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Juin 14

La bulle immobilière éclatera-telle ? Petite histoire de bulles ! (partie 1/2)

 

+80 %, +100 %, + 150 % ! Les chiffres de la hausse des prix de l’immobilier depuis 1997 sont simplement hallucinants. Surtout si on les compare à la hausse très modeste des revenus des français sur la même période. On parle, à juste titre, d’une bulle immobilière.

En Espagne, aux États-Unis ou au Royaume Unis, la bulle a éclatée suite à la crise de 2007, mais en France les prix sont resté élevés. Ils sont même repartir à la hausse entre 2010 et 2012. Mais en 2013, les médias nous annoncent une baisse. Info ou intox ? Décryptage des mécanismes d’une bulle…

 

1. Une bulle spéculative, comment ça marche en théorie ?

 

Les bulles spéculatives ont causé beaucoup de dégâts économiques (et donc humains) au cours de l’Histoire. Les économistes se sont donc intéressés de très près au sujet. Mais ce n’est pas si facile à appréhender. En effet, seules, les mathématiques financières ne permettent pas de tout expliquer. Il faut y ajouter, les lois de la nature, la psychologie (et la cupidité aussi)…

 

Aujourd’hui, il en ressort une courbe assez communément admise :

 

Que voit-on sur cette courbe ?

D’abord les pointillés, ils correspondent à le croissance moyenne, c’est à dire théoriquement les l’évolution « normale » que les prix devraient suivre.

 

La courbe rouge décrit les différentes phase de l’évolution d’une bulle depuis l’amont lorsque la courbe « décroche » de celle en pointillés, jusqu’à ce qu’elle la rejoigne après la crise.

 

Plusieurs points sont intéressants sur cette courbe :

  • D’abord, la bulle mets un certain temps à gonfler, mais le public et les média ne s’en rendent compte que très tard.
  • Ensuite, elle n’est pas linéaire : c’est à dire qu’il y a des « accidents » de parcours, types baisse durant la hausse, ou bien hausse durant la baisse.
  • Enfin, les explications de la courbe nous montre aussi le caractère profondément « psychologique » à travers les termes : « Enthousiasme », « cupidité », « illusion », « déni », « peur », « capitulation » et « désespoir ».

 

Le principale constat, c’est que dans une bulle, l’écart à la « normale » peut être considérable, à la hausse comme à la baisse. Il y aura quelques habiles gagnants et de nombreux perdant au court de cette histoire.

2. Cette théorie des bulles tient-elle face à la réalité ?

 

Une théorie, c’est toujours très sympathique, mais c’est mieux si elle colle aux réalités. Le plus simple pour s’en assuré est de regarder des cas réels.

 

La bourse est un excellent pourvoyeur de bulles en tout genres et ses excès permettent de les mettre facilement en valeur sur un temps court.

 

On se rappelle tous de la dernière bulle : celle de l’Internet en 2000. Un beau dessin valant mieux qu’un grand discours, regardons la courbe du NASDAQ sur la période 1994-2004. Le NASDAQ est l’indice américain des société de l’économie numérique, bref, le plus à même d’être touché par la bulle Internet.

 

Je précise que la courbe présentée dans le 1er paragraphe a été théorisée avant celle que vous voyez ici !

 

Effectivement, on retrouve absolument tous les ingrédients :

  • Le décollage en 1995
  • La baisse passagère en 1998
  • L’emballement en 1999-2000
  • Le retour passager à la hausse en 2001.
  • Le crash sur 2001-2003
  • Et le retour à la normale en 2003-2004.

 

Donc, dans l’économie réelle, la courbe fonctionne. Mais est-elle applicable à l’immobilier ?

 

(5 commentaires)

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  1. Cyril de meilleures-sicav.com

    Bonjour,

    Merci pour cet article.

    Le parallèle entre le dessin « théorique » est saisissant.

    J’avais publié un rapide billet le mois dernier pour expliquer pourquoi la peur était plus forte de que la hausse. J’essayais d’illustrer pourquoi les marchés tombent beaucoup plus vite qu’ils ne montent (2 fois en gros).

    Mais j’ai presqu’envie de dire que je trouve votre approche mieux illustrée 😉

    Bonne journée,

    Cyril
    Cyril de meilleures-sicav.com Articles récents…Commentaires sur A propos par CyrilMy Profile

    1. Quentin

      Et pourtant, on continue à tomber dans le piège. Ce type de bulle est connu depuis le 17ème siècle avec les tulipes en Hollande. Et on continue encore et encore : le japon dans le début des 90, la nouvelle économie dans les 2000 puis en 2007…

  2. Julien d'investissement rentable

    Salut Quentin,

    Vivement la fin de l’histoire de cette bulle 😉

    Ce qui se passe en France est hallucinant : la baisse est partout sauf chez nous.

    J’ai remarqué de grosses disparités dans le marché immobilier. Les biens en centre ville se maintiennent (valeur refuge et beaucoup de demande) alors que les biens en seconde et troisième couronne, ou les résidences secondaires se dégradent.

    bref, je crois que l’emplacement redevient une notion de base. Gare à ceux qui n’en ont pas tenus compte !

    Julien
    Julien d’investissement rentable Articles récents…L’histoire d’un petit investissement rentableMy Profile

    1. Quentin

      L’immobilier en France est un peu particulier, à cause de la démographie, mais aussi de son image de valeur sure. En Allemagne on préfère investir dans les PME locales, résultat, il n’y a pas eu de bulle immobilière.

  3. mariza@abridejardin.pro

    ce qu’il faut savoir est que la bulle immobilière est une réalité en France, ce secteur est toujours en hausse considérable et cela m’étonnerait beaucoup que le marché retrouve son niveau d’avant crise

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