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Jan 14

Investir en copropriété… Attention aux coûts !





 

 

 

Lorsqu’on achète un appartement, on ne se soucie trop souvent que de l’intérieur. Trop vite on regarde les charges mais que contienne-t-elles ?

 

 

 Aujourd’hui, un article écrit par k&c sur l’investissement en copropriété. k&c a déjà investit deux fois en copropriété et a été président de conseil syndical.

Il nous livre ici quelques points à connaître afin de ne pas se tromper sur les coûts des copropriétés !

 

 

 

Les charges qui sont indiquée pour les ventes sont les charges courantes (qui correspondent à des frais de fonctionnement: nettoyage, sortie des ordures, électricité des parties communes, contrats de maintenance, syndic).

Ces charges restent souvent raisonnable bien qu’elles peuvent dans certains cas représenter une bonne partie d’un loyer: j’ai pu visiter des appartements où les charges de fonctionnement atteignaient 300€/mois: il s’agissait d’immeuble où l’eau chaude et le chauffage était en commun (et en plus inefficace…).

Attention toutefois à l’eau (froide) avec compteur individuel qui peut varier énormément d’un consommateur à l’autre.

 

Les charges pour « travaux »

 

Certaines personnes négligeant ce genre de renseignement peut se faire avoir, mais il y a plus vicieux : les charges pour « travaux ».

Il s’agit cette fois de charges exceptionnelles: ravalement, réfection de la toiture, rénovation de cage d’escaliers…

 

Suivant la taille et la situation de l’immeuble, ce genre de travaux peut se monter à plusieurs milliers d’euros voir dizaines de milliers d’euro par appartement. Imaginez par exemple dans une petite copropriété, un ravalement à Versailles où il faut faire intervenir des entreprises spécialisées pour respecter les règles architecturales lié au site.

Pour un immeuble ancien, ces travaux ce succèdent les uns après les autres, après le ravalement, les cages d’escalier, puis la VMC, puis les ascenseurs,…

J’ai personnellement habité dans un immeuble ou les charges courantes était de 120€/mois mais durant 4 ans, la moyenne avec les travaux ont été de 500€/mois. Et pourtant j’avais acheté juste après que le ravalement soit fait. Je savais que les cages d’escalier seraient à refaire mais je n’avais pas vu des spécificités de la toiture entrainant un surcout.

 

Il faut préciser que nombre de ces travaux s’imputent aussi aux parkings.

 

Comment éviter ces charges exceptionnelles ?

 

La stratégie la plus prudente consiste d’éviter de posséder un appartement de plus de 15 ans.

 

Certes, on peut demander le dernier compte-rendu d’AG de copropriété. Des travaux rejetés un ou deux ans auparavant pourront être re-proposés, mais ces compte rendu n’indiquent généralement pas les travaux qui seront réalisés durant les prochaines années.

 

Un questionnement appuyé doit être demandé au vendeur afin de savoir quels travaux sont envisagés ne serait-ce qu’oralement. Mais le vendeur sera souvent lui-même ignorant de ces questions (environ un tiers des copropriétaires ne s’intéresse pas du tout à la vie de la copropriété), dans l’idéal il faudrait se renseigner auprès du président du conseil syndical. Mais rien ne l’oblige à répondre.

 

Des travaux à faire peuvent aussi faire un prix plus bas à l’achat qui pourra se transformer en plus-value (dans le cas des travaux « visible » comme le ravalement).

 

Il faut éviter les immeubles qui ont beaucoup de parties communes:

–          espaces verts pléthoriques

–          ascenseurs

–          chauffage collectif

–          hall immenses, coursives, couloir larges et interminables

–          immeubles biscornus

 

Le cout des travaux est aussi plus important dans les immeubles de grande hauteur (cout d’échafaudages et pour monter les matériaux).

 

Autant que possible il faut privilégier les petits immeubles simples avec peu ou pas de parties communes (entrées individuelles de duplex par exemple). Espaces verts uniquement privatifs. Pas de chauffage collectif, pas d’ascenseur, pas de façade ni de toiture originale.

 

 

Des frais plus vicieux

 

Mais il y a aussi des frais qui ne sont ni des charges courantes, ni travaux. Il y a des imprévus (panne à réparer d’urgence par exemple, ou encore un procès perdu), mais il y a encore pire et c’est lié à la structure même de la copropriété.

 

Il faut bien savoir que lorsqu’on achète dans une copropriété on s’associe aux autres copropriétaires pour le meilleur et pour le pire, on prend des parts dans les parties communes.

En général lorsque l’immeuble est construit la population occupante d’origine est homogène et les charges engagés par la copropriété est conforme aux revenus des copropriétaires. Cependant, suivant les conditions du marché, l’évolution de la copropriété peut prendre des chemins très variés.

Lorsque le prix des appartements augmente, les revenus des nouveaux copropriétaires sont plus élevés (endettement à un tiers de leur revenu) que les partants, tandis que si les prix baissent les revenus deviennent moins élevés.

En moyenne les appartements changent de propriétaires tous les 7 ans et dont en 8 ans, la moitié des appartements ont changé de mains, ce qui peut changer la donne.

 

Les copropriétaires « occupant* » aux revenus élevés souhaiteront faire plus de travaux et éventuellement les anticiper. Les copropriétaires aux revenus faibles refuseront tous travaux au risque que l’immeuble se dégrade et ne payeront plus leurs charges si celles-ci deviennent trop importantes.

On peut arriver dans les types de situations suivantes:

–          La grosse majorité des copropriétaires occupants est « riche », de nombreux travaux vont être votés (embellissement de l’immeuble) et même les frais de fonctionnement vont déraper avec par exemple un nettoyage plus fréquent. La rentabilité pour un bailleur peut se trouver affaiblie. Mais la valeur des appartements va augmenter.

–          Une petite majorité des copropriétaires est « riche », les travaux seront votés. Mais un nombre non négligeable de copropriétaire est pauvre (exemple: les occupants d’origine dans un immeuble qui a pris beaucoup de valeur) et ne pourra pas suivre le cout des charges. 10%, 20%, 30% des copropriétaires ne payeront plus leurs charges se qui va se répercuter sur les autres jusqu’à ce que les sommes dues soient récupérées sur le montant de la vente des appartements concernés. Le nombre d’appartement à vendre peut augmenter ce qui peut faire baisser les prix et amener des copropriétaires moins solvables.

–          La majorité des copropriétaires et « pauvre ». Plus aucun travaux n’est fait dans l’immeuble. La valeur des appartements baisse de plus en plus, les plus riches vendent et sont remplacé par des plus pauvres. Peu à peu les charges courantes deviennent insoutenables et les copropriétaires qui ne payent pas leur charge sont de plus en plus nombreux. La copropriété peut faire faillite, l’immeuble sera détruit, il est possible de tout perdre dans l’immobilier… Avis à ceux qui veulent investir dans le cas le plus célèbre: la copropriété du chêne pointu à Clichy sous bois: les prix à l’achat sont hyper attractif mais….

 

 

* Les copropriétaires « occupants » sont moins regardants sur les charges que les copropriétaires « bailleurs »

 




 

(4 commentaires)

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  1. Julien @faire un investissement locatif

    Bonjour Quentin,

    les charges de copropriété représentent souvent un bémol à la rentabilité pour les investisseurs.

    Pour investir dans le locatif, l’étude des charges de copro est indispensable. On oublie souvent de dire qu’une copropriété permet de réduire le risque car les gros travaux sont payés par l’ensemble des propriétaires (contrairement à une maison individuelle où le proprio assume seul tous les risques).

    J’ai un ami qui a acheté un appartement récemment et il y a eu un transfert de charges pour travaux. Est ce que cela veut dire que le montant des futurs travaux est anticipé et mensualisé ?

    Julien
    Julien @faire un investissement locatif Articles récents…Eric a appris l’investissement locatif avec son pèreMy Profile

  2. David

    Bonjour à tous
    Les charges de copro sont à prendre en compte lors d’un achat. J’ai un appart à 2 min du centre ville. Charges 300€ par trimestre . J’arrive à le supporte seulement parce que je loue en saisonnier. Dans le cas contraire je perdrais se l’argent tous les mois. Cependant j’ai choisi un immeuble de 7 étages et suis en rez de chaussée. Du coup je paye moins que les autres proprios.
    Conseils négociez à mort le prix quand on est dans le contexte de l’article. Mon bien etait affiché à 99000€ et je l’ai eu à 83000€ net vendeur.
    Bon succès à tous
    David Articles récents…GAGNER DE L ARGENT AVEC L IMMOBILIER C EST POSSIBLE EN PARTANT DE ZEROMy Profile

  3. Ingencia

    Avoir un bon syndic de copropriété peut aussi aider dans ce genre de démarches coûteuses en temps ET en argent. Maintenant, cela ne veut pas dire que c’est une obligation, loin de là ! De nombreux immeubles sont très bien gérés sans l’intervention d’un syndic spécifique !
    Ingencia Articles récents…http://www.ingencia.comMy Profile

  4. bonan

    bonjour
    un question d’où provient le chiffre que les propriétaires vendent tous les 7 ans et que dans une copropriété la moitié d’entre a changé tous les 8 ans
    il me semblait que les copropriétaires restait beaucoup plus longtemps propriétaire

    cordialement Pierre

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