«

»

Déc 01

6 avantages de créer une SCI… à l’IS

 

 

Cet article est un article invité écrit par Nicolas Bazard, auteur du blog Objectif 10%.

Quand on s’intéresse à l’immobilier, on entend souvent parler de SCI. Pourtant beaucoup de personnes ignorent qu’il n’existe pas qu’un seul type de SCI mais deux !

Il y a tout d’abord la SCI « classique » à l’impôt sur le revenu.

Et il y a la SCI à l’impôt sur les sociétés. Outil d’optimisation fiscal assez peu utilisé, il se révèle pourtant un formidable outil pour construire un patrimoine immobilier !

1er avantage : Le taux d’imposition

 

Vous le savez, les tranches marginales de l’impôt sur le revenu peuvent monter jusqu’à 45% ! Avec l’option sur l’impôt sur les sociétés, vos bénéfices sont imposés à un taux de seulement 15% jusqu’à 38 120€ et 33% au-delà !

Nous allons le voir, la SCI permet de déduire de nombreuses charges et ainsi voir notre résultat fiscal diminuer à…0. Dans tous les cas, il est très aisé d’avoir un résultat imposable inférieur à 38 120€ et ne payer que 15% !

Pour rappel, le résultat fiscal se calcule de la manière suivante : Recettes – Dépenses. Les recettes sont vos loyers, les dépenses sont les charges d’intérêt, les travaux, etc…. Nous reviendrons sur les dépenses déductibles un peu plus loin.

2ème avantage : Investir à plusieurs

 

Acheter un immeuble quand on est tout seul est parfois compliqué. Acheter un immeuble à deux au travers d’une société que l’on possède à 50/50 est tout de suite plus faisable.

Attention tout de même, les associés sont responsables des dettes de la société. Mais pour la banque, investir à plusieurs est gage de sérieux puisqu’elle pourra demander le remboursement à n’importe lequel des associés.

Enfin, la SCI permet de définir les règles du jeu au travers des statuts, de nommer un gérant, de prendre les décisions importantes en assemblée générale, etc…

Pour plus d’informations, je vous invite à relire l’article de Quentin : « SCI : investir à plusieurs pour limiter les risques »

3ème avantage : Les charges déductibles

 

Une SCI à l’IS est une société à part entière. Comme n’importe quelle société, vous pouvez déduire de votre revenu imposable, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société.

Prenons un exemple : Vous faites des travaux dans un appartement. Votre résultat imposable sera loyer – travaux.

Mais pas seulement… Si vous avez pris l’autoroute pour vous rendre sur le chantier, vous pourrez déduire les frais de péages. Si vous pouvez justifier à l’administration fiscale, passer 15 coups de téléphone, alors vous pourrez déduire vos frais de communication, etc…

Vous voyez où je veux en venir ? Vous pouvez potentiellement déduire tous les charges engagées au nom de l’activité immobilière de l’entreprise, à condition de pouvoir le justifier en cas de contrôle fiscal.

 

4ème avantage : La pratique de l’amortissement

 

Nous avons les charges réelles, maintenant nous allons voir qu’il existe des charges « comptables ». Quand vous achetez une voiture, elle perd de sa valeur tous les ans. Cette perte de valeur annuelle est appelée « amortissement » et vient en déduction de votre résultat imposable.

Dans notre cas, l’amortissement s’appliquera au bien immobilier !

Prenons le cas d’un immeuble de 100 000€ amorti sur 25 ans.

100 000€/25 = 4 000€ de charges (purement comptable puisque l’immobilier se valorise tous les ans) qui viennent se déduire de votre résultat fiscal !

Encore un autre avantage de la SCI à l’IS.

 

5ème avantage : Salaire

 

En tant que gérant ou salarié d’une SCI, vous pouvez toucher une rémunération. Cette rémunération viendra diminuer votre résultat fiscal.

Bien entendu, vous devrez payer l’impôt sur le revenu sur le salaire perçu.

Vous pourrez également abriter entre verser un dividende ou un salaire, tout cela dans une optique d’optimisation fiscale.

 

6ème avantage : Faciliter la transmission

 

Enfin, une fois votre empire immobilier construit, il vous sera beaucoup plus facile de céder des parts de SCI à vos enfants que leur donner des « parts » d’immeuble : « Toi, tu prends la salle de bain et moi je prends la cuisine ! »

Vous l’aurez compris la SCI à l’IS présente bien des avantages, je vous conseille toutefois de consulter un expert-comptable pour faire une étude personnalisée de votre situation.

 

(9 commentaires)

Passer au formulaire de commentaire

  1. Nicolas Bazard

    Bonjour et merci à Quentin de m’avoir permis de m’exprimer sur son blog !
    Nicolas Bazard Articles récents…[Gratuit] Séduire par sa conversationMy Profile

  2. k&c

    Pour avoir créé une SCI il y a quelques mois, j’ai étudié de près l’option IS pour celle-ci. Il y a toutefois deux inconvénient fiscaux:
    1) Le taux d’imposition: l’option IS est certes intéressante lorsqu’on est fortement imposé mais dans le cas contraire (c’est mon cas), ça peut être pénalisant
    Notons toutefois qu’on peut passer de l’option transparence fiscale vers l’option OS par la suite, ce qui n’est pas possible dans l’autre sens

    2) La pratique de l’amortissement, peut être un cadeau empoisonné certes dans l’immédiat on peut déduire 4%/an de l’investissement, mais lors de la revente cette déduction vient s’ajouter à l’impot sur la plus value. Je m’explique. Imaginons qu’on achète un appartement 100 000€. Au bout de 10 ans on veut le revendre 120 000€.
    Si il n’a pas été amorti, l’impot sur la plus value porte sur 20 000€. Si il a été amorti à 4%/ans, soit 40 000 € sur 10 ans, on considère donc qu’au bout de 10 ans il ne vaut plus que 60 000€, donc la plus value est de 120000 – 60000= 60000€ et votre impot sur la plus value est donc triplé
    => Danger
    Il faudrait être sur de ne jamais revendre ou alors 30 ans après – lorsque l’impôt sur la plus value n’est plus due
    Personnellement je n’envisage pas de revendre de mon vivant, mais les aléas de la vie (ou de la fiscalité – ne sait-on jamais) pourrait contraindre la SCI à vendre.

    1. Didier-Fabrice

      Pire :

      Comme la société est à l’IS ce sont les plus-values professionnelles qui s’appliquent et il n’y a pas d’abattement en fonction de la durée de détention.
      La PV vient augmenter le résultat pour le calcul de l’impôt sur les bénéfices.

      Cela dit le système peut être intéressant puisqu’il s’agit en quelque sorte d’un différé d’imposition (ce que vous avez économisé pendant l’exploitation vous le payez à la revente) les sommes économisées pouvant entre temps être utilisées pour produire d’autres revenus
      Didier-Fabrice Articles récents…Comment mensualiser vos impôts peut vous faire gagner de l’argentMy Profile

  3. Nicolas Bazard

    Bonjour,

    Effectivement l’amortissement est à double tranchant.

    Soit vous achetez pour louer et vous cédez directement les parts de la SCI comme une vraie société : Alors c’est intéressant !

    Par contre, si vous achetez pour revendre une fois arrivé à la retraite, alors l’avantage fiscal disparait totalement !

    Tout est une question de stratégie de sortie.
    Nicolas Bazard Articles récents…[Gratuit] Séduire par sa conversationMy Profile

  4. Banque.net

    Merci pour ce partage, c’est intéressant.
    Bonne journée,
    Elisa
    Banque.net Articles récents…Les contrats d’assurance-vie en fonds en euros sont-ils les placements les plus intéressants actuellement ?My Profile

  5. Francois

    C’est bien de parler des avantages, mais il ne faut pas oublier de parler des inconvénients :

    – comme il l’a déjà été dit, l’imposition des plus-values est plus lourde
    – les SCI à l’IS sont soumise à la CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs) : 2,5% des loyers bruts encaissés
    – les loyers non encaissés (pour impayés par exemple) sont quand même comptabilisé
    – le fonctionnement d’une SCI à l’IS est plus lourd : nécessité de déposer les comptes, de tenir une AG annuelle
    – à moins d’être très bon en comptabilité, il faut avoir recours à un cabinet d’expertise-comptable pour la tenue des comptes

    Le principal avantage de la SCI à l’IS pour moi réside en la possibilité de ne pas distribuer les dividendes. Le résultat peut alors être réinvesti pour faire grossir plus rapidement la société

  6. Nicolas

    Bonsoir,

    Je compte évidemment créer une SCI une fois que j’estimerai avoir suffisamment de biens. Car avec une place de parking ce n’est pas très utile à l’heure actuelle. Comme on dit chaque chose en son temps, quand on se lance ce n’est pas le moyen par lequel commencer au risque de se décourager rapidement :).
    Nicolas Articles récents…Mon premier achat de place de parking, servi sur un plateau d’argent ou presque (partie 1/2)My Profile

  7. delsinne

    bonjour ,nous avons une sci et nous habitons a 170 km de cette location ,nous avons des frais d essence et autoroute et notre comptable ne veut pas faire passer c est frais de route ,j ai lu que l on pouvaient les déduire qu elle argument doit on expliquer cette deduction . car elle nous a dit de faire attention sur internet . merci de donner un texte de loi ou autre

    1. k&c

      Moi ce que j’ai toujours lu, c’est que ce qu’on peut déduire comme frais en tout genre (timbres, impression, déplacement,…) c’est 20€ sans dérogation possible… à moins d’être gérant rémunéré mais dans ce cas c’est un autre type de fiscalité qui s’applique.

      Moralité, que ce soit en SCI ou non, ne pas investir trop loin de chez soi

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

CommentLuv badge