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Jan 10

15 garages en location – Une retraite pour Mamie !





 
 
Un Garage ? ça ne rapporte pas grand chose. Ce n’est pas assez intéressant pour moi. Pourquoi investir pour gagner 60€ brut/mois ?

15 Garages ? calculons… Ah, tout de même, 900 €/mois !

Aujourd’hui, je présente SYLVAIN : à 60 ans, il possède une expérience importante dans la location de garages.

Une première expérience avec un appartement.

Immobilier en direct :

Bonjour SYLVAIN, pour commencer, peux-tu nous raconter tes débuts dans l’immobilier. Quel était ton 1er investissement ?

SYLVAIN :

Bonjour, notre premier investissement immobilier, avec mon épouse, a été l’achat d’un appartement F4, deux ans après notre mariage, pour ne plus être tributaire d’un propriétaire. Nous avons eu la joie d’y voir naitre deux de nos enfants. Suite à une promotion nous avons dû déménager. Mais à cette période, 10 ans après l’achat, beaucoup d’appartements de la résidence étaient à vendre (famille qui s’agrandit, déménage ou divorce) environ 10%. Nous avons donc décidé mettre le nôtre en location. Ainsi, le prix de la location permettait de rembourser les emprunts.

 

 

Immobilier en direct :

As-tu toujours ce 1er investissement dans ton patrimoine ?

SYLVAIN :

Non, au décès du locataire, nous avons vendu l’appartement.

 

 

Immobilier en direct :

Pourquoi as-tu vendu ?

SYLVAIN :

Pour ne pas avoir de soucis avec un locataire. Par ailleurs, le capital a été très utile pour financer les études de nos enfants.

Immobilier en direct :

Au niveau de la rentabilité penses-tu avoir fait une bonne affaire avec ce bien ? (loyers évités, location, plus-value à la revente…)

SYLVAIN :

Non pas vraiment, l’opération a été pratiquement neutre. La plus-value à la revente était faible. Nous n’avions pas trop de temps pour la gestion, et nous vivions assez loin de l’appartement.

 

Immobilier en direct :

Es-tu passé par une agence pour louer puis pour vendre ton appartement ? Pourquoi ?

SYLVAIN :

Oui, pour louer l’appartement au début, faire le bail, faire les factures au locataire. Puis nous avons repris la gestion des loyers et calculs des charges.


Immobilier en direct :

Quel a été ton taux de vacance locative durant la période où tu as loué ton appartement ?

SYLVAIN :

Aucun à partir de notre décision de le louer. Les locataires étaient des retraités de la SNCF. Ils sont décédés tous les deux durant la location.


Immobilier en direct :

As tu rencontré des problèmes avec tes locataires ? (si oui, lesquels, dégâts des eaux, non paiement, dégradations…)

SYLVAIN :

Aucun, juste des frais d’entretien (cumulus).

 

Immobilier en direct :

As-tu eu des problèmes avec la copropriété ?

SYLVAIN :

Aucun.

 

15 garages en location à gérer !

Immobilier en direct :

Aujourd’hui, tu gères pour ta mère 15 garages que tes parents avaient fait construire. 15 garages ! ça demande beaucoup de temps ?

SYLVAIN :

OUI, assez.


Immobilier en direct :

Quel est le revenu de ces garages ?

SYLVAIN :

900 euros par mois.


Immobilier en direct :

Quelles sont les charges et les impôts sur ce type de placement ?

SYLVAIN :

Pas de charges particulières, un peu d’entretien. Pour les impôts : CRDS.


Immobilier en direct :

Avec 15 garages, tu trouves facilement des locataires ? Passes-tu par une agence pour trouver ces locataires ?

SYLVAIN :

En général, oui. Pour ce faire, j’utilise les biais suivants : publicité par affichage à proximité, établissement d’une liste de « candidats ». Depuis peu, j’utilise aussi les annonces sur internet. Je n’ai pas de recours à une agence, je préfère prendre du temps et ne pas avoir les frais d’agence.

 

Immobilier en direct :

Combien de temps les locataires restent-ils en général ?

SYLVAIN :

De 3 mois (malgré un contrat mini d’un an) à plus de 10 ans.

Immobilier en direct :

Quel est ton taux de remplissage

SYLVAIN :

90 %

Immobilier en direct :

As-tu eu des problèmes avec certains locataires ?
SYLVAIN : 

Oui, cela peut arriver exceptionnellement. Mais le plus souvent je constate des impayés. Cela est dû au fait que les gens peuvent avoir des problèmes financiers, ou simplement ils oublient.

 

Immobilier en direct :
Quel type de locataire (age, profession…) as-tu ?

SYLVAIN : 

Des cadres, des commerçants, des employés, depuis les jeunes actifs, jusqu’aux retraités, en passant par des entreprises.

 

Immobilier en direct :

Quels sont les termes des baux que tu fais signer (grosso-modo) ?
SYLVAIN :

Fixer le prix, la règle pour les augmentations, le paiement en début de mois, le préavis pour partir, les interdictions et les obligations, les noms et adresses du locataire.

 

Immobilier en direct :

En off, tu m’as dit que tes parents offraient différentes facilités de paiement (mensuelles, trimestrielles), conserves tu ce système aujourd’hui ? Pourquoi ?

SYLVAIN :
Oui, j’ai conservé cette facilité pour certaines personnes qui ne veulent pas « s’embêter » à faire un chèque tous les mois. Pour certains c’est tous les 2 mois et parfois c’est pour l’année complète. Un avantage : moins de temps pour faire les factures et quittances. Un inconvénient : certains locataires sont un peu négligents et oublient de payer, ou paient en fin de période ; il faut les relancer plusieurs fois, et ainsi il peut y avoir des impayés de 6 mois.

 

Je tiens à remercier SYLVAIN pour le temps qu’il m’a accordé pour cette interview.

 
 




(16 commentaires)

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  1. InvestMan

    Salut Quentin, merci pour cet article. On voit bien à travers cet exemple, qu’un temps important peut être nécessaire à la gestion de ces garages. L’idéal n’est-il pas de mettre en place un virement permanent qui ferait déjà diminuer le temps de travail en évitant les relances, les déplacements à la banque pour déposer les chèques, etc ?

    1. Quentin

      Tout dépend de la façon dont on voit les choses. Je suis en désaccord avec Sylvain sur un point : il trouve que ça prend du temps. Je réponds, oui, mais… Si ça prend une heure par jours, soit 30 heures par mois, pour 900 €, c’est 30€ de l’heure. Je trouve ça bien payé.

  2. Julien d'investir dans les parkings

    Salut Quentin,

    900 € de revenus bruts supplémentaires chaque mois, cela suffirait à beaucoup de monde pour voir l’avenir en rose.
    La gestion locative n’est pas toujours évidente, et le virement automatique permet d’éviter bien des déboires et du temps de perdu.
    Quelle est la valeur actuelle de la batterie ?

    Julien
    ps: en plus des prélèvements sociaux, il y a l’impôt sur le revenu à régler.

    1. Quentin

      Sylvain suit pour sa mère qui n’a que ça comme retraite. L’impôt sur le revenu est ici nul.

      1. Julien @L'investissement dans les parkings

        Autant pour moi, je n’avais pas compris.
        DAns ce cas, c’est vraiment tout bénef car l’impôt est diminué d’un tiers ou plus !!!
        Julien @L’investissement dans les parkings Articles récents…Eric a appris l’investissement locatif avec son pèreMy Profile

  3. Damien

    Merci Quentin pour cette interview.

    Il est toujours intéressant d’avoir des témoignages, et notamment sur la gestion de plusieurs biens en parallèle i.e la gestion des garages pour Sylvain, en montrant une certaine indulgence dans son mode de gestion, permettant aux locataires ayant quelques difficultés d’être plus souples pour le paiement de leur loyer.

    Damien
    Damien Articles récents…Votre stratégie d’investissement immobilier (2/2)My Profile

  4. AlfaConcept

    Bel article, très bien ecrit, comme toujours sur ce site. Je repartage ce billet tout de suite ! Merci pour ces informations fortes interessantes.

  5. Maryrose

    Merci le partage de votre expérience. Je me posais la question de l’opportunité d’investir dans des garages.

  6. Devis diagnostic

    Bonjour,

    Je n’ai pas encore su investir dans les locations de garages mais l’expérience que Patrick nous partage me renseigne beaucoup.
    Devis diagnostic Articles récents…Les SCPI n’échappent pas à la criseMy Profile

  7. panneau immobilier

    J’avoue que l’idée d’investir dans des garages m’intéressait fortement, surtout que du côté de mon quartier ces derniers sont très recherchés. Ainsi, je me demandais à combien revient la fabrication ou bien même l’achat d’un garage ?

  8. laurence@la

    Il parait qu’aujourd’hui, cela ne vaut plus le coup d’acheter une place de parking car trop d’impots dessus, et surtout des prix d’achat qui ont triplé?

    1. Quentin

      Comme tout investissement, il faut voir au cas par cas. Il y a des parkings rentables et d’autres non. Même avec les impôts.

  9. pierre

    Article intéressant mais il faut faire ressortir le rendement net pour savoir si cela est intéressant. entre les charges et taxes les 900 euros sont empûtés d’environ 45%

    1. Quentin

      Non ! Même pas. Le brut n’est presque pas amputé ! Pourquoi ? D’abord parce qu’elle possède tout le lot de garage, donc pas de copropriété, de syndic et autres.
      Ensuite, avec des garages : pas d’élec, pas d’eau… Enfin, l’entretien est vraiment minime. Côté impôt, il s’agit quasiment de son seul revenu (elle été commerçante et la retraite est quasi nulle), donc pas d’impôts sur le revenus.

      Bref, des 900 € il reste presque tout.

  10. Aly

    900 euros c’est quand même pas n’importe quoi dans les moments de crise. Je pense que c’est un investissement qui en vaut la peine. L’immobilier pour moi c’est justement une des opportunités à ne pas rater dans sa vie quand on peut.

  11. Lucien

    J’avais jamais pensé à investir dans un garage, c’est vrai qu’il y a moins de pression et moins contraignant. Tout comme toi Aly je vois l’immobilier comme des opportunités et pour ca il faut avant tout investir dans un bon guide de défiscalisation, c’est toujours ça de gagné

    Lucien
    http://www.sunfimmo.com

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