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Août 20

Faut-il renégocier son crédit immobilier ?

 

Les taux des crédits immobiliers sont bas depuis plus d’un an et ne semblent pas vouloir remonter si vite. Dans ce cas, est-il opportun de renégocier son crédit immobilier ?

 

1. Analyser chaque situation de crédit immobilier !

 

Être sûr de trouver de meilleurs taux n’est pas forcément synonyme de renégociation du crédit. Pourquoi ?

Renégocier son prêt, c’est du temps et de l’argent :

  • Recherche des meilleurs taux
  • Frais de remboursement anticipés
  • Changement d’assurance. La nouvelle sera peu être moins avantageuse que l’ancienne.
  • Revoir la caution. Avec le crédit logement, c’est parfois un peu plus simple.
  • Frais éventuels de courtiers
  • Changement de banque avec ses avantages et ses inconvénients !

 

Bref, il va falloir vous munir d’une calculette immo (En voici une ici : logiciel-calcul-prêt-partageable) pour faire des simulations et vous y retrouver.

 

2. Quand est-on gagnant sur la renégociation de crédit ?

 

Question centrale ! En effet, il faut faire attention à tout et là encore les situations peuvent être variables !

On peut être gagnant :

  • Sur le coût du crédit, c’est à dire que les intérêts du nouveau prêt + les frais dus à la renégociation + la nouvelle caution + la nouvelle assurance sont inférieurs aux intérêts + assurance de l’ancien prêt. D’un point de vu personnel, je pense que la renégociation du crédit n’est vraiment intéressante que dans ce cas.
  • Sur la durée du crédit. La renégociation peut entrainer une baisse de la durée du crédit, c’est intéressant pour retrouver un pouvoir d’épargne plus rapidement.
  • Sur les mensualités du crédit, mais attention, mensualités plus basse ne veut pas dire qu’on paye moins ! Cela se traduit parfois par une augmentation des coûts et de la durée du crédit. Évidemment, si le crédit vous étouffe au quotidien, c’est une bouffée d’air salvatrice.

 

Le meilleur moyen de profiter de la baisse des taux est bien sûr de gagner sur les trois tableaux !

 

3. Deux cas de crédits immobilier pour mieux comprendre

 

3.1. Un crédit à renégocier

 

Imaginons une personne A dont les caractéristiques du crédit immobilier sont les suivantes :

  • Capital restant à devoir : 150 000 €
  • Taux : 4.50 % fixe
  • Taux assurance : 0.4%
  • Durée restant 15 ans.
  • Mensualités : 1 197 €
  • Intérêts prévus : 56 548 €
  • Pénalités de remboursement anticipé : 1.5%

 

La personne A décide de renégocier et obtient le prêt suivant :

  • Capital emprunté : 150 000 € + 1500 € caution crédit logement – 500 € remboursement ancienne caution + 2 250 € de pénalités de remboursement anticipé. Soit un total de 153 250 € (oui, on doit emprunter plus !)
  • Taux : 2.7 %
  • Taux d’assurance : 0.3 %
  • Durée : 14 ans
  • Mensualités : 1134 €

 

La personne A gagne :

  • Sur le coût : Nouveaux intérêts = 30 955 € soit un gain de 25 593 €. Nouvelle assurance = 6 436 € soit un gain de 2 564 €. Pénalités et frais : 3 250 €. Pour un gain total de 24 907 € (une belle voiture offerte !).
  • Sur la durée : 14 ans au lieu de 15 ans.
  • Sur la mensualité : 63 €/mois de gagnés.

 

Si on va plus loin et qu’on imagine que la personne A choisit d’épargner l’argent économisé sur les mensualités : c’est à dire 63 €/mois pendant 14 ans et 1197 €/mois pendant 1 an (le gain de durée).

Elle va mettre de côté… 25 000 €. C’est d’une pierre deux coup, 25 000 € de gain en intérêts et 25 000 € d’épargne !

Et si elle le place à 2%, c’est encore 2000 € de gagné.

 

3.2. Un crédit à ne pas renégocier

 

Imaginons une personne B dont les caractéristiques du crédit immobilier sont les suivantes :

  • Capital restant à devoir : 50 000 €
  • Taux : 3.00 % fixe
  • Taux assurance : 0.3%
  • Durée restant 10 ans.
  • Mensualités : 507 €
  • Intérêts prévus : 9 331 €
  • Pénalités de remboursement anticipé : 3%

 

La personne B décide de renégocier et obtient le prêt suivant :

  • Capital emprunté : 50 000 € + 500 € caution crédit logement – 300 € remboursement ancienne caution + 1500 € de pénalités de remboursement anticipé + 500 € de frais bancaires. Soit un total de 52 200 €
  • Taux : 2.5 %
  • Taux d’assurance : 0.4 %
  • Durée : 12 ans
  • Mensualités : 437 €
  • Intérêts : 8 274 €

 

La personne B gagne :

  • Sur la mensualité : 70 €/mois de gagnés. Excellent !
  • Sur les intérêts : Plus de 1 000 € de gagner !

 

La questions est qu’est que la personne B perd ?

  • Sur le coût total : Nouveaux intérêts = 8274 € soit un gain de 1007 €. Nouvelle assurance = 2 505 € soit une perte de 1 005 €. Pénalités et frais : 2 200 €. Pour une perte totale 2 198 € (une belle voiture offerte !).
  • Sur la durée : 12 ans au lieu de 10 ans.

 

Il semble donc que la personne B n’a aucun intérêt à souscrire ce nouveau prêt, malgré les apparences.

 

Oui, mais les 70 € par mois de gagnés sur les mensualités, elle peut les épargner !

Faisons donc le calcul jusqu’au bout ! Il faut aussi se dire qu’il y a les 2 ans de crédit en plus !

On calcule donc :

  • Gain : 70 €/mois x 120 mois = 8 400 €  (9 290 € placés à 2%)
  • Perte : 437 €/mois x 24 mois = 10 488 €

Même avec les intérêts le jeu de l’épargne est perdant.

 

Il faut donc se méfier des apparences quand on renégocie son crédit !

 

4. Et les taux variables ?

 

Dernier point complémentaire, faites attention aux taux variables !

Lors de mes dernières négociations, ma banque me proposait de passer sur un crédit à taux variable capé 1.

Cela veut dire que le taux peut monter ou descendre de 1% en fonction des taux d’emprunts interbancaire (euribor).

 

Le crédit immobilier proposé par ma conseillère était gagnant… Si on faisait le calcul avec le taux de départ.

Hors les taux sont bas et remonteront, il y avait donc un fort risque que mon nouveau crédit soit moins avantageux au final.

 

Conclusion

 

Lorsque vous renégociez votre prêt, ne vous fiez pas aux apparences, mais à votre calculatrice !

3 conseils :

  • simulez
  • simulez
  • Si le conseil n°2 ne fonctionne pas revenir au conseil n°1 !

 Et si votre logement est énergivore, profitez en pour le rénover !

 Et vous, avez vous profité de la baisse des taux des crédits immobiliers ?

 

(13 commentaires)

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  1. jeremy

    Personnelement j’ai essayé de renégocier mon taux mais il était à 3.30% (2010) avec capital restant dû d’environ 138k€ mais le différentiel (2.90%) n’était pas suffisant pour avoir quelque chose d’intéressant.
    C’est dommage car si j’avais eu un crédit avec un taux un peu plus important durant ces 3 années, j’aurais pu bénéficier d’un meilleur taux renégocié pour les 17 années restantes …
    jeremy Articles récents…Autodesk HomeStyler : le testMy Profile

    1. Quentin

      Ton taux est déjà excellent de base.

      1. Jeremy

        Certes mais au final j’y perds par rapport à quelqu’un qui aurait eu un taux à 3,90% et qui aurait pu le renégocier pour les17 années suivantes 😉
        Jeremy Articles récents…Autodesk HomeStyler : le testMy Profile

    2. Patricia

      Merci pour ton témoignage jérémi, je suis à peu près dans les mêmes chiffres que toi, tu viens de me faire économiser un voyage pour renégocier mon crédit…
      Patricia Articles récents…Une nacelle d’occasion sur ocazoo.My Profile

      1. Quentin

        Attention d’avoir bien fait ta simulation…

  2. Portlions

    Merci pour ces conseils précieux, c’est très intéressant et pratique !

  3. Explorer

    Renégocier un crédit est tout de même difficile, il faut savoir convaincre mais qui ne tente rien n’a rien n’est-ce pas ? 😉
    Explorer Articles récents…Rachat de créditMy Profile

    1. Quentin

      Je dirais qu’il n’y a pas besoin de convaincre, les taux suivent des évolutions qui nous échappent totalement. Pour renégocier son crédit, il faut :
      – Profiter d’un baisse des taux.
      – S’armer de patience et de temps (j’avoue, c’est long).
      – S’armer d’un calculette de prêt immo (pour simuler toutes les situation).

      Le jeu en vaut la chandelle.
      Au pire, on ne perd rien -> c’est ce qui m’est arrivé en 2012 (les taux n’étaient pas assez bas).
      Au mieux on gagne des dizaines de milliers d’euros ! C’est mon cas actuellement. Je ferai un article sur le sujet au mois de septembre.

  4. Gwen

    Salut Quentin,
    j’apporte une précision à ton article: capé 1 veut dire que le taux ne peut pas monter de + de 1 point. Il peut par contre baissé de 1.5
    N’étant pas expert, je ne garanti pas ce point à 100%; c’est au moins le cas au Crédit Agricole chez qui j’ai un variable capé 1. Je l’ai souscrit à 3.45% en 2005; il a monté en flèche à 4.45 pour redescendre tranquillement; je suis cette année à 1.5%

    On peut etre gagnant aussi dans un autre cas que ce que tu donnes: fixé un variable; j’avais eu une proposition pour un rachat en fixe de mon variable à 1.82% sur 10 ans. Je ne l’ai pas fait car je compte vendre ma RP.
    Gwen Articles récents…1 an déjà…My Profile

    1. Quentin

      Pour ma part le capé 1 proposé est inscrit +/- 1

    2. k&c

      Si tu es vraiment descendu à 1,5% c’est exceptionnel, es-tu sur? Les taux variables sont basés sur l’euribor qui tourne actuellement autour de 0,5% mais les banques prennent une marge de 1,5% pour les taux révisables capés et en général prévoient la même limite à la baisse qu’à la hausse.
      De même un taux fixe à 1,82% sur 10 ans c’est vraiement à faire saliver. Qui imagine une inflation moyenne sur 10 ans en dessous de 2%?

  5. Gwen

    A ca oui j’en suis sûr! Une tite copie d’écran de mon espace client:

    http://moins-cest-mieux.com/sites/moins-cest-mieux.com/files/outils/print.jpg

    Pour les termes, un cap est un plafond pour la plupart des définitions. Il en découle (mais le français est souvent une histoire d’interprétation):
    – capé 1 => ne monte pas plus de 1%
    – capé +1/-2 => varie entre +1 et -2

    Pour Quentin, il est surement précisé à chaque fois « +1/-1 »

    Concernant le taux à 1.82:
    en novembre je prospectais pour obtenir un pret pour mon premier investissement immo; mon taux de credit RP etait alors à 2.75% et je dealais avec mon nouvel emprunt un rachat de celui de la RP; proprosition 1.98% (novembre 2012, caisse d’épargne); ayant suivi l’euribor 3 mois (celui qu’utilise ma banque, ne me demandez pas pourquoi pas le 12 mois!), je savais que ca allait baisser; en janvier, la valeur tombe 1.5%. Le conseillé CE me propose pas « mieux » que 1.82%.

    En tout cas, ca me fait penser que je n’ai pas fait d’article sur le financement de mon T2…
    Gwen Articles récents…1 an déjà…My Profile

  6. Universcredit

    Un article sur la renégociation de crédit qui revient au gout du jour avec les taux extrêmement bas pratiqués en ce moment. Merci pour ces explications détaillées.

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