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Sep 24

Analyse du bien à choisir : cas d’un studio

Le studio est un produit très populaire dans l’investissement immobilier. Il est rassurant car il ce n’est pas un produit cher et il se loue logiquement assez facilement.

A l’image de l’article sur les parkings, je reprendrai la structure suivante : l’état du marché dans ma ville – les avantages et les inconvénients – les cibles – quelques astuces.

1. L’état du marché.

Voici donc l’analyse des prix trouvés dans les annonces sur internet.

A l’achat, je trouve une gamme de prix très vaste :

  • Prix mini trouvé : 29 500 €
  • Prix médian : 71 000 €
  • Prix maxi : 127 000 €

A la location :

  • Prix mini : 261 €/mois
  • Prix médian : 420 €/mois
  • Prix maxi : 697 €/mois

L’analyse est assez complexe à faire, car le choix est vaste avec plusieurs centaines de résultats à chaque recherche pour l’achat, comme pour la location. Le premier constat est donc : le marché des studios est ÉNORME. La conséquence sera qu’il sera plus difficile de s’y retrouver et qu’il y aura une forte concurrence (pour les acheteurs, comme pour les vendeurs et les loueurs).

Essayons tout de même de tirer quelques éléments :

Au niveau de l’achat, nous pouvons voir que la somme à investir n’est pas trop importante. On trouve des biens très chers, mais en lisant les annonces, on constate qu’on a à faire à des bien de standing (hyper centre, dernier étage avec terrasse, rénové, sécurisé,…). A l’autre bout de la chaine, les premiers prix ne sont pas non plus significatifs (quartiers difficiles, vieux bâtiments, grosse rénovation à faire,…). Je n’ai rien contre la rénovation, c’est même un excellent moyen d’investir, mais le but ici reste l’état du marché. En regardant sur le milieu de gamme, on peut trouver des bien de 15 à 20 m² entre 50 000 et 80 000 €.

Au niveau de la location, même constat : on peu partir du taudis du marchand de sommeil, à l’appartement de standing. En s’intéressant encore aux prix médians, on trouve des loyers compris entre 300 et 400 €/mois.

En termes de rentabilité : la gamme est vaste, mais il semble assez possible de trouver de 5% à plus de 10% brut.

Attention, les rendements brut sont forcément grevés sur ce type de logement par les charges et autres frais. En effet, on ne trouve pas un studio à la campagne. En général, c’est dans une copropriété dans une ville.

2. Les avantages.

Ils sont clairs et facilement identifiables :

  • Faible investissement de départ : il est plus important que pour un parking, mais là encore, on limite le risque à quelques dizaines de milliers d’euros (pas plusieurs centaines).
  • Rentabilité plus élevée : en général, plus les surfaces sont petites, plus le rentabilité monte. Certes, les charges affectent cette rentabilité, mais si on peut partir de 10% brut, on peut imaginer qu’il va rester quelque chose à la fin.
  • Marché fluide à la location : A moins d’avoir un bien vraiment de mauvaise qualité, il est facile de louer un studio. Et si c’est difficile, en baissant un peu le prix de location, il partira sans problème.

3. Les inconvénients.

Dans le cas des studios, il sont malheureusement assez nombreux.

  • La concurrence à l’achat : il y a beaucoup de biens à acheter, mais aussi beaucoup de biens à vendre. Le problème, c’est que les acheteurs sont soit de petits investisseurs mal avisés qui ne négocieront pas, des primo accédant qui auront un coup de cœur ne négocieront pas, les papas aisés dont les rejetons font des études longues et qui se disent que c’est aussi bien pour leur retraite. Ils ne négocieront pas…. Bref, beaucoup d’acheteurs ne négocieront pas et donc beaucoup de vendeurs pourront trouver acquéreur sans baisser les tarifs.
  • La qualité des locataires : les locataires sont à l’image du bien… ce sont des locataires « d’entrée de gamme ». Soit parce qu’il ne pensent pas rester longtemps, soit parce qu’il n’ont pas beaucoup de revenus. Ou les deux. En général, il y a aussi beaucoup de jeunes et d’étudiants qui sont réputés pour dégrader le bien. Tous ne sont pas des vandales, mais le risque est plus grand.
  • Les impayés : le locataire qui choisit un petit loyer par manque d’argent risque rapidement de ne pas payer ses loyers.
  • Le turn-over : On vit rarement 15 ans dans un studio. En général, c’est quand on est étudiant ou bien qu’on vient de s’installer, ou de déménager,… Le propriétaire de studio devra souvent retrouver un nouveau locataire.
  • Les grandes vacances : C’est agréable pour les étudiants. pas pour les propriétaires. En effet, le locataire précédant lâche son studio en Juin. Le suivant ne le veut qu’en Septembre ! Et 2 mois de trou dans les loyers.
  • Le poids des charges : souvent important sur ce type de bien qui se situe toujours en immeuble et en ville. Ce n’est pas une généralité, mais un risque.

4. Les cibles

4.1. Qui ?

Les cibles des studios sont assez faciles à identifier, car il est difficile de vivre à plus de 2 dans un studio. Grosso-modo, on retrouve des personnes seules (à 2 au maximum), avec un petit budget. C’est à dire :

  • Le travailleur « exilé » : il a du quitté sa région d’origine suite à une mutation (temporaire parfois) et se retrouve seul dans une ville nouvelle. Il vise un studio car il est seul, il ne veut pas passer trop de temps dedans ni y mettre trop d’argent. Il est une cible intéressante, car il a un revenu. Par contre, il n’est pas monnaie courante.
  • L’étudiant : Les étudiants sont les principaux pourvoyeurs de locataires de studios. Les parents sont souvent les personnes qui payent le loyer, il n’y a donc pas trop de risques de ce côté. Mais : l’étudiant, fait la fête, invite des amis et parfois, manque de soin. De plus l’étudiant arrive en septembre et repart en Juin. C’est un problème s’il ne fait qu’un an, ça l’es moins s’il fait 8 ans !
  • Le précaire : Les personnes en situation précaire sont aussi de potentiels locataires de studios. Personnes âgés vivant seules avec une petite retraite, mères divorcées, chômeurs longue durée, immigrés fraichement arrivés… Notre société ne manque pas de précaires aujourd’hui. Le malheurs des uns… ne fait pas forcément le bonheur des autres : le précaire dans une situation difficile mettra sont propriétaire dans une situation difficile ! Il est difficile légalement, comme psychologiquement de faire expulser un mauvais payeur si c’est pour l’envoyer directement grossir les rands des SDF.

4.2. Où ?

Ce n’est pas une grande nouvelle, l’emplacement est important. Cependant les critères concernant les studios, ne sont pas les mêmes que ceux concernant les parkings ou les maisons.

En premier lieux, il faut être dans les villes étudiantes. Cela donne au moins une base de location sûre. Si de plus, la ville est dynamique sur les emplois, on pourra aussi trouver les travailleur exilés.

Au niveau position au sein même de la ville, il convient évidement de privilégié la proximité des universités. Les centres-villes sont aussi très bien pour les commodités (commerces, bus) et le caché. Il faudra éviter d’être trop loin en banlieue, même si c’est calme car les publics visés sont relativement peu équipé en voiture.

5. Des astuces pour gagner en rentabilité

Évidemment, il n’est pas possible de diviser un studio, car c’est la plus petite entité de logement. Il est bien sûr possible de diviser un F2 ou plus en plusieurs studios, mais nous y reviendrons ultérieurement dans l’étude de ces surfaces.

La principale astuce pour le studio étant de regarder ce qu’il est possible de faire en location courte :

  • Soit de type appart-hotel. En louant à la journée ou à la semaine.
  • Soit en passant les périodes creuses des vacances étudiante, en faisant de la location saisonnière (à condition d’être dans une ville touriste. Admettons que nous ayons un studio acheté 40 000 €, loué 10 mois du 12 à 300 €, sa rentabilité brute sera de 7.5% (300 x 10 / 40 000). Si durant les 2 mois d’été, on arrive à louer à la semaine à des touristes, 3 semaines à 150 €/semaine. On augmente la rentabilité brute du bien à 8.6% ( (300 x 10 + 150 x 3)/40 000 ).
  • Louer en meublé : la location en meublé offre certains avantages, notamment fiscaux, mais aussi sur le prix de location. Reprenons un bien de 40 000 € loué à 300 € sur 10 mois. Admettons que nous le louions en meublé, cela coûtera 2000 € de meubles en plus de l’achat, mais si cela permet de le louer 350 € au lieu de 300 €. On passera la rentabilité de 7.5% à 8.3% ( 350 x 10 / (40 000 + 2 000) ).

Attention cela demandera forcément plus de travail pour assurer le remplissage.

Enfin, il y a les travaux qui sont toujours potentiellement intéressants. Un bien à rénover sera potentiellement moins cher et plus facilement négociable au moment de l’achat. Attention, il faut savoir estimer correctement les travaux et s’assurer qu’ils ne concernent que des tâches basiques de déco et de rafraichissement (pas de gros œuvre par exemple).

Conclusion

Les studios, comme les parkings sont des investissement intéressant pour entrer dans l’immobilier. Attention il y a certains risques à ne pas négliger. Pour ma part, c’est un des biens que je vise aujourd’hui.

 

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