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Sep 12

Comment choisir son programme EHPAD ?


 

Pour un investisseur qui souhaite se positionner sur un placement par le biais du régime LMP/LMNP ou Censi-Bouvard il y a plusieurs étapes au cours de son projet.

L’une d’entre-elles est le choix du programme immobilier qu’il retiendra pour son placement. Il faut étudier attentivement plusieurs critères afin de faire son choix et que celui-ci soit pertinent.

 

Le gestionnaire 

 

Dans un premier temps pour choisir un programme, il faut se déterminer sur un gestionnaire. En effet c’est le gestionnaire qui devra s’occuper de la résidence et des résidents, c’est donc lui qui valorise votre placement et qui vous permet de percevoir des loyers. Si le gestionnaire ou la résidence fait faillite, vous ne percevrez pas de loyers pendant un certain temps (le temps que la résidence soit rachetée par un plus grand groupe). Il est donc très important de sélectionner un bon gestionnaire.

 

Sélectionner le gestionnaire

 

Afin de faire une bonne recherche sur les différents gestionnaires du marché, il faudra observer pour différents gestionnaires proposés : Quel est le chiffre d’affaire du groupe ? Le bénéfice ? De combien de résidences il est le gérant ? Quand le groupe a été crée ? Le nombre de salariés de l’entreprise ?

Ces questions vous permettrons de connaître la santé de l’entreprise qui gèrera votre bien et donc de savoir si ce dernier saura valoriser votre patrimoine.

 

Les articles 605-606 du code civil

 

Afin de sélectionner de manière efficiente votre programme, une fois que vous aurez déterminé les gestionnaires avec qui vous êtes disposé à investir, vous pourrez vous pencher sur les programmes que ces gestionnaires proposent. Si le programme propose les articles 605-606 à la charge du gestionnaire c’est un bel avantage car cela signifie que tous les gros ou petits travaux au sein de la résidence seront à la charge du gestionnaire.

 

La revalorisation locative

 

C’est un point qui est également important et qu’il faut maitriser avant de se positionner sur un programme. De combien vos loyers augmenteront chaque année ?

En fonction du programme et du bail commercial, cela peut varier. Sur certains programmes c’est une revalorisation fixe d’environ 2% par an, sinon nous pouvons souvent observer des revalorisations indexées sur des indices du secteur.  Nous vous conseillons de privilégier les revalorisations fixes afin de ne jamais avoir de mauvaise surprise.

 

Le renouvellement du mobilier.

 

Tous les 9 ans, le mobilier doit être remplacé dans la chambre que vous achèterez. Cet investissement est à votre charge. Il faut donc savoir de combien sera ce montant. Cela varie de 3’500 € à 10’000 € en fonction du gestionnaire, du prix de la chambre et du programme. Notez qu’un prix raisonnable sera compris entre 3’500 € et 5’500 €. Au delà cela pourrait être trop cher et annulerait la rentabilité de votre placement pour un an ou deux.

 

Globalement il faut faire attention à tous les frais que peuvent engendrer votre placement, il ne faut pas hésiter à comparer les programmes et les gestionnaires. Nous vous conseillons de sélectionner des gestionnaires de moyenne et grande taille afin de bénéficier de leur savoir faire et d’une sécurité financière. Le conseil d’un professionnel pour votre investissement est également nécessaire.

 

Article rédigé par Thomas de Ehpad.fr


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