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Avr 15

Le Scellier est fini – vive le Duflot !

Les ministres du logement passent, ne se ressemblent pas forcément… Mais ils ont un point commun : ils créent leur dispositif de défiscalisation ! Il y a eu le Robien, le Borloo puis plus récemment le Scellier. Le cru 2013 s’appelle le Duflot.

Accroître son patrimoine

Que faut-il savoir sur le dispositif Duflot ?

Pourquoi toutes ces lois de défiscalisation ?

Deux raisons simples et naïves :

  • L’investisseur français est le champion du monde de la recherche d’optimisations fiscales.
  • L’immobilier est un des moteurs de l’économie française et l’État a donc intérêt à le soutenir. Ainsi les différents gouvernements mettent tous en place des mesures de soutien à l’immobilier.

Pour faire court, c’est un marché gagnant-gagnant : l’investisseur trouve un bon moyen pour réduire ses impôts, et l’Etat trouve un bon moyen de soutenir l’immobilier.

Défiscaliser son investissement immobilier

Comment marchent les systèmes de défiscalisation ?

En général, l’investissement doit remplir certaines conditions :

  • Lieu de l’investissement
  • Prix des loyers
  • Prix du bien
  • Engagement de louer sur une certaine durée
  • Type de bâtiment (BBC, neuf, etc…)

En contre partie, l’investisseur peut déduire une partie du prix de son investissement des impôts.

Le dispositif Duflot 2013

Qui est Cécile Duflot ?

Cécile Duflot a été leader du parti Europe Écologie durant plusieurs années. En 2012, avec la victoire de la gauche aux élections présidentielles et législatives, Europe Écologie s’est engagé avec la majorité parlementaire et deux personnalités issus de leurs rangs sont entrés au gouvernement.

Ainsi, depuis Mai 2012, Cécile Duflot est ministre du logement.

La fin du dispositif Scellier

Entré en vigueur durant le quinquennat de Nicolas Sarkozy, le dispositif Scellier s’est réduit d’années en années au grès des mesure d’économies budgétaires. Sa fin d’abord programmée fin 2012 aura finalement lieu en mars 2013.

Investir en Duflot

Ce dispositif Duflot vise à remplacer le Scellier en 2013.

Quelles conditions doit ont remplir ?

Le site Duflot.org nous donne les conditions suivantes

Les conditions d’achats

  • L’investissement doit être effectué dans un logement neuf.
  • L’investisseur en loi Duflot doit acquérir un logement respectant la réglementation thermique (RT 2012), ou bénéficiant du label BBC 2005.
  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier.
  • Zones géographiques éligibles à la loi Duflot 2013 : Le logement Duflot doit être situé dans les zones Duflot Abis, A, B1 soit les grandes agglomérations françaises. Une dérogation temporaire est accordée en faveur de certaines communes situées en zone B2.
  • Le logement Duflot est régi par un plafond de 5 500 €/ m2 de la surface habitable.
  • La limitation est portée à deux investissements Duflot par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 € par investissement.

Les conditions de location

  • Location du logement pendant une durée de 9 ans minimum
  • La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien immobilier Duflot.
  • L’investissement en loi Duflot doit respecter des plafonds de loyers et de ressources fixés par décret annuellement.

 

Qu’apporte la défiscalisation Duflot ?

Si les conditions décrites ci dessus sont remplies, l’investisseur pourra déduire de ses impôts 18 % de la valeur d’achat du bien. Cette déduction s’étalera sur 9 ans.

Par exemple, si un bien éligible au dispositif Duflot est acheté 100 000 €, l’investisseur pourra déduire 2 000 € de ses impôts chaque année durant 9 ans.

Concrètement, comment se passe un investissement Duflot ?

Imaginons que vous vous souhaitez investir dans un 50 m² habitable sur Caen. Cette ville se trouve en zone Duflot B2.

Le prix affiché du programme est de 150 000 € pour ce logement, nous sommes donc bien en dessous du plafond.

A combien pourrais je louer ce bien ?

Les termes du dispositif indique que le plafond de loyer est de 8,59 €/m².

Mais ce n’est pas le vrai plafond, il y a en fait un calcul à faire : (0,7 + (19 / surface)) x Plafond de loyer.

Le calcul me donne donc : 8.59 x ( 0.7 + ( 19 / 50 ) ) = 9.27 €/m² soit 463,86 € de loyer par mois.

Quelles précautions dois-je prendre ?

Il faut faire particulièrement attention à la qualité du projet. En effet, beaucoup de promoteurs immobiliers vont vouloir vous vendre de la « défiscalisation ».

Mais attention, vous n’achetez pas de la défiscalisation, vous investissez avant tout dans l’immobilier, par conséquent, les règles d’un investissement classique restent primordiales :

  • Attention à la qualité du bien.
  • Attention à l’emplacement du bien
  • Attention au prix d’achat du bien
  • Attention de vous assurer de pouvoir louer le bien
  • Attention de connaître le marché de l’immobilier sur le lieu où vous investissez

Il ne faut intégrer la défiscalisation dans votre stratégie qu’une fois que les points ci dessus sont vérifiés !

La signature...

Quelle sera la rentabilité de mon bien avant défiscalisation ?

C’est la première étape pour définir votre stratégie. Toujours sur l’exemple d’un investissement sur Caen.

Les données sont les suivantes :

  • Achat du bien : 150 000 €
  • Location du bien : 463.86 €/mois, soit 5566 €/an

Le bien a donc une rentabilité avant défiscalisation de 3,7%

Quelle sera la rentabilité de mon bien après défiscalisation en dispositif Duflot ?

Le dispositif Duflot Permet de déduire 18 % de l’investissement.

Ainsi, on obtient le calcul suivant :

  • Achat : 150 000 € – 18% = 123 000 €
  • Location : 5566 €/an

La rentabilité du bien monte donc à 4,5%.

Comment se constituer un patrimoine avec le dispositif Duflot ?

Notre patrimoine est notre avenir !

Si nous reprenons l’exemple précédant.

On admet que vous ayez 50 000 € d’apport personnel.

Vous choisissez d’emprunter sur 20 ans avec un TEG de 4%.

Voici le tableau d’évolution de votre patrimoine sur 20 ans. Nous admettrons que sur les 9 premières années, l’évolution du plafond de loyer soit de 2% par an.

Après 9 ans, vous revalorisez de 10% votre loyer.

Evolution de votre patrimoine en dispositif Duflot

Dans ce cas, vous faîtes sur 20 ans un effort d’épargne cumulé de 29300€, cela peut paraître important, mais finalement, ramené au mois, cela ne fait que 122 €.

Le cumule de l’effet de levier et du dispositif Duflot, vous permet d’atteindre un rendement net de 7%, ce qui au final, n’est pas négligeable.

Par la suite, le logement est totalement à vous, vous pouvez choisir de le revendre et de récupérer une plus-value ou bien de le garder comme complément de retraite en locatif.

 
Article sponsorisé
 

(11 commentaires)

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  1. Marie

    Encore une loi portant le nom d’un ministre , ça ne va pas en finir et chacun voudra avoir les mérite d’avoir aider le secteur de l’immobilier. La France va souffrir de sa dépendance de se secteur et sa fiscalité est pas très avantageuse donc tant que la fiscalité française sera rude , on aura toujours ce genre de loi.

    1. Quentin

      Il est vrai qu’il serait plus simple d’avoir une fiscalité lisible, claire et sans besoin de dérogations de ce type. Mais bon, il faut vivre avec…
      Quentin Articles récents…Résidence principale – faut-il voir grand tout de suite (partie 1 sur 2)My Profile

    2. clemence de loi duflot

      @marie
      tu as tout à fait raison mais on ne peut plus revenir en arrière, il aurait fallu ne jamais commencer à soutenir le marché de l’immobilier. A l’heure actuelle, si tu arrêtes cette incitation fiscale le marché immobilier neuf s’écroule et avec lui tous les secteurs annexes. Qui peut aujourd’hui se permettre de supprimer des milliers d’emploi alors que le chômage est à un niveau record en France.

  2. Nathalie Guiard

    « Il ne faut intégrer la défiscalisation dans votre stratégie qu’une fois que les points ci dessus sont vérifiés ! »

    Il faut prendre la décision d’investir dans l’immobilier sur la base des critères propres du secteurs en premier lieu pour savoir juger la rentabilité financière de investissement sans la fausser par l’introduction d’une variable exogène. Pour des gens qui ne sont pas connaisseurs dans le domaine cette règle est capitale et permet de faire une prévision de rentabilité fiable.
    Nathalie Guiard Articles récents…Comment consommer moins d’essence?My Profile

    1. Quentin

      J’abonde tout à fait en ton sens : un mauvais investissement défiscalisé restera un mauvais investissement.

      Donc, on regarde d’abord la qualité de l’investissement, la défiscalisation est ensuite juste un plus !

  3. hervé d'argentinvestir.com

    L’optimisation fiscale en Duflot, ne doit pas faire perdre de vue qu’il faut être très vigilent sur l’emplacement du bien, et la ville que l’on choisie.
    En effet, en cas de retournement du marché immobilier, ces 2 critères sont très importants.
    hervé d’argentinvestir.com Articles récents…Investir dans des actions : Voici une excellente action a acheterMy Profile

    1. Quentin

      Je ne peux qu’abonder en ton sens. Quoi qu’il arrive, il faut d’abord avoir trouver une bonne affaire. Ensuite seulement, il faut voir pour les défiscalisations, les emprunts et autres !

  4. Damien

    Attention également à l’effort d’épargne… et comme tous les logements dans l’immobilier neuf, il faut compter un certains temps avant la revente si on ne souhaite pas perdre d’argent étant donné le prix élevé du mètre carré. D’après certains gestionnaires de patrimoine, il faut compter 9 années, donc après que les avantages fiscaux soient finis.
    Damien Articles récents…Rendez votre logement attractif: le home stagingMy Profile

  5. Simulation Duflot

    Comme l’indique l’article, il y a de nombreuses conditions à respecter pour bénéficier des 18% de réduction d’impôts (la formule de calcul des loyers plafonds est plutôt costaud !). Certains sites proposent maintenant des logiciels de simulation plutôt très performants qui vous calcule tous ces paramètres (et bien d’autres!) en quelques clics !

  6. Simulation Duflot

    Comme l’indique l’article, il y a de nombreuses conditions à respecter pour bénéficier des 18% de réduction d’impôts (la formule de calcul des loyers plafonds est plutôt costaud !). Certains sites proposent maintenant des logiciels de plutôt très performants qui vous calculent tous ces paramètres (et bien d’autres!) en quelques clics !

  7. Immobilier Toulouse Blog

    La loi Duflot remplace la loi Scellier : Enfin une loi de défiscalisation engagé socialement !
    Toutefois il est vrai que les conditions sur le zonage limite considérablement la demande.
    Immobilier Toulouse Blog Articles récents…Comment bien choisir son agence immobilière ? Dans quelles conditions opter pour un contact direct entre particuliers ?My Profile

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