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Sep 06

Analyse du bien à choisir : cas d’un parking/box


 

 

Voici le 1er article d’une grande série sur l’analyse du bien à choisir.

En premier lieu, je précise qu’il n’y a pas de bien idéal, chaque type d’investissement possède ses avantages et ses inconvénients.

Je vais donc commencer par le cas du parking/box.

Ce type de bien a été popularisé par Cédric Annicette du blog Business Attitude avec son fameux e-book sur la « parking attitude ». Néanmoins ce type d’investissement est vieux comme le monde : une de mes connaissances âgée aujourd’hui de 89 ans tire sa retraite de la location de 20 box qu’elle a fait construire il y a 30 ans dans sa cour.

Dans cet article, j’analyserai les prix du marché à la location comme à la vente sur la ville où je compte investir dans le but de se faire une idée de la rentabilité. Dans un second temps je ferai un point sur les avantages et les inconvénients d’un parking. J’essayerai ensuite de cerner les cibles potentielles pour la location. Finalement, on pourra sortir du cadre et regarder les astuces possibles pour augmenter la rentabilité.

1. L’état du marché sur ma ville :

Avec internet, on fait des miracles en quelques clics : je me suis donc frotté aux différents sites de petites annonces et en quelques minutes, j’ai pu faire un état des lieux assez rapide de la situation.

Premier constat, il y a beaucoup de types parking différents : la place de parking à ciel ouvert, la même mais en lieu sécurisé, le parking sous-terrain et enfin, le box ou le garage. Bref, il y en a pour tous les goûts.

Au niveau des prix à l’achat :

  • Les 1ers prix sont aux alentours de 11 000 €.
  • Les prix médians sont vers 16 000 €.
  • Les plus élevés sont à 22 000 €.

Second constat, ce n’est pas le type (place, box, sous terrain) de parking qui fait principalement le prix mais l’emplacement. En effet, dans la ville qui m’intéresse, on trouve les plus chers aux alentours de la gare, puis dans l’hyper-centre qui est piéton. Les plus bas prix sont dans les quartiers pavillonnaires éloignés.

Au niveau de la location :

  • Les 1ers prix sont à 53 €/mois.
  • Les prix médians sont vers 80 €/mois.
  • Les prix les plus élevés sont aux alentours de 220€/mois (certains vont au delà de 250€/mois).

En supposant que les prix qui sont bas à la location correspondent aux prix bas à l’achat et idem en montant un rapide calcul de la rentabilité brute (reportez vous aux articles correspondants pour cerner le calcul) nous amène les chiffres suivants :

5.7 % pour les plus bas → 11.5 % pour les plus hauts.

Ces chiffres sont calculés avant négociation. Je rappelle qu’une bonne négociation peut les faire s’envoler. On constate que la rentabilité semble assez bonne. Autre fait marquant, les parkings les plus recherchés, près de la gare, se payent chers, mais se louent très chers et obtiennent les meilleures rentabilités.

Conclusion : les parkings/box peuvent être un bon investissement.

2. Les avantages :

Les avantages de l’achat d’un parking sont nombreux :

  • L’investissement de départ est faible. C’est donc une bonne manière de rentrer sur le marché immobilier sans prendre trop de risques. De plus cela permet de se faire la main sur les procédures (négociation, achat, notaire, financement, calcul de rentabilité…), qui seront les mêmes que pour l’achat d’un immeuble.
  • La psychologie est moins présente : au niveau visuel (décoration, style architectural…), la différence entre une place de parking et une autre ne varie pas beaucoup et n’est pas un facteur pertinent… Il est donc plus difficile de se retrouver dans le cas d’un « coup de cœur » qui empêche de négocier les biens. Ensuite, lorsqu’on a un bien habité, il est difficile d’expulser un mauvais payeur qui se retrouverait sans domincile. Par contre, pour un garage…
  • Moins de frais d’entretien et de risques de dégradations que dans un logement. Il y en a tout de même, mais ils ne viendront pas grever autant la rentabilité que dans un logement.
  • Potentiellement moins de charges. Je dis potentiellement, car il faut se méfier, et bien vérifier. Dans une copropriété, il est possible de payer beaucoup de charges sur le parking.

3. Les inconvénients

Évidemment, il y a aussi quelques inconvénients :

  • Le marché est plus restreint que celui des logements, cela implique moins d’annonces et plus de difficultés pour trouver la bonne affaire.
  • Les vendeurs et les acheteurs de places de parking sont souvent mieux informés que dans les logements. Dans le logement, il y a toute la panoplie des personnes qui achètent ou qui vendent leur résidence principale sans être des investisseurs avisés. Donc il y a plus de vendeurs novices et plus d’acheteurs novices. Dans les parkings, les vendeurs comme les acheteurs sont, en général, des investisseurs (modestes certes, mais tout de même). Cela rend les marges de négociation plus reteintes.
  • Les lois de l’urbanisme peuvent poser problème sur les parkings en pleine rue. La modification d’un centre ville peut amener la suppression de votre bien ou des travaux importants (alors il y aura des contre parties, mais il faut voir si elles sont suffisantes).
  • Les rendements peuvent certes être élevés, mais les revenus absolus sont, somme toute, assez faibles.
  • Il y a potentiellement plus de turn-over, car il est plus facile de déménager d’un parking que d’une maison.

4. Les cibles

Comme pour tous les biens immobiliers où on investit en locatif, il faut tout de suite penser à la cible.

En premier lieu, inutile de vous dire que ce n’est pas la peine de tenter de louer une place à un propriétaire d’une maison à la campagne. Personnellement, je suis propriétaire à la campagne et je peux aisément mettre 10 voitures chez moi. Donc je ne suis pas près de chercher une place pour me garer près de chez moi !

Attention à la proximité d’un centre commercial ayant un parking gratuit. Beaucoup de gens ont l’astuce de s’y garer, même si ce n’est pas pour y faire leurs courses.

4.1. Les centres-villes

Bref, là où on investit, la place doit être rare. Donc, les centres-villes (historiques notamment) sont intéressants. Dans les centres modernes, tous les immeubles ont un sous-terrain, il y a donc souvent beaucoup de places.  Quand il y a le marché, les vieux centres sont souvent encombrés car le marché attire des gens ET prend de l’espace sur les parkings. Qui cible-t-on dans ces centres-villes :

  • L’habitant qui a un logement sans parking et qui veut être sûr de retrouver sa voiture le lendemain matin.
  • Le commerçant qui n’habite pas sur place mais qui travaille à proximité du centre.
  • Pareil pour le travailleur lambda. Attention, il est possible qu’il ait une place au sein de son entreprise. Par contre, il est aussi possible (et là, ça nous intéresse) que son entreprise lui paye sa place.
  • L’habitant qui vit loin du centre et qui vient faire le marché 2 fois par semaine, qui ne prend pas les transports en commun et qui veut être sûr de se garer à proximité.

4.2. Les gares

Les gares sont souvent construites à proximité des centres-ville. Le problème, c’est que lorsqu’elles ont été construites, les ingénieurs n’ont pas pensé aux voitures : normal, elles n’existaient pas ! Bref pour trouver un stationnement à la gare, c’est compliqué.

Qui serait intéressé par la location d’un parking près de la gare? Le travailleur qui utilise le train (souvent pour éviter les bouchons ou parce qu’il travaille dans une autre ville) : soit il cherche les places publiques payants,  soit il en loue une : La première option lui coûtera cher et il n’est pas sur de trouver un stationnement tous les jours, alors qu’avec la seconde, il fait des économies et il est sûr de pouvoir se garer à n’importe quelle heure.

4.3. Les box fermés et sécurisés dans les zones sensibles.

Lorsque les gens ont peur de se faire fracasser, voler ou brûler leur voiture, ils optent pour des box fermés qui leur apporteront plus de sécurité.

5. Quelques astuces pour augmenter la rentabilité

Pour finir sur les parkings, on peut aller plus loin et chercher quelques astuces pour rentabiliser au mieux la place. En général, il y a 2 solutions pour augmenter une rentabilité d’un parking : avoir un meilleur produit que les concurrents et… le louer plusieurs fois.

Pour être meilleurs que les concurrents, il faudra améliorer les biens, c’est un peu comme les travaux dans un appartement. Bref, il y a plein de choses : toit, porte blindée, alarme, étagères dans le box, ouverture électronique de la porte, taille plus grande pour sortir plus facilement du véhicule…

Que signifie louer plusieurs fois ? Ça peut paraître saugrenu pour une place de parking, mais, finalement à y regarder de plus près, pas tant que ça. Comment faire ?

  • Un parking à 2 roues. Dans les grandes villes ça devient une opportunité intéressante. Par exemple : une place louable 100 €/mois, pourrait faire 4×40 €/mois avec 4 motos. Le revenu est alors augmenté de 60%.
  • Un parking jour/nuit : On loue le parking à un travailleur jusqu’à 19h puis à un habitant de 19h à 8h. On pourrait imaginer passer de 100 €/mois à 2×60€/mois.
  • Un parking semaine/week-end : notamment dans les villes ayant une activité touristique, sportive ou culturelle le week-end (voir le marché). Un travailleur paye en semaine, un amateur de théâtre, de sports ou autre, le week-end.
  • Une location à la demande : un peu comme un parking publique. La personne paye sa place le temps qu’il est garé, avec un abonnement ou une borne automatique. C’est plus complexe, mais potentiellement rentable.

 

La conclusion de tout ça, c’est que le parking box est un investissement qui peut être rentable, mais aussi abordable pour le petit investisseur ou le débutant.

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