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Sep 23

Effet de levier investissement immobilier : comment ça fonctionne ?


 

Dans l’investissement immobilier, s’il y a un sujet sur lequel beaucoup d’entre nous sont sceptique, il s’agit bien de l’effet de levier. Dans ce blog, j’en ai déjà parlé à plusieurs reprises, mais je n’ai jamais pris le temps d’en expliquer le mécanisme, les avantages et les inconvénients.

Effet de levier : le principe de base !

 

Lorsqu’on investit, on place de l’argent dans un actif, c’est à dire que l’objet de cet investissement aura une valeur intrinsèque susceptible d’augmenter dans le temps (or, foncier…) ou bien il apportera un revenu (éolienne, taxi…), ou même les deux (actions, immobilier).

 

Pour les investissement qui n’apportent pas de revenus comme l’or, l’effet de levier est un peu hasardeux (mais certains le font). Nous allons nous concentrer surtout sur les actifs qui génèrent des revenus.

 

Si vous investissez dans le but d’avoir des revenus, l’effet de levier n’est pas pour vous. Si vous investissez dans le but de faire grossir un patrimoine, l’effet de levier est alors tout indiqué.

 

L’idée est simple : utiliser les revenus de votre investissement (immobilier ou non) pour rembourser un prêt.

 

Fonctionnement de l’effet de levier.

 

Prenons un exemple dans un investissement immobilier (l’effet de levier existe aussi en bourse). Supposons que nous ayons un bien qui rapporte 500 € par mois net de charges et d’impôts fonciers.

 

Plutôt que d’investir en cash et de se retrouver chaque mois avec 500 € qu’il faut replacer (mais où ?) et qui génèreront une hausse de vos impôts sur le revenus. Vous pouvez alors vous dire que vous vous en servez pour rembourser un prêt. Qu’est ce que cela permet ?

 

Admettons que vous souhaitez vous constituer un patrimoine en 20 ans. Avec 500 €/mois, combien peut on emprunter *?

 

*Je vous conseille de vous munir de la calculatrice de crédit immo que je propose gratuitement en haut à droit sur ce site.

 

Actuellement on peut avoir un taux à 3.5 % sur 20 ans, avec les frais et l’assurance, on peut emprunter 84 000 € !

 

Différence entre les deux approches : cash ou effet de levier ?

 

En investissant en Cash :

  • Vous récupérez : 500 € x 12 = 6 000 €/an (évolue avec l’inflation)
  • Vous payez en CSG : 6 000 €  x  15.5% = 930 €
  • Vous payez en impôts sur le revenus (disons que vous êtes dans la tranche à 14%) : (6 000 – 930) x 14 % = 709 €

Il vous reste à la fin de l’année :  4 361 €

Si vous le replacez sur un livret A, cela vous fera 54 € d’intérêts. On peut faire mieux ailleurs.

Donc aux alentours 4 500 €.

 

En investissant avec effet de levier :

 

  • Vous récupérez 0 €. Puis un petit peut au cours des années avec l’inflation.
  • Vous payez 6 000 € de mensualités
    • la première année, cela fait 3060 € d’intérêt et 2 940 € de capital.
    • la dernière année, cela fait 270 € d’intérêts et 5 730 € de capital.
  • Vous ne payez en CGS que le capital soit :
    • la première année, 2 940 € x 15.5 % = 455 €
    • la dernière année, 5 730 € x 15.5 % = 888 €
  • Et en impôt sur le revenu
    • la première année, (2 940 – 455) x 14% = 348 €
    • la dernière année, (5730 – 888) x 14% = 678 €

 

On voit que c’est plus compliqué car il faut ajouter la notion de temps !

Il vous reste donc la première année : 2137 €

Et pour la dernière année : 4164 €

 

Mais alors, l’effet de levier ne marche pas ?

 

 

Intérêt de l’effet de levier dans l’immobilier

 

Jusqu’à maintenant, j’ai omis délibérément de parler de la valeur du bien acquis !

 

En effet, pour gagner 500 € net par mois, il va falloir investir dans un bien d’environ 125 000 €. Donc pour investir en cash, il faut avoir mis 125 000 € de côté !

 

Pour investir avec un effet de levier sur 20 ans, il suffit d’avoir 125 000 € – 84 000 € (crédit) = 41 000 €. Ce qui est déjà plus raisonnable.

 

 

J’ai 41 000 € pour investir dans l’immobilier ! Refaisons le calcul…

 

En investissant en Cash :

 

Avec 41 000 € en cash, on peut acheter un studio en province (ou quatre garages). On pourra en récupérer environ 200 €/mois net d’impôts fonciers et de charges.

  • Vous récupérez : 200 € x 12 = 2 400 €/an (évolue avec l’inflation)
  • Vous payez en CSG : 2 400 €  x  15.5% = 372 €
  • Vous payez en impôts sur le revenus : (2 400 – 372) x 14 % = 284 €

 

Il vous reste à la fin de l’année :  1 744 €

Si vous le replacez sur un livret A, cela vous fera 22 € d’intérêts. On peut faire mieux ailleurs.

Donc aux alentours 1 770 €.

 

En investissant avec effet de levier :

On récupère toujours :

  • la première année : 2137 €
  • Et pour la dernière année : 4164 €

Ah ? ça change tout !

 

Calcul des rendement :

 

Rendement interne des bien :

  • Le studio à 41 000 € : 200 x 12 / 41000 = 5.85 %
  • L’appartement à 125 000 : 500 x 12 / 125 000 € = 4.8 %

Si on regarde de ce point de vue là, le premier cas est plus intéressant.

 

Rendement net net investissement en cash :

  • Revenu : 1 770 €
  • Valeur investie : 41 000 €
  • Rendement : 4.3 %

 

Rendement net net investissement avec levier :

La première année

  • Revenu (sous forme de capital remboursé) : 2 137 €
  • Valeur investie : 41 000 €
  • Rendement : 5.2 %

 

La dernière année

  • Revenu (sous forme de capital remboursé) : 4 164 €
  • Valeur investie : 41 000 €
  • Rendement : 10.1 %

 

10,1 % la dernière année !

 

Comparaison en guise de conclusion :

 

Regardons ce que cela donne sur les 20 ans :

En investissant en cash, vous avez au bout de 20 ans :

  • Un bien immobilier d’une valeur de 41 000 €, compte tenu de l’inflation, il vaudra 61 000 €
  • Vous aurez mis de côté 51 000 € sur un livret.

Soit un patrimoine de 112 000 €.

  • Vous aurez aussi des revenus complémentaires de 210 €/mois nets.

 

En investissant avec effet de levier, vous avez au bout de 20 ans :

  • Un bien immobilier d’une valeur de 125 000 €, compte tenu de l’inflation, il vaudra 185 500 €
  • Vous aurez mis de côté 8 500 € sur un livret.

Soit un patrimoine de 194 000 €.

  • Vous aurez aussi des revenus complémentaires de 540 €/mois nets.

 

Les chiffres parlent d’eux-mêmes, 330 € de plus de revenus par mois, 82 000 € de plus dans votre patrimoine !

 

Et vous préférez vous investir en utilisant l’effet de levier ?


(5 commentaires)

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  1. Sophie d'Investir-rentable

    L’article est très intéressant. Ca fait un moment que je n’avais pas lu d’article abordant clairement ce sujet qui est pourtant un élément clé dans la réussite de la construction d’un patrimoine immobilier.
    Sophie d’Investir-rentable Articles récents…Solibail, avantages et inconvénientsMy Profile

  2. Didier

    Bonjour,

    En effet, un levier permets d’augmenter les gains mais il augmente aussi les risques ce qu’on oublie toujours de mentionner dans les articles
    Exemple (par soucis de simplification on omettra les charges, taxes et impots)
    Si j’achète un bien 41000 € cash et que je ne trouve pas de locataire je gagne rien mais je n’ai rien à sortir de ma poche. Au final j’ai un patrimoine de 41000 +/- l’évolution du marché de l’immobilier

    Si j’achète à crédit selon ton exemple je dois rembourser 500 euros par mois pendant 20 ans soit 120000 € et j’ai un patrimoine de 84000 € (toujours +/- évolution du marché immobilier) c’est le coût du levier.

    Je sais que toi tu as bien intégré cela puisque tu dis que si le bien ne génère pas de revenu on doit passer notre chemin mais il me semblait pas trop hors sujet d’illustrer la chose. Car même pour un investissement locatif tu ne peux pas assurer que tu pourras le louer sans problème pendant 20 ans

    Second soucis, beaucoup de personne résument l’effet de levier a la conclusion : il faut investir à crédit. Mais pour qu’un levier soit utile il faut qu’il décuple la force. Ainsi certains préconisent d’acheter à crédit même si on a les moyens d’acheter cash et font croire que l’effet levier fonctionne…

    Acheter à crédit si on a les moyens d’acheter cash n’a un intérêt si et seulement si on peut placer la somme à un taux supérieur à celui auquel on emprunte (attentions aux frais liés car dans ton exemple tu ne mentionnes pas les frais de dossier ni les frais de garantie qui augmentent encore le coût du crédit)
    Ainsi si je t’emprunte 1 € et que je je dois te rembourser 1.5€ demain je dois me débrouiller pour que l’euo me rapporte au moins 51 cents d’intérêts pour que l’opération soit rentable sinon j’ai tout intérêt à utiliser une de mes propres pièces de 1 euro.

    Ainsi personne (ou presque) ne fait d’emprunt non affecté à 15/25 % pour jouer en bourse. Pourtant cela est possible et cela peut être rentable (il suffit de gagner plus de 15/25 % …) mais on voit bien le risque.
    Le fait qu’en immobilier on utilise des prêts amortissables dilue l’impression de risque. Si je dis rembourser 500 euros par mois tu dis panipwoblem (comme on dit par chez nous) mais si je te dis de rembourser 120000 tu te diras comme on dit par chez nous attention de ne pas vouloir faire entrer la calebasse dans le derrière d’un moustique 😉
    Didier Articles récents…Plus 700 mais moins 3000My Profile

    1. Quentin

      Dans ce cas, mon cher Didier, je vais donc devoir rédiger deux articles supplémentaires sur l’effet de levier !
      – L’un sur les risques de l’effet de levier (je les ai déjà mentionné, mais un article ne sera pas de trop).
      – L’autre sur l’utilisation de l’effet de levier quand on a du cash.

      Enfin, en petit bonus, je te conseille tout de même de regarder le film d’animation nommé « l’argent dette » (si ce n’est déjà fait compte tenu de la qualité et la pertinence de ton analyse économique). Il explique que malheureusement, toute la richesse de notre société vient de l’effet de levier.

    2. k&c

      Acheter à crédit nécessite que le taux de rentabilité net du bien soit supérieur à celui du crédit.
      Dans ce cas, en admettant qu’on ait les moyens d’acheter cash, le levier permet alors d’acheter plusieurs bien au lieu d’en acheter qu’un seul. Ce serait effectivement contre productif de garder le cash à coté sur un placement monétaire qui rapporte moins que ce que coute le crédit.
      Or acheter plusieurs bien c’est diminuer le risque (les périodes d’inoccupation ne tombent pas forcément en même temps et les locataire ne sont pas tous mauvais payeurs). Evidemment il faut que les biens ne soient pas tous dans le même immeuble.

  3. http://www.universimmobilier.fr/

    Super article qui est lisible et explicite. C’est vraiment bien expliqué, et ça aide à la compréhension de l’effet de levier, qui est important pour l’achat de biens immobilier
    http://www.universimmobilier.fr/ Articles récents…Le concept « Votre agence Immo »My Profile

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