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Mar 18

Faut-il faire un effort d’épargne pour investir dans l’immobilier ?

 

L’effet de levier ! un formidable amplificateur de rendement… Mais alors, pourquoi ne pas l’utiliser à fond : tout emprunter quitte à faire un effort d’épargne chaque mois.

Dans un article précédent, j’avais mis en valeur la possibilité d’augmenter considérablement le rendement locatif immobilier en utilisant l’effet de levier. Cependant, je m’étais limité dans l’exercice : j’avais pris le postulat que les mensualités de l’emprunt devaient être couvertes par les loyers nets après impôts.

 

Peut-on aller au delà dans l’effet de levier ?

 

En théorie, oui, il n’y a aucune raison pour ne pas utiliser l’effet de levier au maximum. C’est à dire emprunter le maximum quitte à devoir apporter chaque mois sur ses deniers personnels afin payer les mensualités de l’emprunt.

 

Tout ça, c’est en théorie, car votre banquier regardera votre investissement de près avant de vous accorder le prêt. Il va surtout analyser votre taux d’endettement.

Comment fera-t-il ?

En général (c’est une règle non écrite), votre banquier vous accorde d’être endetter à 33% de vos revenus salariaux et 70 % de vos revenus locatifs.

Concrètement, qu’est ce que ça veut dire ?

Imagions que vous avez 2000 € de revenus salariés et que vous voulez investir dans un logement en locatif dont le loyer brut sera de 600 €. Imagions aussi que vous avez un crédit de 500 €/mois sur votre résidence principale.

 

Le banquier va faire le calcul suivant : 2000 x 33% + 600 x 70% – 500 € = 580 €. Il ne vous laissera pas avoir des mensualités d’emprunt sur votre locatif de plus de 580 €. C’est déjà bien, mais c’est une limite.

 

Admettons par la suite que vous ne soyez pas limité par votre banquier.

 

Quel rendement pour un effet de levier avec effort d’épargne.

 

Comme toujours, une bonne simulation est toujours intéressante !

 

L’investissement locatif que nous allons simuler

 

  • Valeur du bien : 100 000 €, inflation ensuite à 2%/an.
  • Loyer net annuel (après charges mais avant impôts sur le revenu) : 5 000 €, inflation 2%/an.
  • Taux d’imposition sur le revenu : 30% (approximation de 15,5% de CGS et 14% IR).
  • Taux d’emprunt effectif global : 4%
  • Durée de la simulation : 15 ans.
  • Frais de notaires : 7%
  • Les revenus excédentaires sont réinvestis à 2%.

 

Simulation en investissant en cash

 

D’abord, il faut imaginer qu’en payant cash, il faut avoir 107 000 € sur soi ! Ce qui n’est pas courant, faisons la simulation tout de même.

 

 

L’investissement de départ est de 107 000 €.

Au bout de 15 ans, nous avons un bien de 131 947 € et une épargne de 78 179 €.

Le calcul de rendement est le suivant :

(( 131 947 + 78 179) / 107 000 ) ^ ( 1/15) – 1 = 4,6 %

En payant cash, cela permet sur un bien de ce type d’obtenir 4,6% de rendement net.

 

Simulation en utilisant un effet de levier où les mensualités sont entièrement couvertes par les loyers.

 

Pour arriver à ce levier, il faudra apporter 61 466 € ! Voici le tableau :

 

 

Au bout de 15 ans, nous avons toujours un bien en 131 947 € et mis de côté 7577 €, l’investissement de départ n’était que de 61 466 € !

Le calcul de rendement est le suivant :

(( 131 947 +7 577) / 61 466 ) ^ ( 1/15) – 1 = 5,62 %

 

L’effet de levier à permis de ne pas avoir à investir la totalité du bien et d’obtenir un rendement de 5,62% sur fonds propres. Bref, 40 000 € de moins a investir et 1% de rendement en plus.

 

Simulation avec une effet de levier maximum et effort d’épargne

 

Maintenant, permettons nous de faire un effort d’épargne chaque mois afin de tout emprunter !

On obtient le tableau suivant.

Notons qu’il n’est plus possible faire un calcul simple. En effet, il y a chaque année un apport d’argent, on n’a donc plus un apport de départ et un capital à la fin, mais un apport qui fluctue dans le temps. Aussi, il faut donc faire un comparatif par tâtonnement avec un placement monétaire équivalent. C’est la dernière colonne :

 

 

Le résultat est saisissant :

  • Pas besoin d’apport au départ.
  • Un rendement de 9,18 %

 

Conclusion des simulations

 

Les simulation donne le classement suivant :

  • La plus mauvaise idée est de payer cash : 4,6%
  • Vient ensuite l’effet de levier sans effort d’épargne : 5,6%
  • Puis l’effet de levier avec effort d’épargne : 9,2%

Cela paraît idéal, cependant, il y a un « mais ».

 

Pourquoi l’investissement immobilier avec effet de levier et effort d’épargne n’est pas forcément une bonne idée ?

 

L’investissement immobilier avec un effort d’épargne rend votre investissement beaucoup plus risqué. En effet, au delà du risque locatif classique (impayés, vacances locatives), vous prenez aussi un risque par rapport à votre situation personnelle.

Je m’explique : si on reprend le cas de la simulation présentée au paragraphe précédant.

 

Avec un effet de levier sans effort d’épargne

 

  • S’il y a une vacance locative, vous devez l’équivalent du loyer à la banque pour rembourser la mensualité.
  • Si vous perdez votre emploi (ou votre autre source de revenus), mais que le bien est loué, il n’y a aucune incidence.
  • Si on cumule les deux évènement, c’est compliqué, mais avec les indemnisations chômage, il est possible de s’en sortir.

 

Avec un effort d’épargne

 

  • S’il y a une vacance locative, vous devez l’équivalent du loyer à la banque pour rembourser la mensualité. Pas de changement par rapport au cas précédent.
  • Si vous perdez votre emploi (ou votre autre source de revenus), mais que le bien est loué, Il faudra quand même que vous mettiez au pot pour rembourser l’emprunt sur votre investissement locatif.
  • Si on cumule les deux évènement, c’est compliqué de s’en sortir, même avec les indemnisations chômage.

Par exemple :

Vous avec un revenu de 2000 € par mois et vous avez investi selon la simulation : vous avez 400 € de revenus net des loyers et une mensualité de 770 €, il vous faudra donc mettre 370 € chaque mois de votre poche pour rembourser l’emprunt sur le locatif.

 

Si vous vous retrouvez au chômage, vous perdez 30% de revenus, il ne vous reste plus que 1400 € ! Si vous devez en plus payer 370 € pour votre investissement, il ne vous restera plus qu’un peu plus de 1000 € pour vivre et vous loger. Il niveau de vie en prend un coup !

 

Existe-t-il une solution intermédiaire ?

 

Dans ce cas, pourrions nous imaginer une quatrième voie. Celle ci consisterait à posséder une épargne de départ placée sur un livret, mais ne pas l’utiliser comme apport au départ.

 

Concrètement selon la simulation décrite au début de l’article :

  • Épargne de départ 56 600 € placés à 2%.
  • Emprunt du bien à 107 % (soit la totalité + les frais de notaires).
  • Remboursement de l’emprunt avec les loyers et l’argent mis de côté.

 

Cela donne donc le tableau suivant :

 

 

Au départ, nous avions donc 56 600 € de placé en épargne liquide. A la fin, l’épargne liquide est consommé et nous avons un bien de 131947 €.

Le rendement de cet investissement est le suivant : (131 947 / 56 600 ) ^ (1/15) – 1 = 5,8 %

 

Cette dernière voie est donc encore plus intéressante :

  • le rendement est monté à 5,8%
  • le risque est diminué, d’autant plus qu’en ayant de l’épargne de côté, cela peut permettre de passer un coup dur sur la location.

 

Conclusion

 

L’utilisation de l’effort d’épargne peut être vraiment intéressante pour améliorer votre rendement immobilier. Mais attention à bien gérer le risque.

Cette conclusion peut aussi s’appliquer à toute forme d’investissement dans des actifs, comme par exemple les travaux.

Et vous, quelle stratégie adoptez vous pour financer vos investissement immobiliers locatifs ?

 

 

(10 commentaires)

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  1. Julien et l'achat parking

    Salut Quentin,

    a titre personnel, je suis très prudent. Je profite de l’effet de levier mais dans une moindre mesure.

    D’autre part, je veux aussi profiter de la vie et dégager un cashflow chaque mois.

    Du coup, j’ai opté pour un financement à 50 %.

    A+

    Julien
    Julien et l’achat parking Articles récents…12 conseils pour l’achat de parkingMy Profile

    1. Quentin

      C’est effectivement une approche prudente. Elle est de plus très liée à ta situation. La question de l’effort d’épargne peut se poser pour quelqu’un qui a un emploi stable (type fonctionnaire) avec un revenus suffisant pour supporter l’effort d’épargne. Dans ce cas, il a tout intérêt à mettre ses économies mensuelles directement dans le prêt plutôt que sur un livret de précaution.

      1. julien d'achat de parking

        SAlut Quentin,

        effectivement, si tu compares la rémunération d’un livret avec l’investissement dans un bien immobilier, alors là oui, et oui, mieux vaut faire une effort supplémentaire chaque mois.
        julien d’achat de parking Articles récents…Quel placement pour ton argent à court terme ?My Profile

        1. Quentin

          Hey, pas si simple. En effet, mettre chaque mois son effort d’épargne dans le remboursement d’un prêt, c’est effectivement hyper rentable. Mais risqué dans certains cas : en effet, si c’est pour augmenter temporairement, les mensualités, on peut les redinumier ensuite. S’il on choisi délibérément de le faire dès le début, on s’engage à un effort mensuel obligatoire sur une longue durée.

          Maintenant, supposons qu’on soit capable de faire un effort d’épargne, que vaut-il mieux ?
          – Le mettre dans son prêt actuel ?
          – Le mettre sur un livret, faiblement rémunéré certes, mais avec 2 avantages : le premier est que tu te reconstitue un apport en vue d’un investissement suivant. D’autre part, tu conserves ton pouvoir d’emprunt.

  2. Vincent de Nouveau-Bienheureux.com

    Je suis personnellement partisan d’un financement le plus court possible, le maximum possible, par la banque.

    Dans ton raisonnement, tu pars du principe que tu vas garder le bien 15 ans. Et c’est un postulat sur lequel il est primordial de s’arrêter quelques temps.

    En empruntant beaucoup et sur 15 ans (sur 15 ans, on arrive à avoir des biens autofinancés ou quasi, si on veut bien faire des travaux…) on profite de plusieurs choses durant les premières années :

    – On est sur une durée totale d’emprunt relativement courte donc on rembourse beaucoup de capital dès les premiers mois, ce qui est important pour une revente prévue 3 ans après l’achat.
    – On est sur du 100% emprunté, donc on paie également plus d’intérêts d’emprunt que sur un emprunt à 50%, ce qui permet, additionné aux travaux éventuels, de ne pas payer d’impôts sur les loyers pendant généralement 3 ans.

    La partie de ton article qui traite de « Et si demain je perds mon emploi ou je n’ai plus assez de ressources pour rembourser ? » va également dans mon sens. Pour moi, le fait de rembourser beaucoup et le plus rapidement possible est toujours la meilleure solution car à très court terme on arrive souvent à gérer ses affaires et ses revenus. Sur le long terme, c’est plus compliqué mais s’il y a un souci, on aura remboursé un maximum pendant la période où on avait de la visibilité et que nos revenus étaient « safe » et s’il faut revendre, car on a besoin de liquidités ou qu’on n’arrive plus à rembourser, on encaisse une PV plus importante.

    Donc, je suis plus d’avis d’emprunter un maximum, même si ce n’est pas autofinancé exactement à 100% 😉 Je veux bien faire ce qui s’apparente à un effort d’épargne sur un bien qui me rapporte plus de 10% de rendement 😉

    Il est primordial de ne JAMAIS se marier avec ses investissements. l’optimal est pour moi 3 ans, le plus difficile dans ce cas-là étant de faire passer au banquier qu’on aimerai bien une clause de rachat de crédit allégée à 3 ans 😉 En général, avec une concession sur le taux, on y arrive sans trop de souci.
    Vincent de Nouveau-Bienheureux.com Articles récents…Avez-vous peur ?My Profile

    1. Quentin

      Avec Vincent, à chaque fois que je le lis, je me dis que je n’ai vraiment pas de coui…. Tu as vraiment le sens d’une stratégie offensive !

      1. Vincent de Nouveau-Bienheureux.com

        C’est pas offensif 😉

        Raisonner sur un roulement des investissements est à la base de ma stratégie d’investisseur immo. Ca permet d’optimiser fiscalement et de réduire le risque à presque 0. Je préfère avoir 5 à 7 petits biens en permanence et les faire tourner tous les 3 – 4 ans, vendre et ne pas en racheter quand j’ai moins de visibilité sur les années à venir. Risque de banqueroute : quasi néant.

        On dit souvent qu’une bonne opération immobilière se fait à l’achat. Je n’y crois qu’à moitié. Une bonne opé immo se fait à l’achat si et seulement si on sait déjà comment on va revendre le bien. Prévoir la sortie (quand, comment…) est tout aussi important que d’avoir un bon prix.

        Je connais même des clubs d’investisseurs qui « font tourner » les biens entre eux. Je ne sais pas si c’est tout à fait légal (mais pourquoi ce ne le serait pas après tout…), mais l’idée est plutôt bonne à première vue. Et a le mérite de penser à la sortie avant même l’achat.
        Vincent de Nouveau-Bienheureux.com Articles récents…Avez-vous peur ?My Profile

  3. k&c

    En fait pour comparer il faut partir d’une situation de départ comparable.
    Celui qui est capable de payer cash 107000€, si il emprunte tout en plaçant la même somme à 2%, n’aura pas le même rendement global (ni la même sécurité) que celui qui emprunte tout sans rien à coté.

    En fait avec 107000 euros cash, il faut plutot se poser la question de savoir s’il ne vaux pas mieux en acheter 2…

  4. Gwen

    @Julien: tu dis que tu preferes generé du cahflow et que pour ce faire du participe à hauteur de 50%: ne trouves-tu pas que c’est un non-sens? C’est un peu comme si tu tu payais toi-même ton cashflow! Hormis le cas ou on ne peut pas faire autrement pour que ca passe, je prefere mettre le minimum pour etre ds les petits papier du banquier et peut-etre en acheter 2, ou placer en sécu.

    @Vincent: 3 ans, cela veut dire que tu ne généres pas de déficit foncier? Si je me souviens bien, avec déficit c’est engagement de louer pendant 3 ans (de n+1 à n+3)
    Gwen Articles récents…Paire de lunettes moins chères: 200 euros de gain!My Profile

  5. Vincent de Nouveau-Bienheureux.com

    Si si Gwen, déficit évidemment. En fait, en déficit foncier, on doit louer (nu) jusqu’à la fin de la troisième année qui suit la première imputation des déficits. Donc dans les faits, c’est plutôt 4 ans, surtout si tu tombes mal au niveau des dates, mais si tu as plusieurs projets en cours, ça lisse le tout. Mais pour moi, dans ma tête, c’est 3 ans, je commence à préparer les choses, regarder et chercher un acheteur, parce qu’une vente… ça ne se fait généralement pas en 3 mois…

    Le but du déficit foncier, c’est de faire payer les travaux par le fisc et le maximum du bien par le locataire. Donc si 3 ou 4 ans, ça ne suffit pas, ça fait long, mais s’il n’y a pas de projets en route, il faut évidemment épuiser son déficit.
    Vincent de Nouveau-Bienheureux.com Articles récents…Avez-vous peur ?My Profile

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