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Jan 05

Le locataire est un mauvais payeur : L’investissement immobilier tourne mal



 

 

Nous parlons souvent des cas qui se passent bien dans l’investissement immobilier. Mais qu’en est-il quand ça se passe mal. Aujourd’hui analysons le cas de Gabriel et Iris dont le locataire est un mauvais payeur.

 

Un achat immobilier réalisé dans le but de louer.

 

Gabriel est mon beau frère, il exerce un métier qui l’amène à être muté régulièrement. Malgré cela, avec son épouse, ils avaient décider d’acheter un appartement en 2010 dans les Yvelines près de leur lieu de travail de l’époque.

 

Connaissant le risque de déménagement, et même si le logement devait dans un premier temps être leur résidence principale, ils l’ont choisi dans une optique long terme d’investissement locatif.

 

En 2011, Gabriel est finalement muté loin de la région parisienne. Ils mettent le bien en location.

 

Mise en location du logement avec gestion locative par l’agence immobilière du coin de la rue.

 

Compte tenu de leur lieu de résidence éloigné, Gabriel et Iris ont choisi de déléguer la gestion locative à une agence immobilière. Ça tombe bien, il y en a une au coin de la rue. C’est leur première erreur ! (finalement peut être la seule) :

  • Pas de mise en concurrence des agences.
  • Pas de comparaison avec une gestion en directe.

 

Les frais de base sont très élevés et l’agence met deux mois avant de trouver un locataire… Locataire qui n’a aucun contact avec Iris et Gabriel.

 

Mauvais choix sur le locataire…

 

Le locataire trouvé par l’agence au bout de deux mois… Va donner un parcours chaotique à cet investissement immobilier !

 

Dans un premier temps, le loyer est payé de manière irrégulière.

 

Trois mois passent, puis viennent les premiers incidents :

  • D’abord retards de paiement (fin 2011).
  • Puis paiement par tranche de deux mois (début 2012).
  • Enfin paiement de sommes très partielles (quelques euros sur les huit cents du loyer). C’est pratique, cela évite de l’attaquer pour non paiement (fin 2012).
  • Finalement arrêt total des paiement des loyers en 2013.

 

L’agence immobilière ne prend aucune initiative.

 

Le couple vivant loin, ils échangent par mail avec l’agence, mais cette dernière ne répond pas, ou très partiellement. De plus elle ne prend aucune initiative pour récupérer les loyer et ne donne aucun conseil aux propriétaires.

 

Par contre, dès que le locataire paye 10 €, l’agence prélève immédiatement sa commission !

 

La pression sur l’agence immobilière et le locataire.

 

A l’occasion d’un retour dans la région suffisamment prolongé en juin 2013, Iris et Gabriel mettent la pression sur l’agence :

  • Mails
  • Appels téléphoniques
  • Sitting à l’agence

Pour finalement obtenir un petit peu d’initiative de l’agence et récupérer (au bout de 2 semaines et trois rendez-vous…) les 6 mois d’arriérés de loyers payés rubis sur l’ongle par le locataire !

 

Locataire qui ne semble pas si démuni puisque les voisins affirment qu’il roule dans des voitures de luxes (souvent différentes d’une semaine sur l’autre).

 

Dès le mois suivant, le locataire recommence à ne plus payer.

 

Dès que Gabriel et Iris repartent, le locataire oublie à nouveau de payer. En Octobre dernier, l’agence décide de son propre chef (pour une fois) mais sans en avertir les propriétaires de faire un recommandé pour injonction de paiement.

 

Le recommandé et les relances ne sont pas récupérées par le locataire ce que l’agence fait alors constater par huissier. Suite à ce constat, à plusieurs relance par mail et par téléphone, puis à une visite sur place sans entrer dans l’appartement, un nouveau rendez vous est pris avec l’huissier pour le 9 Décembre afin de constater un abandon de domicile.

 

Constater l’abandon de domicile

 

Finalement, un abandon de domicile est presque une voie de sortie inespérée pour le couple. Cela évite toute une procédure d’expulsion lourde et couteuse. D’autant plus qu’entre temps, la police a appelé Gabriel pour savoir où se trouve le locataire… Visiblement, il est recherché…

 

L’épisode suivant a lieu le 7 Décembre au soir, lors d’un repas de famille. Un coup de téléphone vers 22h25… A cette heure là on peut s’attendre à tout ! C’est la voisine du dessous de l’appartement : « Il y a du monde dans votre appartement, est-ce normal ? ». Nous lui conseillons d’appeler la police, qui vient constater le fait que des personnes (inconnues jusqu’à présents, enfin de nous, mais pas de la police) avec un bébé, sont en train d’emménager et disent avoir un bail de location… Mais ils ne peuvent pas le montrer.

 

Ça s’annonce mal pour constater un abandon de domicile deux jours après !

 

Le 9 Décembre, tout le monde se présente à l’appartement :

  • Les parents du propriétaire (qui ne peut être présent).
  • Deux huissiers.
  • Un serrurier.

 

On sonne, on re sonne… Finalement, le serrurier intervient. Il n’y a personne, il y a juste quelques meubles non montés. Suspens, l’huissier indique que cela ne veut pas dire que le logement est habité (aucune trace d’objets de la vie quotidienne). OUF !

Désormais, le couple devra attendre le encore deux mois sans nouvelles du locataire pour pouvoir récupéer le logement et le relouer.

 

Conclusion

 

Si vous faites gérer votre bien par une agence, restez vigilants.

Pour Gabriel et Iris, il y a une perte de loyer de plus de huit mois, soit plus de 6000 € de manque à gagner. D’autre part, il y a eu plus de 1000 € de frais de serrurier et d’huissier.

Heureusement, l’appartement, s’il a été repeint sans autorisation, n’a pas subit de dégradation. Il n’y a pas non plus eu de procédure d’expulsion à faire.

 

L’appartement ne rapporte qu’un peu plus de 3,5% net. C’est certes mieux que le livret A, mais cela comporte des risques. Pour que ces risques soient acceptables n’investissez que si le rendement est conséquent. Sinon, trounez vous vers des placement plus facile à gérer.

 



(15 commentaires)

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  1. mikael

    Pour éviter les soucis avec les locataires je ne saurais que trop vous conseiller le viager.

  2. Didier

    @Mikaêl

    Le placement de liens a ses limites. Le viager n’est pas un investissement locatif mais un investissement spéculatif. De plus comme l’indique l’article le but initial de l’acquisition était une résidence principale, le viager n’est donc pas adapté à la situation à moins de choisir un viager libre mais la question lors de la mutation était alors la même.

    @Quentin

    En effet, l’agence du coin de la rue n’est pas toujours une bonne solution. Lors de la vente de ma rp (résidence principale) en rp (région parisienne) j’avais également fait ce choix de facilité sans mise en concurrence pour gain de temps (mutation à 7000 km donc plein de choses à gérer en même temps). J’ai également regretté ce choix même si ça c’est moins mal passé que pour ton beau-frère (en fait pour moi il a suffi que je dise à l’agence que je ne vendais plus pour qu’il me trouve un acquéreur au prix alors qu’il ne me proposait que des offres très largement en dessous en se disant il est pressé il va prendre la première offre et moi je vais toucher ma comm sans faire grand chose)…

    En revanche contrairement à toi je ne pense pas que ce soit la seule erreur qu’ait faite ce couple. Tu effleures ce point en conclusion de ton article. Vu le rendement locatif de l’opération ton beau-frère aurait du à mon sens se poser la question Vente VS Location.
    Je m’étais posé cette question lors de ma mutation mais la plus-value (non imposable dans le cas d’une résidence principale qui plus est) rendait la vente beaucoup plus rentable que la mise en location
    Didier Articles récents…Pourquoi Nour-Eddine doit acheter du Duflot !My Profile

    1. k&c

      Une vente un an après l’achat est à coup sur perdante… (frais de notaire non amortis)

      Est-ce que les 3,5%net tiennent comptent des déboires ou bien c’est la théorie?

  3. InvestMan

    Quelle galère ! Mais c’est déjà bien qu’ils puissent récupérer leur bien sans avoir à passer par le tribunal, sinon la perte aurait été de 20 000 euros ou plus !

    En tout cas, comme tu le dis, il est préférable de miser sur des rentabilités plus élevées pour « absorber » ces éventuels risques…
    InvestMan Articles récents…Comment bien placer son argent en 2014 ?My Profile

  4. Marc de Mieux Gérer Son Argent

    Salut,

    Dis donc ils n’ont vraiment pas eu de chance et pour un premier investissement immobilier ça ne donne pas vraiment envie.
    Après ce genre d’incident reste heureusement peu répandu, mais il met en lumière qu’il faut avoir une bonne épargne de précaution spéciale pour chaque investissement immobilier, au cas où.

    L’essentiel c’est que tout se soit bien passé à la fin.

    Tu sais, comment Gabriel et Iris vont faire pour leur prochaine mise en location ? Passer par une agence soigneusement choisie ou en direct ?

    A bientôt,
    Marc.
    Marc de Mieux Gérer Son Argent Articles récents…Podcast : Se constituer une bonne épargne de précautionMy Profile

    1. Quentin

      Non, on ne sais pas encore. Il faut voir aussi si en récupérant l’appartement et en le relouant immédiatement il ne sont pas tenus de passer par la même agence. Je n’ai pas les termes exacts de leur contrat.

  5. Touffail

    J’espère qu’il avait pris une assurance contre les impayés de loyers car ça aide quand même à tenir quelques mois en attendant une solution.

    1. Quentin

      Cela n’a pas servi, puisque la personne payait quelques euros chaque mois !

  6. Lionel Ségaut

    Encore une preuve qu’un investisseur immobilier ne doit jamais confier la gestion d’un investissement locatif à la petite cellule « gestion locative » d’une agence immobilière.

    Pourquoi ?

    Parce que ce n’est pas son métier !

    La petite « cellule gestion immobilière » ne propose pas les mêmes garanties qu’une entreprise spécialisée uniquement dans la gestion.

    Il faut généralement 100 ou 200 logements gérés pour que l’agence immobilière commence à dégager un CA assez important pour dédier un employé à plein temps sur cette activité !

    Le métier d’une agence immobilière est de vendre des biens, et non de les gérer.

    La cellule gestion est simplement un service « bon marché » que propose de nombreuses agences pour conserver la main sur les futurs clients :

    – vendeurs

    – acquéreurs

    – et locataires (potentiels acheteurs !)…

    Je ne suis pas surpris des déboires de cette personne.

    PS : Certaines sociétés de gestion locative proposent aussi une garantie loyers impayés couverts par leurs fonds propres (et non par une assurance). J’espère que cette expérience lui servira de leçon…
    Lionel Ségaut Articles récents…Comment ruiner votre famille avec ces 7 façons d’investir dans l’immobilierMy Profile

    1. M. déboire

      Bonjour,

      J’observe que la règle des 20% 80% s’applique aussi pour tout ces commentaires.
      80% de bêtises, vérités gratuites et mauvais conseils (viager, revente après un an, passer par le tribunal impliquerait une perte de 20000 euros, il est préférable de miser sur des rentabilités plus élevées ).
      20% de remarques éclairées (Merci Marc par exemple).

      Un des grands thèmes de débat ici a été de savoir si oui ou non nous avons bien fait de passer par une agence. C’est un choix que malgré tous nos problèmes, nous ne regrettons pas. Nous n’avions pas choisi notre agence aussi au hasard que cela. Nous l’avons choisie en raison de sa proximité, car justement, nous estimions que cela rendrait des visites plus simples en cas de soucis. D’autre part, elle fait partie d’un réseau sur lequel nous nous étions renseignés, et les avis étaient très positifs. Notons que au vu du dossier du locataire, rien n’aurait permis de penser qu’il aurait pu être mauvais payeur. En le choisissant nous-mêmes, rien ne nous aurait alerté sur son cas. Ce que nous n’avions pas prévu, c’est qu’en revanche, les agences de ce réseau sont franchisées. Cela signifie que si ils font une mauvaise gestion, ils n’ont pas la direction qui leur tape dessus. Donc notre « conseillère » était mauvaise et n’a pas eu de problèmes pour cela. En revanche, le choix de l’agence s’est révélé excellent pour toute la partie juridique quand nous avons eu des problèmes : si l’agence est franchisée, ce n’est pas le cas du service contentieux qui s’est chargé très professionnellement de notre cas.

      De mon point de vue, l’opération n’est pas un échec complet puisque mon départ à l’étranger avec logement pris en charge m’a permis de rembourser en 4 ans au lieu de 10.5 ans (premier achat immo donc on cherche plus le remboursement rapide contrairement au prochain investissement prévu en 2015 ou on cherchera un bon rendement et un effet levier maximum). Donc une économie d’intérêts largement supérieure aux 5000 euros (pour être plus précis) de manque à gagner.

      A noter que nous avons récupéré l’appart ainsi que les meubles et notre ex locataire a été condamné à payer avec saisie des comptes bancaires dans un premier temps.
      Notre ex locataire est actuellement au ski selon les réseaux sociaux, je vous tiendrai donc au courant quand je récupérerai la somme due.

  7. Johann@Recouvrement de créances

    Comme quoi on est jamais à l’abris même quand on investi dans la pierre.
    Après je pense qu’il faut relativiser et ne pas prendre cet exemple (aussi malheureux qui soit) comme une généralité.
    Donc pour ce qui est du taux de 3,5%, c’est peut être pas exceptionnel mais je ne pense pas vraiment que ce soit beaucoup plus risqué que d’autres investissements fiduciaires.

  8. argentinvestir.com

    Effectivement, le choix de l’agence immobilière est un des principaux éléments, surtout si on n’est pas sur place.

    Je suis d’accord avec toi, pour investir dans l’immobilier, vu les risques, il faut que le rendement soit intéressant, sinon il y d’autres placements sans ces soucis de gestion.
    argentinvestir.com Articles récents…S’expatrier : Comment sommes-nous partis à l’étranger ?My Profile

  9. Damien

    Salut Quentin,

    Et encore, là ce n’est pas un pire cas. Comme tu le soulignes, il n’y a pas eu de dégradation et pas de procédure d’expulsion! Il est vrai qu’il faut se méfier à qui on confie la gestion de son bien!

    A bientôt
    Damien
    Damien Articles récents…Investissement immobilier: lot de 7 parkingsMy Profile

    1. Quentin

      Après toutes ces péripétie, il s’avère qu’il y a eu tout de mêmes quelques dégradations : peintures refaites avec des goûts qui ne permettent pas de relouer. Puis à la relocalisation récente : chaudière HS !

  10. SebP

    Il est vrai que le marché de l’immobilier traverse une crise sans précédent. Cela complique les rapports entre propriétaires et locataires. La défiscalisation en loi Pinel, par exemple, a favorisé l’accès au logement à de nombreux ménages mais cela se transforme vite en casse tête pour l’investisseur et ceux qu’i s’occupent de la gestion locative. Bref, il faut vraiment prendre en compte les risques et ne pas miser sur un projet immobilier trop optimiste…
    SebP Articles récents…immobilier neuf et défiscalisation pinelMy Profile

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