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Mai 19

Investir dans un bien avec travaux : osez la basse consommation !


 

 

Très souvent, l’investissement immobilier passe par des travaux de rénovation. Il peut s’agir d’acheter un bien a retaper complètement ou d’un simple rafraîchissement de la déco. Quoi qu’il en soit, les travaux de rénovation sont intéressant à double titre :

  • Le coût des travaux se défiscalise.
  • Les travaux participent à une revalorisation du bien qui se traduira soit à la revente soit à la location.

Mais depuis quelques années, un troisième facteur commence à entrer en ligne de compte : la consommation d’énergie. Qu’en est-il ?

 

Rénover énergétiquement pourquoi ?

 

Rénover énergétiquement, c’est des travaux supplémentaires : des coûts en plus pour quels gains ? La facture d’énergie est payée par le locataire, c’est son problème ! Pas si sûr.

 

C’est le bon moment pour réaliser une rénovation énergétique.

 

Aujourd’hui, l’état et les régions subventionnent la rénovation énergétique ! Y compris pour les propriétaires bailleurs et les copropriétés. Vous pouvez bénéficier de crédit d’impôts supplémentaires, de prêt à taux zéro (c’est l’effet de levier sans les contraintes), d’aides directes, de soutien thermique.

 

D’ici quelques années, la fête sera finie, car après les subvention, ce sera les malus et les normes qui prendront le relais. Vous n’y croyez pas ? Pourtant, c’est déjà arrivé dans bien des domaines :

  • Normes électriques.
  • Amiante
  • Accès handicapés
  • Places de parkings
  • Incendie

Toutes ces contraintes sont déjà dans vos cahier des charges, d’ici peu de temps, la norme thermique viendra se greffer là dessus. A ce moment là, il sera trop tard pour ceux qui n’auront pas saisi l’opportunité des aides.

 

Les travaux d’amélioration énergétique valorisent votre bien pour le long terme

 

Si les travaux de décoration ont une valorisation immédiate, ceux de rénovation énergétique se valoriseront à long terme. En effet, les prix de l’énergie montent beaucoup plus vite que le reste. Les kWh est les € économisés aujourd’hui feront assurément des petits dans le futur.

 

La baisse des charges : un argument pour la revente ou la location

 

Un bien immobilier qui consomme moins, c’est des charges en moins. Aujourd’hui, les charges sont devenus un point de négociation à la vente, comme à la location.

 

D’autre part, au fur et à mesure que le temps passe, les logements sont de plus en plus performants sur le plan énergétique :

  • Le neuf est déjà soumis à des normes drastiques
  • Nombre de rénovation dans l’ancien font l’objet d’une forte amélioration thermique.

Dans ce contexte, si votre logement est moins performant que les autres, il sera plus difficile à valoriser.

 

Rénover énergétiquement à quel prix ?

 

Évidemment, la rénovation énergétique a un prix, mais lequel ?

 

Une rénovation thermique cela peu paraître cher !

 

Selon Olivier Sidler (Directeur de ENERTECH), le coût d’une rénovation thermique complète avoisine 150 à 210 € TTC/m². Bref, pour un logement français moyen de 90 m², cela revient à 19 000 €. Ce n’est pas rien, mais ce n’est pas non plus insurmontable. Néanmoins, quand la rentabilité du logement et le pouvoir d’emprunt du propriétaire sont déjà limites, la réalisation des travaux d’amélioration thermique risque d’être délicate.

Mais…

 

Il existe des aides pour la réalisation des travaux

 

Nous ne le savons pas assez, mais les travaux d’amélioration énergétique sont souvent subventionnés, et pas que pour les propriétaires occupants ! Les bailleurs privés et le copropriétés peuvent en bénéficier :

  • Eco Prêt à taux 0 (ECO PTZ)
  • Aides de l’ADEME et de l’ANAH
  • Aides directes des régions selon le lieux de votre bien
  • Crédit d’impôt développement durable
  • Certificats d’économie d’énergie.

Toutes ces aides peuvent considérablement alléger la facture !

 

On peut mutualiser les travaux

 

Lors d’un investissement, ou même d’un changement de locataire, nous réalisons souvent des travaux de rénovation. Pourquoi ne pas mutualiser l’amélioration énergétique avec ces travaux. En Effet, si vos murs sont à nus, il sera plus facile de les isoler ! L’occasion peut aussi se présenter lors de travaux suscrits par la copropriété notamment :

  • au moment des ravalements de façades, il est possible de faire une isolation par l’extérieur à moindre coût
  • lorsque l’étanchéité du toit est refaite, n’oubliez pas d’ajouter de l’isolation en toiture
  • au moment d’un changement de chaudière, pourquoi ne pas penser à mettre une pompe à chaleur ou une chaudière performante au bois ? Ainsi que mettre des compteur individuels de chauffage pour responsabiliser les habitants.

 

Les travaux d’amélioration énergétique peuvent être rentables

 

Si votre bien passe d’une consommation de 200 kWh/an/m² à 70 kWh/an/m², cela représente une économie annuelle d’environ 15 €/m² et cela augmentera avec l’inflation des coûts de l’énergie. Même si c’est le locataire qui paye la facture d’énergie, vous pouvez parfaitement augmenter le loyer d’autant que la facture d’énergie a baissé !

 

En faisant un petit ratio : 15€ (économie annuelle)/200€ (investissement de départ) = 7.5% de rentabilité. Et cela sans compter les aides et les mutualisations possibles.

 

Conclusion

 

Aujourd’hui, l’amélioration thermique des logements est devenu rentable pour un propriétaire bailleur ! N’hésitez pas à engager une réflexion sur le sujet et à vous renseigner auprès de l’ADEME.

 

 


(7 commentaires)

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  1. Quartier gay Montreal

    Les points que tu soulèves sont très intéressants, c’est vrai qu’il est important de profiter des aides disponibles à l’heure actuelle pour effectuer ce type de rénovation! Surtout qu’en terme de rentabilité, 7,5% ce n’est pas rien, alors autant en profiter! J’espère que ce genre d’aide durera encore quelques années, le temps pour moi d’investir dans un bien immobilier!
    Merci beaucoup pour ces informations détaillées!

  2. k&c

    Pour la revente c’est sur que c’est un plus, pour le loyer actuellement non: la loi d’encadrement des loyers encadre les loyers hors charges, et donc le bailleur a interet à laisser ça à la charge du locataire. Et puis il y a tellement de demande (en tout cas en ile de france) que le locataire ne peut pas faire jouer la concurrence, c’est le bailleur qui le choisi

    Concernant les normes déjà en place elle ne s’appliquent que dans le neuf et semble actuellement etre un frein à la construction, notamment pour l’accès handicapé: les gens n’ont pas les moyens et sauf les handicapés, n’en n’ont pas besoin

  3. Paul

    Acheter un bien en rénovation est la perspective de plus value, il faut bien prendre en compte les dépenses de ces travaux et bien choisir les entreprises. Un bon article sur l’intérêt de rénovation pour une perspective de performance énergétique.

  4. argentinvestir.com

    Effectivement, il va y avoir pas mal d’opportunités sur les biens immobiliers susceptibles de bénéficier de ces aides financières.
    Il ne faut cependant pas se tromper sur l’emplacement du bien, et la qualité de bien acheté.
    Hervé d’Argentinvestir.com
    argentinvestir.com Articles récents…Ce qu’il faut savoir pour Débuter en BourseMy Profile

  5. Xolali

    Merci pour cet article. Je ne connaissais pas avantages lié à l’énergie. ils ont l’air très intéressants.
    Pour la mutualisation des travaux il est aussi important de voir le nombre de propriétaire par rapport au coût total. Pour le reste des travaux je pense que si on arrive à faire une bonne estimation de leurs coûts, en calculant le prix du bien (acheté en dessous du prix du marché bien sûr) la plus value à la revente peut s’avérer très intéressante!
    Xolali Articles récents…Pourquoi j’investi dans les métaux précieux ?My Profile

  6. terrassement 06

    D’après mon point de vue acheter un bien immobilier est la meilleure opération que l’on puisse faire après avoir effectué un point sur le montant global que va coûter la rénovation pour ne pas avoir de mauvaise surprise à l’arriver. De plus il est préférable de s’équiper de matériaux économiques pour la baisse de consommation d’énergie ou le prix évolue continuellement, puis pour la revente c’est toujours préférable car les acheteurs y sont de plus en plus attentifs …
    Merci pour le partage de cet article.
    terrassement 06 Articles récents…Terrassement 06My Profile

  7. Lans

    L’éco-PTZ est une nouvelle subvention ? Je n’en ai jamais entendu parler.

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