«

»

Nov 15

Emprunter pour investir ? Tout sur l’effet de levier dans l’investissement

 

Cet article est la suite de l’article du 25/02 suite à un bug

« Empruntez pour vous enrichir avec l’argent des autres« . Tel est le conseil de nombreux investisseurs.

Beaucoup d’enthousiastes ! Beaucoup de sceptiques ! Où est la vérité, dans cet article, je vais faire une étude chiffrée pour comparer les cas !

 

Les données pour comparer l’impact de l’effet de levier

 

Afin de rendre la comparaison plus aisée, on va prendre des données fixes en termes de prêt, de bien, d’inflation…

 

Données sur les biens

On considèrera toujours dans les calculs l‘investissement immobilier suivant :

  • Valeur : 50 000 € l’année 1 de la simulation.
  • Loyer net : 200 €/mois (après déduction des charges, taxe foncière, assurance, et autres frais). Hors impôt sur le revenus et mensualités d’emprunt). Soit un revenu net de 2400 €.
  • Pas de travaux à faire.

 

Données sur la fiscalité :

  • Frais de notaires : 7%
  • Impôts sur le revenu : 14 % (des loyers après déductions des frais ET des intérêts)
  • CSG : 15.5% (des loyers après déductions des frais ET des intérêts)
  • Impôt sur les plus-values : 34.5 % avec abattement progressif selon le tableau ci dessous.

 

Durée de détention en années *

Abattement après la réforme

Moins de 6 ans

0

Entre 6 et 7 ans

2 %

Entre 7 et 8 ans

4%

Entre 8 et 9 ans

6%

Entre 9 et 10 ans

8%

Entre 10 et 11 ans

10%

Entre 11 et 12 ans

12%

Entre 12 et 13 ans

14%

Entre 13 et 14 ans

16%

Entre 14 et 15 ans

18%

Entre 15 et 16 ans

20%

Entre 16 et 17 ans

22%

Entre 17 et 18 ans

24%

Entre 18 et 19 ans

28%

Entre 19 et 20 ans

32%

Entre 20 et 21 ans

36%

Entre 21 et 22 ans

40%

Entre 22 et 23 ans

44%

Entre 23 et 24 ans

48%

Entre 24 et 25 ans

52%

Entre 25 et 26 ans

60%

Entre 26 et 27 ans

68%

Entre 27 et 28 ans

76%

Entre 28 et 29 ans

84%

Entre 29 et 30 ans

92%

Plus de 30 ans

100%

 

Données sur l’inflation.

On considèrera une inflation de 2% par an pour les loyers comme pour la valeur du bien.

 

Données sur les prêts

  • Taux d’intérêts : 3.5%
  • Taux d’assurance : 0.25%
  • Cautionnement : 1%
  • Durée du prêt : 20 ans

 

Données sur l’investisseur :

  • Capital de départ : 53 500 € (volontairement la valeur du bien)
  • Liquidités placées sur un livret à 2%.
  • Les revenus sont systématiquement replacés (sur livret ou bien en immobilier)

 

Profil d’investisseur j’emprunte au maximum

 

Le second investisseur emprunte le maximum qu’il peut. C’est à dire que les mensualités sont couvertes par les loyers nets. Sur 20 ans d’emprunt, il peut acheter deux biens :

  • Apport : 53500 €
  • Emprunt : 53500 €
  • Mensualité : 324.53 €

 

 

On constate que l’investisseur possède 2 biens remboursés au bout de 20 ans. Certes il doit supporter la dette au début et ne génère pas de revenus, mais au bout du compte Il possède 250 000 € de patrimoine au lieu de 180 000 € pour l’investisseur en cash. Preuve est faîte qu’il est préférable d’emprunter !

Au niveau des rendements, cela donne :

 

L’investisseur en utilisant l’effet de levier à passé son rendement de 4.1% à 5.3%

 

Si l’effet de levier est efficace, n’existe-t-il pas des stratégies différentes pour accroitre encore le rendement de l’investissement ?

 

Stratégie mixte : achat d’un bien en cash, puis emprunt sur un second bien au bout de 5 ans, puis un Troisième au bout de 10 ans

 

Le but étant de garder l’épargne qui n’est rémunérée qu’à 2% au plus proche de zéro.

 

 

 

Le cas mixte permet de gagner encore un peu de rentabilité. Il n’est donc pas inintéressant de faire une première opération en cash afin ensuite de dégager un meilleur pouvoir d’emprunt.

Conclusion

On peut s’amuser à comparer les cas :

 

 

Cela permet de remarquer que :

1. L’effet de levier est réellement intéressant. Et pas que pour l’immobilier !

2. La méthode mixte peut dépasser la méthode par effet de levier pure.

Plus la différence entre la rentabilité du bien et le taux d’emprunt immobilier est élevé, plus l’effet de levier sera intéressant. Ici, la différence n’était que de 0.5%.

Attention, chaque cas et particulier, il convient de refaire le calcul lorsqu’on veut investir réellement !

 

(10 commentaires)

Passer au formulaire de commentaire

  1. Sophie - MYSTONE

    Très intéressant et bien expliqué, j’aurai peut être plus détaillé les graphiques pour les rendre davantage explicites et j’aurai également pris en compte l’inflation pour l’augmentation des charges.
    Evidemment, le taux d’emprunt et la situation personnelle jouent beaucoup dans le choix de la stratégie d’investissement.
    Bon courage pour la suite de ton blog et pour ton nouveau.

    1. Quentin

      Pour l’inflation, c’est pris en compte dans le tableau Excel et donc sur les courbes.

  2. Mr P & Mme P @ indépendance financière

    Bonjour,

    C’est clair que l’effet de levier est un outil puissant mais rien ne vaut de faire le calcul réel. Cela évite les surprises et fausses idées.
    Merci pour ton tableau « Abattement après la réforme », je n’avais pas l’info.
    Mr P & Mme P @ indépendance financière Articles récents…Indépendance Financière : nos 4 axes de création de revenus alternatifsMy Profile

  3. Gwen

    Salut Quentin,
    je continue ma croisade à la suite de ton post… pour affiner les frais de notaire, vous pouvez utiliser mon petit outil gratuit « calcul-frais-notaire »
    (http://moins-cest-mieux.com/content/outils)
    Vous verrez que pour des sommes « petites », on est plus près des 10% que des 7%… car le calcul n’est pas linéaire et qu’il y a des frais fixes…
    Gwen Articles récents…Petit gain sur les sacs poubelles: +20 euros.My Profile

  4. william

    Bonjour,

    L’autre bénéfice d’emprunter pour investir est qu’en gardant la somme nécessaire à acheter un bien immobilier, aucun banquier ne vous refusera le prêt. Alors que si vous vous démunissez de vos économies, le banquier pourra potentiellement être plus frileux.

    L’article est excellent

    Au plaisir d’échanger
    William
    william Articles récents…De belles plus values immobilières grâce aux travaux de rénovation ?My Profile

  5. Emilie

    Bonjour,
    Merci pour ces informations. Pour mon cas, j’ai un PEL qui me rapporte 2,11% net. Dans deux mois, il sera à 61200 euros. Je suis en train de réfléchir pour acheter un bien dans les 55000 euros pour le louer. D’Après ce que j’ai pu comprendre c’est plus avantageux d’emprunter à 100% si j’arrive à trouver un taux attractif d’emprunt inférieur à 2,11%.
    Pour le moment c’est assez vague pour moi. Je pense le louer deux ans puis par la suite y habiter car je suis, actuellement, chez mes parents mais je compte y rester maximum 2 ans. Mon but c’est d’investir dans l’immobilier. Dois je clôturer mon pel et sortir l’argent? Sachant que je l’ai depuis 3 ans et demi et que le taux du pel n’est vraiment pas intéressant d’après mon conseillé.

    1. Quentin

      C’est un peu plus compliqué que cela, mais l’idée est présente. Envoyez moi un message dans le rubrique contact, je vous répondrai en privé.

  6. Stéphane

    Bonjour Quentin,

    je suis très étonné c’est la première fois que j’entends parler de la stratégie mixte et de son super rendement, alors que dans les 5 premières années cela reste une stratégie « achat cash » qui n’est pas recommandée généralement.

    Du coup pourriez-vous détailler un peu cette stratégie et pourquoi elle marche si bien ? Pourquoi un achat par emprunt 5 ans après et pas 1 ou 2 ans ? Si l’épargne est à 4% est-ce que ça change tout ? Et d’où viennent les baisses de rendements sur vos graphes ?

    Merci d’avance des précisions.
    Stéphane.

    1. Quentin

      La stratégie mixte implique de faire un premier achat en cash, ce qui n’est pas recommandé normalement. Cependant, cela limite les risques (pas d’emprunt à rembourser sans revenus si un problème survient) et cela permet de dégager immédiatement un gros cashflow. Ainsi, si on achète une second bien par l’emprunt un peu après, le pouvoir de remboursement est élevé : les revenus du premier + les revenus du second. Ce qui revient à un investissement avec effet de levier et effort d’épargne qui est généralement très rentable et très risqué. Là le risque est limité, puisque l’effort d’épargne vient des revenus d’une autre locatif.
      Maintenant, il y a une infinité de cas possible, ce n’est donc pas traitable, je fais donc des choix de simulation avec des hypothèses (durée, taux, prix d’achat…). L’optimisation de l’investissement est vraiment un truc compliqué (c’est pour ça qu’on fait tourner des algorithmes très puissants pour les traders en bourse).
      Il faut aussi se dire qu’il y a un mélange deux deux choses dans l’investissement : 1. La stratégie d’accumulation (comme se crée-t-on un moyen d’investir) 2. la stratégie d’investissement. Par exemple, si on arrive à dégager 500 € d’épargne par mois, doit-on le mettre sur un livret pour avoir un apport ensuite ? ou bien le risquer dans un emprunt en investissant immédiatement ? La question est ouverte, car les deux choix ont des avantages et des inconvénients.

      Point suivant : les baisses de rendement viennent des frais liés à l’achat immobilier, 7% du bien partent en fumée via les frais de notaires lors d’un achat.

      Enfin, le taux de l’épargne joue aussi son rôle. En effet, il y a 3 taux à prendre en compte :
      – Celui de l’épargne ;
      – Celui de l’investissement immobilier ;
      – Et celui du prêt ;
      Typiquement, si le taux de l’épargne est supérieur à celui de l’immobilier, passez votre chemin pour l’immobilier et contentez vous de votre livret, c’est plus simple. Si le taux d’emprunt est très supérieur au taux de l’immobilier, n’empruntez pas ou moins car il vous coûtera plus que ce qu’il rapporte.
      Par ailleurs, si vous ne replacez pas les revenus immobilier, vous avez un taux simple et non un taux composé et le rendement à long termes est donc moins intéressant.

      1. Stéphane

        Merci pour ces réponses claires et précises !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

CommentLuv badge