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Nov 14

Emprunter pour investir – les risques de l’effet de levier dans l’investissement immobilier

 

 

S’enrichir avec l’argent des autres… C’est ainsi qu’on résume souvent l’effet de levier dans l’investissement. Effectivement, en empruntant pour investir, vous pouvez considérablement accroitre la rentabilité de votre investissement. Mais ne vous y trompez pas, cela comporte quelques risques.

L'effet de levier est comme une rampe de lancement : cela permet d'améliorer la performance au prix d'un risque plus élevé

 

Comment peser le ratio bénéfice/risque d’un investissement immobilier avec effet de levier ?

 

L’effet de levier amplifie le rendement… ou les pertes !

 

Un investissement à 10%… se transforme en rendement infini

 

Imaginons un investissement à d’une valeur de 100 000 € à 10% de rendement net.

Il rapporte donc chaque année 10 000 €. On peut se dire qu’au lieu de mettre 100 000 €, nous allons faire un prêt et le rembourser 10 000 € chaque année.

 

Si le taux du prêt est de 4% et les mensualités de 823 € (soit 9877 €/an), il est possible d’emprunter la totalité de l’investissement sur 12 ans.

Bref : 0€ d’apport, 0€ d’effort d’épargne, 100 000 € en 12 ans. Soit un rendement infini !

 

Si on descend à 8 %… Il faudra épargner !

 

Maintenant, supposons que la rentabilité de ce bien ait été mal évaluée et quelle n’est plus que de 8%. Votre revenu mensuel ne sera plus que de 666 € alors que votre prêt sera de 823 €. Soit un effort d’épargne de 157 €/mois.

 

Au bout des 12 ans, vous aurez donc dû apporter : 157 x 12 x 12 = 22 608 €. Néanmoins, vous êtes toujours gagnant car vous avez un bien d’une valeur de 100 000 € soit un placement à 25 %.

 

Cas plus réel, le rendement n’est plus que de 4%.

 

En descendant encore la rentabilité du bien à 4%, vos revenus descendent à 333 €, il faut donc que vous mettiez chaque mois 490 € de votre poche, soit 70 512 € sur 12 ans.

 

Là encore, vous êtes gagnant puisque l’effet de levier vous permet d’obtenir encore une rentabilité de 6%.

 

Et si on passe à 2 % ?

 

Les revenus ne sont plus que de 166 € et donc votre effort d’épargne doit être de 657 €/mois. Vous avez donc mis… 94 608 €.

 

Votre rendement n’est plus que de 1%.

 

Avec une crise qui provoque une baisse ?

 

Supposons que votre bien ne vous ai rapporté que 2%/an mais qu’en plus sa valeur ait perdu 10 % sur les 12 ans (soit 1% de baisse annuelle).

 

En payant cash, votre rendement est de 1%, mais l’effet de levier le fait descendre à -1%.

 

En résumé :

Sur 12 ans on obtient le tableau suivant :

 

Sans Levier Avec Levier
10% Infini
8%

25%

4% 6%
2% 1%
1% -1%

 

L’effet de levier – A n’utiliser que pour les investissements à fort rendement

 

Pour utiliser l’effet de levier, il sera donc nécessaire, au préalable, de bien étudier l’investissement que vous comptez réaliser. Faites des simulations en regardant plusieurs cas de figures sur le prêt comme sur l’investissement en lui même. Je vous propose une calculette de crédit immobilier gratuite en haut à droite de cette page, vous pouvez vous en servir à bon escient.

 

Posez vous donc les bonnes questions :

  • Quel est le rendement de mon investissement ?
  • Quels sont les taux des prêts ?
  • Sur quelle durée suis-je prêt à emprunter ?
  • Ai-je la capacité de rembourser le prêt, même si le rendement de mon investissement diminue ?

 

Mes conseils sur l’effet de levier

 

Quoi qu’il arrive, n’investissez pas si la rentabilité n’en vaut pas la peine. Pourquoi aller prendre des risques et du temps sur un investissement immobilier ou une SCPI si une assurance vie en euros vous rapporte plus… Pour vous donner un ordre d’idée, une assurance vie va vous rapporter presque 3% net. Sur un investissement immobilier, pour avoir une telle rentabilité, il faudra atteindre environ 6% brut (exemple, un loyer de 500 € pour un appartement de 100 000 €).

 

N’utilisez pas l’effet de levier si le taux de votre prêt est supérieur à votre rendement net. Si vous gagnez 3% et que vous en donnez 4% à la banque, ce n’est pas la peine !

 

Si vous avez une bonne capacité d’épargne, utilisez là pour accroitre votre effet de levier.

A contrario, n’empruntez pas si vous n’êtes pas en mesure de rembourser !

 

Utilisez l’effet de levier si vous prévoyez de faire plusieurs investissements. En effet, si vous avez 50 000 € de côté et que vous ne comptez investir que dans un seul bien, payez le cash. Si vous voulez avoir 5 biens, mettez 10 000 € sur chacun et empruntez le reste.

 

Quels investissements sont compatibles avec l’effet de levier ?

 

  • Investissement immobilier classiques (appartements, murs commerciaux, parking…) : ils rapportent des revenus sous formes de loyer. C’est le cas idéal pour rembourser une dette.
  • Investissement en SCPI (« pierre-papier) : même si une société gère les biens à votre place, vous recevez des dividendes qui payent votre crédit.
  • Actifs industriels ou entreprises (éoliennes, taxis, PME, panneaux solaires…) : comme pour les investissements dans l’immobilier classique, les revenus permettent de rembourser le crédit. Mais attention, ces investissements nécessitent une certaine expertise.
  • Rénovation de votre habitation : isoler votre habitat, changer la chaudière, installer une pompe à chaleur… Ces investissement rapportent beaucoup en vous faisant économiser sur vos factures. L’effet de levier est tout à fait compatible avec ce genre d’investissement.

Attention pour le suivant…

  • la Bourse : on peut utiliser l’effet de levier en bourse, mais, le banquier ne vous prêtera pas (sauf si vous faîtes un crédit à la consommation) et les taux seront élevés. Vous pourrez rembourser avec les dividendes, mais faîtes aussi attention à la volatilité de la valeur de vos actions !

 

J’ai par ailleurs déjà rédigé plusieurs articles sur l’effet de levier :

Prochainement je vous expliquerai comment les entreprises utilisent l’effet de levier.

 

(7 commentaires)

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  1. http://www.act-batiment.com

    Votre article et très intéressant et surtout très instructif pour une personne comme moi qui a du mal avec le monde des « finances ».
    Vos exemples aident beaucoup à la compréhension.
    Merci beaucoup pour ce partage qui m’a beaucoup appris.
    http://www.act-batiment.com Articles récents…http://azurmed-papeterie.comMy Profile

  2. Meubles

    Bonjour,

    J’avais entendu parler des  » leviers » mais je n’avais jamais bien compris.

    Votre exemple est clair et très bien expliqué !

    J’ai complètement assimilé le système, merci beaucoup.
    Meubles Articles récents…Comment entretenir un tapis d’extérieurMy Profile

  3. un depannage de chaudiere gaz

    Je connaissais pas ce terme,
    Après vos explications j’ai plus ou moins compris son utilité merci

  4. Etienne@assurance pro

    J’avais déjà entendu ce terme mais je ne savais pas ce qu’il signifiait. Vos explications sont claires et précises. Merci pour tous vos conseils, j’ai vraiment appris quelque chose aujourd’hui.

  5. Rousseau

    Analyse pertinente. Je pense que pour les personnes jeunes sans gros capital, les meilleurs investissements en ce moment sont la pierre-papier et l’assurance vie (un mix de sécurisé et de dynamique)…qu’en pensez vous ?
    Rousseau Articles récents…Quotité assurance prêt immobilier : faire le bon choixMy Profile

  6. Mateo

    ‘Si le taux du prêt est de 4% et les mensualités de 823 € (soit 9877 €/an), il est possible d’emprunter la totalité de l’investissement sur 12 ans.’
    S’agit-il d’un taux fixe?
    Comment obtient-on le nbre 823e?

    1. Quentin

      Je prend toujours des taux fixes dans les exemples. Pour calculer la mensualité, faut avoir un tableau Excel bien préparé (j’en propose un) ou un logiciel (ou être matheux).

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