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Juin 20

La bulle immobilière éclatera-telle ? Petite histoire de bulles ! (partie 2)

 

Dans l’article précédant nous avons vu la théorie sur les bulles. Mais qu’en est-il de l’immobilier ?

1. Où en est l’immobilier en France en 2013 ?

 

L’immobilier est un peu différent de la bourse sur plusieurs aspects :

  • Il n’y a pas « vraiment » de résidence principales en bourse.
  • Aux yeux du grand public, l‘immobilier est concret, la bourse est abstraite (même si ce n’est pas vrai, la psychologie est importante).
  • Les transactions immobilières se font plus lentement que les transactions boursières.
  • Nombres de propriétaires garderont leur bien immobilier toute une vie, en conséquence, tous les biens ne changent pas de mains si souvent.

La 1ère conséquence de ces aspects, c’est que l’évolution des prix est beaucoup plus lente, il est donc un peu plus difficile d’y voir l’apparition d’une bulle.

Les 2nde conséquence qui découle de la 1ère et qui brouille encore plus les pistes : c’est que sur ces périodes, l’inflation peut avoir pris des proportions considérables et empêcher de voir une tendance sur les prix.

 

Par exemple, si sur 20 ans un constate une hausse des prix de l’immobilier de 50%, on pourrait penser qu’il y a une bulle. Mais si sur la même période, l’inflation a été de 2% par an, tous les prix on grimpé de 50%. C’est un cas où il n’y a pas de bulle.

 

Heureusement, en France, il y a Jacques Friggit. Cet économiste tient à jour une courbe des prix de l’immobilier sur le long terme, le tout en les corrigeant de l’inflation (ou plus précisément de la hausse des salaires).

 

Mois après mois, la courbe de Friggit est mise à jour en y intégrant les prix de l’immobilier et l’évolution des revenus. Voici une des versions les plus récentes :

 

Courbe de Friggit d’après l’insee et Immobilier-danger

 

Explications :

La courbe en noir montre depuis 1965, l’évolution du Ratio entre les revenus des ménages français et les prix de l’immobilier.

 

On remarque (ou on confirme) que le temps de l’immobilier est plus long que celui de la bourse :

  • Sur le NASDAQ (voir article partie 1) en 10 ans, on avait tout un cycle de bulle.
  • Sur l’immobilier, nous n’avons pas un cycle complet sur presque 50 ans.

Donc, s’il doit y avoir un crash, n’attendez pas un crash type boursier avec une correction de 70% en 18 mois. Mais plutôt un « crash long » étalé sur plusieurs années.

 

Le graphique présente un « tunnel », dans lequel les prix de l’immobilier sont restés durant 35 ans. Lorsque la courbe se situe dans ce tunnel, cela veux dire que le « pouvoir d’achat immobilier » des Français reste grosso-modo celui des années 60.

 

Intéressons nous à la sortie du tunnel dans les années 2000. Lorsque la courbe monte, cela implique que le pouvoir d’achat immobilier des français baisse. Lorsqu’on arrive à des niveaux de l’ordre de 1,7 à 1,8, cela veut dire que les Français doivent payer (comparativement à leurs revenus) leur logement presque deux fois plus cher ! C’est assez lourd de conséquence lorsqu’on sait l’importance des des dépenses de logements dans les dépenses globales d’un foyer !

 

Clairement, la courbe de Friggit ressemble à s’y méprendre à celle d’une bulle en train d’éclater.

 

Question : va-t-on vers un crash type « NASDAQ » ou bien les spécificités de l’immobilier feront-elles la différence ?

2. Que doit-on en déduire pour l’avenir des prix de l’immobilier ?

 

On ne prévoit pas l’avenir ! Donc, je me garderai de donner un pronostic sur l’évolution. Mais tentons tout de même d’analyser les choses.

 

2.1. Les mêmes causes produisent les mêmes effets.

 

En sciences, oui ! Mais l’économie n’est pas tout à fait une science. Les paramètres psychologique jouent beaucoup.

Théoriquement donc, on s’oriente vers un baisse importante et rapide des prix. Mais…

 

2.2. C’est quoi la courbe verte (montant total des ventes immobilières) ?

 

C’est un indicateur assez spécifique à l’immobilier ! En effet, lorsqu’une baisse s’annonce, contrairement à la bourse ou les actionnaires réagissent vite pour limiter leur pertes, dans l’immobilier les vendeurs font le « dos rond ».

 

Le dos rond ? En fait, les propriétaires voient passer un pic des prix : « chouette, mon bien vaut 200 000 € ». Mais ensuite, les acheteurs ne se bousculent pas (ou négocient) ! Le propriétaire est sûr de lui : « Mon bien vaut 200 000 €. Je le vendrait à 200 000 € ». Ce manège peut durer longtemps, certains n’hésitent pas à attendre plusieurs années trop sûrs de la cotation élevé de leur bien.

 

La conséquence ? Les prix ne baissent pas, mais les biens ne se vendent pas. Dans l’immobilier, avant une diminution des prix, il y a une baisse du nombre des transactions.

 

Aujourd’hui, la courbe en vert nous montre clairement une baisse du nombre de transactions. Cela doit normalement et mécaniquement conduire à une baisse des prix. En effet, le vendeur qui fait le dos rond ne peux pas garder son bien à vendre éternellement, il se résignera forcément un jour (à moins qu’il soit suffisamment fortuné pour se permettre d’avoir un bien inoccupé aussi longtemps).

Mais…

 

2.3. L’immobilier n’est pas un investissement comme tous les autres

 

Dans l’immobilier, en France notamment (car ce n’est pas forcément le cas en Allemagne), il y a des facteurs qui perturbent la belle mécanique purement économique :

  • Le français rêve de devenir propriétaire (quitte à payer cher) !
  • Les français font des bébés qui grandissent et qui prennent de la place. Il faut loger tout ce monde !

 

Cela implique que la demande reste soutenue en France, une demande soutenue, n’est normalement pas synonyme de baisse des prix !

 

Des indicateurs plaident pour la baisse, d’autres pour la hausse, pas facile de prédire ! Mais pour l’investisseur immobilier, que faut-il faire ?

3. L’investisseur immobilier doit-il se méfier ?

 

Un investisseur doit toujours se méfier ! Dans ce contexte plus encore.

 

Je vais donner néanmoins un conseil d’investissement immobilier. Vous investissez pour faire deux choses :

  • Ou bien obtenir un revenu récurent dans le locatif.
  • Ou bien faire une plus-value en revendant rapidement.

 

Dans le 1er cas :

Je conseille de faire son prix à partir du niveau des loyers. en effet, les loyers ont évolué moins vite et sont plus stables que les prix de l’immobilier. Étant donné que les loyers seront votre revenus, cela me parait être une bonne base.

 

Par exemple, vous voulez faire 5% net sur un investissement immobilier locatif, voici la démarche :

  • Trouver le niveau des loyers sur le type de bien et sur la zone souhaité.
  • Calculer les charges et les impôts à déduire. Pour trouver le revenu net.
  • Calculer le prix d’achat visé : pour 5% net, le prix visé doit être : Prix d’achat + frais de notaires = 20 x 12 x loyer net.

Le vendeur ne veut pas de votre prix, passez votre chemin et continuez votre recherche. Le vendeur accepte, vous avez sécurisé votre investissement !

 

Dans le second cas :

 

Cette façon d’investir dans l’immobilier est plus… spéculative. Il faut prévoir de vendre au dessus du prix d’achat, mais en cas de baisse du marché le risque est grand. Il faut donc impérativement négocier les prix fortement en dessous du prix du marché actuel.

 

Et vous, le risque de baisse des prix de l’immobilier vous freine-t-il dans votre volonté d’investir ?

(4 commentaires)

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  1. k&c

    « le risque de baisse des prix de l’immobilier vous freine-t-il dans votre volonté d’investir ? »

    La question en tant qu’acheteur serait plutot que le potentiel de baisse incite à attendre quelques temps…

    Par ailleurs le facteur démographique à un impact énorme: la moyenne d’age des propriétaires (beaucoup de babyboomers) est de plus en plus importante, les transmissions par décès vont s’accentuer à long terme de personnes de 80 ans vers des personnes de 50-60 ans (pas forcément intéressés par des biens en plus) qui mettrons en vente pour payer la fiscalité sur les successions, ça promet un beau crack dans 20 à 30 ans

    1. Quentin

      Il faut aussi mettre cela en face de la démographie qui arrive par le bas. Certes, la natalité a baissé, mais la France reste plus nataliste que ses voisins !

  2. Thor

    Moi, la perspective de baisse m’incite à attendre ou en tout cas à ne pas me précipiter.
    Ca permet aussi de faire des propositions de prix facilement 15 % au dessous des prix proposés sans trop de complexes.
    Pour le moment, je n’ai essuyé que des refus. Pas grave. Soit, je finirais bien par trouver un vendeur qui accepte, soit j’attends tranquillement que les prix baissent.

  3. Michel de Changer Gagner

    Bonjour !

    Ne rêvons pas. Pour que les prix de l’immobilier chutent bien, il faudrait que les taux d’intérêt remontent fortement.

    Vu l’état d’endettement de la France ce serait la fin de l’Europe, de l’Euro et de nos économies. Donc plus rien pour acheter les maisons à moitié prix.
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