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Oct 03

Analyse du bien à choisir : cas d’un appartement 2 à 3 pièces

Les appartements F2 et F3 sont, tout comme les studios, des biens phares dans le monde de l’investissement immobilier. Cependant, je les dissocie ces différents types de biens, car si les surfaces sont à peine plus grandes, les profils des locataires et les lieux d’investissements à privilégier peuvent être très différents.

1. État du marché

Une petite étude sur Internet dans la ville où je souhaite investir me donne les informations suivantes.

1.1. F2 – T2

A l’achat :

  • Prix mini trouvé : 60 000€
  • Prix médian : 113 000 €
  • Prix maxi : 159 000 €

A la location :

  • Prix mini : 320 €/mois
  • Prix médian : 520 €/mois
  • Prix maxi : 800 €/mois

Les différences de prix constatées à l’achat comme à la location sont normales compte tenu des différences de standing, de quartiers, etc…

En termes de rentabilité brute, on trouve (avant négociation et astuces) des niveaux assez resserrés entre 5.5 et 6.5%. C’est à dire qu’on trouve une rentabilité moyenne assez faible comparée aux studios ou aux parkings, mais les niveaux bas sont déjà élevés et les niveaux hauts ne flirtent pas avec les 10% des studios.

1.2. F3 – T3

A l’achat :

  • Prix mini trouvé :  89 000€
  • Prix médian : 172 000 €
  • Prix maxi : 210 000€

A la location :

  • Prix mini : 490 €/mois
  • Prix médian : 720 €/mois
  • Prix maxi : 980 €/mois

Pour les F3, on trouve des rentabilités brutes assez équivalentes à celles des 2 pièces.

On constate donc que les F2 et les F3, sont des produits moyens, en termes de taille, comme de rendement. Ils semblent donc s’apparenter aux placements de « bon pères de famille ».

2. Les avantages

L’avantage principal de ces surfaces est leur « banalité ». C’est donc un marché assez facile d’accès à l’achat (pas trop cher, pas trop volatile et bancable), comme à la location. Les banques sont confiantes dans ce genre d’investissement. En général, on connait quelqu’un dans son entourage qui possède déjà ce type de produit.

L’autre avantage est le public de locataire visé, nous y reviendrons dans la suite de l’article.

3. Les inconvénients

Malheureusement, il y en a plusieurs :

  • Le rendement brut n’est pas très élevé.
  • Le poids des charges est, comme pour les studios, assez important.
  • La concurrence est rude à l’achat : au niveau de l’achat, l’investisseur sera en concurrence avec le primo-accédant qui cherche sa résidence principale. Le primo-accédant, en général, ne négociera pas autant le prix à la baisse que l’investisseur.
  • Sur les F3, les locataires sont plus souvent confrontés à la naissance des enfants, à l’arrêt du travail d’un des locataires (congés parentaux) pour s’occuper des enfants ou les divorces qui entrainent leur lot de risques d’impayés.

4. Les cibles

4.1.  Locataires

Je le notais plus haut dans les avantages, le type de public visé est potentiellement intéressant. En effet les locataires potentiels sont souvent du type jeune couple qui s’installe et qui travaille. Ils souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale dans quelques années, mais économisent en attendant. Bref, le public visé est bon payeur. A titre personnel, j’en faisais encore partie il y a 2 ans.

Attention tout de même pour les F3. Au niveau des ces biens, les personnes les plus stables et le plus solvables ont souvent déjà acheté leur résidence principale. Ceux qui sont encore en location risquent d’avoir un profil correspondant au cas donné dans les inconvénients (jeunes parents avec congé parental, etc…).

4.2. Lieux

Au niveau des lieux, ce qui est intéressant avec les 2 et 3 pièces, c’est qu’ils se louent assez facilement dans une grande gamme de territoires. Évidemment, une ville dynamique restera toujours préférable, mais il n’est pas absolument nécessaire d’être proche des universités, des lieux touristiques ou des grands bassins d’emplois.

C’est un investissement intéressant pour ceux qui sont dans les petites zones urbaines (petites préfectures, villes moyennes, etc…)

Conclusion

Comme vous avez pu le constater par rapport aux articles sur les autres types de biens, je n’ai pas donné de piste pour augmenter la rentabilité. En effet, ces surfaces sont plus difficiles à louer sur des courtes durées que les studios et sont trop petites pour bénéficier de divisions ou de colocations.

En résumé, si les 2 et 3 pièces sont des produits courants d’investissement avec des rentabilités moyennes assez sûres, hors des petites villes, ils ne présentent pas à mes yeux des possibilités de rentabilité suffisante. Je nuance mon propos en affirmant qu’il est toujours possible de tomber sur une bonne affaire.

(2 commentaires)

  1. k&c

    les locataires de F2-F3 c’est aussi les famille monoparentales

    1. Quentin

      C’est effectivement un des types de locataires des F2 et F3. Dans leur malheurs, ces locataires là sont aussi moins solvables.

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