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Juin 04

500 000 € en 4 ans ! La stratégie de Laurent (partie 2)


Dans l’article précédant, Laurent avait présenté sont projet et ses motivations dans les grandes lignes. Ici, dans la seconde partie de l’interview, il nous donne plus de détails sur sa stratégie.

Quelles est ta stratégie d’investissement ? (j’entends par là achat/revente, location, travaux enchères)

 

C’est de ne pas entrer dans un carcan qui m’empêcherait de saisir une bonne affaire lorsqu’elle se présente. Plus qu’une stratégie, c’est un dogme.

 

Du reste, oui, je privilégie l’achat-revente pour obtenir des gains rapides : mieux vaut un tiens que deux tu l’auras. Et toutes les sommes que je peux dégager de ces opérations sont et restent consacrées à mon projet 500K jusqu’à l’objectif. Autrement dit, je ne me paie pas pendant les 4 ans que dure le projet (c’est aussi ça la logique d’investissement). Donc je ne tire aucun revenu de mes opérations tant que je n’ai pas atteint le sacro-saint chiffre du demi-million d’euros.

 

De façon plus factuelle, pour faire de la plus-value, il faut identifier des biens sur lesquels une forte valeur ajoutée (quelle qu’elle soit) peut être créée : enchère, bien dévalués, réserves de mètres carrés, biens spécifiques, peu importe. Mais ce qui est le plus important c’est de réaliser une bonne affaire dès l’achat.

 

Et le facteur temps joue toujours en la défaveur de l’investisseur : plus le gain est rapide, et plus il est à même d’être reproduit. Ou encore, plus tu as d’argent à investir et plus tu dégage d’argent de tes investissements.

 

Comment finances-tu ? Quel ratio (Fond propre/investissement)

 

Je fais recours au crédit au maximum. Le cash permet de conserver une certaine liberté, notamment pour réaliser d’autres opérations ou en cas d’aléas. En général, je mets 5k€ de cash par opération pas plus. C’est une manière de dire au banquier, vous voyez je prends un petit risque. Et garder du cash est très important car c’est une condition impérative pour réagir correctement aux aléas, sans y perdre ses plumes.

 

Les banques te suivent-elles ? Croient-elles en ton projet?

 

Bien sûr. Mon banquier me connaît, il sait que soit j’achète pas-chère, soit je n’achète pas, son risque est donc modéré également.  Ma banque me suit mais elle ne connaît pas mon projet, elle constate les opérations au fur et à mesure que je les amène. Elle ne me suivra pas au-delà du raisonnable. Aujourd’hui mon taux d’endettement est proche des 60%.

Utilises-tu les servies d’agences pour acheter/vendre/louer tes biens ? Pourquoi ?

 

Oui à 200%. Les professionnels sont des professionnels. C’est idiot à dire mais beaucoup trop de gens ne pensent pas comme ça. Les agents immobiliers savent ce que recherchent les gens, ils opèrent sur différents terrains, ils ont une vraie valeur ajoutée. Peu m’importe de leur laisser 5 ou 10k€ au passage si le timing est optimisé. A l’achat comme à la revente, je fais appels aux agents.

 

As-tu fait des erreurs dans ton parcours?

 

Des erreurs liées à l’immobilier, non. Mais c’est peut-être parce que je ne redoute pas d’en faire. Je peux me planter, et alors ? Mon seul risque est de ne pas atteindre la cible des 500k. Rien de vital. Mieux vaut risquer de se planter que de s’enterrer sur place et de ne jamais se lancer, et pourtant cela concerne tant de gens…

 

Une précision : pour investir sereinement à mon sens, mieux vaut avoir une épargne de précaution. La mienne est d’environ 15k€, et je n’y touche pas (elle n’est même pas placée, j’ai un peu honte de le dire !). Si demain mon lave-vaisselle tombe en rade ou ma voiture brûle je n’ai pas besoin de vendre un appart en catastrophe.

 

Quels ont été les difficultés que tu as rencontrées ?

 

Je n’ai pas de difficulté particulière car je prends du plaisir à faire des opérations immobilières. Il y a des coups de stress parfois parce qu’on joue avec des montants importants. J’aime moins la partie location, et la mise en place d’une location après rénovation réserve toujours son lot de surprises, de mises au point plus ou moins inattendues, ça peut engendrer des contraintes et des coûts.

 

J’ai aussi eu une fois un problème avec un artisan qui malgré les relances et mises en demeures ne s’est pas montré diligent pour terminer un chantier. Mais ça s’est bien terminé.

 

Après, je croise les doigts, jusqu’à présent j’ai obtenu des mark up significatifs, sans dévaluation de biens, mais je sais que cela reste en quelque sorte un coup de poker à chaque opération !

 

500k, et après ? Pourquoi faire ? Vas tu continuer à accumuler ou vivre de ces biens ?

 

Accumuler ne m’intéresse pas. Créer du revenu passif non plus, ce n’est pas mon trip car je pense que quand on ne fait rien on s’ennuie (et je ne me vois pas bloguer toute la journée). Deux choses m’intéressent réellement dans cette démarche : tirer de la satisfaction de ces opérations &  répondre à la question suivante : « es-tu suffisamment expérimenté pour tirer un revenu consistant de ces opérations immobilières ». Si ça fonctionne jusqu’à la cible des 500k, cela signifie deux choses :

–       Je pourrais imaginer en faire une activité salariée : j’estime avec 500k de cash à faire travailler pouvoir générer un revenu salarié régulier de 100k€ / an ce qui est très confortable.

–       je pense m’éclater dans l’investissement, sans réaliser plus d’opérations mais en ciblant des biens à plus forte valeur (genre château, villa sur la côte, immeubles, transformations…)

 

Donc une fois les 500k atteints, pour moi c’est une plus large gamme d’opérations d’investissement disponible et la possibilité si je le souhaite de faire de l’immobilier mon revenu principal ! Mais bon, d’abord il faut atteindre cet objectif !

 

Va-t-il atteindre son objectif ?

(7 commentaires)

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  1. Anna@Avantages Fiscaux

    Je note surtout que le stress doit être difficile à gérer. Dès que certains éléments poses problèmes, un engrenage malsain peut se mettre en place.
    Et concernant la gestion du risque, garder de l’argent en réserve reste un bon réflexe, mais si peu effectif.
    Anna@Avantages Fiscaux Articles récents…Réforme des retraites 2013 : Hausse des charges pour tous !My Profile

  2. Fabrice

    Bonjour,

    Merci pour la suite de l’épisode avec Laurent et son projet « assez fou ». Un véritable pari, un challenge dont je suis persuadé qu’il a les capacités de réussir. D’ailleurs, je l’avais cité dans mon slide « comment gagner de l’argent avec l’immobilier » pour son expérience sur les ventes aux enchères.

    Bonne chance pour la suite,

    A bientôt,
    Fabrice

    ps : Merci Quentin d’avoir invité Laurent chez toi. C’est très riche d’enseignement.
    Fabrice Articles récents…Acheter en viager entre particulier. Pour ou contre?My Profile

  3. Quentin

    Effectivement, la piste de risque, si elle est grande est de très courte durée. Ensuite, l’acquis est réalisé définitivement !

  4. Photographe Jean-Charles Rey

    Projet de fou mais rien est impossible du moment ou on y croit et qu’on fonce se donnant les moyens d’atteindre ses objectifs.
    Laurent je ne le connais pas mais il semble supers motivé et déterminé. En plus de faire son travail avec beaucoup de plaisir (ce qui est par ailleurs un grand secret dans la réussite d’une personne).
    Je lui souhaite de parvenir à ses fins de tout cœur.

  5. schmitt

    bjr voila ma question je trouve pas de reponse alor vs aller peut etre m aider mon age et de 43 ans
    je recherche a acheter un immenble en martinique pour de la location saisonniere et m occuper de mais location et entretien de l immeuble et quitter mon metier de chauffeur routier j ai deja eu plusieur appart acheter et revendu
    mais la je veut en vivre y a t il des oranisation pour m aider a trouver des pret car chaque foi mon banquier me dit vs depasser 33% alor plus de pret
    j espere que vs pourier m aider a changer de vie

    1. Quentin

      Normalement, le banquier accord 33 % des revenus du travail et 70 % des revenus locatifs. Si vos prévisions de revenus locatifs sont suffisants par rapport au coût du bien, il n’y a pas de raison de le prêt ne soit pas accepté.

  6. CE Expertise

    Avec des montants de ce niveau, le stress doit être difficile à gérer non ?
    CE Expertise Articles récents…CE Expertises, l’expert du comité d’entrepriseMy Profile

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