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Fév 12

A 27 ans – Damien possède déjà 4 biens immobiliers

 

Aujourd’hui, j’ai interviewé Damien, il est l’auteur du blog Immo-Topics et surtout, à seulement 27 ans, il a déjà un solide expérience dans l’investissement immobilier.

Bonjour Damien, peux-tu te présenter ?

Bonjour Quentin et merci de me consacrer cette interview ! J’ai 27 ans et je travaille à temps complet dans une entreprise du secteur aéronautique à Toulouse, où je m’occupe du département R&D. A côté de ça j’ai deux passions : l’immobilier et le forex ! Le forex est une forme de trading plutôt risquée j’ai donc préféré créer un blog sur l’immobilier, Immo-Topics. L’immobilier présente beaucoup d’avantages : Développer un patrimoine, sécuriser sa famille, se constituer sa propre retraite avec un ratio rentabilité/risques intéressant.

 

Comment as tu eu l’idée d’investir dans l’immobilier ?

Un jour, étudiant, je me suis posé la question : « Comment tu t’imagines dans 10 – 20 – 30 ans ? ». Question compliquée, lorsqu’on n’a pas encore concrètement réfléchi à « l’avenir » ! Mais les réponses ne manquaient pas : « une vie de famille, des enfants, des loisirs, vivre mes passions, voyager… ».  En investissant dans l’immobilier on est en quelque sorte rassuré, car le jour où j’aurai la chance d’avoir des enfants je pourrai leur transmettre quelque chose de matériel. Améliorer son niveau de vie grâces aux rentes, et peut être même devenir indépendant financièrement… tout ces arguments m’ont convaincu d’investir dans l’immobilier.

 

Quel est ton parcours d’investisseur ?

J’ai commencé à investir en 2007, avec une place de parking, en 2008 j’ai acheté ma résidence principale, puis un studio en 2009 et un deuxième studio en 2010. Chaque investissement est financé entièrement par la location, sans effort d’épargne. J’ai seulement mis un apport de 1 500€ pour le financement du studio de 2010, la banque m’a en effet demandé les frais de dossier et de garantie.

 

Est-ce que tu suis une stratégie d’investissement ?

Il faut toujours avoir une stratégie d’investissement ! Étant jeune travailleur j’ai privilégié des crédits sur le long terme ce qui me permet d’avoir des loyers supérieurs aux crédits immobilier, afin d’absorber toutes les charges (Taxes foncières, charges non récupérables…). Les studios sont financés sur 20 et 25 ans et le parking sur 10 ans, ce qui me permet également de ne pas payer d’impôts sur les revenus tirés de la location. Grâce à cette méthode je conserve toute mon épargne pour des investissements futurs ! Je ne compte pas les conserver jusqu’à la fin du financement, les vendre à mi-parcours me permettra de réinvestir le capital gagné dans d’autres investissements.


Comment t’es tu formé pour trouver tes 1ers investissements ?

De nos jours nous avons une chance incroyable ! Cette « chance » s’appelle internet, un vivier d’informations inépuisable ! J’ai passé des journées entières à me documenter. J’ai également lu quelques livres. Lorsqu’on souhaite investir pour la première fois on est peut confiant, beaucoup de questions nous traversent l’esprit : « Est-ce que je fais une bonne affaire ? Ne devrais-je pas attendre un peu ? Et si ça se passe mal avec un locataire?… » Au final on trouve toujours quelqu’un pour nous accompagner, on demande des conseils sur les forums, j’ai également beaucoup appris des agents immobilier qui m’ont fait profiter de leur expertise. J’en profite pour remercier tous ceux qui ont eu la gentillesse de partager leurs expériences, c’est grâce à ces personnes que j’ai réussi à me lancer dans l’investissement immobilier.

 

Quels sont les rendements de tes investissements :

Je vais te donner les rendements nets, obtenus via l’effet de levier du crédit :

Le parking: 10% net

Studio 1: 7.6% net

Studio 2: 6.8% net

Voici le détail pour le studio 2:

Prix achat : 52 500€ + Frais d’agence 4 500€ + Frais de notaires 4 000€

Financement par la banque : 61 000€

Apport de ma part des frais de dossier et de garanties = 1500€

Loyer mensuel 405 €+ provisions pour charges  35 € soit 440€

Taxe foncière + Taxe d’enlèvement ordures ménagères : 460 €

Assurance garanti des risques locatifs: 150 € annuel

Charges de copropriété : 300 € annuel

Rentabilité : (440×12 – 460 – 150 – 420) / (52 500 + 4500 + 4000 + 1500) x 100 = 6.8%

Pour les lecteurs qui souhaitent investir, ça peut vous donner une idée ! Sachant qu’il est possible de faire mieux J

[NDLR : Damien explique plus précisément sur son blog le cas d’une de ses studios : Exemple d’investissement immobilier locatif accessible à tous ]

 

Passes-tu par une agence pour louer tes biens ? Pourquoi ?

Je gère mes investissements seuls. La raison est simple : J’ai investi dans la ville où j’habite actuellement. Pour le moment je ne possède « que » trois biens en location, la gestion est relativement simple pour le moment. Si un jour je devais déménager à l’autre bout de la France, je confierai certainement la gestion des biens à une agence.

 

 Quels sont tes taux de vacance locative ?

Je touche du bois, j’ai toujours eu un taux d’occupation de 100%.

 

As tu rencontré des problèmes avec tes locataires ? (si oui, lesquels, dégâts des eaux, non paiement, dégradations…)

J’ai seulement été confronté à des problèmes mineurs.

  • Un frigo « top » qui a cessé de fonctionner, une broutille J
  • Un voisin qui dérangeait fortement les locataires de l’immeuble, une procédure d’expulsion a été engagée et le locataire dérangeant a donc quitté les lieux.  Mon locataire s’en est plaint mais n’a pas quitté le logement pour autant.
  • Une voiture qui a enfoncé le portail du parking sous-terrain (l’alcool peut être ?!). Les assurances se sont chargées de l’affaire.

Et… c’est tout, pour le moment !

 

As-tu eu des problèmes avec les copropriétés ?

Là aussi je touche du bois, je n’ai eu aucun problème. J’essaye d’être présent aux assemblées générales des copropriétaires, ce qui me permet d’échanger sur les « potins » des résidences ! J’en profite surtout pour discuter avec les propriétaires occupants, qui sont, en règle générale, très à cheval sur les comptes et l’état global de la copropriété.

 

Quels ont été les difficultés que tu as rencontrées ?

Lorsqu’on souhaite investir, on ne se lance pas les yeux fermés. L’étape la plus compliquée a été d’apprendre sur l’immobilier ! Lorsqu’on part de zéro… on ne peut qu’apprendre, mais qu’est-ce que c’est long !

Trouver LA bonne affaire. C’est une étape minutieuse et chronophage… où nous ne sommes pas seuls à chercher ! De très bonnes affaires me sont passées sous le nez par manque de réactivité face à d’autres investisseurs. C’est une phase compliquée, mais c’est également celle que je préfère !

 

As-tu un projet en vue à court/moyen terme ?

J’ai pour objectif d’investir dans un immeuble de rapport d’ici mi-2014. Disons que c’est le même principe qu’un studio mais à plus grande échelle, le retour sur investissement est par conséquent plus important. Le plus dur dans ce type d’investissement, c’est de franchir le pas !

 

Merci Damien pour cette interview

C’est moi qui te remercie pour ton invitation et de me permettre de partager mon expérience avec tes lecteurs.  Et je te souhaite également bon courage pour ton investissement !

 

(30 commentaires)

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  1. Damien

    Bonjour Quentin et encore merci pour cet interview!

    Merci aussi d’avoir qualifié mon expérience de « solide », mais je la considèrerais plutôt « en phase d’apprentissage », les connaissances/expériences viennent avec le temps, mais aussi du partage avec d’autres investisseurs . Comme je le dis souvent, le plus difficile est certainement d’oser franchir le premier pas. La confiance vient petit à petit et on réalise qu’il n’est pas « si compliqué » d’investir. Il faut avant tout s’intéresser et apprendre, apprendre et encore apprendre…

    A bientôt
    Damien

    1. Quentin

      Combien de personnes possèdent 4 biens ? 3% de la population. Donc, expérience solide. Mais l’humilité est la base de tout, il y a toujours meilleur que soi.

      1. Cedric

        « Combien de personnes possèdent 4 biens? 3% » Mais Damien ne possède pas 4 biens, il en a seulement la gestion et la jouissance (en ce qui concerne sa RP). C’est bien la banque qui possède ces biens et Damien les rachètent petit à petit. N’empêche que pour se lancer dans ce projet il a une sacrée paire de c… Bravo à toi Damien!!!

  2. InvestMan

    C’est effectivement une excellente expérience à un si jeune âge. Pour ce qui est du projet de l’immeuble de rapport en 2014, l’investissement devrait se faire dans la même ville où habite Damien ou bien là où l’opportunité se présente ?
    InvestMan Articles récents…Investir dans l’immobilier avec moins de 100 000 euros, c’est possible !My Profile

    1. Damien

      Merci pour ton commentaire 🙂 Sur le projet d’immeuble je vais privilégié Toulouse où ses environs proches, l’idée étant d’assurer la gestion seul. De même que si il y a des problèmes, travaux ou autres, il est beaucoup plus simple lorsqu’on est a proximité.

      A bientôt
      Damien
      Damien Articles récents…Loyers impayés, dégradations… Assurez vous!My Profile

  3. Marc

    Très beau parcours Quentin, merci d’avoir partagé ton expérience avec nous.

    As tu des livres que tu conseils pour en apprendre plus sur l’immobilier ?

    Marc.
    Marc Articles récents…Les avantages d’être multibancariséMy Profile

    1. Quentin

      Déjà il y a ceux que je présente dans la rubrique lecture. Sinon, il y en a plein d’autre. Mais avant tous, il faut se frotter au terrain et comprendre les maths qu’il y a derrière tout ça.

      1. Marc

        Merci Quentin, carrément, il ne faut pas se tromper.
        Et vu la longueur de l’investissement autant bien étudier la chose au préalable.
        Marc Articles récents…Les avantages d’être multibancariséMy Profile

        1. Damien

          Avec une bonne assiduité et beaucoup de volonté, il est à la fois agréable et plus rapide d’apprendre les différents rouages de l’immobilier 😉 Sachant que c’est une formation longue où on en apprend quasiment tous les jours.

  4. hervé d'argentinvestir.com

    Une question importante à se poser avant d’acheter un bien pour le mettre en location, c’est de se demander si on accepterait de payer un loyer pour habiter dans cet appartement ou cette maison. Si vous ne voulez pas vous même y habiter, cela signifie que le bien sera peut être difficile a louer.
    hervé d’argentinvestir.com Articles récents…Gérer son argentMy Profile

    1. Quentin

      Je ne suis pas tout à fait de cet avis, car mes goûts et mes exigences ne sont pas forcément celles de mon voisin.

  5. herve d'argentinvestir.com

    Je ne parlais pas du style de la maison, ou des peintures. Mais d’éléments importants. Par exemple le bien doit être en bon état, confortable, il faut aussi éviter de nombreuses nuisances. Ce qui augmente le nombre de personnes intéressées par ce bien immobilier.
    herve d’argentinvestir.com Articles récents…Compte enfantMy Profile

  6. Arnaud

    Bonjour Damien,
    pourquoi ne prends tu pas en compte les mensualités d’emprunt pour la calcul de la rentabilité nette ?
    Car la calcul n’a alors plus rien à voir.
    Admettons que le remboursement du crédit mensuel pour le studio 2 soit de 300 €, alors le calcul de la rentabilité nette serait :
    Rentabilité : (440×12 – 300X 12 – 460 – 150 – 420) / (52 500 + 4500 + 4000 + 1500) x 100 = 1%

    En effet le crédit « bouffe » la rentabilité !
    J’aimerai avoir ton avis ainsi que celui des autres investisseurs sur ce calcul, merci.
    Arnaud Articles récents…Maintenance: some downtime expectedMy Profile

    1. Quentin

      Dans les mensualités, il y a du remboursement de capital et des intérêts, seuls les intérêts grèvent la rentabilité. Le remboursement de capital, lui vient gonfler le patrimoine. Donc ton calcul est faux.

      Le bon calcul dans le cas de l’emprunt c’est : (loyer x 12 – intrêts – charges)/(fond propres).

      1. Arnaud

        Dans l’exemple d’une mensualité d’emprunt de 300 € quelle serait la part non déductible alors ?
        Au début d’un emprunt sur chaque mensualité il y’a environ la moitié pour les intérêts, l’autre moitié pour le capital. Ce qui nous donne déjà la moitié, 150 € à déduire.
        Admettons qu’à cela se rajoute les charges, mais celle-ci avaient déjà été mentionnées dans le calcul précédent (les 300 € annuels).
        Le nouveau calcul avec prise en compte de la moitié des mensualités à déduire est donc de :
        Rentabilité : (440×12 – 150X 12 – 460 – 150 – 420) / (52 500 + 4500 + 4000 + 1500) x 100 = 3,92%

        Donc est tu d’accord :
        – qu’il faut bien prendre en compte le capital à rembourser (et non les intérêts qui sont déductible)
        – que cela réduit la rentabilité
        – sur ma nouvelle formule (partant sur des mensualités de 300 € mais quelles sont tes mensualités si tu es d’accord pour fournir les vrais chiffres
        Arnaud Articles récents…Maintenance: some downtime expectedMy Profile

        1. Damien

          Bonjour Arnaud,

          En règle générale on ne compte pas la part des intérêt dans le calcul de la rentabilité, le locataire rembourse la totalité. Mais effectivement avec cette manière de calculer la rentabilité est moindre d’apparence. L’idée est d’avoir à disposition une somme qu’on aurait pas à l’initiale (pas, ou peu d’intérêt dans ma stratégie de payer cash le logement). Donc, pour faire simple, on finance un investissement avec de l’argent qu’on a pas (qu’on ne souhaite pas mettre), c’est la banque qui nous le prête. L’idée étant de déduire un maximum de charges mais également des immobilisations dans le cadre du meublé et ainsi ne pas payer d’impôt. Si on paye cash le logement, les revenus fonciers s’ajouteront à votre revenu imposable et par conséquent beaucoup d’impôt à payer.

          On peut effectuer un autre calcul de rentabilité le TRI. Dans l’exemple si dessus j’ai injecté 1500€ d’apport. Si je revend à 10 ans et que je récupère seulement 10k€ (estimation très basse), cela est équivalent à un placement à 600% (les 1500€ se « transforment » en 10k€). L’équivalent livret A approximativement 1800€ à 10ans avec 1500€ de départ.
          Damien Articles récents…Réduire les frais de notaireMy Profile

          1. Quentin

            @Arnaud,

            Si tu tiens compte du prêt, tu ne dois pas tenir compte du prix du bien mais des fonds propres !
            Là où le calcul est tout faux, c’est dans la partie en gras (440×12 – 150X 12 – 460 – 150 – 420) / (52 500 + 4500 + 4000 + 1500) x 100 = 3,92%

            Pour moi, il y a deux types de calculs :
            – Soit le calcul de la rentabilité intrinsèque du bien : (440×12 – 460 – 150 -420)/(52 500 + 4500 + 4000 + 1500) x 100 = 6.8 %
            – Soit le calcul de la rentabilité fond propre, c’est à dire celle qui inclus le financement et tient compte de l’effet de levier. C’est la rentabilité de l’argent que Damien a placé soit seulement 1500 €
            le calcul est donc le suivant : (440×12 -150×12 – 460 – 150 -420)/(52 500 + 4500 + 4000 + 1500) x 100 = 143% (la partie barré étant financée par la banque)

            Donc on est bien au delà des 3,92 %

          2. Arnaud

            OK merci.
            Quelque part cela me conforte donc sur mes investissements immobiliers puisque j’arrive à une rentabilité intrinsèque de presque 10%.
            Mais je préfère raisonner en cash flow : je regarde ce qui rentre et regarde ce qui sors concrètement.
            Alors même si sur le papier tout cela est très bien et que le TRI explose également je préfère rester les pieds sur terre en effectuant un calcul au réel.
            Je ne sais pas si vous avez des profils matteux, moi pas du tout.
            Et quand j’essaie de convaincre un ami avec de bonnes bases économiques et financières, j’arrive au même résultat : mon calcul n’est pas considéré comme crédible.
            En tout cas merci d’avoir développé et faisons fructifier tout cela avec bonheur ! 😉

  7. david

    un peu complexe tout ça

    1. Quentin

      Pas tant que ça, il y a quelques calculs de base à connaître, mais ensuite, c’est des maths de collège. De prime abords, ça peut faire peur, mais quand on se penche dessus avec sérieux, ça va tout seul. Et puis aujurd’hui, on a Excel qui nous facilité la tâche.

  8. rene

    J’etais a la recherche des references pour trouver une ou des idees pour investir. Je tape sur google comme moteur de recherche  » une idee pour investir » et je suis tombe sur l’un des resultats : » a 27 ans Damiens possede 4 biens immobiliers… » et je clique, je me mettais a lire l’entretien que Damien a accorde. C’etait genial pour moi son experience. Surtout la facon dont il a commence a investir. Je suis que je vais m’inspirer des idees et du dommaine d’investissement de Damien pour entrer moi-meme dans l’entreprenariat. Merci Damien pour tes idees, tes experiences partagees avec nous, lecteurs de ton blog. En te lisant, ma motivation pour investir augmente. Tes experience me stimulent largement. Merci. Merci. Merci

  9. Damien

    Merci René, et surtout garde ta motivation 😉 Et n’hésite pas à venir partager ton expérience quand tu auras investi!

    Damien
    Damien Articles récents…Comment réussir une négociation ?My Profile

  10. Simon

    Bonjour, je me presente Stephane Simon 38 ans Yonne(89) je posséde 1500 euro et désir investir dans l’imo. et en vivre
    je voudrais de l’aide pour faire comme vous ou presque

    1. k&c

      Il faudrait déjà connaitre ta capacité d’endettement? et savoir si tu es pret à mettre la main à la patte pour bricoler beaucoup

      Je connais un proche qui vend un bien à rénover (beaucoup de travaux) en province 10000€ alors que la valeur tout refait est de 65000€, ça intéresse bien les bricoleurs qui comptent retaper puis revendre avec plus-value

  11. MARJAULT

    Bonjour,
    bravo pour tous ces commentaires, je suis propriétaire d’un appartement dans le Limousin (Limoges exactement). Je trouve qu’il faut faire preuve d’esprit d’initiative pour se lancer dans de telles aventures. Ce qui semble aussi très important, c’est d’avoir un esprit positif.
    Bravo à vous!
    Maintenant j’investis dans les mobil home, l’esprit est un peu identique il faut se lancer intelligemment.
    J’ai d’ailleurs crée un site d’aide à l’investissement pour les personnes qui ont besoin de renseignements.
    http://www.investissementmobilhome.com
    Bonne continuation à vous! Je serai éventuellement preneur de bibliographie sur le sujet ou adresses de site pertinentes.

  12. David

    Le 28/12/2014

    Salut Damien
    De mon côté je suis rennais
    Je suis propriétaire de 44 biens immobiliers à rennes (immeuble , studios,type 1 , 2 et 4 )
    En plus de ma maison et de 70 hectares de terres agricoles achetés a la campagne
    Sans aucun héritage de départ
    ( j’ai démarre sans avec rien )

    Le tout commencé en mars 2004

    Par ailleurs j’ai toujours une activité professionelle
    Et je ne compte pas m arrêter là …

    Cordialement
    David

  13. Maison à vendre Nîmes

    Bonjour,
    Je confirme qu’il est tout à fait possible de réussir un investissement immobilier. Cet interview est pour moi plus que justifié. Certes, il y a des plusieurs notions à considérer, mais avec des conseils avisés, je pense que cela reste une opportunité. Tout est à apprendre. D’un autre côté, une agence peut être plus que requise dans le cas de plusieurs propriétés à gérer.

  14. ben

    Bonjour à tous investisseurs,

    Tout d’abord, je tiens à féliciter Damien pour ces investissements réussie. Je suis un investisseur débutant, j’ai 22 ans, je souhaite faire dans 1 ans mon premier investissement dans immobilier qui sera dans l’immobilier locatif, en achetant un immeuble de rapport, qui posséderait entre 3 et 6 appartements.(type studio ou T2).

    Je commencerai à investir dans une ville proche de chez moi, elle se situe en île-de-France en Essonne. La ville de Juvisy-sur-orge, proche de la gare du RER C et D. Dix minutes de Paris et à dix minutes de la ville d’Evry (université, centre commercial,…) J’aimerai savoir si quelqu’un à déjà investi dans le département ? j’aimerai savoir si les taxes sont élevés dans le département?

    J’ai d’autres questions?

    Faut-il privilégier les villes de province pour pouvoir des prix bas et des rentabilités importantes minimum de 10% net pour des immeubles de rapport?.
    Quelles villes me conseillerez-vous ?
    Faire du Nu ou meublé ? LMNP ou LMP? SCI ?
    logement simple ou à courte durée ?
    Enfin combien faut-il d’immeubles de rapport et de temps pour pouvoir espérer dégager un Cash Flow de 3500 euros net par mois en seulement 3 ans? Est-ce possible ?

    D’ailleurs, je serai, également, intéresser par le Forex. Quel site de trade me conseillerai-tu? boursorama? .
    Dans l’attentes d’une réponse, de conseils d’un investisseurs, je vous souhaite de bonnes recherches dans vos investissements

    merci d’avoir pris le temps de lire mon commentaire 🙂

    1. Quentin

      Beaucoup de question… trop précises pour être répondues comme ça !
      – Quelles villes ? Pour ma part, je connais ma région, pas la région Parisienne. Prospectez, renseignez vous passez du temps à chercher pour trouver le bon endroit.
      – 10 % net, c’est pas à la portée de tous. Il faut passer du temps à chercher et devenir un négociateur hors pair. Il faut aussi savoir qu’on obtient ces rendement le plus souvent sur des biens avec travaux… Donc, il faut savoir aussi imaginer les travaux, négocier avec les entreprises et les suivre.
      – Nu, meublés, LMNP, SCI… Tout dépend de votre situation et de vos horizons. Pareil pour la durée.
      – Dégager un cash flow de 3500 €/mois en 3 ans… Si c’était facile, tout le monde le ferait. Il faut gérer du cash flow en plus de remboursement, vous avez donc intérêt à trouver des biens extra-ordinaires (avant les pros et le chevronnés) et ensuite être super convainquant vis à vis de des banques.
      N’imaginez pas gagner votre vie dans l’immobilier dans travail et sans soucis. Pour gagner vos 3500 €/mois, cela vous fera largement l’équivalent d’un plein temps.
      Pour le Forex… Perso, je trouve que ce n’est pas un investissement pour les particuliers.

      1. ben

        Merci pour ta réponse Quentin.

        Je vais revoir ma copie. Je vais me réorganiser, pour un objectif plus modeste en faisant un cash flow moins important comme 300 euros sur plusieurs biens. Ce qui me semble déjà énorme! .Il y a beaucoup de boulot en perceptive…Je ne sais pas encore pour le mode de location, courte durée ou location simple? et je pense prospecter en province.

        Merci encore.

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