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Mar 04

Atténuer le risque lié à un investissement locatif

 

Un article écrit par k&c

On peut le lire partout, l’un des principaux freins à un investissement locatif c’est le risque que l’on prend: « le locataire ne va pas payer, il faudra entamer une procédure, ça va être long, il faudra l’expulser » et puis « mon budget est déjà serré, s’il ne paye pas son loyer comment est-ce que je vais faire pour payer les mensualités du prêt, les charges, les impôts? »

En réalité, des risques d’ordre financier, on en prend déjà tous le temps dans la vie courante:

  • risque que les appareils électroménagers tombent en panne,
  • risque de se faire cambrioler,
  • risque que la voiture ait un accident/tombe en panne,…

 

Et d’autres risques bien plus conséquent sur lesquels on se voile trop souvent la face: risque de perdre son emploi et de ne pas en retrouver rapidement, ou encore bien pire notamment si on a des enfants: risque de décès de l’un des parents (notamment celui qui gagne le mieux sa vie).

 

Vous pourrez émettre une objection: il y a des assurances. Mais en réalité elle ne couvre pas totalement la peur du risque: la voiture tombe en panne avec un cout de réparation important, elle est vandalisée mais n’était pas assurée tout risque, l’électroménager n’est plus sous garanti, vous n’avez plus de travail et ne rentrez pas dans les critères pour toucher le chômage,…

 

Pour réduire ces risques, certains resteront locataire toute leur vie, n’achèteront pas de voiture, voir pas d’électroménager (et surtout pas de crédit)

 

Une solution pour couvrir tout ces risques: l’épargne de « précaution ».

 

Au début de la vie active il est judicieux de peu à peu se constituer un petit matelas sur son livret A pour envisager tous ces risques sereinement, notamment le premier piège dans lequel tombent tout ceux qui commencent leur vie active concerne la première échéance d’impôt sur le revenu qui arrive généralement deux ans après le démarrage du premier emploi, qu’il faut payer en une seul fois et qui peut représenter deux ou trois mois de salaire.

Les moins avisés devront s’endetter au moindre premier pépin, le début d’une mauvaise spirale.

 

Combien faut-il de coté pour envisager l’avenir sereinement?

 

  • Pour la (les) voitures: prévoir d’avoir son prix de remplacement sans crédit.
  • Pour les pépins de la vie courante (électroménager,…): prévoir deux à trois mois de salaire de coté.
  • Pour le chômage, dans le cas ou vous rentrez dans les critères d’indemnisation vous allez toucher au moins 70% de votre salaire. Pour les 30% qui manquent, il faut arrêter d’épargner et réduire un peu son train de vie, pour le reste les deux à trois mois de salaire gardé pour pépins de la vie courante permettent d’être tranquille 6 à 9 mois. Dans le cas ou vous ne pourriez pas être indemnisé (ou pendant peu de temps), il faut absolument le prévoir à l’avance et avoir mis de coté au moins 6 à 8 mois de salaire d’avance pour avoir le temps de retrouver du travail sereinement.
  • Pour le décès, si vous êtes célibataire vous vous en fichez, mais dans le cas d’une famille, personnellement j’aime bien le prêt immobilier lié à une assurance décès à 100%: en cas de décès de celui qui gagne le plus, le parent restant n’aura plus rien à payer pour sa résidence principale (ce qui est déjà une bonne réduction de dépense); ou, si c’est pour un investissement locatif, il y aura un complément de revenus appréciable.

 

Revenons à notre investissement locatif

 

La première précaution sera de prendre une assurance loyer impayé, mais vous pouvez toujours avoir peur de ne pas rentrer dans les critères ou de ne pas bien suivre la procédure.

 

Imaginons que vous vous assurez vous-même. Qu’est ce qu’une assurance en fait?

 

Les assureurs reçoivent les cotisations de leur assurés, et une fois déduit leurs frais et leurs marges, placent cet argent de façon « sure » pour faire face en cas de catastrophe naturelle (par exemple).

L’épargne de précaution en fait, c’est la même chose: vous mettez de l’argent sur votre livret A pour faire face en cas de problème. Au passage vous économisez les frais et la marge de l’assurance…

 

Combien faut-il pour s’assurer du risque d’impayé?

 

A ce que j’ai pu lire, au pire ça peut durer deux ans (et si ça dure plus, deux ans ça laisse un peu de temps pour remettre de l’argent de coté).

En tout cas si vous avez deux ans de loyer d’avance de coté qui dorment sur un livret, ça devrait vous permettre d’envisager un impayé beaucoup plus sereinement). Mettre plus me paraitrait un excès de prudence, mais vous pouvez tenter de vous limiter à 6 mois ou un an.

 

D’où vient cet argent ?

 

Il faut l’emprunter en plus: vous passez ainsi d’un placement risqué à un placement peu risqué (ça devrait plaire au banquier). Mais il ne faut pas emprunter n’importe comment (j’y viendrai plus loin).

Le problème c’est que si vous envisagiez déjà de financer l’achat immobilier à 100% par l’emprunt, vous ne pouvez pas emprunter plus. Dans ce cas il faut impérativement prévoir quelques économies préalables en plus de votre part d’un coté et de l’autre coté prévoir qu’une partie des premiers loyers vont faire ce financement (pour être serein, mettez de coté au préalable au minimum 4 mois de loyer puis consacrez y 10% de loyer chaque mois)

 

Mais mon rendement va être massacré avec ce système !!!

 

La sécurité à un prix.

Cependant, cette couverture, placée sur un livret, va rapporter de l’argent. Et l’argent mis de coté ne représente qu’une fraction de votre placement immobilier.

Imaginons que votre opération fasse 100000€ et que vous envisagez 5% de rendement.

Vous ajoutez 10000€ sur un livret placé à 2% pour vous couvrir. Au final votre rendement global sera de 4,73%. La baisse de rendement n’est pas si catastrophique!

Par contre si les loyers ne sont pas payés pendant un an, sans couverture, les pertes peuvent être considérable (la banque vous saisi le bien car vous ne pouvez plus payer les mensualités, vous devez prendre un prêt à la consommation pour faire face, voir pire vous ne pouvez plus payer pour votre propre résidence principale…). Avec votre couverture, vous vous contentez de puiser dans les réserves, vous ne perdez que quelques % du placement initial…

 

Une aide alternative grâce aux mensualités du prêt.

 

Le prêt doit être le plus modulable possible: les mensualités doivent pouvoir varier à la hausse comme à la baisse (la contrepartie étant la variation de la durée du prêt).

Même si vous ne présentez pas forcément les choses ainsi à la banque, il faut que de votre coté vous prévoyez de rembourser en fonction des recettes locatives.

Bien entendu le prêt n’a pas besoin de varier tous les mois, vous pouvez faire le point une fois par an. Au départ vous prévoirez une mensualité plus faible (pour constituer votre couverture si nécessaire), puis, selon la vacance locative, les impayé, les travaux imprévus et même selon les économies que vous avez pu faire et le différentiel de taux avec celui du livret A, vous ferez variez les mensualités. En général ce sera à la hausse (avec l’augmentation du loyer notamment), mais si il y a de lourds impayés, une diminution des mensualités de 20 ou 30% peuvent être une aide considérable: votre couverture sera utilisée moins vite ou pourra se reconstituer donc le risque diminue.

 

Et vous, comment gérez vous le risque de l’investissement immobilier ?

(9 commentaires)

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  1. herve d'argentinvestir.com

    Bonjour,

    Article très intéressant. A mon avis il n ‘y pas le droit à l’erreur surtout s’il s’agit du premier investissement dans l’immobilier. De ce fait, il vaut mieux accepter une baisse du rendement pour limiter le risque d’impayés et donc de saisie du bien immobilier.
    Enfin, la modularité du prêt est un atout qui apporte une certaine souplesse, mais qui renchérie le coût.
    herve d’argentinvestir.com Articles récents…Chômage, certains éléments à connaitreMy Profile

  2. Marc

    Salut,

    Très bon article, je l’ai vraiment dévoré 🙂

    Je me posais effectivement la question de l’épargne de précaution concernant un investissement immobilier. k&c y répond en apportant des précisions importantes et du bon sens.

    De plus cet épargne de précaution spécial investissement pourra servir pour faire travailler l’argent avant les impôts et charges, ce qui va augmenter un peu le rendement 🙂

    Marc.
    Marc Articles récents…Mon astuce pour gagner du temps sur la gestion de votre argentMy Profile

  3. Marc

    Merci pour ces conseils. Je ne connaissais pas du tout cette solution, elle a l’air très intéressante. C’est vrai qu’a priori j’aurais plutôt pensé à une assurance qu’à l’épargne de précaution.
    Marc Articles récents…déboucher une canalisation grâce a un furetMy Profile

  4. Vincent de Nouveau-Bienheureux.com

    Je suis 100% d’accord sur un fait, c’est qu’on peut tout à fait être sa propre assurance.

    J’avais écrit un article à ce sujet pour faire comprendre qu’il existe des tas d’assurances qui peuvent facilement trouver une parade : http://www.nouveau-bienheureux.com/2012/je-suis-ma-meilleure-assurance/

    Maintenant, là où je tique un peu dans ton article, c’est justement que tu sembles être vraiment trop prudent ! 2 ans de loyers d’avance ! Déjà il faut tomber sur ce locataire (qui ne court pas les rues), on n’est jamais sûr de rien, mais on peut avoir des signes qui permettent d’éviter ce genre de locataires.

    Commencer par avoir un bien en très bon état qui attire les locataires, ainsi on a le choix et on attire plus facilement les locataires « solvables », donc sensément moins indélicats.

    Ensuite, on peut tester facilement le terrain si les locataires potentiels sont prêts à avoir un cautionnaire solide, s’ils acceptent de donner le numéro de leur ancien bailleur, ou présentent leurs anciennes quittances… On n’a pas le droit de l’exiger en tant que bailleur, mais entre un locataire qui me dit « OK, pas de problème » et un autre qui est embêté, je n’ai même pas besoin de voir lesdites quittances ou d’appeler leur ancien bailleur…

    On ne va pas héberger quelqu’un gratuitement pendant 2 ans quand même ? Au bout de 24h de retard dans le paiement, je suis déjà au téléphone avec mes locataires 🙂

    Oui, donc bon, perso, ma meilleure assurance, perso, c’est le bien en lui-même et la sélection des locataires.
    Vincent de Nouveau-Bienheureux.com Articles récents…Avez-vous peur ?My Profile

    1. Quentin

      Tu as tout as fait raison, on peut imaginer moins de 2 ans. 2 ans, c’est le cas où on tombe sur le locataire arnaqueur professionnel (ça existe mais c’est rare). Maintenant, effectivement, le choix du locataire est primordial. Le coup de fil au locataire pour montrer qu’on le suit de près est important aussi.

  5. k&c

    Effectivement, 2 ans c’est le cas extrème pour vraiment etre très prudent. 6 mois de loyer ou 10% de la valeur de l’investissement, est plus raisonnable.
    Eventuellement, une fois le locataire dans les lieux, on peut réaffecter une partie de cette somme.

    Reste que même avec des locataires fonctionnaires ou retraité, on n’est jamais totalement à l’abri: il peut y avoir un divorce, du surendettement, etc… qui peuvent survenir bien après.

  6. Gwen

    Bonjour à tous,
    il ne faut pas oublier que la quasi totalité des banques porposent maintenant des emprunts plus souples, gratuitement: décalage des remboursements, modularités des mensualités… Cela n’enlève pas le risque mais permet d’encaisser le choc plus facilement.
    Si l’épargne existe déjà à l’acquisition de l’investissement, on peut aussi peut-être dealer son placement avec son banquier en lui achetant d’office un produit financier sécurisé.

  7. Aurore

    Voilà de bonnes idées qui peuvent en effet permettre de réduire le risque.
    J’ajouterais qu’il est plus risqué de faire gérer son bien par une agence : pour y avoir travaillé, elles n’ont pas la possibilité d’éliminer les locataires potentiellement indélicats en se fondant des critères subjectifs (ressenti, présentation…). Et ce, pour des raisons juridiques (discrimination).

    Le cas n’est pas si rare, semble-t-il, puisque les propriétaires de l’appartement en dessous du mien logent ainsi « gratuitement » une famille depuis 3 ans ! Un jugement d’expulsion vient tout juste d’être prononcé, mais il faudra sûrement encore plusieurs mois pour faire libérer l’appartement…
    Aurore Articles récents…Quelques astuces simples pour moins consommer au quotidienMy Profile

  8. Vouni

    Merci beaucoup pour cet article sur l’investissement locatif. Etant jeune salarié, je réfléchis beaucoup à faire mon premier achat immobilier mais n’ayant pour le moment que très peu d’épargne, je doute que les banquiers ne veuillent m’accorder un crédit immobilier en ce temps de crise… J’ai tout de même essayé de passer par un courtier mais les taux ne sont pas intéressant pour faire un investissement locatif rentable, de ce fait je prends mon mal en patience ^^
    Sinon je suis en train de monter un site immobilier http://www.immobilier-bordeaux.biz , et j’aimerais beaucoup écrire un article sur l’investissement locatif. Nous pourrions faire un échange?
    Qu’en penses tu?

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