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Déc 12

1er investissement immobilier. Que choisir ?

Aujourd’hui, c’est vous qui faites le blog. En effet, dans les semaines qui viennent, je vais commencer à rechercher sérieusement le bien immobilier qui aura la lourde tâche de remplir le critère suivant : Opération Blanche !

Opération Blanche… petit rappel !

Pour les nouveaux lecteurs et pour ceux qui auraient oublié. Mon pari avec ce blog est de réussir une opération blanche sur un bien immobilier en 2013.

Pour cela je dois remplir 2 critères :

  • Ne pas avancer de fonds propres, donc emprunter la totalité de l’investissement.
  • Rembourser l’emprunt uniquement avec les loyers. Attention, les loyers doivent aussi couvrir les charges et les impôts.

Pour plus de détails sur les opérations blanches, j’ai déjà écris quelques articles sur le sujet :

Opération blanche oui. Mais que choisir ?

Actuellement, j’hésite entre 3 types de biens :

  1. Un parking ou un garage. Deux avantages, l’investissement de départ est faible (donc pratique dans mon cas) et les rentabilités sont souvent bonnes. J’ajoute qu’il y a un mois, le pont le plus emprunté de la ville a subi de gros dommages lors d’un incendie. La fermeture durera certainement deux ans. D’ici là, la circulation en ville restera une véritable catastrophe. Peut être une opportunité?
  2. Un studio : Je suis dans une ville étudiante et le marché du studio est dynamique. De plus je connais bien les lieux intéressants. Par contre, l’investissement est plus lourd et on s’expose plus si on tombe sur un mauvais locataire.Opération blanche : studio
  3. Un local commercial : c’est moins courant, mais la ville est commerçante et il est possible à mon avis de trouver de bonnes opportunités sur le créneau. L’avantage, les baux commerciaux sont souvent plus attractifs que les baux d’habitation.

C’est là que vous intervenez en répondant au sondage suivant, n’oubliez pas de mettre en commentaire les arguments en faveur de votre choix (ou, là l’inverse ceux en défaveur) :

 

Pour réaliser une opération blanche en 2013. A ma place que choisiriez vous ?

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(19 commentaires)

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  1. Ludovic Baratier

    Bonjour

    Je suis très interessé par un investissement sur un ou deux parkings plutôt qu’un studio.

    Qu’en penses tu ?

    Ludovic

  2. astrid

    Pour le parking, il faut voir s’il n’y en a pas trop de vides à côté. C’est peut-être intéressant en centre ville. Quand j’habitais à Rouen, je louais une place de parking dans un garage souterrain 350 Francs par mois.

    Je pense que le studio est quand même une valeur sûre.

  3. k&c

    Le parking parait aléatoire à long terme
    Le local peut se révéler plus risqué (faillite du comerce) – à moins qu’il s’agisse d’un local déjà loué
    J’opte pour le studio

    1. Didier

       »
      Le local peut se révéler plus risqué (faillite du comerce)
       »

      Source ?
      Désolé de vous contredire mais le local commercial est, au contraire, l’option la pus sécurisée des trois ! Le locataire de votre local d’habitation n’a pas besoin de faire faillite, il lui suffit de ne plus payer son loyer à partir du 1er novembre pour ne plus être expusable jusqu’au 15 mars (article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution)
      Un locataire peut déménager à la cloche de bois, un bail commercial étant partie intégrante d’un fonds de commerce le déménagement à a cloche de bois dans ce cadre est juste risible.
      Dans un bail d’habitation la résiliation du fait du locataire peut s’effectuer à tout moment avec un préavis de 3 mois maximm (1 mois pour les meublés et sous certaines conditions pour les locations nues). Un bail commercial (cf code de commerce partie législative livre 1er Titre IV chapitre V) est concu pour une durée minimum de 9 ans avec (sauf convention contraire puisqu’il est possible de renoncer à cette faculté !) une faculté de résiliation par période triennale (d’où le nom courant de bail 3-6-9) avec un préavis de 6 mois (pour la petite histoire si la LRAR est suffisante pour un bail d’habitation l’exploit d’huissier est requis dans le cadre d’un bail commercial)
      Enfin concernant la faillite sans entrer dans les détails de la procedure pour cessation de paiement (sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire), il n’est pas mis fin de plein droit au contrat. Si l’administrateur judiciaire n’y a pas mis fin il doit payer le loyer (article L622-13 dans le cadre de a sauvegarde par exemple)
      En clair, la « faillite » n’arrive pas du jour au lendemain contrairement à un déménagement à la cloche de bois. Bien sur si votre ocataire ne paie pas son loyer faut vous en inquieter mais cela est tout autant vrai pour de la location de logement ou de garage (dans ce dernier cas d’ailleurs compte tenu des montants en jeu je doute que vous engagiez une procédure de recouvrement)

       »
      à moins qu’il s’agisse d’un local déjà loué
       »

      Quelque soit le bien que l’on souhaite acquérir compte tenu que l’on est dans un cas d’école dont le but est de faire une opération blanche il est presque SUICIDAIRE de ne pas opter pour un bien déja occupé car c’est prendre le risque d’une vacance locative dès le début de l’opération qui ne sera pas blanche. En clair faudra se magner de trouver un locataire avant a première échéance de remboursement du pret…

  4. Boutdechou en éveil

    Pour ma part, je choisirais un parking pour une première tentative d’opération blanche. Cela me parait moins risqué (moins d’argent mis en jeu, moins de problèmes d’entretien, plus facile à trouver).

    Par contre, investir dans un studio ou un petit appartement me parait très intéressant (il peut servir pour la famille en cas de besoin, c’est un patrimoine plus durable comme le fait remarquer k&c).
    Je le ferai dans un second temps, en deuxième tentative d’opération blanche.

    Je ne sais pas pourquoi mais le local commercial ne m’attire pas (peut-être parce que je ne suis pas habituée à ce genre d’investissement ?).

    1. Quentin

      Bonjour,

      Les avis sont très tranchés pour l’instant entre les studios et les parkings.
      Pour les parking, il est vrai que l’avenir de l’automobile sur le très long terme n’est pas assuré. Par contre, les rentabilités sont au rendez vous et l’investissement de départ est plus léger.
      Les studios ont l’avantage d’être une valeur sûre du marché immobilier, surtout dans une ville étudiante.

      Je n’ai pas encore tranché sur le sujet. Cependant, ma capacité d’endettement et mon manque d’expérience me laisse plutôt tenté par un parking !

  5. DirectOsteo

    Pourtant, j’ai entendu dire que les investissements dans les locaux commerciaux étaient particulièrement rentables ! Comme quoi, les sons de cloche varient d’une personne à l’autre. Un type de ma ville ne loue que des locaux commerciaux et se fait un argent fou grace à eux. Dans tout les cas, c’est un mode de gestion différent !

    1. Quentin

      Les locaux commerciaux peuvent être particulièrement rentables, mais ils sont assez méconnus. De plus c’est un marché d’investisseur, donc il y a peu de marge de négociations. L’avantage principal des locaux commerciaux, c’est que c’est au locataire des faire les travaux !

  6. Julien d'acheter un box garage

    SAlut Quentin,

    je viens faire un petit tour sur ton blog suite à notre échange sur le blog de Matthieu.

    Je ne dévoile pas le sujet pour lequel j’ai voté 😉 C’est un secret.

    Je ne vais pas prêcher pour ma paroisse. SI je dois diversifier mes investissements immobiliers, j’irais vers le local commercial. Tout simplement, parce que la location est soumis au code civil et non à la loi du 6 juillet 1989.

    A bientôt

    Julien

    1. Quentin

      Cela me surprendrait que tu ais mis autre chose qu’un parking.
      En même temps, la décision est dure, car les 3 types de biens sont vraiment intéressants et potentiellement rentables.

      1. Julien d'acheter un box garage

        Tu peux vérifier avec mon adresse IP, mais tu as raison 😉

        Les trois options sont à coup sûr rentables, mais il faut avoir les bons critères pour réussir son investissement.

        C’est là où cela se corse. Comment comptes-tu t’y prendre ?

        1. Quentin

          Ah, c’est là que j’ai besoin d’apprendre. Je vise la gare ou le centre ville. Pas en dessous de 10% brut. Dans un premier temps, je me contente de me frotter aux offres pour voir comment ça se passe. Il faut bien débuter.

  7. Damien

    Je suis persuadé que tu trouveras un investissement financé à 110% ( 0 apport…). Il faut juste prendre le temps, prospecter intelligemment et bien analyser la rentabilité.

    Peut être que ça pourrait t’intéresser: voici un exemple d’investissement que j’ai réalisé en 2010 et où j’explique entièrement l’opération, en toute transparence.
    http://www.immo-topics.fr/exemple-dinvestissement-accessible-a-tous/

    Tiens nous au courant de ton investissement!

    Damien

  8. Didier

    Bonjour à tous,

    Vu ma réponse au commentaire de K&C ci dessus vous avez deviné pour quel investissement j’ai voté. Je vais maintenat donner des arguments pour et contre chacun de ces 3 types (je sais ce n’est pas ce qu’on nous demande mais je suis un rebelle moi 😉

    En premier lieu je vais dire que le jeu qui consiste à chercher une opération blanche est très divertissant mais que mettre comme critère principal à la recherche d’un investissement la recherche d’une opération blanche est à mon sens une grosse erreur. Je préfère mettre 1000 euros de ma poche et au final de m’enrichir de 100000 euros que mettre rien du tout et de ne m’enrichir que de 10000 euros. Il ne faut pas oublier que la martingale de l’enrichissement sans bourse délier n’est pas infiniment cumulable.

    Je n’ai pas (encore ?) lu ce que l’auteur considère comme une opération blanche et en particulier comme pour la lessive il veut du plus blanc que blanc. Je vais donc jouer l’extremiste en disant que le but du jeu c’est de ne pas avancer de fonds propre ne serait-ce que pour 1 jour. Il faut donc negocier la date de remboursement du pret pour qu’elle intervienne après la date de paiement de loyer.

    Une opération plus blanche que blanche doit être blanche sur toute la durée du pret. Il est en effet mathématiquement facile de blanchir une opération en allongeant la durée d’un pret ammortissable. En effet cela se traduit par une mensuaité plus faible qui finira tot ou tard par être inférieure au montant du loyer. Dans le monde réel la durée d’un pret n’est pas infiniment prolongeable mais plus grave plus la durée du pret est grande et plus votre risque d’avoir au moins une vacance locative dans cette durée augmente.

    Dans les choix on nous propose un studio. On nous parle qui plus est de ville étudiante et à moins de tomber sur le dernier de classe qui redouble sans cesse peu de chance qu’il conserve le studio 25 ans il vous faudra batailler sans cesse pour etre sur de trouver un nouvel étudiant au départ du précédant et comme je suis bourin qui plus est qui demeure dans le studio juillet et aout pour éviter à avoir à financer les mensuaités de ces mois ou à négocier auprès de mon banquier de n’avoir que 10 mensualités par an.
    Bien sûr en mode moins bourin on s’arrangera que 10 mois de loyer couvrent les 12 mensualités du pret.
    Plus difficilement prévisiblel quid d’un locaïtus interuptus ? Votre étudiant bien sous tout rapport décide d’abandonner ses études et de retorner vivre chez papa maman. Comme je doute du bien fondée d’une location nue pour un étudiant votre studio est meublé et le préavis est d’un mois. Etes vous sur de trouver un nouvel étudiant entre noel et le jour de l’an le cas échéant ?
    Autant je trouve qu’un studio est généralement un bon produit d’investissement autant dans le cadre d’un cas d’école « opération banche » je ne suis pas convaincu et je me demande, si on veut absolument faire de la location d’habitation, s’il n’est pas plus judicieux d’opter pour un bien qui produira un turn over moindre. Bien sûr il est necessaire d’étudier à fond non seulement le marché immobilier local mais également la population.

    Ensuite le deuxième gros problème est de trouver le financement. Même si les taux des prets immobiiers sont faibles les conditions d’octroi se sont durcies. Il va falloir avoir un sacré bon dossier pour convaincre le banquier. En clair faut qu’i soit sûr s’il vous dit non que vous serez accueilli à bras ouvert chez l’agence d’en face.
    Dans le cadre d’une opération blanche comme je suis un petit filou je choisirai un bien que je peux acheter cash. Je souscrirai un credit in fine (on ne rembourse que des intérets pas de capital d’où des mensualités rikiki et donc une opération blanche quasi assurée) granti grace au nantissement d’un contrat type assurance vie sur lequel j’ai pacé mon cash. Je fais donc au banquier une offre irrésistible (il va se goinfrer d’intérets avec zéro risque)
    Dans ce cas de figure j’opte donc pour le parking car le montant de l’investissement est le pus faible des trois et que je veux bien faire gagner de l’argent « gratuit » à mon banquier mais pas trop quand même 🙂

    Pour terminer même si le local commercial par la sécurité qu’il offfre (voir ma réponse à K&C) est un excellent choix pour faire une opération banche ce n »est pas un investissement que je qualifierai de « grand public ». Par exemple la loi n’impose pas de délai de rétractation ni de condition suspensive pour obtention de pret. Bien sûr si ces mentions font partie de votre avant contrat elles ne sont pas illégales mais dans le cas contraire lisez les clauses de dédit et pénale puis pleurez 😉
    N’allez surtout pas dire que c’est Didier qui vous a conseillé ici je n’ai fait que discourir à propos d’un cas d’école et je n’ai qu’un conseil : prenez un maximum d’informations d’un maximum de sources puis prenez seul votre décision en votre âme et inconscience 🙂

    Bons investissments à tous !

  9. Damien

    Bonjour Didier,

    En réponse à votre mail, dans un premier temps je viens de me faire un café, mes lunettes de lecture… et c’est parti! Je tiens également à remercier Quentin, qui grâce à son blog, nous permet d’échanger sur ces sujets très d’actualités et qui intéressent beaucoup de monde.

    Didier; je suis entièrement d’accord avec votre « état des lieux ». Si nous prenons l’exemple d’un meublé pour location étudiante, un turnover important est à prévoir! Personnellement j’ai la chance d’avoir le même locataire depuis 4 ans (parcours L1 jusqu’à M2). Lorsqu’on est situé dans une ville « supra-étudiante » (i.e. Toulouse dans mon cas) il est peu risqué d’investir dans un studio. La demande est toujours présente, même en Novembre! Dans « les pires cas » c’est une location pour stage, donc durée approximative de 4 à 6 mois pour les écoles d’ingénieurs, facs type M1/M2. Car beaucoup d’étudiants souhaitent faire leur stage à Toulouse. Ceci dit, Toulouse n’est pas une généralité. La stratégie d’investissement devra être différente selon les villes où vous investissez, je suis donc d’accord avec votre constat. Toutes les villes sont différentes, adaptons nous! Mais ce qui est sur, peu importe où nous habitons, il y a toujours une opportunité pour investir.

    Dans un second temps, quel est l’objectif à se fixer? Car si on souhaite obtenir rapidement des rentes, donc un crédit plus court, un effort d’épargne s’impose et le dossier devra être solide! Tout dépend également de l’apport injecté… Il y a effectivement des dizaines et des dizaines de possibilités et chacun doit adapter sa stratégie en fonction de ses objectifs ET de ses moyens!

    Dernier point, comme vous l’avez dit, un parking sera adapté pour une personne avec un dossier « léger » et un local commercial serait plus adapté à une personne un minimum expérimentée.

    Néanmoins, avec quelques connaissances et peu de moyens, il est tout de même possible d’investir. Il y a des opportunités adaptées à tous les portefeuilles. Il faut bien débuter un jour? Commençons « petit », et faisons fructifier ces investissements… commençons « simple », apprenons de nos erreurs et expériences passées et optimisons nos investissements.

    Investissons! 🙂

  10. Didier

    Bonjour Damien,

    Vous avez parfaitement raison il faut se fixer des objectifs puis les mettre en adéquation avec son profil. Il vaut mieux commencer petit que de ne rien faire du tout.

    Il est évident que si je n’ai pas une affection particulière pour les parkings c’est uniquement à cause de mon profil. J’ai la quarantaine passée donc être propriétaire dans 25 ans d’un parking d’une valeur de 15 000 euros n’a évidement aucun intérêt pour moi même si cela ce fait sans le moindre efort d’épargne.
    Pour un jeune qui souhaite se lancer c’est loin d’être un mauvais plan. Ce sera extremement formateur pour lui et propose aussi un coté très rassurant. La peur (même si elle est justifiée) inhibe l’action et comme le dit un célèbre vendeur de guide d’achat de parkings le locataire ne va pas venir avec un marteau piqueur pour détériorer la place de parking 😉 Ajouter à cela le prix qui fait que la mensualité de pret reste raisonnabe ce qui permet même en cas de vacance locative d’avoir un effort d’épargne qui ne plombe pas un budget

    De même mon laïus anti-studio n’est justifié, j’insiste sur ce point, que dans le cadre d’une recherche d’une opération blanche à tout prix. Des que l’on cherche plus une opération rentable qu’une opération forcément banche le studio est forcément un produit à considérer avec la plus grande attention.
    Pour reprendre encore mon exemple (quel égocentrisme !) j’ai la « malchance » de résider en Guadeloupe. Et justement les biens que je cherche sont des sudios dans une réisdence sympa avec une jolie vue sur la mer je serai donc très malhonnete de cracher sur ce genre de produit.

    1. Quentin

      Ouch, avec Didier et Damien, je vais bientôt passer plus de temps à lire les commentaires qu’à écrire des articles.
      Merci les gars pour ces analyses pertinentes et ces débats enrichissants. Je ne manquerai pas de me rappeler des vos arguments dans mes choix d’investissement !

  11. François d'Objectif-Tune

    Alors moi je pimenterais encore la chose : pourquoi se contenter d’une « opération blanche » alors qu’on peut avoir une opération « gold » (qui rapporte de l’argent toutes charges, impôts compris, payées) ! Pour y arriver, il manque un choix aux 3 proposés : l’immeuble de rapport.
    Mais comme pour les locaux commerciaux, ce n’est pas forcément une bonne idée pour un premier investissement.

    Comme il l’a déjà été dit, tout va dépendre des objectifs que l’on se fixe:
    – est-ce qu’on veut « se faire la main » avec l’investissement en immobilier ? Le parking pourrait convenir
    – est-ce qu’on veut se constituer un patrimoine ? Oublier le parking dans ce cas (et l’objectif opération blanche)
    – est-ce qu’on veut un complément de revenu immédiat ou pour sa retraite
    – …

    Personnellement, j’ai voté pour un studio. Pour commencer je trouve que c’est plutôt pas mal. A part la discussion sur les vacances locatives, la fiscalité est plus avantageuse en meublé qu’en location nue.
    Et ce point fiscalité est important quand on veut atteindre une « opération blanche ».

    Pour les locaux commerciaux, un point de plus sur la discussion des impayés / de la faillite. Le bailleur n’est absolument pas prioritaire dans le règlement de la dette du commerçant. Ce sont les créanciers et les fournisseurs qui passent avant… Donc il peut être tout aussi difficile (impossible) de récupérer des loyers dûs avec un commerce qu’avec un logement.

    1. Quentin

      L’immeuble de rapport est de loin le meilleur investissement effectivement :
      – forte rentabilité.
      – Charges « aux choix » : on est le seul propriétaire donc on fixe les règles de la « copropriété »
      – Valorisable sur le long terme
      – Gros patrimoine
      – Rotation des vacances locatives qui lissent le risque.

      Il y a un autre article sur les immeubles de rapport dans le blog.

      MAIS, le ticket d’entrée est élevé et il convient donc d’avoir une petite expérience dans le domaine, ou bien d’investir en petit groupe en SCI.

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