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Nov 03

J’ai gagné un an de salaire en renégociant mon prêt immobilier


 

 

Si on vous offrait un an de salaire pour quelques heures de travail, que feriez vous ?

Je suis sûr que vous signeriez tout de suite ! Savez vous que beaucoup d’entre nous ont eu la possibilité de le faire en 2013 ? Et pourtant, peu de monde a franchi le pas. Le « truc » ? Ce n’est pas le loto, c’est la renégociation de son crédit immobilier.

 

N’oubliez pas votre calculatrice de crédit immobilier !

 

Renégocier un prêt n’est pas forcément gagnant. J’ai, depuis un an refusé plusieurs propositions. Pour l’histoire, je vous invite à relire les articles suivants :

 

Pour savoir si on doit renégocier son prêt, il regarder plusieurs points :

  1. Comparer le taux d’intérêt de votre crédit avec les taux d’intérêts pratiqués (cela se trouve facilement sur des sites comme Meilleurs taux).
  2. Regarder si les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas trop fortes.
  3. Regarder combien on va perdre sur la caution.
  4. Regarder s’il y a un risque de perdre sur l’assurance.

 

Il faut donc peser les gains sur le taux d’intérêts et les pertes sur les autres postes.

Je propose en haut à droite de la page une calculatrice de prêt immobilier sous Excel pour vous faciliter la tâche.

Si les conditions vous semblent remplies n’hésitez pas : allez voir les banques et les courtiers.

 

Aller renégocier son crédit ne signifie pas toujours que cela aboutira.

 

Et oui, pour ma part, je suis retourner trois fois à la négociation. Les deux premières fois, les propositions n’étaient pas intéressantes ! La troisième a été la bonne.

 

Ne pas aboutir sur un nouveau prêt n’est pas grave. Vous avez perdu votre temps, mais pas votre argent.

 

Ma renégociation de crédit immobilier

 

En 2009, je suis devenu propriétaire de ma résidence principale. Enfin, propriétaire d’un terrain, sur lequel j’ai fait construire ma résidence principale.

Pour cela j’ai emprunter de manière assez complexe !

  • Un prêt de 88 000 € sur 12 ans à 4,15 % avec une mensualité de 776 € commencé en 2009. J’ai choisi de faire cela pour réduire les intérêts intercalaires à la construction de la maison.
  • Un prêt de 100 000 € sur 20 ans à 4.50% avec une mensualité de 640 € commencé en 2010.
  • Un prêt de 34 000 € sur 20 ans à 3.5% (variable capé 1) avec une mensualité de 200 € commencé en 2010. Ce dernier prêt était la conséquence d’un choix de faire plus de travaux dans la maison que prévu à la base.

 

Résultat : 222 000 € à rembourser avec des mensualité de 1616 €.

Entre 2009 et 2013, j’ai fait varier les mensualités de mon crédit principal en fonction de mon pouvoir d’épargne. En Septembre 2013, l’état de me crédits était le suivant :

  • Prêt 1 : reste 61 130 €
  • Prêt 2 reste 71 040 €
  • Prêt 3 : reste 27 980 €

Mes mensualité étaient passées à 1750 € et il me restait (à ce rythme) 12 ans de remboursement.

 

Depuis le mois de Mars, je renégociais en parallèle avec ma banque et avec un courtier.

 

Le nouveau crédit immobilier.

 

Au mois de juin, j’ai obtenu une proposition intéressante :

  • Prêt de 168 000 €
  • Durée 11 ans
  • Taux brut : 2.5% variable capé 1 à partir de la 6ème année.
  • Mensualité : 1450 €

 

Qu’est ce que je gagne et qu’est ce que je perd à la renégociation

 

Un petit tableau vaut mieux qu’un long discours :

 

Prêt Intérêts Pénalité Caution Assurance Frais Total Durée restante Mensualité
Initial 36 586.13 € 0 € 0 € 1 612.60 € 0 € 38 198.73 € 17 ans 1 740 € pouis baisse après 8 ans

Initial

optimisé

31 741.84 €

0€ 0 € 1 505.04 € 0 € 36 246.88 € 12 ans 1 740 €

Renégocié

(pire)

27 988.19 € 3 336.26 € 1 671.60 € 2 071.60 € 1 500 € 36 567.65 € 11 ans 1 450 € puis 1 530 € après 6 ans

Renégocié

(base)

24 793.67 € 3 336.26 € 1 671.60 € 2 071.60 € 1 500 € 33 373.13 € 11 ans 1 450 €

 

Mais je ne gagne pas !?

 

Dans le tableau, on lit :

  • Prêt initial optimisé : coût 36 200 €
  • Nouveau prêt : coût 36 600 €

Bref, théoriquement, je suis perdant !

 

Le diable se cache parfois dans les détail

 

Sur le coût du prêt, je suis légèrement perdant : 400 €. Mais si on regarde la mensualité, elle est passée de 1740 € à 1450 €. Soit chaque mois 290 € de moins à sortir.

 

Je me retrouve donc avec 290 € de plus à la fin de chaque mois.

Que puis-je en faire ?

  • Les dépenser pour augmenter mon pouvoir d’achat ? C’est une option effectivement mais elle ne me plait pas.
  • Les épargner ? Regardons un peu cette possibilité…

 

Si j’épargne 290 € par mois durant 11 ans :

  • Sur un compte non rémunéré : 290 x 11 x 12 = 38 280 €
  • Sur un livret A à 1,25 % : 40 800 €
  • Sur une assurance vie à 3% : 44 600 €
  • Sur un placement immobilier avec effet de levier : 60 000 € (estimation selon le bien choisi).

 

Au final, cette renégociation va me faire gagner en 11 ans un minimum de 38 000 € !

 

 


(6 commentaires)

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  1. Sophie - MYSTONE

    Belle démonstration. Comme quoi, de grands choses se cachent parfois derrière des « détails ». Faut-il y avoir pensé, avoir eu cette réflexion globale et détachée.

  2. k&c

    J’ai une collègue qui me racontait aujourd’hui qu’elle a récemment renégocié son prêt immobilier, au final ça lui fait 40000€ d’économie, 2 ans de prêt en moins et 100€/mois en moins

  3. Michel Mélinot

    J’adore vos démonstrations. Elles sont toujours poussées et concrètes, j’admire 😉

    Au plaisir de pouvoir vous lire.
    Michel
    Michel Mélinot Articles récents…Argent, La BASE : Actifs & PassifsMy Profile

  4. Gwen

    Perso, je n’ai pas eu à renégocier car j’ai un variable qui est très bas (j’ai failli le rendre fixe, un peu moins bas mais je vais vendre, dc…) mais tout cela pour dire que l’effet d’une baisse de taux est colossale; entre 2012 et 2013 -1.25% soit une économie mensuelle de 150 euros. J’ai convaincu 2 collégues de renégocier alors qu’ils pensaient cela sans conséquence (crédit récents). Résultat: 50 euros par mois. Et ce qui est plutot agréable, c’est que ca fonctionne tous les mois sans rien faire de plus!
    Gwen Articles récents…Gagner de l’argent avec un mobilhome (partie 2/2)My Profile

  5. Samuel

    Très bonne démarche. Etant donné que nous parlons de sommes importantes, une simple renégociation peut conduire à un bénéfice très important comme vous le soulignez.
    Samuel Articles récents…Découvrir les BatignollesMy Profile

  6. argentinvestir.com

    Les taux sont vraiment intéressants actuellement à mon avis.

    Cela ne coûte rien de regarder si l’on est gagnant a renégocier son prêt ou pas.
    argentinvestir.com Articles récents…S’expatrier : Comment sommes-nous partis à l’étranger ?My Profile

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