«

»

Mai 23

Immobilier ou Bourse ? Quel investissement choisir


 

1,75% sur le livret A, vous ne vous ferez jamais un complément de revenu avec de tels taux ! Une Assurance vie en euros alors… Les taux sont à peine meilleurs et ils continuent de descendre ! Alors que faire ? Si vous êtes prêts à travailler (un peu), à vous renseigner (beaucoup), mais aussi à prendre des risques : il y a principalement deux solutions :

  • L’investissement immobilier
  • La bourse

 

1. Avant tout emballement sur ces investissements…

 

Juste une petite précision, je vais parler ici d’investissements immobiliers et boursiers, mais attention, je m’intéresse à ce qui est à la portée de tous. Bref, je ne parlerai ni de techniques de trading intraday ou d’immobilier pour les pros.

Ici, on parlera donc :

  • De l’investissement immobilier de bon père de famille.
  • De l’investissement boursier de bon père de famille aussi.

 

Qu’entend-je par là ?

Pour l’investissement immobilier, il s’agit de cas classique d’investissement locatifs, de revente à moyens ou long terme, etc…

Pour la bourse, de stratégies basiques et long terme basées sur les dividendes.

 

2. Que peut on espérer de l’investissement immobilier ?

Aujourd’hui, l’immobilier reste très haut à l’achat en France, néanmoins, les besoins de logement laissent penser qu’une chute brutale n’est pas à envisager.

 

2.1. Quels rendements peut-on attendre avec un investissement immobilier ?

 

Les rendements locatifs peuvent être très hauts, comme très bas. Si je me base sur les prix actuels à l’achat et à la location dans ma région, je trouve :

 

Chouette ! c’est bien au dessus du livret A… Mais attention, à ce rendement, il faut retirer :

  • Les périodes inoccupation ;
  • Les charges ;
  • Les impôts locaux ;
  • Les assurances ;
  • Les impôts sur le revenus ;
  • Les frais de notaire (à l’achat) ;

 

En comptant tout cela, il reste en général 50 à 60 % seulement des revenus initiaux.

En prenant tout cela en compte, on arrive entre 2,3 % et 3,75 %. Ce qui n’est pas formidable en comparaison d’une assurance-vie qui ne demande aucun travail.

 

2.2. Pourtant, certains obtiennent de meilleures rendements dans l’immobilier !

 

On entend souvent parler de rentabilités proches de 2 chiffres ! Là encore, il faut faire attention entre le brut et le net !

Mais comment faire pour obtenir de meilleurs rendement :

  • Négocier ! L’investissement immobilier a cet avantage, c’est qu’on peut négocier son bien ! Imaginez, vous arrivez péniblement à 3% net. Faîtes baisser de 10% le prix, on passe à 3,33, de 20% vous arrivez à 3.75% ou encore de 30%, vous arrivez à 4,2%. Bref, la négociation peut faire augmenter la rentabilité.
  • Faire des travaux ! En général, acheter un logement refait à neuf, coûte plus cher qu’acheter un logement en mauvais état avec travaux. En plus, les travaux se déduisent des impôts. Vous pouvez encore gagner quelques points de rentabilité.
  • Les choix fiscaux ! Selon, les cas, vous pourrez faire du meublé, du réel, du micro-foncier. Une bonne optimisation sera encore un gain appréciable.
  • Utiliser l’effet de levier ! Taillez votre financement pour que le loyer net couvre les mensualité de votre prêt. Vous aurez moins d’argent à mettre au départ. Le rendement sur votre mise de départ augmentera.

En cumulant toutes ces astuces, il est possible d’arriver à un rendement locatif de 5 ou 6 % net, très supérieur au livret A.

 

2.3. Faîtes une plus-value sur votre investissement immobilier !

C’est simple, votre investissement immobilier vous rapporte 4% net en locatif, vous le revendez au bout de 3 ans avec une plus-value de 15%, et hop, on est passé à une rentabilité globale de 7% !

 

Facile !

  • Oui, à condition d’avoir acheter durant la période euphorique de 1998 à 2006. Mais c’est fini.
  • Mais il faut aussi faire attention aux impôts sur la plus-value et aux frais de notaires.

Par exemple, on achète 100 000 €, on revend 115 000 € au bout de trois ans. Mais, on avait 7 000 € de frais de notaire et 2500 € d’impôt et payé 5500 € d’intérêts, au final, les 15 000 € de plus-value sont entièrement mangés !

 

Peut-on aujourd’hui compter sur une plus-value ?

  • Non, car le marché est plutôt baissier et que les divers frais et impôts vous grèveront cette plus-value.
  • Oui, si vous avez négocié votre achat très en dessous du marché et que vous avez un goût pour la déco qui apporte un réel plus à votre bien.

Mon conseil : ne comptez pas trop la dessus en ce moment. Concentrez vous sur le rendement locatif de votre investissement immobilier.

 

2.4. L’investissement immobilier, beaucoup d’œufs dans le même panier !

 

  • Un parking ? environ 10 000 €.
  • Un studio ? environ 60 000 €.
  • Un appartement ? plus de 100 000 € !
  • Une maison ? Souvent au delà de 200 000 € !!

Toute votre épargne, c’est combien ? 20 000 €, 50 000 €, un peu plus si vous êtes assez bons?

Bref, un bien en locatif est souvent l’investissement de votre vie, il y a aura peut être deux ou trois, plus si vous êtes très forts. En conséquence, en termes de diversification, c’est un mauvais choix ! Car si votre investissement n’est pas rentable pour telle ou telle raison, c’est toute votre épargne qui n’est pas rentable. Donc attention tout de même en investissant !

 

3. En bourse, quels sont les rendements ?

La bourse a toujours fait plus peur que l’immobilier. Et pourtant, moyennant quelques connaissances, on peut s’en sortir facilement, j’utilise les méthodes suivantes :

 

3.1. La bourse, c’est le casino !

 

Dans ce cas, l’immobilier aussi ! Pourquoi la bourse devient-elle un casino ?

La bourse se transforme en roulette lorsqu’on investit n’importe comment dans l’espoir de faire une plus-value immédiate. Rassurez vous, si vous faîtes ça, vous perdrez à coup sûr. Prenez donc un livret A.

D’ailleurs, vous pouvez aussi faire ça dans l’immobilier. Vous acheter un appartement et vous le mettez en vente plus cher le lendemain. ça vous paraît débile, pourtant c’est ce que certains font en bourse.

 

Maintenant soyons sérieux. Qu’est ce qui se cache derrière la bourse ?

Quand vous acheter une action, vous devenez propriétaire d’une petite partie d’une entreprise. Il convient donc de savoir ce qu’elle fait, ce qu’elle vend, comment elle compte se développer, où sont ses salariés…

Un action, c’est :

  • Une cotation : hors effets d’aubaines très court terme, la cotation de l’action multipliée par le nombre total d’actions représente la valeur de la société. Par conséquent, si la société est en croissance, son action montera, si elle est en décrépitude, son action descendra. Cela correspond un peu à la valeur d’un bien dans l’investissement immobilier.
  • Un dividende : si la société fait des bénéfices, elle peut distribuer un dividende aux actionnaires. C’est un peu le loyer de la bourse.

 

En investissant sur des entreprises connue (par exemple dans le cac 40), dans des secteurs d’avenirs (exemple l’énergie, l’électronique…) et en regardant les bénéfices et dividendes de ces sociétés, il est possible de faire des investissements intéressants en bourse.

 

3.2. Quels rendements à attendre pour la bourse ?

 

Il suffit d’aller voir sur Boursorama !

Que voit-on sur les dividendes 2013 des grandes entreprises françaises :

  • France Télécom : 9,5%
  • GDF-Suez : 9 %
  • Bouygues : 7.5%
  • Néopost : 7.5 %

On en trouve déjà 12 au dessus de 6%. Attention, ces rendements sont bruts, retirez donc environ un tiers pour arriver au net. Mais 9% brut c’est tout de même 6% net.

 

Avec un portefeuille de 10 actions différentes, on peut facilement avoir un rendement de 5% net.

 

3.3. C’est beau les dividendes, mais le cours peut chuter !

 

J’ai le cas avec mes actions France Télécom, elles ont perdu 45% de leur valeur depuis que je les ai acheté. Mais je m’en fiche complètement !

Pas vendu, pas perdu ! La moins-value que je vois apparaitre sur mon compte titre, n’est que fictive, car je garde ces actions. Et tant que je les garde, je reçoit un dividende ! Et celui ci, c’est du palpable… des sous sous dans la popoche immédiatement !

 

Bref, je ne regarde pas vraiment le cours des actions que je possède. Par contre, si un jour je remarque que je suis en forte plus-value, je ne m’interdit pas de vendre à ce moment là, pour avoir le double effet (dividendes + augmentation du cours). Mais cela peut être maintenant, comme dans 10 ans, qu’importe…

 

3.4. La politique de distribution des dividendes peut changer.

 

C’est là le seul vrai piège, si l’entreprise dont vous êtes actionnaire, cesse de faire des bénéfices, ou bien cesse de distribuer des dividendes.

A ce moment là, il y a effectivement un vrai problème. C’est le cas pour pages jaunes dans mon portefeuille.

 

3.5. La bourse, c’est des petits œufs dans pleins de paniers.

 

Quand j’achète une action, j’en prend environ pour 2000 €. Ainsi, si j’ai 20 000 € à placer :

  • En bourse, j’ai 10 actions.
  • Dans l’immobilier, j’ai un studio et une dette !

 

S’il est possible que mon studio ait un soucis. Il est rare que mes 10 actions aient un soucis en même temps. En plus, je vends et rachète des actions en quelques clics. Ce n’est pas le cas de l’investissement immobilier.

 

La force de la bourse se trouve donc ici :

  • Diversification de son investissement.
  • Facilité pour vendre ou acheter en quelques minutes.

 

Par contre, la bourse reste plus volatile que l’immobilier !

 

Conclusion

 

En bourse comme dans l’immobilier, vous pouvez obtenir des rendement au delà de 5%. Mais ces rentabilités se payent avec un certain niveau de risque.

 

L’immobilier à l’avantage d’être concret, peu volatil, plus facile à cerner quand on investit près de chez soit. Mais le ticket d’entré est cher.

La bourse permet d’investir plus vite, des petites sommes et de diversifier. Mais il faut avoir certaines connaissances et une psychologie compatible avec les sauts d’humeurs des cotations !


(13 commentaires)

Passer au formulaire de commentaire

  1. Gwen

    Salut Quentin,
    de bons conseils et un parallèle sympa entre bourse et immo. Les néophytes y trouveront plus que leur compte! je suis aussi d’accord avec la puplart des arguments à l’exception de certains points:
    -plus-value facile avec achat jusqu’en 2006.. hummm hummm. J’ai acheté à bon prix (pas super affaire mais plutot pas mal) en 2005. Niveau plus-value, c’est pas la panacée!
    -faire baisser le prix de 10% entraine une hausse du rendement net de 10%: oula, oula. quelquesoit le prix d’achat le loyer est plus ou moins fixé selon le marché et les charges seront identiques. Ceci entraine 2 valeurs fixes et donc un calcul non linéaire…
    -achat 100k => 8k de notaire

    Pour terminer une question: tu as quoi comme portefeuille d’action? Tu sembles pas mal calé sur le sujet… Moi, comme on dit, « je me tâte » encore pour me lancer…

    1. Quentin

      Salut Gwen,

      Toujours intéressant tes commentaires, on sens que tu ne laisse rien passer !
      – Pour la plus-value facile, plus on se rapproche de 2006, moins la plus-value a de chance d’être élevée !
      – Je suis d’accord que le calcul est totalement non linéaire, il est « hyperbolique », puis que le prix d’achat est le dénominateur du calcul de rentabilité.

      Exemple :
      Achat 100k, notaire 8k, loyers mensuels : 500 € (fixés par le marché), charges et impôts : 2.5k annuels (fixes).
      Rentabilité : (500 x 12-2500) / (100 + 8) = 3,24 %

      Négociation -10% : Achat : 90k, notaire 7,2k, loyer identique.
      Rentabilité : (500 x 12-2500) / (90 + 7,2) = 3,6 %

      Résultat des courses : -10% à l’achat, +11,1% sur la rentabilité !

      C’est marrant, j’ai plus peur de l’immobilier que de la bourse, résultat, c’est dans l’immobilier que je me tâte. En bourse, j’y suis depuis longtemps !

      J’ai fait 2 stratégies en bourse :

      1) Coût Moyen rapporté sur des fonds communs de placement.
      7 fond investis,
      3 revendus avec les rendements suivants : +36% (en 4,5 ans d’investissement), +29% sur 2 ans et + 13% sur 2 ans.
      4 encore en portefeuille avec des plus values lattentes entre +27% et +40% sur envrion 5 ans.
      Il est difficile de faire calculs de rendement sur CMR (car on met un peu tous les mois). En comparant si j’avais mis les mêmes choses sur un livret, cela revient à des équivalents livret entre 5 et 8%. Voir 15% pour l’un d’entre eux, mais sur un temps court.

      2) Actions à forts dividendes
      J’ai en portefeuille les actions suivantes :
      – France Télécom : je suis à -45% sur la cotation, ça parait mauvais, mais je n’ai pas vendu. Par contre, j’ai une moyenne de 7,5% de dividendes par an (qui eux sont bien réels).
      – Néopost : là aussi je suis en moins-value latente de -14% . Mais j’ai un dividende annuel de 5,7%.
      – Bouygues : moins value latente de 7%, mais dividende annuel de 6,5%.
      – Rallye : plus value latente de 13 % et dividendes de 6,3%
      – M6 : plus-value de 13%, j’attends ce mois ci un dividende de 6% + un dividende exceptionnel de 10 % (c’est ma petite préférée).
      – Pages jaunes : c’est la merde de mon portefeuille : -70% de MV latente et ils ne versent plus de dividendes.

      Au global, sur la bourse, je suis sur un global de 4à 5 % net, ce qui est bien meilleur de la livret A et il ne faut pas oublier que la bourse est en crise !

  2. Gwen

    Bel exposé, mais tu me dirais le contraire,je te croirai aussi (ou pas ^^) car dans le lots des néophytes en bourses, on m’y trouve!
    Il va falloir que je me penche sur le sujet sérieusement… après le T2 et le MH…
    Gwen Articles récents…Gagner de l’argent avec un mobilhome?My Profile

  3. Hervé d'argentinvestir.com

    L’avantage de la Bourse par rapport à l’immobilier (appartement, maison ) c’est la liquidité.
    Si vous avez besoin de 15000 eur, vous vendez des actions pour 15000 eur.

    En immobilier, vous serez obliger de vendre le bien.

    herve d’Argentinvestir.com
    Hervé d’argentinvestir.com Articles récents…Protégé : Placement dans l’Or ? Il est « l’Or » de faire le point ! 2eme partie (réservé aux inscrits, inscrivez vous et recevez le mot de passe gratuitement)My Profile

    1. k&c

      Négatif, en bourse il ne faut pas avoir besoin de ses liquidités: en reprenant l’exemple de pages jaunes cité plus haut, si tu as placé dessus tes 15000€ quand le cours était à 7,5€ et que tu as besoin de ton argent au moment où ça ne vaut que 1€, tu ne récupère que 2000€ et tu fait bétement une forte moins value

      En bourse, tu récupère tes billes au moment où c’est une bonne opportunité et non lorsque tu en as besoin

  4. Marie

    Bonjour, tous d’abord merci pour l’article et les très bon conseils que tu nous proposent. Moi je suis plus adepte de l’investissement dans l’immobilier, je suis pas très bourse surtout que niveau dividende c’est pas vraiment la richesse absolue, en plus la valeur des actions peut chuter à n’importe quel moment et se retrouver à vendre à perte. Alors que dans l’immobilier on est toujours gagnant et niveau rentabilité les garages c’est les meilleurs c’est sur ça coûte rien!
    Marie Articles récents…Voiture ; eclairage phare ledMy Profile

  5. Thor

    Effrayé par la bourse (parce que néophyte), c’est y est, grâce à Quentin, et après m’être bien documenté, j’ai décidé de me lancer.
    C’est vrai que question temps, la bourse est moins chronophage que l’immobilier.
    Il est plus facile de se documenter en lisant tranquilou le soir dans son lit et suivre les cours sur le net que de visiter des biens immobilier où il faut caser des rendez-vous pour des visites.

    1. Investir en Bourse

      Bonjour,
      Je crois en effet que beaucoup de personnes ne se lancent pas en Bourse par manque de connaissances et d’informations!
      L’article fait clairement pencher la balance côté Bourse. Je suis assez d’accord, surtout pour sa plus grande flexibilité!
      Aurore
      Investir en Bourse Articles récents…Avant d’Investir en Bourse, Comparez les Frais!My Profile

  6. salvio

    Salut !

    Article intéressant et clair !

    Personnellement, j’ai une nette préférence pour l’investissement immobilier du fait de mon profil d’investisseur. L’immobilier, c’est palpable au contraire de la bourse.

    Il y a un coté rassurant.

    Par ailleurs, la bourse est selon moi trop volatile. Il y a la sensation de ne pas maitriser complètement les choses.

    Mais je me trompe peut-être…

    Perso, je continuerai d’investir massivement dans l’immo
    salvio Articles récents…Investissement immobilier locatif : Acheter Cash ou à Crédit ?My Profile

  7. Eline Garcia

    Bonjour Quentin !

    Merci pour l’article ,il est très claire avec un parallélisme intéressant entre la Bourse et l’immobilier

    Personnellement je vois que l’immobilier est un investissement, sûr, et des lois ont même été passées pour encourager les propriétaires à construire ou acheter pour louer
    Par contre pour la Bourse, les profits sont importants, c’est risqué car on peut tout perdre ou tout gagner en une seconde!!

    Sinon pour commencer je vois qu’il faut essayer la bourse ou on n’ aura pas besoin de gros montant et lorsque on fait une bonne caisse on peut penser à faire les deux à la fois 😉
    Eline Garcia Articles récents…Nous gérons vos adwords etc.My Profile

    1. Quentin

      JE ne suis pas d’accord sur la bourse ! Tout perdre ou tout gagner en une seconde, c’est exagéré.
      Franchement, la bourse n’est pas vraiment plus risquée que l’immobilier, ce sont les média qui mettent ce mythe en avant.

    2. k&c

      Pour moi c’est plutot une question de rapidité: les actions c’est vite acheté vite vendu et ça varie vite
      Et par ailleurs les prix sont connus à tout instant ce qui peut etre une cause de stress

      Alors que le rythme de l’immobilier est beaucoup plus lent et paradoxalement les gens ne se rendent même pas compte des variations de valeur de leur bien

      Et sur le long terme même de garder des billets sous le matelas est risqué -15% en dix ans…

  8. Alice

    Article bien détaillé ! par contre les rendements ne se limitent pas qu’aux dividendes, la plus-value est aussi à prendre en compte. Les taxes sont aussi à prendre en compte, il faut en apprendre plus sur le PEA pour comprendre les taxes. A vous de voir après tout.
    https://educompta.com/analyse-financiere/

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

CommentLuv badge