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Août 17

Comment calculer le rendement dans l’immobilier (partie 2)

 

Nous avons vu dans l’article précédent, comment calculer le rendement d’un placement immobilier sur une année. Nous avons aussi vu qu’il fallait bien maîtriser plusieurs définitions : le brut, le net et le net net.

Cependant, l’immobilier n’étant pas une opération court terme, il faut voir aussi comment cela se passe à long terme. Il faut aussi tenir compte de l’évolution des loyers et des prix du marché.

Enfin, il faut réussir à trouver des éléments de comparaison.

1. Calculer le rendement sur le long terme

Pour faciliter la compréhension, tout au long de cet article, je vais reprendre l’exemple de bien utilisé dans l’article sur le rendement immobilier partie 1. Voici un rappel des données :

F2 de 100 000 € dans la ville où je me trouve. Avec une location mensuelle à 650 € charges comprises.

Nous avions pour la première année les frais suivants :

A l’achat :

Prix du bien : 100 000 €, Frais d’agence : 6 000 €, Frais de Notaire : 11 300 €, Travaux : 700 €, TOTAL : 118 000 €.

Au niveau des loyers :

Loyer : 650 €/mois mais admettons que le bien n’a pu se louer que 11 mois, Soit 7 150 €/an, Frais d’agence : 6% des loyers = -430 €/an, Impôts fonciers : -500 €/an, Charges : 50 €/mois soit -600 €/an, Assurance du bien : -50 €/an, et on est gentil, il n’y a pas eu de travaux à faire. Il reste  : 7150 – 1580 € = 5 570 €.

 

1.1 Calculer le rendement pour chaque année.

On a vu comment ça marchait pour la première année, maintenant, il faut de la même manière étendre aux années suivantes en tenant compte de divers paramètres.

Il peut arriver deux cas :

  • Soit on revend au bout d’un certain temps et on fait le bilan
  • Soit on ne revend jamais et on ne regarde donc pas le prix du bien, seulement les revenus.

Regardons déjà les revenus en se plaçant par exemple sur 10 ans :

Je me suis amusé à faire varier des paramètres en fonction du temps pour que cela ressemble plus à la réalité :

  • Les loyers ont augmenté de 2%/an puis ont stagné entre les années 5 et 8.
  • L’agence a augmenté ses tarifs l’année 7.
  • Les impôts fonciers ont augmenté de 5%/an.
  • Les charges ont augmenté de 2%/an mais il y a eu de gros travaux en année 3.
  • L’assurance a augmenté de 3%/an, mais elle a revu ses tarifs de 6% en année 5.
  • Il y a eu quelques travaux sur le bien lui-même en années 5 et 8.
  • Enfin la CSG/CRDS est passée à 18 % en année 4. Bref des choses qui arrivent dans la vie de tous les jours !

Que voit-on, ramené au prix d’achat ? Le rendement a varié entre 2.23% et 3.95%. Mais attention, pour calculer le rendement sur 10 ans, il ne faut pas faire la moyenne des rendements qui ferait ici 3.39%.

Le bon calcul est le suivant :

Ce qui donne ici : 2.96%

Nous constatons que le rendement réel calculé ainsi est inférieur au rendement moyen de chaque année. Je pense faire un petit tutoriel vidéo du pourquoi plus tard, mais contentons nous de ce calcul pour l’instant.

Le rendement est donc de 2.96%, mais il ne tient pas compte de plusieurs choses :

  • nous n’avons pas estimé que les revenus pouvaient être replacés, nous n’irons pas plus loin dans cet article, mais il est à noter que replacés sur une assurance vie en euros à 3% net, les revenus pourraient générer environ 5000 € d’intérêts supplémentaires dans les 10 ans et accroître la rentabilité du bien de 2.96% à 3.28%.
  • nous n’avons pas tenu en compte la prise de valeur du bien.

 

1.2 Comment tenir compte de la plus-value à la revente

 

Imaginons maintenant qu’au bout des 10 ans, nous décidions de vendre ce bien. Le bilan ci-dessus doit donc tenir compte de la vente.

Prenons le cas où nous réalisons une plus-value à la vente. Par exemple, le bien se revend 130 000 €.

La plus-value brute sera de 130 000 – 118 000 = 12 000 €.

Il faut tenir compte des impôts sur la plus-value, le calcul est moyennement complexe (il faut regarder dans un guide fiscal pour savoir ce qui entre en ligne de compte, les taux, et les abattements). Pour le cas présent, prenons 12 000 € de plus-value sans déduction ni majoration dues à des cas particuliers.

La vente se passe au bout de 10 ans, il faut donc prendre un abattement de 10 %. Le calcul de l’impôt se fera donc sur 12 000 € – 1 200 € = 10 800 €.

Le barème de l’impôt sur la plus-value est actuellement de 34.5 %. L’impôt sur la plus-value sera donc de :

34.5% x 10 800 € = 3 726 €.

La plus-value nette sera alors de : 12 000 – 3 726 € = 8 274 €.

 

Il faut ensuite l’intégrer dans le calcul du rendement avec les revenus nets nets de location.

Le rendement est donc : ((8274+40058.14+118000)/118000)^(1/10) = 3.5 %

Nous constatons que sur ce type de bien, payé en cash sans négocier, les rendements nets sont assez faibles. Néanmoins légèrement supérieurs aux placements habituels.

Alors évidement, on voit ici apparaître aussi les risques de l’immobilier. Imaginons que nous revendions le bien 200 000 €, le rendement passe à 6%. Par contre, imaginons qu’il ne se revende que 100 000 € (finalement le prix d’achat initial), le rendement passera à 1.7 %. Une baisse de l’immobilier sur les 10 ans de 20 % (c’est possible), et le rendement descendra 0.

 

1.3 Comment tenir compte du financement par effet de levier

 

Dans les articles précédents, nous avons vu que l’intérêt principal de l’investissement immobilier est de pouvoir emprunter. En effet, rares sont les personnes qui peuvent sortir 118 000 € en cash. De plus pour les placer à 3%, il y a moins compliqué. Néanmoins, il faut s’assurer qu’emprunter rapporte plus.

Par contre, il y a beaucoup de manières de monter un projet en empruntant. On peut décider d’apporter un maximum de fonds propres et d’emprunter le minimum pour avoir des revenus qui tombent le plus vite possible. On peut décider de se contenter de couvrir l’emprunt par les mensualités et apporter le reste en fonds propres (c’est, à mon avis le meilleur choix). On peut aussi décider de faire un effort d’épargne et d’avoir des mensualités supérieures aux revenus.

Reprenons le cas précédent. Nous avons constaté que les revenus nets nets étaient en moyenne de 4000 €/an. On décide d’emprunter sur 10 ans avec un remboursement qui couvre les mensualités.

Admettons un prêt qui nous amène à 5% tout carrossé (avec assurances et autres frais). Nous pouvons emprunter 31 400 €, la mensualité sera de 333 €. Il faudra faire un apport en cash de 86 600 €.

On obtient le tableau suivant (j’ai supprimé les colonnes que nous avions déjà vu pour ne pas alourdir) :

Années Revenu net annuel Reste prêt Intérêts CGS/CRDS Impôts sur le revenu Revenu net net Rendement net net
1 5 571.00 € 31 400.00 € 1 513.61 € 332.48 € 300.30 € 938.23 € 3.95%
2 6 290.14 € 28 917.06 € 1 386.58 € 369.95 € 334.15 € 1 586.03 € 4.85%
3 6 399.68 € 26 307.09 € 1 253.05 € 438.22 € 340.84 € 1 620.63 € 5.04%
4 6 510.60 € 23 563.60 € 1 112.69 € 446.98 € 347.65 € 1 715.97 € 5.31%
5 4 798.53 € 20 679.73 € 965.14 € 379.93 € 295.50 € 123.10 € 3.64%
6 6 533.94 € 17 648.33 € 810.05 € 455.92 € 354.60 € 1 723.41 € 5.67%
7 6 486.99 € 14 461.83 € 647.02 € 455.92 € 354.60 € 1 676.47 € 5.80%
8 3 864.59 € 11 112.30 € 475.65 € 341.94 € 265.95 € -743.31 € 3.21%
9 6 545.15 € 7 591.41 € 295.52 € 465.04 € 361.70 € 1 718.42 € 6.26%
10 5 968.82 € 3 890.38 € 106.17 € 434.81 € 338.19 € 1 195.82 € 5.87%
Total 58 969.44 €         11 554.76 €  

Que voit-on ? En premier lieu, les intérêts se déduisent des impôts, donc on a diminué le montant d’impôts. Il y a une année où les loyers n’ont pas couvert les remboursements, mais il y avait une marge de sécurité.

Dans ces conditions, comment calculer le rendement ?

Il y a bien sûr les revenus nets nets. Mais il faut compter aussi le capital remboursé, en effet, chaque année on s’enrichit de ce capital remboursé. Il faut enfin penser que la somme mise au départ n’est plus de 118 000 €, mais de 86 600 €.

Par exemple, en année 1 le rendement est de : (928.23+31400-28917.06+86600)/86600 = 3.95 %.

On constate que chaque année, les rendements ont été meilleurs. Qu’en est-il sur la durée choisie :

Rendement = ((11 554.76+31400+86600)/86600)^(1/10) = 4.11 %

L’effet de levier a permis, à la fois de mettre moins d’agent au départ, mais en plus de passer la rentabilité de 2.96% à 4.11% soit une augmentation de 36%.

 

Poussons maintenant le cas avec une plus-value à la vente (vendu 130 000 € comme dans l’exemple précédant).

La plus-value se calcule de la même manière, on reprend donc la plus-value nette est de 8274€ que nous ajoutons donc dans la balance :

Rendement = ((8274+11 554.76+31400+86600)/86600)^(1/10) = 4.75 %

Au delà de la partie purement théorique, on peut constater le réel intérêt de l’immobilier. En effet, alors qu’en ce moment les prix sont élevés, j’ai pris un cas de base, sans aucune astuce ni négociation. Après calcul, on constate que les rentabilités avec levier sont vraiment très intéressantes par rapport aux placements qu’on peut trouver sur le marché.

 

2. Comparer à un « équivalent Livret »

 

Tous ces calculs semblent, de prime abord, assez compliqués à manipuler. Ils nécessitent aussi de s’être familiarisé avec un tableur (Excel, Open office,…). Je conseille, si vous n’êtes pas familiarisés avec les racines Nièmes et toutes les formules du tableur, de vous faire un « comparatif livret » en dernière colonne. En effet, il est  facile de passer d’une ligne à l’autre. Par exemple, pour un livret à 3%, il suffira de multiplier la ligne du dessus par 1.03, 1.05 pour 5%, etc. La première ligne étant la mise de départ. Évidement, cela ne colle pas sur toutes les lignes mais il faut regarder à la fin.

Voici ce que cela donnerait sur le tableau précédent :

Années Revenu net annuel Reste prêt Intérêts CGS/CRDS Impôts sur le revenu Revenu net net Revenu net incluant le remboursement Comparatif livret Intérêts livret
1 5 571.00 € 31 400.00 € 1 513.61 € 332.48 € 300.30 € 938.23 € 3 421.16 € 86 600.00 € 3 550.60 €
2 6 290.14 € 28 917.06 € 1 386.58 € 369.95 € 334.15 € 1 586.03 € 4 196.00 € 90 150.60 € 3 696.17 €
3 6 399.68 € 26 307.09 € 1 253.05 € 438.22 € 340.84 € 1 620.63 € 4 364.13 € 93 846.77 € 3 847.72 €
4 6 510.60 € 23 563.60 € 1 112.69 € 446.98 € 347.65 € 1 715.97 € 4 599.83 € 97 694.49 € 4 005.47 €
5 4 798.53 € 20 679.73 € 965.14 € 379.93 € 295.50 € 123.10 € 3 154.50 € 101 699.97 € 4 169.70 €
6 6 533.94 € 17 648.33 € 810.05 € 455.92 € 354.60 € 1 723.41 € 4 909.91 € 105 869.67 € 4 340.66 €
7 6 486.99 € 14 461.83 € 647.02 € 455.92 € 354.60 € 1 676.47 € 5 025.99 € 110 210.32 € 4 518.62 €
8 3 864.59 € 11 112.30 € 475.65 € 341.94 € 265.95 € -743.31 € 2 777.59 € 114 728.94 € 4 703.89 €
9 6 545.15 € 7 591.41 € 295.52 € 465.04 € 361.70 € 1 718.42 € 5 419.45 € 119 432.83 € 4 896.75 €
10 5 968.82 € 3 890.38 € 106.17 € 434.81 € 338.19 € 1 195.82 € 5 086.20 € 124 329.58 € 5 097.51 €
Total 58 969.44 €         11 554.76 € 42 954.76 €   42 827.09 €

 

En faisant varier par tâtonnements le taux d’intérêts du livret afin d’arriver au même revenu à la fin, je constate qu’il faut 4,1% de rendement (comme dans le calcul précédant). Cela permet aussi de voir les bonnes et les mauvaises années.

 

Je suis conscient que ces 2 articles sont un peu techniques. N’hésitez donc pas à me faire part de vos éventuelles incompréhensions en me laissant un commentaire.

 

 

(6 commentaires)

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  1. Ardèche développement

    Merci pour cet article qui sera, nous le pensons, très utile aux dirigeants et DAF qui travaillent sur un projet immobilier. Nous avons souvent ce type de question lorsqu’une entreprise veut s’implanter sur notre territoire. De notre coté, nous apportons des réponses aux entreprises qui souhaitent s’implanter en Ardèche, solutions immobilières, mise en réseau, aides et financements.
    L’équipe Ardèche développement.

    http://entreprendre.ardeche.fr/

  2. Quentin

    Bonjour,

    Merci pour ce message, je suis heureux que mon blog puisse servir aussi à des professionnels.

  3. Achat Immobilier Ariège

    Sympa ces 2 articles.
    Je suis en plein calcul/projection de rendement sur un achat immobilier que je souhaite faire sur de la location saisonnière. C’est le type de placement que je cherche. Avec un financement au maximum par une banque / sponsor pour garder du cash. Ce sera aussi mon premier investissement immo…

    P’têt qu’on aura l’occasion de discuter ou de se croiser via BG de Amacker. Me suis inscrit moi aussi.
    Entre autres activités, je suis le webmaster d’une agence immobilière en Ariège.

  4. Sylvain

    Bonjour,
    J’ai apprécié votre article et ces démonstrations, d’autant que j’ai fait moi même ces différents approches sans « assistance ou support » . Votre synthèse permet à chacun de voir les différentes approches de la rentabilité d’un bien immobilier et met clairement en évidence les pièges à éviter.

    1. Quentin

      J’essaye d’approcher au mieux la réalité et montrer par le calcul les avantages et les inconvénients.

  5. Lucien

    C’est justement ce qui rend interessant la lecture de votre article, c’est qu’on s’éloigne des calculs approximatifs qu’on retrouve sur http://www.sunfimmo.com, avec des montants enjolivés pour motiver le propriétaire à opter pour une location de la loi scellier. Il n’y a pas de secret, il y a comme de partout des avantages et inconvénients et votre exemple proche de la réalité permet de comprendre comment calculer et à quoi s’attendre, merci

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