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Août 16

Comment calculer le rendement dans l’immobilier (partie 1)

 

Encore un article sur la théorie. Toujours un peu fastidieuse mais ô combien importante pour se lancer.

 

Pourquoi calculer le rendement ?

Oui, la question se pose, car j’entends beaucoup d’idées reçues autour de moi qui montrent que le sujet est mal maîtrisé. Par exemple :

  • L’immobilier ça monte toujours, c’est rentable et il n’y a aucun risque. Pas si sûr…
  • Vu que c’est du concret, l’immobilier c’est forcément un placement intéressant. Et les actions c’est pas du concret ? Quand j’investis dans EDF, je vois la lumière produite tous les soirs, non ?
  • Exemple inverse : l’immobilier ça rapporte certes, mais il faut un gros patrimoine de départ.

 

Bref, le sujet passionne souvent mes interlocuteurs, mais… le psychologique et le sentimental empêchent de garder la tête froide. A mon sens, il convient de réfléchir avec une calculette afin de ne pas se tromper. En effet, si c’est pour rapporter 1% de rendement, il vaut mieux avoir un livret A et une assurance vie en euros. Si c’est pour aller chercher 15% par contre, ça devient vraiment intéressant.

 

Le problème, c’est qu’un rendement ça ne se calcule pas facilement sur ce genre de placement car beaucoup de paramètres entrent en ligne de compte. Il n’est pas facile de comparer un placement immobilier au livret A que notre Mamie nous a ouvert pour notre naissance et dont l’État nous dicte le rendement.

 

Je vais donc donner plusieurs définitions en allant de la plus triviale à la plus fine. Je terminerai en vous donnant des éléments de comparaison avec des placements plus connus.

 

1. Le rendement brut

C’est le cas le plus facile à calculer : (Loyer mensuel x 12)/prix d’achat.

Par exemple : un F2 moyen dans la ville où je me trouve coûte environ 100 000 € et se louera environ 650 €/mois. Son rendement brut sera le suivant :

(650 x 12) / 100 000 = 7 800 / 100 000 = 7.8% brut

 

Attention, ne nous y trompons pas, le rendement brut paraît élevé mais ne reflète pas la réalité des choses. Il ne faut donc pas s’emballer en comparant ça à un livret A.

Par contre, le rendement brut se calcule quasiment instantanément de tête et permet tout de suite de connaître le potentiel d’un bien.

Dans mon échelle interne (chacun aura la sienne), en dessous de 7% brut, je ne tente pas l’investissement. Entre 7 et 10, je regarde de plus près. A partir de 10%, ça devient intéressant notamment dans l’idée de faire une opération blanche.

 

2. Le rendement net

Le rendement net permet de calculer un rendement plus proche de la réalité. Il s’agit de tenir compte des différents frais qui peuvent venir grever la performance.

Au niveau du prix d’achat, il convient d’ajouter :

  • Les frais d’agences (quand la vente se fait par une agence).
  • Les frais de notaire (7% du prix de la vente). En fait se sont surtout des frais d’État, car le notaire ne récupère que 1%.
  • Les éventuels travaux.

Au niveau des loyers, il faut retirer :

  • Les impôts fonciers.
  • Les charges (copropriété, syndic, taxe d’ordures ménagères, concierge, etc…) imputables au propriétaire.
  • Les assurances.
  • Les vacances locatives (quand il y a un mois vide, il faut le compter).
  • Travaux de rafraîchissement du logement si nécessaires.
  • Les charges éventuellement exceptionnelles (ravalement, mise aux normes, etc…).
  • Les frais d’agence si on passe par une agence.

En reprenant l’exemple du début (je donne là encore des chiffres réalistes mais non réels à titre d’exemple), on retrouve à l’achat :

Prix du bien : 100 000 €

Frais d’agence : 6 000 €

Frais de notaire : 11 300 €

Travaux : 700 €

TOTAL : 118 000 €. On constate un surcoût de 18%.

Au niveau des loyers :

Loyer : 650 €/mois mais admettons que le bien n’a pu se louer que 11 mois, soit 7 150 €/an

Frais d’agence : 6% des loyers = -430 €/an

Impôts fonciers : -500 €/an

Charges : 50 €/mois soit -600 €/an

Assurance du bien : -50 €/an

Et on est gentil, il n’y a pas eu de travaux à faire.

Il reste  : 7150 – 1580 € = 5 570 €/an, nous n’avons plus que 71 % du loyer brut d’origine.

Nous pouvons donc maintenant calculer le rendement net du bien : il est de 4.7% (amputé de 60% par rapport au rendement brut).

3. Le rendement net net

Malheureusement pour le propriétaire, ce n’est pas fini, car après tout ça, il y a les impôts. C’est à dire, la CSG/CRDS et l’impôt sur le revenu.

Là, ça devient beaucoup plus compliqué à calculer car les paramètres varient beaucoup et sont à considérer presque au cas par cas. En effet, cela dépend de notre tranche marginale d’imposition sur le revenu et du régime fiscal choisi. Selon ce régime fiscal, on peut faire des déductions (travaux, charges, intérêts d’emprunt).

Bref, pour faciliter les choses, et étant donné que j’ai choisi un exemple qui le permet, on suppose qu’on a payé le bien cash (donc pas de frais d’emprunt à déduire) et qu’on choisi le régime du micro foncier. Ce régime permet dans les cas simples de déduire 30% du revenu brut sans aucune justification nécessaire et de payer les impôts sur les 70% restants.

Admettons enfin que la tranche marginale d’impôt sur le revenu soit à 14%, ce qui est mon cas. Attention les chiffres que je donne sont ceux de l’été 2012, ils sont susceptibles de changer (pas à la baisse).

Le calcul de l’impôt est donc le suivant :

On prend le loyer brut : 7150 € (réel, on compte la vacance locative).

On lui retire 30% : -7 150 x 0.3 = – 2 145 € (régime micro-foncier)

On calcule la CSG/CRDS (15.5% pour tout le monde) : (7 150 – 2 145) x 0.155 = 776 €

On calcule les impôts sur le revenu (14% pour moi) : (7 150 – 2 145) x 0.14 = 700 €

On obtient le total des impôts : 1 476 € qui faut retirer aux revenus qu’on avait précédemment : 5 570 – 1476.

Le revenu foncier Net net sera donc de 4 094 €. On constate qu’il ne reste qu’un peu plus de la moitié du revenu brut du départ.

Finalement, le rendement du placement sera de : 4 094 / 118 000 =  3.5%

C’est ce chiffre là qu’il faut comparer au Livret A ! On a obtenu un placement à 3,5%.

 

On a pu constater que la rentabilité nette nette était bien en dessous de la rentabilité brute. Néanmoins, nous verrons dans les prochains articles qu’il y a plein d’astuces pour optimiser les coûts des impôts.

 

Enfin, la rentabilité calculée ci-dessus marche sur un an, mais comment regarder sur le long terme ? En effet, le prix du loyer va s’apprécier où se déprécier selon les années. Le prix du bien aussi. Par exemple, si l’immobilier chute de 5% par an et qu’on revend le bien au bout de 10 ans, malgré les 3,5% de revenu, on sera dans le négatif. Par contre, si c’est l’inverse, on peut s’imaginer 8% de rentabilité !

 

Dans la seconde partie, je traiterai donc le rendement sur le long terme.

(7 commentaires)

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  1. Didier

    Le monde est petit. Je viens de lire un de tes commentaires sur un autre bog concernant le calcul de la rentabilité brute. Je suis venu y répondre ici car je ne veux pas offrir du contenu gratuit à ce site qui représente tout ce que j’exècre dans le bloguinvestissement.

    Je ne suis pas fan d’intégrer les frais d’achat seulement dans le rendement net. Je dois néanmoins reconnaitre que tu es cohérent car tu traites de la même manière les frais d’agence que les frais dits de notaires. Dans les commentaires du blog susvisé tu écris « L’ennui, c’est que les définitions ne sont pas toujours les mêmes d’une personne à l’autre ».
    Ce à quoi je répondrai avec mes grosses lunettes de comptable. C’est normal car ses calculs relèvent de la comptabilité analytique. Il faut savoir que la comptabiité générale est obligatoire de par la loi quiréglemente donc ses règes. A contrario la comptabilité analytique est un outil d’aide à la gouvernance tout à fait facultative.
    Pour remettre cela dans le cadre du particulier investisseur immobilier l’Administration Fiscale t’impose des règles pour la déclaration des revenus (autant de ce qui est perçu de ce qui est déductible) mais tes calculs de rentabilité elle s’en bat les c… Elle ne va donc pas s’encombrer à fixer des lois sur ce domaine
    En revanche quitte à faire quelqe chose autant le faire de façon la plus sensée. Et quand tu dis  » Pour moi, le brut ne doit pas faire apparaître des frais de notaires et d’agences, » je dis c’est beau mais c’est c.. Je m’explique les annonces sont fréquemment publiées FAI pour suivre ton procédé il faut donc que tu contactes l’agence pour avoir le montant de ses frais d’agence pour les déduire pour calculer le rendement brut avant de les réintégrer pour le rendement net. C’est bien s’embetter pour pas grand chose…
    Je suis d’accord avec toi le rendement brut c’est de la m… Mais c’est quand même sur cette première base qu’on va sélectionner les annonces pour lesquelles on va contacter le vendeur. Pour moi il faut donc etre capable de faire seul cette démarche donc « interdiction » de contacter l’agence pour connaitre les frais à cette étape.
    Il est plus logique de prendre le montant FAI (il est affiché) et d’y ajouter les autres frais d’achat qui sont facilement estimables.
    Pour terminer je vais chausser mes lunettes de troll et te demander de me trouver des sources « de référence » qui n’intègrent pas les frais d’achat. Par source de référence j’élimine déjà les agents immobiliers qui on intéret à grossir les taux de rentabiité pour dénicher des pigeons, ainsi que les blog-investisseurs qui pour la plupart n’ont pas de bases suffisantes en droit, comptabiité, économie, finance pour pouvoir être qualifiés de référence. Tu verras alors le nombre de sources qui incluent les frais d’achat par rapport aux autres…

    Finalement je ne vais pas terminer ce commentaire la dessus je vais encore pousser un coup de gueule même si tu n’en parles pas dans cet article mais uniquement sur l’autre blog. Tu indiques que le rendement qui a la plus frande importance est le rendement fonds propres.

    Je m’élève avec fronde contre cette affirmation. Pourquoi ?
    Pour répondre à cette question je vais en poser une autre : à quoi sert le calcul de rentabilité ?
    Pour la majorité des blog-investisseurs ça sert à jouer à « qui a la pus grosse ? » sur son blog. Dans ce cas il suffit de ne pas mettre un centime et d’en gagner que la moitié d’un pour avoir un kiki (euh pardon rendement) infini !
    Hyper utile n’est-ce pas ?

    Non ! un cacul de rentabiité ça sert à comparer un investissement par rapport à un autre afin de t’aider à faire un choix. Vais-je acheter cet appartement ci ou ce grage là à moins que je mette tout sur mon livret A ?
    C’est pour cela qu’un calcul de rendement n’a aucun sens de se baser sur le moyen de financement car tu ne compares pas deux investissements mais deux financements avec le biais que tu donneras toujours raison à l’endettement à 100%. Tu préfèreras donc gagner 1 centime en déboursant zéro (le fameux rendement infini) plutot que gagner 100000 euros si tu débourses un centime !

    1. Quentin

      Didier a encore sévit !
      Compte tenu de la qualité, de la pertinence et de la longueur de tes commentaires, je vais finir par faire de toi mon rédacteur en chef ! 😉
      En tous cas, il sont super intéressants à lire.

      Alors, quel est ma vision des choses sur la rentabilité :

      – La rentabilité brute : ( = qualité intrinsèque de l’investissement)

      La définition est effectivement flexible (Frais d’agence et frais de notaires à inclure ou pas)… Pour moi, la rentabilité brute, c’est la première vision que tu as de ton investissement. Il est vrais que les frais d’agences sont souvent non explicite dans les offres. Mais j’y tiens, car c’est la base du raisonnement. Si tu achètes un bien à 107 000 € (FAI et notaire inclus),ce n’est pas le bien que tu as acheté, mais le bien + les commissions. Si tu revends le bien au même prix, tu le revendras : 95 000 €. Pour moi, le brut ne dois pas intégré cet écart. C’est le net.

      – La rentabilité nette : ( = qualité globale de l’investissement en y incluant le contexte)

      Elle est hyper importante, car elle donne la qualité du bien dans son contexte. C’est à dire en ajoutant la fiscalité, les charges et les assurances nécessaires (ainsi que les vacances locatives). Elle demande un peu plus de calculs que la brute et nécessite des hypothèses (donc elle est moins fiable).

      Maintenant, parlons de la fameuse rentabilité fonds propres !

      Elle ajoute la qualité du financement à celle de l’investissement. Cependant, la qualité du financement pourra venir amplifier la qualité de l’investissement, mais nullement l’inversée. Un mauvais investissement restera mauvais avec le meilleur financement du monde.
      Le financement a donc un coût qui joue en défaveur de l’effet de levier. Mais si ce coût est inférieur à la rentabilité nette, il aura tout son intérêt. Il y a un autre intérêt, il est fiscal, puisqu’il permet de compter les intérêts de l’emprunt comme un coût déductible des revenus.

      A mon avis, intégrer le financement au calcul global est hyper important pour les choix stratégiques d’investissement

      Je vais prendre un exemple simple, je vais aussi ensuite parlé un peu de ce qui se passe dans mon job (les projets éoliens ressemblent beaucoup à l’immobilier et mon patron n’est pas forcément une burne en investissement).

      L’exemple :

      Admettons que je dispose de 20 000 € à investir.
      Je veux savoir comment je peux obtenir le meilleur de ces 20 000 € dans 10 ans.

      1. Je le place sur mon livret A à 2.25%. Dans 10 ans, j’ai 24984 €, j’ai gagné 5 000 € environ.

      2. J’achète deux places de parking à 10 000 € en cash avec une rentabilité nette de 5% (on d’affranchi ici des risques et compagnie, restons sur les maths). Dans 10 ans : 32577 € et on retire les impôts (on se dit 15.5 % de CSG et 14% d’IR) : 29520 € soit un gain de 9500 €, c’est plus intéressant que le livret A.

      3. J’achète 4 places de parking à 8500 € en empruntant 14 000 €, toujours avec cette rentabilité nette de 5% (hors financement). Au bout des 10 ans, j’ai remboursé mon prêt avec les revenus, j’ai donc 34 000 €. En revenus j’ai gagné 17 000 € net j’ai déduit 3 000 € d’intérêts donc il reste 14 000 €, j’ai donc payé en impôts 3380 €. Il reste donc 30 020 €. J’ai gagné plus de 10 000 €.

      Donc, le choix d’un bon placement m’a fait gagné 4 500 € de plus que le placement de référence. Le financement m’a encore fait gagner 500 € !

      Bref,
      Le financement a son intérêt !
      Le vrai calcul définitif, c’est ce qu’on a à la fin sur ce qu’on avait au début. Donc, s’il y a financement, il faut l’inclure dedans !

      Dans mon boulot :

      Je suis chargé de superviser la construction de parc éoliens. Mon boulot, n’est pas de les financer, mais du fait que les travaux représentent la quasi-totalité de l’investissement de départ ET que je suis celui qui sais les estimer, je participe à mon échelle au montage financier des parcs éoliens.

      On imagine tout à fait que le vent est déterminant ! Mais il y a aussi le coût des travaux qui va varier en fonction du contexte local, mais aussi, et surtout en fonction du type d’éolienne choisi. Le type d’éolienne choisi aura aussi un impact sur la production et par conséquent sur les revenus futur. L’une des variables de calculs, la plus importante d’ailleurs est donc de scénariser les rendement en fonction du type d’éolienne.

      On aurait donc tendance à dire, facile : un passe à la moulinette sous Excellence et on trouve la meilleur éolienne.
      Et non, il en ressort en général 3 meilleures :
      – La plus rentable par rapport aux fonds propres.
      – Celle qui nécessite le moins de fonds propres.
      – Celle qui rapportera le plus de bénéfices absolu.
      Il est très rare qu’une machine unique cumule 2 des avantages cités ci-dessus.
      Le problème c’est que chaque critère aura un avantage :
      – La plus rentable améliorera la rentabilité de l’entreprise.
      – Celle qui nécessite le moins de fond propre n’immobilisera pas la trésorerie.
      – La dernière améliorera le résultat net.

      Il y aura donc un choix à faire en fonction des besoins de l’entreprise.
      Je pense que c’est le cas aussi pour les investissements à titre privés.
      Il y aura le placement le moins risqué.
      Il y aura le placement le plus rentable.
      Mais il y aura aussi le choix de faire un financement ou non !
      Le financement, améliorera souvent la rentabilité du biens, mais diminuera le cash flow qui sera englouti par les mensualités !

  2. Didier

    Pour le brut de toutes façons ça ne sert à rien (1) mais je n’ai pas compris grand chose à ton raisonnement. Déjà que vient faire une revente dans cette histoire ? Est-il raisonnable de mettre en rapport un premier montant net de frais (le prix d’achat sans les frais tu remarquera ma perversité de faire entrer le mot net dans le calcul d’un montant brut ) et de l’autre coté un montant frais inclus (loyer brut) ? Tu ne m’as pas répondu non pus si dans le cas de l’achat d’un logement neuf tu otes la tva ? .
    En comptabilité analytique on ne raisonne jamais en prix d’achat mais en coût d’achat. Car les frais d’achat sont indissociables de cet achat. Si tu fais de l’achat / revente et que tu n’inclus pas les frais d’achat (et les frais de revente) tu vas vite vendre à perte ! En comptabilité générale tu vas ventiler tous les postes de dépenses dans les comptes adéquats.
    Voici quelques sites « institutionnels » qui donnent la même définition de la rentabilité brute
    http://magimmo.seloger.com/guide-immobilier/location-coloc/comment-calculer-la-rentabilite-d-un-investissement-loc-t226279
    http://www.creditfoncier.fr/editorial/Particuliers/Vous_etes_deja_client/RDV/actuel/interview7.html
    http://www.immoweb.be/fr/a-louer/article/comment-calculer-la-rentabilite-de-votre-mise-en-location-.htm?mycurrent_section=rent&artid=4732
    http://www.century21-beaurepaire-colombes.com/actualite-immobiliere-2012-12-04-1
    http://www.linternaute.com/argent/immobilier/la-rentabilite-d-un-bien-immobilier-locatif/le-rendement-brut-locatif.shtml
    http://www.toutsurlimmo.com/dossiers/rentabilite/comment-calculer-la-rentabilite-dun-investissement-locatif
    Combien peux-tu en trouver qui donnent la même définition que toi ?
    Si tu es sur l’autoroute et que la quasi totalité des conducteurs viennent dans l’autre sens c’est surement parce que c’est toi qui es à contresens !

    Je n’ai pas compris non plus ta remarque concernant la fiabiité de la rentabité nette. Tu dis qu’elle est moins fiable ? Mais moins fiable que quoi ? Que la rentabilité brute ? Accessoirement je vais te faire remarquer que dans la rentabilité brute tu prends aussi une hypothèse : qu’il n’y aura pas de vacance locative puisque tu prends 12 mois de loyer pour avoir une rentabilité annuelle. C’est fiable ça ? Fiable ça doit vouloir dire dont on peut se fier. Je ne vois pas comment on peut s’y fier et encore moins quand on prend ta formule de calcul car tu ne tiens pas compte des frais d’acquisition. Tu trouves donc toujours des pourcentages plus gros tu crois donc que les investissements sont meilleurs qu’ils ne le sont en réalité.
    Au contraire la rentabilité nette intégrant le contexte est elle plus fiable. Je ne suis pas fan de tes histoires de qualité intrinsèque et globale c’est surement en rapport avec ton activité je dois avouer ne pas avoir suivi dans ton histoire de brassage de vent (éoliennes) Mais en l’occurrence un loyer dépend du contexte donc si j’ai bien suivi (il est tard je ne suis pas sur 🙂 ) ton raisonnement ça doit donc se retrouver dans le net.

    Concernant les hypothèses un bon anayste doit faire un rapport avec diverses hypothèses. Ensuite tu appliques des coefficients de probabilité à chaque scénario et tu devrais avoir le calcul le plus fiable possible.
    De plus une rentabilité nette doit aussi se calculer a posteriori ce qui permet de voir ce qu’on a réellement gagné mais aussi de comparer ses hypotheses au réel et éventuelement ajuster le tir por es investissements suivants

    Concernant le financement bien sûr il a une importance mais il intervient dans un second temps pour UN investissement (j’insiste sur le un). Je sélectionne d’abord si j’achète un studio à 60000 pour un loyer de 450 mensuels et des charges de copropriété de 160 trimestriels ou ce deuxième studio à 63000 pour un loyer de 750 € avec des charges de copro de 250 euros mensuels. Et seulement après je me pose les questions sur le financement combien d’apport, quelle durée de crédit …

    Le financement je te rejoins à 100% intervient en premier lieu seulement dans le choix d’une STRATEGIE d’investissementS (je tiens au S pour e mettre en rapport avec le UN ci dessus). Acheter deux parking c’est quasiment deux investissements et quatre parkings quatre investissements. On ne compare donc plus deux investissements mais bien des stratégies. Comme la rentabilité est la meme pour tous les parkings (incluant la vacance locative et les frais) on comprendra aisément qu’a priori plus t’en achete et meilleur c’est. Si je place sur un livret A 10000 € je gagne moins que si j’y place 20000 € . Si je ne dispose que de 10000 € il suffit que je trouve quelqu »un qui me prete les 10000 € à un taux plus faible que celui du livret A pour que ce soit rentable.
    D’ailleurs il y a une erreur dans ta démo (au désavantage de l’idée que tu veux défendre). Tu calcules les revenus du cas 2 avec les intérets composés. Pour comparer avec le cas 3 il aurait fallu que tu comptes que 20000* 0,05 * 10 soit 10000 euros de revenus au lieu de 12577. Ce qui doit faire une différence de plus de 500 €
    Maintenant il y a des biais dans le raisonnement purement mathématique.
    Le premier biais c’est que tu fais intervenir un élément extérieur (le préteur) et qu’il y a donc un élément pertubateur. Si on continues ton exemple on pourrait continuer avec 10 places puis 25 places puisque plus tu places (hi hi hi jeu de mot) plus tu gagners. A un moment le banquier te dira non.
    Le second biais c’est que tu n’intègres pas le risque. Dans le cas 2 si tes parkings ne se louent pas tu perds que tes 20000 dans le 3 tu perds 34000 dont 14000 que t auras peut etre du mal à financer (c’est pour ça que meme si tes parkings sont rentabes mathématiquement parlant le banquier te dira non quand tu présentera ta nième demande financement de parking) Il faut aussi intégrer le ration gain / risque. Dans tes calculs (ie sans prendre en compte le patrimoine) on a un gain de 500 € faut-il le risque ?
    Enfin le probleme avec les stratégies c’est que c »est sans fin. Par exemple moi je verrai bien une stratégie 2.5 entre la 2 et la 3. En considérant que tu as une capacité d’emprunt de 14000 € je vois bien l’achat de 2 places en cash pendant un à 2 ans hisoire de vérifier la demande locative puis avec une partie des revenus plus une part d’emprunt acheter une troisième place à 10000 €

    Enfin une dernière réaction (pour ce soir) avant d’aller me coucher car ms yeux se ferment tous seuls je reviendrai demain après avoir cuvé éventuellement.
     »
    il est fiscal, puisqu’il permet de compter les intérêts de l’emprunt comme un coût déductible des revenus.
     »
    Je vais essayer de faire court.
    Déjà il faut que tu renonces au micro-foncier c’est à dire que l’ensembe de tes charges déductibles soient supérieures à 30 % de ton loyer brut dans le cas contraire tu vas faire un cadeau au fisc en optant pour le réel si tu n’y es pas obligé !
    Je ne suis pas certain dans le cas de parking ce soit rentable (c’est surtout intéressant quand tu as des travaux)
    Et si c’est le cas tu ne vas pas payer d’impots sur ces intérets mais tu ne les as pas encaissés non plus (c’est ton banquier qui les a encaissés). Tu ne paies pas d’impots sur de l’argent qui au final ne tombe pas dans ta poche tu parles d’un intéret ! (sans jeu de mot)
    Si tu veux payer moins d’impots demande à ton patron qu’il te diminue ton salaire tu gagneras moins tu payeras moins (ca ferait un bon slogan politique : gagner moins pour payer moins) ça personne ne trouve que ça a un intéret fiscal et pourtant c’est ce que tu fais tu donnes une partie de tes revenus à ton banquier ce qui réduit ton revenu donc tu paies moins d’impot !
    Ce qui est intéressant c’est la déductibilité des travaux car des travaux ça donne de la valeur a ton bien (payer des intérets non !) et l’amortissement dans le statut LMNP
    La déductibilité des intérets d’emprunt doit être considéré comme un bonus (si t’es obligé d’emprunter c’est mieux que ça soit déductible) mais si t’as les moyens d’acheter cash tu gagneras plus sans profiter de la déductibilité des intérets.
    Ca ne compte que dans une stratégie globale par exemple tu as 100000€ et tu veux acheter ta rp et un investissement locatif chacun d’un montant de 100000€ dans ce cas t achetes cash ta rp et le pret pour le locatif plutot que le contraire !
    La preuve ultime c’est que tu négocies aupres de ton banquier pour en payer moins si ça avait autant de vertus tu négocierais pour en payer plus ! [le banquier] : je vous propose un taux à 3 % [le client blog-investisseur] Ah non c est deductible des impots je veux du 4,5 % minimum !

    Bref le financement a un intéret OUI mais le seul interet c’est qu’il nous permet d’acheter quelque chose qu’on ne pourrait pas acheter tout seul. Quand je dis que je n’aime pas le rendement fonds propre c’est que si tu as 100000 € mais que tu empruntes la totalité tu as un rendement fonds propre infini alors que si tu achetes cash tu gagnes plus (et tu verras que beaucoup de blog-investisseurs mesurent leur rendement fonds propre comme d’autres font des concours a qui pisse le plus loin !)

    Sur ce je souhaite tous mes voeux pour 2013 à tous les lecteurs

    (1) Pas tout à fait à rien mais à pas grand chose. Ca sert à faire une première idée

  3. Didier

    Re-bonne année ! Après quelqes heures de sommeil et la traditionnelle séance de voeux me revoila pour aborder la partie concernant ton job.

    En fait je crois avoir compris la source de notre divergence concernant l’intrinsèque/le contextuel. En effet dans ton domaine tu as des constantes :

    – une éolienne est bien fongible si tu achetes le modele BX455 (j’y connais rien en éolienne si cette reference existe c’est pas ait expres) tu achetes n’importe laquelle dans le rayon c’est le même prix disons 549,95 TTC

    – le kw/h produit est racheté à un tarif réglementé (je passe sur le cas des dom-tom où on a un tarif diferent de la métropole mais qui este fixe dans le territoire concerné) selon les conditions de 2006 (j’ai fait des recherches rapides tu as probablement des chiffres plus actuels) le tarif est fixé à 8,2 c€/kWh pendant 10 ans

    Si on considère que l’éolienne BX455 a une capacité de production maximale de 136 kwh mensuels on a donc une rentabilité brute de décoffrage 136 * 12 * 0,082 / 549.95 soit 24.33 %

    Dans l’immobiler on ne dispose d’aucune constante. le prix d’un studio de 29 m² est toujours fonction du contexte. Même deux studios contigus dans le même immeubles auront souvent deux prix différents. Même sur des biens en VEFA tu achetes un lot particulier avec un prix particulier . Le loyer non plus ne peut pas être connu exactement (sauf si tu achètes un bien occupé avec un bail en court mais la pas question d’avoir un revenu assuré pendant 10 ans ton locataire pouvant rompre le bail sous mois maxi dans le cadre d’un bail d’habitation)

    Et pour revenir sur ma fixette 😉 une fois le bien sélectionné les frais d’achat sont bien liés au bien lui même pas au contexte (la grosse majorité des frais dits de notaire sont réglementés, le barème des frais d’agence doit être affiché). Bien sûr il y a moyen d’en négocier une partie mais comme pour le prix net vendeur.
    Utiliser un prix net vendeur alors que tu es acheteur est et restera un non sens Le seul moment où tu prendra le prix net vendeur c’est quand tu calculera la rentabilité totale de ton investissement après l’avoir vendu et bien entendu que le prix net vendeur obtenu par la vente alors que tu prendra le prix total d’acquisition ppour l’achat.

  4. Quentin

    1-0
    KO en 2 round, après la lecture, je n’ai plus la force de répondre !

  5. k&c

    Moralité: il vaut mieux regarder la rentabiliiité en € qu’en %

  6. Arnaud

    Il ne faut pas oublier de calculer la possible défiscalisation grâce à la loi Pinel Dom également !

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