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Déc 05

Emprunter pour investir : comment les entreprises utilisent l’effet de levier ? (1/2)

 

 

Pour continuer la série d’articles sur l’effet de levier dans l’investissement, je vais m’intéresser aujourd’hui au mode de fonctionnement des entreprises. En effet, les entreprises sont les premières utilisatrices de l’effet de levier. Pour accroitre leur rendement, mais aussi par nécessité.

 

Je vous invite aussi a relire les autres articles sur l’effet de levier :

 

La dépense précède toujours la recette

 

Cela paraît idiot à dire. Dans le monde du salariat, on a du mal à l’imaginer. Mais pour l’entreprise, c’est une réalité quotidienne, on dépense d’abord et ensuite on récupère un revenu.

 

Par exemple, un agriculteur doit payer ses semences, acheter ou louer du matériel pour travailler la terre, payer ses engrais, éventuellement ses salariés et attendre un an avant de récupérer de l’argent sur la récolte.

De même un commerçant doit louer sa boutique, payer ses vendeurs, acheter ses produit avant de pouvoir les vendre.

 

Alors évidemment, il y a toujours des personnes qui ont déjà de l’argent et qui puisent dans leurs deniers personnels. Mais ce n’est pas la majorité des entrepreneurs.

 

Le bon entrepreneur a une excellente idée, plein de compétences mais… pas d’argent. Aussi les entreprises sont souvent contraintes d’emprunter pour investir, puis de rembourser avec les revenus. C’est bien là le principe de l’effet de levier.

 

L’entreprise ne peut compter que sur elle-même

 

Encore une fois lorsque nous raisonnons en particulier salarié, nous n’imaginons pas l’équilibre qu’une entreprise doit tenir.

 

En général quand le salarié lambda emprunte, il fait valoir au banquier un salaire fixe qui tombe le 30 du mois. Mais l’entreprise n’a pas cette ressource extérieure, elle ne peut faire valoir au banquier qu’un revenu futur et hypothétique.

 

Par exemple :

Vous investissez dans l’immobilier, devant le banquier, vous dites, je gagne 1800 €/mois et l’appartement que je vais mettre en location rapportera 600 €/mois. Le banquier vous dit banco pour un prêt, je vous permets d’avoir jusqu’à 33 % de votre revenu salarié et 70 % de votre revenu locatif futur. Soit  1020 €/mois. Et puis si le loyer ne rentre pas certains mois, votre salaire pourra combler le trou.

 

Maintenant, vous avez une entreprise... Que dites vous devant le banquier ? J’ai un salaire… qui dépend des revenus de l’entreprise. OK, ça ne marche pas !

Vous devez apporter un business modèle complet. J’ai besoin de X € pour monter l’affaire, je vais avoir un chiffre d’affaire d’Y €/an, mais aussi des charges de Z €/an. Je devrait donc dégager un EBE (Excédent Brut d’Exploitation = c’est le résultat de l’entreprise avant le remboursement de la dette) de W = Y-Z, qui est ma capacité théorique de remboursement. Le banquier acceptera peut être des mensualités pour 70 à 80 % de l’EBE pour ne pas prendre de risques. Et pour cause, si les ventes baisses… Personne ne viendra mettre au pot pour rembourser !

 

Bref, l’entrepreneur est beaucoup plus vulnérable :

  1. Il n’a pas ou peu d’apport.
  2. Il n’a pas de revenus assurés.

L’entreprise est donc obligé d’utiliser l’effet de levier dans l’investissement… Et l’optimiser pour minimiser les risques.

 

L’optimisation de l’effet de levier par les entreprises

 

Une entreprise veut investir. Pour faire simple, on va dire qu’elle veut construire une nouvelle usine pour s’implanter dans une nouvelle région.

 

Au préalable l’entreprise est structurée ainsi (en simplifiant) :

  • De la trésorerie = argent disponible pour assurer les charges courantes et apporter du cash pour investir.
  • Un chiffre d’affaire = c’est l’ensemble de ses revenus.
  • Des charges opérationnelles = salaires, maintenances, énergie…
  • Des charges financières = remboursement de dettes contractées pour des projets antérieurs.

 

Son résultat et donc calculé en faisant le chiffre d’affaire ôté des charges opérationnelles et financières.

 

Finalement, pour faire l’amalgame avec un particulier salarié :

  • Trésorerie = épargne disponible.
  • Chiffre d’affaire = salaire
  • charges opérationnelles = nourriture, essence, EDF…
  • charges financières : remboursement de la résidence principale.

 

Le projet d’investissement : Une nouvelle usine

 

Pour cela, il faudra d’abord réaliser des études, puis la construire.

Ensuite, viendra la phase d’exploitation qui dégagera du chiffre d’affaire et aussi des charges opérationnelles.

 

Comment monter le projet ?

 

Faut-il utiliser le maximum de trésorerie ?

La réponse est non, car la trésorerie doit continuer à assurer le quotidien de l’entreprise et aussi à investir dans le futur. Il faut donc utiliser la trésorerie au minimum possible… et emprunter le reste.

 

Faut-il compter sur le résultat existant de l’entreprise pour rembourser la dette ?

Non plus, car le nouvel investissement pourrait alors faire peser un gros risque sur le reste de l’entreprise. Et à contrario, un mauvais résultat sur les activités existantes pourrait faire peser un risque sur le nouvel investissement. Les bénéfices peuvent aller en trésorerie pour ensuite servir d’apport, mais il est délicat de s’en servir pour rembourser directement une dette.

 

Au final, le nouvel investissement sera :

  • financé au maximum par l’emprunt et au minimum par la trésorerie.
  • remboursé par ses excédents propres et non par les excédents du reste de la société.

 

Conclusion

 

Vous en tant qu’investisseur immobilier, vous devriez suivre la voie choisie par les entreprises :

  • Ne pas puiser trop dans votre épargne pour ne pas prendre de risque sur votre vie quotidienne.
  • Ne pas compter sur votre salaire (futur) pour payer les mensualités.

 Dans le prochain article nous verrons des exemples chiffrés.

 

 

(8 commentaires)

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  1. Didier

    Bonjour,

    Attention quand même aux raccourcis et aux simplifications, je trouve un peu simpliste la conclusion qu’il faut utiliser quasi uniquement l’emprunt et laisser son épargne dormir.
    En effet une entreprise est obligée de s’endetter pour débuter son activité. Il ne faut pas oublier que même les fonds propres sont une sorte de dette (c’est d’ailleurs pour cela qu’ils sont au passif du bilan).
    En effet les premiers fonds d’une entreprise sont constitués par les apports des associés. Il s’agit bien d’une dette que contracte l’entreprise même si c’est une dette à durée indéterminée (remboursée -lorsque cela est possible- à la cessation de l’entreprise, ou lors du départ d’un associé par exemple dans le cas d’une société à capital variable) et à coût indéterminé (la rémunération de cette dette se fait par le versement des dividendes).

    Un particulier peut débuter sa vie sans emprunter (on a tous débuté nourris, logés, blanchis par papa, maman plus éventuellement versement d’argent de poche…) et toucher plus ou moins de salaire sans avoir à avancer d’argent (ne serait-ce que des jobs d’étudiants, du baby sitting …)

    Mais cela ne doit pas nous amener à conclure qu’il faut absolument et toujours emprunter. Que l’on soit particulier ou entreprise il ne faut déjà jamais emprunter si le retour sur investissement n’est pas à la hauteur. Il ne faut pas investir dans ce cas (donc a fortiori ne pas emprunter)
    Ensuite trop emprunter peut être dangereux. Comme les particuliers, les entreprises ont une capacité d’endettement même si pour les entreprises on retourne la situation en calculant la Capacité d’Auto-Financement (CAF). D’ailleurs je me suis amusé sur mon blog que ce que le particulier appelle autofinancement c’est en fait faire à appel à un endettement total (ne pas mettre de fonds propres alors que pour une entreprise l’autofinancement c’est n’utiliser que ses fonds propres sans faire appel à un emprunt)
    Si le retour n’est pas celui attendu la situation peut être catastrophique. Pour reprendre ton exemple de l’agriculteur si la récolte n’est pas bonne (mauvaises conditions météo, …) son activité sera en péril.
    De plus comme pour un particulier, moins l’entreprise est endettée plus facile sera l’accès à l’emprunt et moins coûteux il sera.

    Ensuite particulier ou entreprise, il y a un point que tu n’abordes pas dans ton article c’est quel est l’objectif ? On n’agira pas de la même manière dans une optique de croissance ou dans une optique de rentabilité immédiate. L’emprunt a un coût et celui-ci vient en diminution du bénéfice (avec plus ou moins d’impact selon la fiscalité). Reprenons le cas de l’entreprise managé par un non associé. Celui-ci va peut être vouloir endetter la société afin d’investir dans une nouvelle machine ou une usine.
    On sait bien que le retour sur investissement ne sera pas immédiat. Tu as beau dire qu’il ne faut pas compter sur les bénéfices actuels on y est contraint si le retour sur investissement n’est pas immédiat. On ne doit pas trouver beaucoup de cas où la construction d’une nouvelle usine par exemple génére des bénéfices dès le début.
    D’ailleurs on peut faire le même parallèle pour l’investissement dans un bien locatif par un particulier. Par exemple tu achètes un bien avec travaux mais tu dois commencer à rembourser avant d’avoir trouvé un locataire, ton locataire s’en va tu as une période de vacance locative il te faudra bien puiser dans ton épargne puisque faute de loyer tu ne pourras compter sur celui-ci
    Donc le manager veut investir (dans une optique de croissance) mais les actionnaires (dans une optique de rentabilité immédiate) veulent toucher des dividendes à la fin de l’exercice et donc ne pas payer ces intérêts d’emprunt.

    La question (devrait) se pose(r) d’ailleurs pour le particulier. Je fais un investissement autofinancé (mensualité + frais + impôts couverte pile poile par le loyer) je suis dans une optique de croissance (je me constitue du patrimoine) mais pas dans une optique de revenu (cashflow positif mais proche de 0). Si je poursuis mon endettement je vais continuer dans une optique de croissance et je n’aurai une optique de revenus que lorsque les prêts seront arrivés à terme)
    Si je ne dose pas assez ces deux optiques on peut imaginer que je me retrouve à payer l’ISF (impôt sur le patrimoine) alors que je n’ai pas (ou pas beaucoup) de revenus !

    Economiquement parlant, c’est uné hérésie de ne pas utiliser son épargne -autre que l’épargne de précaution bien entendu- au lieu d’emprunter. Ton épargne (celle dont tu n’as besoin à court terme) est de l’argent « gratuit » et qui placée sous ton lit ne te rapporte rien (elle est juste rognée par l’inflation). Certes on ne s’en rend pas compte vu le niveau des taux d’intérêts actuels mais imagine des emprunts à 15 ou 20 % et tu regarderas surement d’un autre oeil tes billets planqués sous ton matelas
    Didier Articles récents…Plus 700 mais moins 3000My Profile

    1. Quentin

      Juste une précision, je ne dis pas qu’il est systématiquement obligatoire d’utiliser l’effet de levier, je l’ai déjà évoqué dans d’autres articles :
      – Si tu veux du cash flow tout de suite, n’emprunte pas.
      – Si tu à 100 000 € qui dorment sur un livret A, n’emprunte pas.
      – Si tu ne compte pas faire d’autre opération immobilière dans l’avenir, n’emprunte pas.

      Mais, si tu veux faire grossir ton patrimoine et réaliser plusieurs opérations ET que les biens que tu trouve sont de bonne qualité, pas d’hésitation.

      1. Gwen

        On lit souvent ca mais cela m’interpelle: si on veut du cashflow tout de suite, n’emprunte pas… cela sous-entend que j’ai du cash. Alors pourquoi vouloir du cashflow? Perso, je veux du cashflow, mais je n’ai pas de cash!
        En fait je serai du genre à distinguer investissement immobilier et placement immobilier. Tu as du cash et tu ne veux pas qu’il se fasse rogné par l’inflation ou peut-etre gratté un peu: tu le places (en l’immobilisant au passage) en excluant le phenomene de +/- value. Tu n’as pas de cash: tu mets en places des mécanismes te permettant de créer un patrimoine.

        sinon, j’aime bien les explication du point de vue entreprise.
        Gwen Articles récents…Mon dernier dossier immobilier: une VAE, partie 1/2My Profile

        1. Quentin

          Je voulais faire cette analogie avec l’entreprise car, il y a deux particularités intéressante :
          – L’entreprise n’a pas de revenus salariaux tiers quand elle investit.
          – L’entreprise optimise ses investissement.

          Bref, les entreprises investissent avec des contraintes supérieures aux nôtres. De plus, les entreprises sont « contraintes » d’investir pour survivre ! Cela implique qu’en s’intéressant au mode d’investissement des entreprises, nous avons tout à gagner.

  2. Mr P & Mme P @ indépendance financière

    Bonjour,

    Il faut faire le calcul à chaque fois, plus on peut emprunter, plus gros sera le capital à la fin des remboursements. Par contre bien sur, à chaque nouvel emprunt on augmente le risque.
    Cela dépend des objectifs de revenus locatifs que l’on souhaite avoir et de la date à laquelle on souhaite les recevoir : plus on augmente l’effet de levier, plus les revenus locatif seront gros mais plus ils arriveront tard.
    Mr P & Mme P @ indépendance financière Articles récents…Organiser son temps pour passer à l’action : notre astuceMy Profile

  3. Ave

    Sympa le site et j’ai bien aimé l’article. Il faut dire que j’ai découvert ce principe grâce à la lecture d’un auteur exceptionnel: P-L Sultizer. Heureux de voir qu’il était réel. Ceci dit, toutes les législations permettent-elles l’exécution du levier?

    1. Quentin

      Non, toutes les législations ne permettent pas l’effet de levier. Mais il est néanmoins possible dans l’immense majorité des cas.

  4. stephanie@entreprise renovation appartement à Paris

    En France ,les banques ne supportent pas assez les pme qui sont les 1er créatrices d’emploi .Dans les pays anglophones quand vous ouvrez un business,on vous ouvre grand les portes .Après on s’étonne que notre économie recul par rapport à des pays émergents .

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