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Déc 22

Calculer le rendement d’un bien amortissable



 

 

Rares sont les investissements qui échappent à l’usure du temps. Lorsqu’on investit, il convient donc de penser à l’amortissement. Dans l’immobilier, par exemple, nous n’y pensons que lorsque nous investissons en meublé locatif. Pourtant, quel sera l’état de votre bien dans trente ou quarante ans ? Zoom sur le calcul des rendements en tenant compte de l’amortissement.

L’amortissement c’est quoi ?

 

L’amortissement d’un bien est tout simplement le reflet comptable de son usure. C’est à dire qu’un bien perd de la valeur au fur et à mesure qu’il vieilli. Il y a différentes façon d’amortir, pour simplifier, nous resterons dans l’article sur l’amortissement linéaire.

 

Pour faire simple, supposons que vous investissiez sur un bien ayant une durée de vie prévue de 20 ans, dans votre calcul de rentabilité, il faudra tenir compte d’une perte de valeur du bien de 5% par an. En résumé, si les rendements de votre investissement sont inférieurs à 5%, vous perdez de l’argent !

 

Votre investissement est-il amortissable ?

 

Tous les investissements ne sont pas à amortir. Regardons un peu ce qui existe :

  • En Bourse, l’actionnaire n’a pas à se soucier d’amortissement. C’est l’entreprise elle même qui s’occupe d’amortir ses propres investissements dans sa comptabilité.
  • Le foncier fait aussi parti des biens qui ne s’amortissent pas.
  • Les métaux précieux non plus ne s’amortissent pas
  • Les investissements monétaires devrait théoriquement s’amortir… En effet, l’inflation érode chaque année la valeur de l’argent.
  • Dans l’immobilier, on a l’habitude de ne pas amortir son investissement et pourtant, si le foncier ne s’use pas, le bâti lui devra être amorti.
  • Ensuite, tous les investissements dans les machines s’amortissent à leur durée de vie. Vous pensez que les investissements dans les machines sont réservés aux professionnels (agricoles, industrie, taxi, énergies renouvelables…). Ce n’est pas si vrai ! pensez à votre chaudière ou a des panneaux solaires…

 

Ce que vous devriez faire dans l’immobilier.

 

Quand vous calculez votre rendement dans l’immobilier, vous partez toujours du principe que la valeur de votre bien reste stable voir monte dans le temps. Éventuellement, les plus téméraires ajouteront des prévisions de travaux.

 

 

Normalement, on devrait séparer le prix de base du bien entre différents postes :

  • Le foncier : que n’a pas d’amortissement ;
  • Le bâti avec un amortissement très long (30, 40 ans ou plus) ;
  • La déco et les façade avec des amortissement de l’ordre de 20 ans.
  • Les équipements :chauffe eau, chaudière, radiateurs… Avec des amortissements plus courts.

 

Évidemment, ce n’est pas simple ! Après, on peu essayer de faire des moyennes, par exemple, en amortissant la totalité du bien sur 40 ans. Ce qui fait perdre 2,5%/an !

 

Comment calculer la rentabilité d’un bien en tenant compte de l’amortissement ?

 

Maintenant, il convient de savoir comment calculer le rendement d’un investissement dans un bien amortissable.

 

Pour facilité l’explication, prenons un exemple. Admettons que nous ayons investi dans un bien :

  • valeur : 200 000 €
  • Revenus annuels : 15 000 €
  • Charges annuelles : 3 000 €
  • Amortissement : 20 ans

 

Théoriquement, on calculerait le rendement de la manière suivante :

R = (Revenus -charges)/valeur, soit ici, 6%.

 

Mais, il faut tenir compte du fait que dans 20 ans, la valeur de votre investissement ne sera plus de 200 000 €, mais de 0€. Bref, il faut lui retirer 10 000 €/an, soit 5% de la valeur.

 

Le calcul devient :

R = (Revenus -charges- amortissement)/valeur, soit (15 000 € – 3 000 € – 10 000 €)/200 000 €.

Le vrai rendement de ce bien est donc seulement de 1% !!!

 

Il convient donc de bien faire attention lorsqu’on investi, on voit ici qu’on pense faire une affaire à 6%, mais finalement, le rendement réel n’est que de 1% (soit celui du livret A).

 

Et vous avez vous fait attention à l’amortissement lors de votre dernier investissement ?

 

 



 

 

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(5 commentaires)

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  1. k&c

    Dans l’immobilier certes en général on amorti pas, mais dans les faits, on paye des frais de maintien en état (changer les papiers peints, les chasses d’eau qui fuient, payer les charges de copropriété, ou encore la chauffage pour maintenir hors gel…) ou du temps passé (le temps équivaut à de l’argent) pour par exemple le garder propre, entretenir le jardin.

    Si on ne fait rien du tout, le bien perd naturellement de la valeur et au bout de quelques dizaines d’année, devient une ruine qui peut même alors avoir une valeur négative si les frais de destruction sont supérieur à la valeur du terrain…

  2. Didier-Fabrice

    On pratique l’amortissement dès lors qu’on fait du meublé au régime réel ou un investissement via une société à l’IS…

    On pourrait aussi objecter que dans les faits ces dernières années on a plutôt constaté une appréciation de l’immobilier qu’une dépréciation… C’est d’ailleurs une des raisons de l’engouement pour le meublé au régime réel l’amortissement comptable est très largement supérieur à la dépréciation de la valeur vénale du bien….
    Je vous mets au défi de trouver sur le boncoin des biens des années 90 à 60 ou 50 % du prix de l’époque (ce qui devrait être facile si on appliquait un amortissement sur 40 ans donc d’envrion la moitié… Et je ne parle pas de l’exemple en fin d’article avec un amortissement sur 20 ans (1) des lots de copro de 20 ans à quasiment 0 euro j’en achèterait tous les jours si j’en trouvait)
    Pour reprendre l’exemple de k&c dans mon secteur j’ai même vu des biens à démolir dont le prix de vente est supérieur à la valeur du foncier seul (évidemment ils ont du mal à trouver preneur mais c’est juste pour l’anecdote)

    Autant pour une machine (qui a réellement une valeur finale à 0) l’amortissement est justifié autant je suis moins convaincu pour l’immobilier ou alors il faudrait utiliser des durées beaucoup plus longues (d’ailleurs l’adminstration fiscale pour des immeubles d’habitation préconise des durées de 40 à 100 ans !)

    (1) Attention pour les biens fiscalement amortissables ça sent le redressement fiscal
    Didier-Fabrice Articles récents…Comment mensualiser vos impôts peut vous faire gagner de l’argentMy Profile

    1. Quentin

      Attention, dans l’article, je ne parle pas que d’immobilier ! Quand je donne un exemple de 20 ans, c’est évidemment inexistant dans l’immobilier, encore que sur des mobile-homes, ça peut se trouver. Mon exemple sur 20 ans est aussi un signe d’avertissement à ceux qui se laissent avoir par de faux rendements mirobolants pour des panneaux solaires par exemple.

      La tendance dans l’immobilier est de prévoir des travaux plutôt que d’amortir, par ailleurs, les tensions sur le marché incitent à garder des prix élevés même pour des taudis.

  3. Agence marketplace

    Ton article est très bien ficelé, je pense que beaucoup de personnes intéressées dans l’investissement (immobilier ou autre) y verra beaucoup plus clair quant aux calculs à faire pour connaître le rendement exacte.
    J’avoue découvrir certains points important qu’il faut à mon avis ne pas négliger.
    Merci beaucoup pour ces explications et bonne fin d’année.
    Agence marketplace Articles récents…Création de site internet responsive – DS Hôtesse en ligneMy Profile

  4. Banquenet

    C’est un très bon récapitulatif de calcul de rentabilité d’un investissement. Il n’est d’ailleurs pas toujours évident de penser à tout cela lorsque l’on réalise un premier investissement. Merci d’avoir détaillé ce point très important pour tout investisseur !
    Elisa
    Banquenet Articles récents…Investissement immobilier : Comment profiter pleinement du dispositif Pinel en 2015 ?My Profile

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