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Oct 30

Analyse du bien à choisir : Cas des grands appartements

Après les parkings, les studios, les maisons, les 2 et 3 pièces et les immeubles, voici le dernier article sur les investissements immobiliers classiques. Nous allons étudier ici comment investir dans les appartements de plus de 4 pièces.

1. L’état du marché

Comme d’habitude, j’ai fait, au préalable, une recherche sur internet pour trouver les prix à l’achat comme à la location afin de pouvoir estimer la rentabilité de ces investissements.

A l’achat :

  • Prix mini trouvé :  91 000 €
  • Prix médian : 340 000 €
  • Prix maxi : 567 000 €

L’écart est très grand, car sur ces produits, Il y a de tout. Cela va du grand appartement pour famille nombreuse à des prix défiant toute concurrence dans les quartiers défavorisés (avec dealer dans les cages d’escalier et tout le folklore qui s’en suit) . Jusqu’au duplex de standing en centre ville (avec balcon, vue sur la Seine, concierge, cour intérieure et aussi son folklore bobo-chic). Mais ce dernier se trouve à des prix déraisonnables aussi. J’ai donc resserré la recherche en éliminant ces extrêmes.

  • Prix mini trouvé :  210 000 €
  • Prix médian : 340 000 €
  • Prix maxi : 400 000 €

A la location :

Avant tout chose, je constate qu’au niveau des ventes, j’avais 5 pages de réponses soit un peu moins que sur les F2 et F3. Au niveau des locations, je n’ai trouvé que quelques réponses.

  • Prix mini : 650 €/mois
  • Prix médian : 850 €/mois
  • Prix maxi : 1305 €/mois

Calculons maintenant les rentabilités brutes : 3 à 4 %. C’est extrêmement faible. De plus le petit nombre d’annonces montre que le marché de la location de ce type de surface est restreint.

2. Comment investir dans ce contexte

Le constat semble donc pessimiste :

  • Prix de vente élevés.
  • Marché de la location réduit.
  • Rentabilité faible.

La première réaction serait donc de se détourner de ce marché. En effet, il semble que ce type de bien est réservé aux familles propriétaires de leur résidence principale.

Ne soyons pas défaitistes et soyons intelligents, il y a des solutions :

  1. La colocation : c’est à dire ne pas louer l’appartement à 1 seule personne, mais à plusieurs. Chacun sa chambre et une salle commune.
  2. La division : il s’agit la de faire des travaux pour transformer l’appartement en deux ou trois petits surfaces (Studios ou 2 pièces).

Nous allons voir que ces astuces peuvent rendre l’investissement intéressant.

3. La colocation

La première idée est donc la colocation. Elle est très répandue chez les étudiants qui recherchent des loyers plus bas et de la compagnie, ou bien chez les travailleurs mobiles qui passent peu de temps dans la région.

La colocation a été popularisée dans le film l’Auberge Espagnole.

3.1. Les avantages

Voyons donc ce que peut apporter une colocation. Grosso-modo, il faut que chaque locataire ait une pièce privative et qu’il y ait une pièce commune pour se retrouver. Bref, dans un F3, il sera possible de mettre 2 colocataires, 3 dans un F4, 4 dans un F5 et ainsi de suite.

Il faut ensuite voir quel avantage le colocataire y trouve financièrement. Il a le choix en général entre un studio et la colocation. Dans le studio, il devra payer au moins 300 € à 400 € de loyer + les charges + l’électricité, etc… En colocation, il faut donc se retrouver avec les loyers moins élevés. Par exemple, 300 € à 350 € de loyers charges incluses.

Quelle sera alors la rentabilité pour l’investisseur ? Prenons l’exemple d’un F5 à 300 000 €. Classiquement, l’investisseur pourra le mettre en location à 900 €/mois soit 3,6% brut. Si le locataire fait défaut, le propriétaire perd tout son loyer. Maintenant, regardons comment cela peut se passer avec des colocataires. Le prix de base reste de 300 000 €, mais il va y avoir 4 colocataires à 350 €. Cela monte la rentabilité à 5,6% soit 2 points de plus.

En complément, il est rare que les 4 colocataires partent ou fassent défaut en même temps. Donc l’investisseur diminuera les risques de mois sans revenu.

Autre avantage de la colocation (par rapport notamment à la division), l’investisseur n’aura pas (ou peu) de travaux à réaliser dans le logement pour pouvoir le mettre en location.

3.2. Les inconvénients

Bien sûr, il y a des inconvénients et non des moindres. En premier lieu, la rentabilité brute n’est pas miraculeuse. D’autre part, les risques de dégradation sont potentiellement plus élevés (fêtes étudiantes, manque de soin…) ce qui entraînera des travaux de rafraîchissement plus courants.

Il faut faire attention aussi dans le choix des colocataires. En effet, les étudiants sont rarement de mauvais payeurs car leurs parents sont derrière, mais certaines personnes en situation difficile (chômage, précarité…) chercheront aussi des colocations  pour payer moins cher et trouver du lien social. Ces personnes sont souvent moins solvables.

Enfin, l’investisseur aura aussi plus de travail de gestion de ses locataires.

4. La division

L’autre grande possibilité d’investissement dans les grands appartements concerne la division. Pour réaliser une division, il convient tout de même d’acheter un bien en mauvais état justifiant des travaux. En effet, un bien en excellent état coûtera cher, et la division nécessitant des travaux amplifiera ces coûts.

4.1. Les avantages

Comme nous l’avons vu ci-dessus, cela concerne des biens nécessitant des travaux. Cela a deux avantages :

  • Prix plus facilement négociables.
  • Possibilité d’augmenter la surface totale en trouvant des aménagements astucieux.

Voyons toujours le cas d’un 5 pièces de 110 m². En négociant bien le prix sur un produit en mauvais état, il sera possible de l’obtenir pour 200 000 €. Par contre, il faudra compter des travaux lourds pour le remettre en état et le diviser (modification des cloisons, création de cuisines, salles de bain…) On peut estimer le coût de ces travaux à environ 1000 €/m².

Le prix total sera donc de 100 x 1000 + 200 000 € = 310 000 €. Les travaux mèneront à transformer le 5 pièces en 3 studios de 20m²  à 25m² et un 2 pièces de 40m². Bref, pour 310 000 € l’investisseur devient propriétaire de 4 logements. Là, 2 solutions s’offrent à lui :

  • La location : en s’appuyant sur les articles sur les studios et les 2 pièces, il pourra espérer louer son bien 400 x 3 + 520 = 1720 €/mois soit une rentabilité brute 6.6 %. Très supérieure à la rentabilité espérée en le louant en F5.
  • La revente : si l’investisseur décide de revendre les biens, il pourra dégager une plus-value. En effet, les studios remis à neuf se vendront à 75 000 € et 120 000 € pour le 2 pièces, soit un total de 345 000 €. Et donc une plus-value brute de 35 000 €, qu’il faudra cependant amputer des frais de notaire et des impôts il restera une plus-value nette d’environ 15 000 €.

4.2. Les inconvénients

L’inconvénient majeur de ce type d’opération réside dans l’estimation des travaux : en effet, lors de la visite du bien pour l’acheter, il va falloir que l’investisseur soit capable d’évaluer les travaux à l’œil nu. En effet, si les travaux se cantonnent à du 2nd œuvre (cloisons, électricité, plomberie, peintures, sols…) cela pourra se faire facilement, mas s’il y a un défaut caché nécessitant une intervention gros œuvre (mur porteur), ou toiture… Le coût des travaux pourra alors exploser.

D’autre part, le fait de faire des travaux implique que le bien n’est pas louable ou revendable immédiatement.

Ensuite, les inconvénients seront ceux des surfaces obtenues après travaux (voir les articles sur les studios et sur les 2 pièces).

Conclusion

De base, l’investissement dans les grands appartements n’a pas d’intérêt. Par contre ils deviennent intéressant en louant plusieurs fois la surface par le biais de la colocation ou de la division. Toutefois, cela implique plus de travail de la part de l’investisseur, soit en gestion de colocataires, soit en travaux de division. Ces astuces peuvent se révéler être gagnantes.

(8 commentaires)

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  1. david

    Bonjour Quentin

    Merci de ton commentaire et passage sur mon blog. Je me rend compte que nous avons
    un peu la même vision de l’investissement immobilier.
    J’apprécie cet article sur les solutions liés à augmenter sa rentabilité avec un investissement minime.
    A bientôt

  2. astrid

    Je serais intéressée un article sur les achats immobiliers « judiciaires ».

    1. Quentin

      Je ne me suis effectivement pas penché sur le sujet. Pour l’instant, je suis totalement démunit par rapport à ce type d’investissement. Mais il y a effectivement des choses à faire dans ce domaine.

  3. DirectOsteo

    La collocation c’est une super idée, j’ai même plutot tendance à penser qu’elle maximise la rentabilité si elle est bien gérée. Il ne faut pas oublier l’utilisation de sites tels que AirB&B pour combler les périodes ou l’on ne trouve pas de locataires, j’ai connu qqun qui le faisait pour presque 2000 euros par mois sur une petite surface !

    1. Quentin

      Effectivement Air bnB est un très bon site internet pour louer en courte durée.

  4. Didier

     »
    De plus le petit nombre d’annonces montre que le marché de la location de ce type de surface est restreint.
     »

    Attention car même si je pense que ta conclusion est juste ta démonstration est biaisée.
    Petit rappel économique un marché est le point de rencotre entre l’offre et la demande. Lorsque tu regardes le nombre d’annonces tu as une idée de l’offre. S’il y a peu d’offres cela signifie que le marché est peu concurrentiel (pas forcément restreint). S’il y a une forte demande sur ton marché tu es en situation d’oligopole. S’il y a quelques demandes on parle d’oligopole bilatéral (et je pense que c’est le cas pour ce genre de surface) enfin s’il n’y a qu’un acheteur on parle de monopsone contrarié. C’est la classification de Stackelberg.

    Pour connaitre l’état de la demande tu as plusieurs solutions. Bien sûr tu as la catégorie « demande » des sites d’annonces. Selon moi ce n’est pas suffisant car nous n’avons pas l’habitude de passer une annonce pour une recherche d’appartement. Seconde solution c’est de regarder l’offre non pas seulement en quantité mais également en durée. Combien de temps ces offres restent-elles sur le marché ? Si elles restent longtemps en igne évidement c’est problématique en revanche si elles disparaissent rapidement c’est qu’il y a une réelle demande et donc ce n’est pas un probleme (au contraire !) d’avoir un marché peu concurrentiel .
    Troisième solution mais ne le répète pas cela reste entre nous : passer une annonce fictive. Tu pubies une offre et tu regardes le nombre de contact que tu reçois (attention à bien filtrer les réponses de particuliers de celles d’agences qui ne refletent pas une réelle demande

    Désolé pour ce commentaire un peu long sur ce qui au fond n’est qu’un point de détail dans cet article mais comme on est sur un site de qualité autant en profiter 😉

  5. Kytom

    Analyse assez pertinente. En témoigne les flux de transactions actuelles en région parisienne : seuls trouvent preneur les biens de petites surfaces, issus d’une division on non. Les reste des transactions étant au point mort…
    Kytom Articles récents…Kytom : Solutions de cloisons amovibles pour bureauxMy Profile

  6. Rayonnage

    La colocation est pour moi la solution, car comme cela est précisé dans l’article, l’avantage énorme est de payer le loyer à plusieurs, d’où une réelle économie ! Après reste à trouver les personnes et surtout réussir à s’entendre. Ayant fait de la coloc pendant mes études, il n’est pas toujours facile de bien s’entendre avec la personne…

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