«

»

Oct 15

Analyse du bien à choisir : cas d’un immeuble de rapport

 

 

« Ça y est le blogueur est devenu fou » allez vous me dire !

Et non, il y a bien un marché de l’immeuble de rapport et en plus, c’est accessible à presque toutes les bourses.

Déjà, un peu de définition, allons voir sur Wikipedia :

Un immeuble de rapport, également appelé hôtel de rapport ou maison de rapport est un immeuble abritant plusieurs logements loués par un ou plusieurs propriétaires. Sa construction résulte d’une opération immobilière. Il est conçu comme un placement par le propriétaire. Un immeuble existant peut aussi être transformé en immeuble de rapport.

Pour résumer, c’est un immeuble dont on loue les logements.

Bref, l’idée c’est que, plutôt que d’acheter un logement dans un immeuble (puis par la suite un autre logement dans un autre immeuble), on achète l’immeuble.

1. Le marché

1.1. Y a-t-il un marché ?

En allant sur n’importe quel site de vente immobilière, en tapant « immeuble de rapport », j’ai systématiquement trouvé plus d’une centaine d’annonces sur ma région. Bien sûr, on est loin des annonces de location de studios, mais force est de constater qu’il existe bien un marché.

1.2. Qui se positionne sur ce marché ?

Il est clair que nous ne sommes pas du tout sur le même marché que celui des appartements ou des parkings. Sur ce marché nous trouvons des professionnels (marchands de biens), des promoteurs immobiliers, mais aussi des particuliers. Les particuliers qui fréquentent ce marché sont assez rares et sont généralement des investisseurs aguerris et avisés.

Cependant, rien n’empêche le quidam lambda comme vous et moi de se lancer sur ce marché.

1.3. Que trouve-t-on sur ce marché ?

De tout ! On peut trouver des immeubles de logements, commerciaux, mixtes logements et commerces. Des très grands avec beaucoup de logements, d’autres sont tous petits avec un commerce au rez-de-chaussée et un logement à l’étage, enfin certains sont des ruines… Bref, il y en a pour tout le monde :  les gros et petits budgets, les bricoleurs, les spécialistes des locaux commerciaux, les fanatiques de la division, tout le monde peut y trouver son affaire.

2. Les Avantages

Pourquoi s’intéresser à ce type de bien ? Parce que les avantages peuvent être décisifs dans le choix.

  • Le marché : ce n’est pas un marché de novices, il n’y a donc pas d’acheteurs qui s’enflamment et payent le prix fort, mais pas non plus une masse de vendeurs qui qui bradent. Il est donc plus probable que le bien se vende à sa juste valeur. D’autre part, le nombre de biens sur le marché est réduit, et donc, s’il y a moins de bonnes affaires, il est aussi plus difficile de les rater.
  • La mutualisation : Ce n’est pas un gros mot, cela signifie juste qu’un certain nombre de choses se réduisent avec la taille. Il y a des mutualisations en temps : un seul achat, plusieurs logements. Mais aussi des mutualisation en argent : plus on achète de m² en même temps, moins ils sont chers. Un studio coutera dans ma ville près de 3000 €/m² là où un immeuble se vendra en dessous de 2000 €/m².
  • La diversité : Il y a beaucoup de possibilités dans les immeubles de rapport. Il y a donc l’embarras du choix. Depuis l’immeuble de 30 logements, à celui de 2. Depuis l’immeuble en état jusqu’à la ruine à reconstruire…
  • L’absence de copropriété : Bien souvent, lorsqu’on est propriétaire d’un appartement, on se retrouve confronté aux charges et au syndic de copropriété. Ici, il n’y a plus qu’un propriétaire dans la résidence, donc les réunions de copropriétés se font… seul, les décisions se prennent… seul. Cela permet de maîtriser au mieux les frais.
  • Lissage des vacances locatives : Dans un immeuble, pour le même taux de vacances locatives que dans un appartement, il y a de grandes chances qu’elles soient étalées dans le temps. Ainsi, avec un immeuble de 5 logements, plutôt que de perdre 100 % de loyer un mois, on aura plutôt une baisse de 20% répartie sur cinq mois dans l’année. Ce sera plus facile à gérer.
  • La mixité : Dans beaucoup d’immeubles de rapports, on trouvera aussi un local commercial au rez-de-chaussée. Cela permet de ne pas être uniquement basé sur des logements. De plus, on pourra avoir plusieurs types d’appartements du plus petit au plus grand, favorisant une diversification des sources de loyers.

3. Les inconvénients

  • L’investissement de départ : On peut dire que c’est le principal inconvénient. En effet, l’investissement de départ va être en général très élevé. Par conséquent, même si le bien est rentable et s’autofinance correctement, le montant de l’emprunt pourra avoisiner le million d’euros dans certains cas. Il faut donc avoir le cœur bien accroché et surtout être sûr de ne pas se tromper.
  • La concentration des biens : Le propriétaire de l’immeuble possède plusieurs biens rigoureusement au même endroit. Bref, une crise du logement dans le quartier, un dégât sur l’immeuble et c’est tout de suite un gros patrimoine qui est exposé.
  • Les banques : Quand on achète un F2, le banquier ne nous prendra pas pour un malade, mais pour un immeuble, il faudra avoir des arguments solides à lui exposer.
  • La possession en propre des locaux communs : Certes, il n’y a plus de problèmes de décisions de copropriété, mais il va falloir s’en occuper soi-même ! Il faut donc prévoir correctement (et réaliser) les tâches suivantes : les maintenances d’ascenseurs, de chaudières, les ravalements de façades…
  • L’impôt sur la fortune : Attention, avec ce type de bien, on dépasse rapidement les seuils en termes d’impôts sur le revenu, mais aussi d’impôt sur la fortune. Il faut le prévoir dans le calcul.

4. La rentabilité

La question : est ce rentable ?

Oui, et même potentiellement très rentable. C’est sur ce type de bien que les opérations blanches sont les plus courantes.

En général, lorsqu’on regarde les petites annonces, les rentabilités brutes des biens dans l’immobilier tournent autour des 5 à 7 %. Ensuite, en négociant bien, on peut monter un peu, mais il sera difficile de trouver 10%. Dans les annonces d’immeubles de rapport, on va plutôt trouver des rentabilités brutes autours de 8 à 10 %, d’emblée. Ce qui laisse une idée de ce qu’une bonne négociation et un bon montage financier peuvent permettre.

5. Et même plus.

5.1. La division

Le propriétaire d’un immeuble se retrouve avec une grande liberté d’action. Celui qui achète un studio aura du mal à le diviser. Mais dans un immeuble…

Lorsqu’on achète un immeuble de 320 m² habitables avec quatre logements de 80m² dedans, rien n’empêche d’en faire huit de 40m². Si le 80m² se loue 800 €/mois, le revenu sera de 3200 €. Tandis que le 40m², qui se louera plutôt 550 €/mois génèrera un revenu de 4400 € soit un accroissement de 37%. Par contre, il aura fallu faire des travaux. Il faut donc calculer le plus valable. De plus, pour lisser les risques, il vaut mieux avoir plusieurs logements de tailles différentes.

5.2. Les travaux

Bien souvent, lors de l’achat d’un immeuble, il faudra prévoir un budget travaux. Ce n’est pas grave, car les artisans feront forcément de meilleurs prix si vous refaites à neuf 5 logements que si vous n’en faites qu’un seul. Il devient donc intéressant d’acheter à bas prix un bien en mauvais état et de le réhabiliter avec des prix de travaux raisonnables.

5.3. L’optimisation des frais

Si vous voulez diminuer les charges, vous pouvez faire des améliorations du bien qui, chers à l’achat, se rembourseront très vite sur la baisse des charges.

Sur un logement unique, on ne pourra pas avoir une grosse influence sur l’état de la chaudière ou de l’ascenseur, mais quand on possède l’immeuble, les possibilités sont immenses :

  • Possibilité d’optimiser au maximum les surfaces collectives. A la fois en les réduisant et en les rendant plus pratiques.
  • Possibilité d’installer des équipements d’économies d’énergie. Pour un seul logement ça coûte un bras, mais pour un immeuble, un chauffe-eau solaire collectif, une isolation par l’extérieur ou une chaudière haute performance deviennent abordables. Tout cela permettra de diminuer les charges, de défiscaliser, de valoriser les biens auprès des locataires et de faire un geste pour la planète.
  • Possibilité de choisir soi-même ses prestataires : ménages, peinture, entretien des espaces verts, de l’ascenseur. On pourra mettre tout ce petit monde en concurrence et trouver le meilleur prix. Comparé aux systèmes opaques qu’on trouve généralement dans les syndics.
  • … quand on cherche, on peut encore trouver plein de choses.

Conclusion

L’immeuble de rapport est donc un bien immobilier de qualité à haute rentabilité. Dommage que le marché soit réduit et que l’investissement de départ soit élevé. Mais si on a le cœur bien accroché ou des amis pour investir en SCI, pourquoi pas !

 


(2 commentaires)

  1. Kheireddine

    Bonjour, Votre article est très intéressant.
    Je souhaiterai avoir votre avis sur la question :
    Généralement, pourquoi un propriétaire d’immeuble de rapport vendrait son bien si c’est un bon rendement ?

    1. Quentin

      Quand on vend, il peut y avoir plusieurs raisons :
      – On a besoin de cash, soit pour des raisons personnelles, soit pour faire un investissement plus rentable encore.
      – Le prêt est remboursé, les travaux sont amortis et donc la rentabilité baisse du fait des impôts qui arrivent.
      – On veut prendre sa plus value.
      – C’est un héritage et on doit payer la succession.
      – Autre ???

      Bref, il y a plein de raison de vendre.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

CommentLuv badge