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Oct 08

Comment réaliser une opération blanche dans l’immobilier (partie 2)


 

 

Dans la dernière vidéo, nous étions resté sur une grande difficulté pour trouver une opération blanche. Dans celle-ci, nous allons partir à le recherche du rendement infini.

 

 Voilà le travail :

  • De la recherche
  • De la négociation
  • Des travaux
  • De bons choix pour financer.

(12 commentaires)

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  1. k&c

    Il ne reste plus qu’à trouver la banque qui accepte de financer 100% de l’opération

    1. Quentin

      Pire que ça : il faut trouver la banque qui finance 107 % de l’opération.
      Il faut aussi trouver le bien, le négocier. Trouver les artisans, négocier les prix. Trouver les locataires. On peut y arriver, je ne dis pas que c’est facile.

  2. astrid

    Le tableau excel est peu lisible, il faudrait le grossir plus.

    1. Quentin

      Je suis actuellement en train d’étudier le problème de la qualité des vidéo, il faut que je trouve un logiciel de screen cast plus performant.

  3. Seingier Hubert

    Vous prenez des travaux à hauteur de 7 000 € déductibles soit environ 2 années de loyers. Aprés cette période de 2 ans, il n’y aura plus de charges déductibles. Vous ne pouvez pas affirmer qu’on ne va plus payer de prélèvements sociaux ni d’impôts pendant 10 ans.

    A corriger donc.
    Cordialement

    1. Quentin

      Effectivement. Ce que je veux dire c’est qu’il est possible d’étaler sur 10 ans le montant des travaux déductibles. Évidemment si ces travaux ne permettent pas de faire du déficit foncier sur 10 ans, il n’est pas possible de les déduire sur cette durée.

      1. romain

        Comment on fait du deficit? en déduisant des revenus foncier le montant des travaux mensuel? sur le site deficitfoncier.net j’ai lu que les travaux peuvent être déductibles dépendant du mode de fiscalité pour lequel on opte

    2. Francois @Objectif-Tune

      Ah bon il n’y a plus de charges déductibles ??? Une petite liste non exhaustive à condition de déclarer au réel évidemment :
      – intérêts d’emprunts
      – assurance emprunteur
      – assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
      – assurance loyer impayé (GLI ou GRL)
      – travaux d’entretien, d’amélioration
      – frais de gestion
      – charges non récupérables (frais de copro…)
      – si meublé, amortissement des meubles
      – si meublé, amortissement des murs
      – déduction des frais de compta (qui peuvent même venir en réduction du montant de l’impôt sur le revenu en cas d’adhésion à un CGA)
      – etc…

      Avantages du meublé : déduire (ou amortir) l’intégralité des frais de notaire, pas seulement la partie liée à la prise de garantie sur le prêt. Les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment.

      Et c’est surtout grâce à l’amortissement des murs que les impôts diminue.
      Francois @Objectif-Tune Articles récents…Pourquoi investir dans un parking ou un garage ?My Profile

      1. Quentin

        Non, je ne parle que des travaux. Le reste continue à se déduire !

        1. François d'Objectif-Tune

          J’avais bien compris, mais je répondait à Hubert en fait 😉

  4. Anewg

    Salut,
    pour les frais de notaire, à 40k partir sur 10% et non 7%; c’est l’heureuse surprise de ma prospective d’investissement immo qui date de…maintenant!
    En effet, la part fixe des « frais de notaire » prend une proportion imortant quand les sommes sont de plus en plus petites:
    -terrain agricole à 10k: 2000 euros soit 20%
    -studio à 40k: 4000 soit 10%
    -maison à 200k: 14000 soit 7%

    (http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat)
    Anewg Articles récents…Opportunité?My Profile

    1. Quentin

      Effectivement, sur les petits montant, les frais de notaires peuvent êtres plus élevés. Mais il y a une astuce pour les faire descendre : dire au Notaire du vendeur que s’il ne descend pas aux 7%, on prend aussi notre notaire. Comme ça il divise par 2 sa commission sur ses frais.

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