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Fév 19

Investir dans une maison avec travaux – un exemple de Thor

Après quelques recherches, Thor envisage un investissement avec travaux. Voici son analyse

 

Présentation de la maison sur laquelle j’envisage d’investir :

Maison de 72 m2 :

  • plein pied
  • 3 chambres
  • située en centre ville
  • quartier calme
  • 350 m2 de terrain.

 

Prix proposé : 120 000 euros (occupante âgée décédée, vendu par les enfants qui ne sont pas dans la région). Les clés sont confiées au voisin.

De gros de travaux de rénovation à prévoir :

  • Maison de 1960 « dans son jus »
  • Rien est au normes : électricité, gaz et plomberie.
  • Toute la déco est à refaire du sol au plafond
  • Isolation  à faire : il n’y en a aucune, toutes les fenêtres et volets à changer
  • Salle de bain et cuisine à refaire.
  • Porte d’entrée, porte de garage, portail, portillon à changer.
  • Jardin en friche, clôture en grillage rouillé.

Pour tous ces travaux j’ai un devis à 80 000 euros, mais qui me parait un peu excessif.

 

En regardant  la charpente dans les combles, j’ai aperçu de nombreux trous pouvant faire évoquer des trous d’envol de capricornes, mais en sondant avec un tournevis, le bois ne semble pas être en mauvais état.

 

Le toit comme des millions de logements est en ardoise éternit contenant de l’amiante. Elle est en bon état. Renseignements  pris, ce type de produit n’est pas considéré comme dangereux car non volatile.

 

Calcul de rentabilité locative

 

Prix moyen d’une maison de ce type rénové : environ 165 000 euros.

Il me faut donc faire descendre le prix et négocier les travaux.

Pour des travaux à 70 000 euros, j’envisage de proposer un prix d’achat à 70 000 euros, compte tenu de l’état du bien.

 

Cas 1 : location classique

 

Prix de l’investissement : 140 000 euros+frais de notaire 5200 euros.

Je peux envisager de louer pour 800 euros/mois (environ 11 euros/m2), soit une rentabilité brute de 7 %, nette : 5 %, nette d’impôts ( sur la base du micro foncier et tranche d’impôts à  14 %): 4.%

C’est correct sans plus.

  • Emprunt : 145000 euros TEG 3 % sur 15 ans:
  • Mensualités : 1009 euros/mois et coût d’emprunt : 36 627 euros.         

 

Astuces : 

Je peux bénéficier d’aides de l’agence nationale d’amélioration de l’habitat (ANAH) :

Pour 480 euros de frais de dossier  et en contrepartie de m’engager à louer le bien au minimum 9 ans avec un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire (peu limitatif pour une maison ce qui sous-entend des enfants à charge) :

  • Selon l’importance  de l’état de dégradation du bien, je peux prétendre à une aide couvrant de 25 à 35 % des travaux de réhabilitation, dans la limite de 30 000. Soit 17 500 à 24 500 euros pour  70 000 euros de travaux.
  • Une déduction fiscale (« Borloo ancien ») sur les revenus fonciers bruts de 30 % en s’engageant à louer à un loyer maxi dit  « intermédiaire » (11 euros/m2 soit :790) (à priori, ça correspond reviens au même par rapport au  « micro-foncier ») ou 60 % pour un loyer « social » , loyer maxi 5.79 /m2, soit 417 euros/mois.
  • Crédit d’impôt développement durable
  • Eco prêt à taux zéro jusqu’à 30 000 euros (les deux étant cumulables si revenus N-2 < 30 000, ce qui est mon cas)
  • Prime de réduction de loyer de 100 euros/m2  soit :7200 euros pour une location au plafond « social »
  • Possibilité d’une aide des collectivités locales variable selon les politiques locales, d’environ  7000 euros (je manque d’infos pour le moment, je ne l’intègrerais donc pas dans mes calculs).

 

Calcul du cas 2 : location en loyer « intermédiaire » :

 

Loyer : il sera identique 800 euros.

Prix de l’investissement après les aides : 118 700 euros.

Rentabilité Locative avant impôts : 6.2%, après : 5%.

  • Avantage PTZ : emprunt 88 000 à 3 % TEG sur 15 ans + 30 000 euros PTZ
  • Mensualités d’emprunt : 782/mois, coût d’emprunt : 22 905 euros.

Soit une économie de 13 722 euros sur l’emprunt par rapport au cas 1

 

Cas 3 : location en loyer « social » :

 

Loyer : 417 euros/mois

Prix de l’investissement après les aides : 111 500€. (Mais calculé sans une aide complémentaire estimée à 7000 euros)

Rentabilité avant impôts : 4.1% après : 3.6%  (4,3 % avec l’aide estimée ci-dessus)

Avantage de l’éco prêt PTZ : emprunt 78 000 à 3 % TEG sur 15 ans + 30 000 euros PTZ= mensualités d’emprunt :  613 /mois et coût d’emprunt 20 378 euros.

 

Avantages de ce type d’opération :

Une meilleure rentabilité locative

 

Inconvénient :

Avance d’argent le temps des travaux, un peu de temps à passer pour trouver les entrepreneurs.

Délais de versement des aides ?

 

Pensez vous que cet type d’investissement est intéressant ?

 

(40 commentaires)

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  1. Nathalie Gagnon

    Je t’avoue que la décision paraît assez difficile à prendre, la maison n’est pas ce qu’on pourrait appeler très attrayante au premier abord 😛 c’est un bon défi de la retaper, en tout cas!
    Nathalie Gagnon Articles récents…Colonne de douche PD-876-12-S AquaMassageMy Profile

    1. Jérôme

      Il fallait oser pour investir dans cette maison. Les travaux de rénovation ont du être long et fastidieux, j’imagine qu’il y a eu du boulot ! Rien qu’au vu de la photo, j’ai pensé à l’isolation directement à l’isolation thermique de cette bâtisse. L’hiver devait être agréable.. Les murs ont l’air d’être détériorés également. Et puis les fenêtres ont l’aire également de datées ! Des menuiseries toutes neuves du les remplacer j’imagine. Il aurait été intéressant de voir le rendu de votre intervention, que vous nous montriez le chantier que avez entreprise et tous les entrepris.
      Jérôme Articles récents…Travaux d’isolation et rénovation des menuiseriesMy Profile

  2. Thör

    Effectivement au premier abord ça peut faire peur mais c’est aussi l’occasion de réaliser une bonne opération.
    Il faut bien calculer et ne pas avoir trop peur de se lancer.
    Il y a moyen de faire une opération blanche, mais encore faut-il que le vendeur accepte une baisse de prix conséquente. ( D’un autre côté au prix annoncé, il ne vendra pas).
    Je vais faire ma proposition et vous informerais des suites sur le blog.

  3. martin3475

    Après avoir lu un article sur l’investissement locatif sur le site du gouvernement http://gouv.tv/24 , j’aimerais beaucoup investir dans la pierre afin de construire moi aussi mon patrimoine immobilier. Pour cela j’aimerais beaucoup trouver un appartement à rénover que je pourrais louer au moins aussi cher par la suite que le montant mensuel de mon prêt immobilier. Bien sûr ces biens ne court pas les rues mais je reste à l’affût tous les soirs sur les sites immobiliers. J’ai même des alertes mails ^^ Mais toi qui a l’air d’en savoir beaucoup sur la fiscalité, penses tu que la loi duflot n’est pas un frein à mon projet?

    1. Quentin

      Non, la loi Duflot n’est pas un frein. elle ne concerne que le neuf et dans des zones bien précises et il n’y a pas grand intérêt pour des gens à petits revenus de défiscaliser.

      1. gaudinette

        je crois que la loi pinel permet elle par contre d’investir dans un bien ancien à rénover cf. http://loipinel-gouv.org/conditions-loi-pinel/ ce qui peut être intéressant si on paye un minimum d’impôt …car les aides sont plus faciles à obtenir que l’anah.

  4. martin3475

    ok je te remercie de ton intervention très rapide 🙂 continue ainsi ^^ j’ai mis ton site en favori pour te lire régulièrement 🙂

  5. espaceampouleled

    Je pense que ce n’est pas intéréssant, compte tenu du stress généré par les travaux, il y a toujours des galères, et il faut aller surveiller le chantier, ce qui demande du temps, et le temps c’est de l’argent. Pour avoir tenté l’aventure, je le déconseille, les travaux sont trop important sur votre exemple.
    espaceampouleled Articles récents…Projecteur à led : un grand choix sur le site d’espaceampouleled.fr.My Profile

    1. Quentin

      Les travaux, ça dépend des sensibilités ! Pour ma part, j’adore les travaux et par conséquent les emmerdes qui vont avec. J’en ai fait mon métier et j’ai aussi fait construire.

      Au passage j’adore ton site. Je te recontacterai dans quelques mois, car j’ai un autre projet en tête.

  6. Gwen

    Bonjour à tous,
    le fait que les travaux font peur est justement la différence qui permet de faire plus facilement une affaire; je viens d’acheter un T2 moisi. Pourquoi n’est-il pas parti avant? Même en négociant les gens sont frileux sur ce type de bien pas très ragoutants…Les travaux permettent de plus de baisser les impôts: c’est un point vraiment non négligeable si on est imposé bien entendu. Etant donné le profil de Quentin (métier + expérience dans la construction), je pense qu’il peux se lancer sans soucis. Par contre, je vois sur la photo une ligne électrique: HT? Pas trop proche de la maison?
    Reste a voir le rendement.
    Gwen Articles récents…Diminution des charges : la méthode pour tous !My Profile

    1. Quentin

      Ce n’est pas mes recherches personnelles, mais celles d’un de mes amis proches. Néanmoins, le profil d’investisseur est le même.
      Les travaux, il y a 4 degrés de gains à faire :
      – A l’achat : plus facile à négocier un mien qui ne paye pas de mine.
      – Sur les travaux eux même : on fait des devis, on optimise, on choisi,…
      – Sur les aides à l’amélioration.
      – Sur les impôts
      Et… un petit dernier pour la route
      – Si c’est bien rénové, on louera mieux !

  7. herve d'argentinvestir.com

    A mon avis ce type d’achat avec travaux devrait être envisagé si la personne à dejà un peu d’expérience. De plus, il ne faut pas se tromper sur le montant envisagé des travaux.
    herve d’argentinvestir.com Articles récents…Chômage, certains éléments à connaitreMy Profile

    1. Thör

      En effet, ce n’est pas un investissement qui doit se faire au pifomètre.

      J’ai fait faire un devis estimatif en faisant venir un maître d’oeuvre accompagné de trois de ses artisans pour avoir un montant précis. Ils ont passé une heure à tout regarder en détail et prendre des mesures.
      Il faut effectivement avoir un minimum d’expérience.
      Pour ma part, j’ai fait construire ma maison et je dispose aussi de l’expérience de proches, et je me documente.

      Mais comme le dit Gwen un peu plus haut, il y a peu d’amateurs pour ce type de bien, ce qui donne l’opportunité de pourvoir bien négocier et réaliser une bonne opération.

      (PS: la photo mise ne correspond pas au bien convoité, c’est une photo trouvée sur le net à titre d’exemple)

  8. Gwen

    Le fruit de mes recherches m’annonce entre 700 et 900 euros du m² pour faire faire de la rénovation intégrale. Evidemment, des paramètres comme la nature des matériaux employés, le prix de mo des artisants ou la destination des pièces à refaire font que cela peut fortement varier (le prix d’une salle de bain peut littérallement exploser!). Mais pour du locatif, cela semble etre une bonne fourchette.

    Pour mon T2 de 31 m², j’ai prévu 13000 euros soit 420 euros/m² au lieu de 25k: un beau challenge donc…mais mettre cette somme me parait indécent (et vu les premiers devis, ca ne m’étonne pas: 7k pour sol carrelé, moitie des murs décrouté et isolé chaux/chanvre, plafond, 1 fenetre et 1 porte-fenetre… sans la salle d’eau)
    Gwen Articles récents…Calcul des frais de notaire: 10%My Profile

  9. toiture végétalisée

    je dirai que c’est un bon achat si on tient compte de l’emplacement c’est-à-dire situé au centre ville puis dans un quartier calme ce qui n’est pas du tout facile. Mais je pense aussi que c’est une vieille maison qui demande beaucoup de rénovation du sol au plafond et ceci demande beaucoup d’argent aussi. Alors avant de prendre une décision, il est important de comparer car les prix vont du simple au double. Mon secret pour obtenir la meilleure qualité au meilleur prix c’est de faire jouer la concurence.

  10. Thor

    Quelques news: un autre acquéreur à proposé un prix supérieur au mien.
    L’opération ne se fera donc pas sur ce bien, mais il y en a bien d’autre à visiter. J’ai donc repris mes recherches.

  11. piscine gré

    Le meilleur investissement est pour moi celui que l’on fait dans sa maison pour la rendre plus belle, plus accueillante.

  12. Thor

    L’un n’empêche pas l’autre !

  13. maret - serrurerie nice

    Beaucoup de gens pense que c’est pas sure, mais moi je préfère cette option après un bon calcul des dépenses prévues. Tout dépend du bon ses de l’acheteur ou de l’investisseur.
    maret – serrurerie nice Articles récents…Commentaires sur Serrurier Nice par steeveMy Profile

  14. Maisonentravaux

    Fort interessant votre explication !! Qu’avez vous choisi d’opter au final ? merci
    Maisonentravaux Articles récents…Pose de tuiles : quel type de tuile choisir pour une toiture ?My Profile

  15. Thör

    Je continue de visiter des biens de ce type et suis à l’affût d’une bonne opportunité.
    Je prend mon temps car l’évolution à la baisse des prix dans l’immobilier commence à peine à s’amorcer.
    Actuellement les vendeurs espèrent toujours vendre à des prix trop élevés y compris des biens en piètre état.
    Quand je propose une baisse de prix de 15 % sur des taudis vendus à 1400 euros/m2 quand l’ancien en bon état est à 1800 euros/m2, j’obtiens des refus offusqués !
    Résultats, des biens que j’ai visité ils y a un an, sont toujours à vendre, et sans baisse de prix …

  16. solange@serrurerie cannes

    ne t’inquiéte pas @thor, ils finiront par diminuer le prix de leurs taudis,
    personnellement je préfère investir dans le neuf, c’est plus rentable pour moi surtou dans le long terme

  17. Thor

    Oui, je ne m’inquiète pas, je ne suis pas pressé.
    Je viens de visiter une nouvelle maison datant des années 70. Pas un taudis, mais avec tout de même quelques travaux de rénovation et de décoration (déco d’époque !).
    Le prix de vente proposé était un peu supérieur à celui du marché actuel (d’environ 5 %).
    J’ai fait une proposition à un prix diminué de 18 %, ce qui correspondait à la soustraction du prix des travaux estimés à la louche.
    La propriétaire a refusé en m’indiquant que les travaux de décoration n’avaient pas a être supportés par le vendeur !
    Je passe donc mon chemin…

  18. Lasmartboutique

    C’est sûr que la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous ! Mais investir dans une maison en travaux est une aventure personnelle qui apporte beaucoup de satisfaction à la fin des travaux.

  19. damilla

    Salut Lasmartboutique, effectivement c’est vraiment un aventure personnelle mais qui peut parfois devenir coûteuse à l’acheteur. Je connais certaines personnes qui croulent sous les dettes en raison de ce genre de travaux.
    damilla Articles récents…Bien choisir une ampoule ledMy Profile

  20. solange@serrurier antibes

    @thor prends ton temps alors,
    mais il faut penser à diversifier tes prospects, essaie avec des maisons moins veilles, qui ont besoin de moins de travaux de rénovation

  21. Thör

    Oui, c’est ce que je fais. Je ne limite pas ma recherche aux maisons avec beaucoup de travaux.
    Ce que je remarque, c’est que pour des maisons anciennes « à rafraichir », les vendeurs affichent des prix à peine plus bas que des maisons récentes ou bien rénovées.
    On arrive pas à négocier une baisse de prix importante, parce que les vendeurs estiment que même si c’est un peu ancien, c’est encore potable.
    Sauf que, quand l’électricité n’est plus au normes et qu’il faut refaire, c’est le même prix que l’installation date de 20 ans ou de 50 ans.
    Pareil pour les peintures par exemple. Si tu dois faire repeindre un mur parce que la déco date un peu ou si tu as un mur tout moisi, le prix sera le même alors que sur un mur moisi l’effet produit est tel que tu peux argumenter pour faire baisser le prix de vente.
    Quand c’est très vétuste, le prix baisse plus facilement alors que le prix des travaux sera pratiquement le même.

  22. serrurier nice

    c’est bien ça…

  23. Jeanne@Aménagement de combles

    Je pense que si l’idée y est, que le projet est bien pensé et que vous vous donnez les moyens de le réaliser, alors ce projet est tout à fait viable..

    Tout est question de motivation, même si de prime à bord, les travaux semblent interminables..

  24. setefb

    Très bon article! bravo! Je souhaiterai vous recommander sur mon site internet d’entreprise de renovation immobilière http://setefb.fr
    setefb Articles récents…Rénovation appartementMy Profile

  25. Construire maison

    Avec 120 000 euros, je pense que tu pourras aller un peu loin en construisant une nouvelle maison, mais c’est déjà pas mal de la rénover vu qu’il y a un grand jardin où tu pourras créer un petit garage,…

  26. liliane

    Pour les gros travaux ,il vaut mieux s’adresser à un courtier en travaux ,il vous fait un chiffrage et vous mets en contact avec les entreprises avec laquelle il travaille afin de respecter votre budget .C’est un gage de ne pas dépasser votre budget travaux et faire poireauter votre businessplan .
    liliane Articles récents…Prix travaux de peinture au m²My Profile

  27. rénovation plafonnage

    C’est très risqué quand même cette affaire! certes les travaux de rénovation sont moins dépensiers que tout un chantier à construire de A à Z mais là quand même, j’ose estimer qu’une nouvelle construction l’aurait bien fait…En tout cas, j’espère que ton business plan est dément et que tes investissements vont sûrement porter ses fruits 😀

  28. Atepac

    D’où en sont les travaux ? Le projet est ambitieux, félicitations ! Avez-vous pensé à installer l’aspiration centralisée ?
    Merci d’avance pour vos réponses.
    A bientôt !

  29. Stevie@plombier vincennes

    Super article ,bien détaillé sur les choix d’investissement .L’idéal est de trouver un bon entrepreneur qui vous suit dans les travaux !

  30. sds-serrurerie.fr

    Bonjour,

    C’est une affaire risqué, mais des fois dans la vie, il faut savoir prendre des risques, sous peine de ne jamais avancé !
    Par contre, en cas de location, je vous conseille FORTEMENT de prendre une assurance pour loyer impayé ! c’est devenu maintenant d’une absolu nécessitè, les bons payeurs se font rares (et après bonjour pour les enlevé du logement !)
    Et vous que vous comptez rembourser le crédit, par le biais du revenu de la location, attention !

  31. Devis travaux renovation

    Très bon article ,la rentabilité est souvent une question de patience ,pour mon bien je l’ais mis en vente depuis 6 mois et déja 3 offres malgré que je n’ais pas lancé les travaux de rénovation de mon appartement .
    Devis travaux renovation Articles récents…Comment enlever moisissures-champignons-moussesMy Profile

  32. Adrien

    L’on hésite beaucoup à acheter d’immobilier qui nécessite encore de travaux .D’un côté face aux investissements que sa rénovation exige, on a peur de ne pas réussir l’affaire .De l’autre côté, l’état dans lequel se trouve la maison à réhabiliter peut ne pas intéresser les gens jusqu’à repousser tout intérêt d’achat. Donc, les risques sont nombreux mais pour gagner, votre article nous invite à y passer !
    Adrien Articles récents…Demander un devis pour une peinture à la chaux, sur bois anti-humiditéMy Profile

  33. Thor

    Et il ne faut pas oublier que la chance sourit aux audacieux !

  34. Fenetre

    C’est vrai la rénovation des fenêtres coutent cher aussi
    Merci pour l’article

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