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Sep 28

Analyse du bien à choisir : cas d’une maison

Voici encore une méthode pour investir dans l’immobilier : l’achat d’une maison et la mise en location. Ce sujet est plus vaste que celui des studios et des parkings car il y a beaucoup de façons d’investir dans une maison. Bref, je ferai ici un point plus général et moins précis que dans les articles précédents.

Sur le sujet, je vous invite aussi à lire la rubrique de Thör qui s’intéresse à ce type d’investissement.

Compte tenu de l’étendue du sujet, la structure de cet article ne sera pas tout à fait similaire à celle des autres articles. Je vais présenter les différentes méthodes, leurs avantages et leurs inconvénients.

En premier lieu, l‘intérêt d’investir dans une maison se trouve principalement sur :

  • La tranquillité : Pas de réunion de co-propriété, moins de risques de voisins gênants, etc.
  • Les frais seront moindres que sur les appartements.

Par contre, généralement, les rentabilités brutes de ce type d’investissement sont moins importantes  comparées à celles de surfaces plus petites.

1. La méthode classique

On achète une maison prête à l’usage et on la met en location. C’est la technique la plus courante et la moins rentable.

Le public visé se trouve principalement dans les familles dont qui ont un besoin de mobilité professionnelle régulière et qui donc ne se permettent pas d’acheter. Ces investissements se font en général dans les lotissements à la périphérie des villes. Il faut faire attention aux villes dans lesquelles on investit. En effet, il faut qu’il y ait un tissu d’entreprises assez dynamiques. Les villes administratives ou militaires sont aussi une bonne opportunité pour ces investissements.

Au niveau de la rentabilité, on peut trouver assez facilement autour de 5 à 6% brut. C’est assez faible, mais l’avantage est le peu de frais qu’il y aura, ce qui va permettre de conserver des rentabilités nettes autour de 3 à 4%.

2. Faire construire

Il s’agit du même investissement que le précédant, mais l’idée est d’acheter un terrain et de faire construire. Quels sont les avantages possibles par rapport à l’investissement classique?

  • Maîtrise de la conception : en construisant, on obtient exactement ce qu’on veut en termes de plan, de surface, d’orientation, de performance…
  • Techniques à la pointe : on peut mettre en place les dernière techniques d’isolation, de ventilation, de domotique et de confort. Cela à un coût mais peut se valoriser à la location. De plus, compte tenu du prix de l’énergie toujours orienté à la hausse, l’argument d’une maison bien isolée peut se mettre en avant auprès des locataires.
  • Peu de frais à prévoir dans les années à venir : le logement est neuf.
  • Possibilité de réduire les coûts : Il faut bien connaître le monde de la construction et bien négocier avec les entrepreneurs. La maîtrise qu’il est possible d’avoir à tous les niveaux peut permettre de réduire le prix d’acquisition.

Il y a aussi le revers de la médaille :

  • La construction prend presque un an : les premiers revenus se font donc attendre. Alors que les intérêts intercalaires du prêt, eux, sont là tous les mois.
  • Il faut avoir du temps pour suivre les travaux.
  • Une connaissance minimum de la construction est nécessaire pour ne pas se faire rouler par les entreprises.

3. Le standing

Il s’agit là d’acquérir une maison de grande qualité, bien équipé (terrasse, piscine, jardin d’hiver, domotique, sécurité…) et dans un lieu prestigieux (quartier aisé, proximité de la mer ou de la montagne…). Le but étant d’attirer une clientèle aisée mais susceptible de déménager souvent (type cadre supérieurs, chefs d’entreprise).

L’acquisition d’une maison de standing peut être potentiellement rentable, car le public visé a les moyens. Par contre, l’investissement de départ est souvent très lourd : prévoir des budgets autour de 500 000 €.

Attention, les locataires risquent aussi d’être très exigeants.

4. La location saisonnière

En achetant une maison dans un lieu touristique, il sera possible de la louer en location saisonnière. Par exemple : un chalet dans une station de ski, une maison près de la mer, un appartement dans une ville touristique… Cela présente plusieurs avantages :

  • Il est possible de se garder quelques semaines dans l’année pour profiter soi-même de la maison.
  • La location à la semaine est souvent plus rentable qu’une location classique.

En contre partie :

  • La gestion d’un tel bien demande plus de temps car il y a un turn-over très rapide. Il faut prévoir les états des lieux, le ménage, la remise des clefs.
  • Il faut trouver des locataires régulièrement et faire face à des périodes creuses
  • La concurrence est souvent rude sur les lieux touristiques.

Il est bien sûr possible de déléguer la gestion à des professionnels, mais il y aura forcément un coût en contrepartie.

Notons que les gîtes font partie de ces investissements et le réseau Gîtes de France est un formidable outil pour louer facilement.

5. La colocation

C’est un gros mot pour certains investisseurs, mais c’est un potentiel de rentabilité plus élevé ! En effet, l’idée de faire une colocation permet de multiplier les sources de loyers et de réduire les risques d’impayés et de vacances locatives.

Par exemple, une maison F5 de 100 m² se louera classiquement 800 €/mois dans ma région. Admettons que le lieu permette la colocation (le public visé étant souvent des étudiants, il faut être près des universités), il sera aisé de louer à 4 personnes (4 chambres et une salle commune) pour 300 €. Le revenu monte donc à 1200 €. De plus, une vacance locative sera moins douloureuse dans ce cas.

Attention, il faut prévoir tout de même des travaux plus réguliers, car les colocataires sont parfois moins soigneux.

 

Il existe bien sûr encore beaucoup d’autres façons d’investir dans une maison. Si vous voulez en présenter quelque unes, n’hésitez pas à les mettre en commentaire.

Pour ma part, ce n’est pas l’investissement que je privilégie aujourd’hui, car le coût de départ est plus conséquent que ce que j’envisage pour mon 1er investissement.

(2 commentaires)

  1. domotique nice

    La colocation c’est pas souvent enfin pour moi la meilleure des solutions ! mais c’est vrai que pour un retour su investissement cela n’est pas à négliger, très intéressant pour un jeune avec un apport minimum a rénover et ensuite à louer cela peut devenir rentable et permet de pouvoir acheter un bien à lui même !
    domotique nice Articles récents…electricien niceMy Profile

  2. Anna

    Créer une maison pour colocataires (comme dans l’auberge Espagnole) est une méthode adéquat pour limiter les risques. Par contre, il faut être clair avec les règles du logement.
    Anna Articles récents…Thermostat Niko pour votre habitatMy Profile

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