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Nov 06

Comment je suis devenue rentière en 4 ans


 

 

Depuis le temps que je m’étais promis de lire ce livre, c’est fait ! J’ai donc enfin lu le fameux best-seller d’Élise Franck (Comment je suis devenue Rentière en 4 ans ed. Maxima).

Élise Franck alors salariée peu motivée par son travail, a choisi dans les années 2000 de changer sa stratégie de vie en se donnant pour objectif de devenir rentière grâce à l’immobilier. Un peu plus de 4 ans après, contrat rempli, elle décide de publier le récit de cette aventure.

Aujourd’hui, Élise Franck ne tire plus ses revenus que de l’immobilier car son livre lui a permis d’amplifier sa réussite. De plus, passionnée par l’immobilier, elle a créé sa société, Elise Franck Conseil, qui a pour but d’aider ses clients à réaliser des opérations gagnantes dans l’immobilier.

Le livre

Il y a grosso-modo deux grandes parties dans l’ouvrage. Dans les quatre premiers chapitres, l’auteur suit linéairement la vie d’un investissement immobilier (Achat, travaux, vente ou location). Puis les derniers chapitres donnent des explications plus « techniques » : des trucs et astuces pour réussir et un résumé de sa méthode pour devenir rentière dans l’immobilier.

Constat de départ

L’auteur constate que l’investissement immobilier est très populaire, mais elle explique que pour la majorité des personnes, il est synonyme d’une rente au bout de 20 ans. Elle refuse cette fatalité et donne l’objectif du livre : gagner plus vite dans l’immobilier.

L’achat

L’achat est la première pierre de l’édifice et souvent ,selon l’auteur, la plus importante. En effet, un achat bien réussi assure une meilleure rentabilité en locatif ou une plus-value plus intéressante à la revente. Elle donne quelques conseils afin de trouver le bon logement et comment l’acheter en dessous du prix du marché.

Les travaux

C’est à mon avis là tout le génie d’Élise Franck. Son principe est de ne pas acheter un bien immédiatement utilisable en l’état, mais de trouver des logements avec un fort potentiel. Autrement dit, elle recherche des logements mal mis en valeur par le vendeur, mais qui peuvent devenir très intéressants une fois remis à neuf.

L’auteur est très impliquée dans cette partie de la vie d’un investissement, en effet, toute sa stratégie est basée sur le « home staging ». C’est à dire que grâce aux travaux et à la décoration qu’elle fera dans ses biens, elle pourra les louer plus cher que le marché ou les revendre avec une plus-value non négligeable.

La vente ou la location

Dernier maillon de la chaîne de l’investissement immobilier, l’utilisation de ce bien. Il existe 2 solutions : la vente du bien avec une plus-value ou bien la location pour générer une rente. L’auteur insiste sur le fait que ces deux solutions sont complémentaires.

La vente du bien avec une plus-value permet de générer très vite des fonds propres et de se refaire une capacité d’emprunt. Élise Franck donne quelques conseils sur les travaux à faire puis les techniques pour vendre au meilleur (mais juste) prix.

La mise en location du bien, permet en gardant le bien sur le long terme, de générer des revenus récurrents. Le problème, c’est que les mensualités du prêt contracté pour l’achat du bien sont généralement égales ou supérieures aux revenus générés, et cela durant la durée de l’emprunt. L’auteur, nous apprend comment louer plus cher : via le home staging et la location en meublé. Elle nous indique qu’il faut toujours avoir des loyers nets supérieurs aux mensualités de l’emprunt afin de dégager immédiatement des revenus dès le début.

C’est là que le lien entre la location et la vente se fait :

  1. Achat d’un bien dont les mensualités sont couvertes par les loyers.
  2. Achat et revente d’un autre bien.
  3. Utilisation de la plus-value pour rembourser tout ou partie de la dette du premier bien.
  4. Mensualités réduites et revenus immédiats plus importants pour ce bien en location.

Conseils pour réussir

Dans cette seconde partie, Élise Franck livre quelques astuces pour réussir dans l’immobilier. Elle revient sur la méthode et analyse les risques (notamment en cas de baisse de l’immobilier). Elle insiste sur le fait qu’un achat bien négocié et une revente suffisamment rapide, permettent de se prémunir d’une bonne partie des risques liés aux tendances du marché de l’immobilier.

Elle rappelle que, quel que soit l’état du marché, les bonnes affaires existent toujours, tout le travail de l’investisseur est de savoir les dénicher. Elle indique qu’attendre le moment favorable pour investir revient à prendre le risque de ne jamais investir.

Enfin, l’auteur nous indique aussi que le risque peut être limité par une diversification des investissements. Cette diversification est :

  • Géographique : elle a investi à Paris, mais aussi dans le sud. Ainsi, si une crise de l’immobilier intervient dans une zone, une autre sera peut être moins touchée.
  • Thématique :  elle a investi dans les logements, mais aussi dans un local commercial et dans deux parkings.

Résumé du plan d’investissement d’Élise Franck

Dans le dernier chapitre, Élise Franck donne un bilan chiffré de ses investissements.

  1. 1er bien : Achat (apport + emprunt), travaux et mise en location avec un loyer supérieur aux mensualités.
  2. 2ème bien : Achat (sans aucun apport), travaux et mise en location avec un loyer supérieur aux mensualités.
  3. 3ème bien : Achat (sans apport), travaux (sur fonds propres) et revente avec une plus-value.
  4. 4ème bien : opération similaire au 3ème bien.
  5. 5ème bien : Utilisation des plus-values réalisées pour payer un logement en cash et générer immédiatement d’importants revenus.
  6. Diversification dans un local commercial dans le sud. Achat sans apport et mise en location avec un loyer supérieur aux mensualités.
  7. Diversification dans 2 parkings : Achat sans apport et mise en location avec un loyer supérieur aux mensualités.

Résultat : des revenus nets d’environ 3000 €/mois au bout de 4 ans.

Mon avis

Sans conteste, ce livre montre bien qu’il est possible d’être gagnant rapidement dans l’immobilier. Néanmoins, contrairement à ce qu’elle prétend, Élise Franck n’est pas tout à fait Madame « Tout-le-monde » : en effet, elle a selon moi une forte compétence en termes de décoration, ce qui lui permet de fortement valoriser ses biens. Bref, on ne devient pas riche et rentier, sans travailler et sans avoir aucune compétence, cela se saurait.

Deuxième bémol, celui-ci, plus personnel. Pour un lecteur comme moi qui aime avoir le détail des chiffres et des rendements, je trouve le livre un peu light sur la partie mathématiques.

Quoi qu’il en soit, à lire avant d’investir !

 

(1 commentaire)

  1. Devenir rentier

    Bonjour,
    Merci pour cette revue; ça donne envie de lire le livre…
    Ce livre semble comprendre toutes les bases d’un investissement immobilier rentable que certains « experts » vendent sous forme de formation à plusieurs milliers d’euros…
    Pensez-vous que lire plusieurs livres de ce type soit suffisant pour apprendre à investir?
    Devenir rentier Articles récents…Comment Calculer la Rentabilité de votre Projet Immobilier?My Profile

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