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Juin 04

Les SCPI : une forme alternative d’investissement immobilier

 

Investir dans l’immobilier c’est :

  • Un ticket d’entrée de plusieurs dizaines milliers d’euros.
  • Une longue recherche pour trouver une bonne affaire.
  • Des locataires pas toujours faciles à trouver, ni soigneux.
  • Souvent un prêt à négocier puis à rembourser.

Bref, la rentabilité peut-être intéressante, mais l’effort est conséquent en termes financier et en temps passé.

Pourquoi alors ne pas commencer par investir dans les meilleures SCPI.

1.     SCPI ?

 

Il faut lire Société Civil de Placement Immobilier.  On l’appelle aussi la « pierre papier ».

Il ne s’agit plus d’investir directement dans l’immobilier, mais d’acheter des parts d’une « sorte de SCI » dont le capital est ouvert aux épargnants.

 

2.     Les SCPI : des avantages considérables !

 

Le grand public investit beaucoup dans l’immobilier physique mais moins en SCPI, pourtant, il y a de nombreux avantages :

  • La réactivité : Il est aussi facile d’investir en SCPI qu’en Bourse, quelques clics sur internet et on achète et vend des parts.
  • Le ticket d’entrée : Pour quelques centaines d’euros, on peu acheter des parts de SCPI. Cela permet d’investir dans l’immobilier sans y mettre toute son épargne ! Quand on sait que le moindre studio dans une grande ville coute au moins 50 000 €.
  • L’accès à l’immobilier professionnel : C’est un avantage considérable car les rendements de l’immobilier professionnel comme la location de bureaux à Paris sont souvent élevés.
  • Le risque est lissé : Dans une SCPI il y a souvent plusieurs opérations immobilières, si l’une d’entre-elles ne fonctionne pas bien, cela baisse le rendement de manière mesurée.
  • La gestion par des professionnels : Pour les débutants, c’est un plus. Pour les investisseurs avisés, ce n’est pas intéressant.

 

3.     Mais attention aux pièges

 

Les SCPI ont aussi leurs pièges, il faut donc tout de même se renseigner avant d’investir :

  • Les frais : Il faut faire attention car les rendements sont souvent donnés bruts de frais. Hors, les frais d’entrée, de sortie et de gestion peuvent peser lourd sur la rentabilité.
  • La gestion : attention, certaines SCPI ont une gestion un peu opaque.
  • La perte en capital : les SCPI ne sont pas des placements à capital garanti, la valeur des parts suit grosso modo les prix du marché de l’immobilier. En cas de baisse, la valeur des parts peut baisser !
  • La faillite : Une SCPI est un peu une « entreprise », mal géré, il est possible qu’elle fasse faillite. C’est très rare, mais on n’est jamais totalement à l’abri.

 

4.     Quels rendements pour les SCPI

 

C’est difficile de donner un chiffre qui reflète toutes les réalités.

Il faut déjà savoir qu’il existe trois types de SCPI :

  • Rendement : l’objectif est de récupérer un maximum de « loyers » sous forme de dividendes. Cela correspond un peut au locatif dans l’investissement immobilier classique.
  • Plus value : l’objectif des de gagner sur la valeur des part. C’est un peu comme l’achat-revente dans l’investissement immobilier classique.
  • Fiscale : pour les gros contribuables, cela permet d’optimiser la fiscalité avec les dispositifs habituels (comme le Duflot).

Intéressons-nous donc aux SCPI de rendement. Ces dernières années, elles offrent un rendement brut d’environ 6% en termes de dividendes. La variation de la valeur des parts vient ensuite s’ajouter à cela si on souhaite vendre ses parts.

Attention 6% brut, ce n’est pas 6% !

Il y a d’abord les frais :

  • Frais de souscription : de 5% à plus de 12% ! Par comparaison, dans l’investissement immobilier classique, il y a les frais de notaire de 7%.
  • Frais de gestion : 8 à 10 % des dividendes bruts.
  • Frais de sortie : prévoir encore environ 4 %.

 

En suite, il y a les impôts comme dans l’immobilier classique !

  • Cotisations sociales.
  • Impôts sur le revenu.
  • Impôts sur les plus values.

 

Par exemple :

Une SCPI fait 6% de rendement brut pendant 5 ans.

On achète la part 1000 € et on la revend 1100 € au bout de 5 ans.

L’investisseur est imposé dans la tranche de 14% et fait le régime micro foncier.

 

Années

 Valeur

 Dividendes

 Frais d’entrée et sortie

 Frais de gestion

 IRPP et CSG

 Impôt sur la Plus value

1

    1 000.00 €

              60.00 €

100.00 €

6.00 €

29.40 €

 

2

    1 025.00 €

              61.50 €

 

6.15 €

30.14 €

 

3

    1 050.00 €

              63.00 €

 

6.30 €

30.87 €

 

4

    1 075.00 €

              64.50 €

 

6.45 €

31.61 €

 

5

    1 100.00 €

              66.00 €

55.00 €

6.60 €

32.34 €

34.00 €

 

Au final :

  • Investissement = 1000 €
  • Revenus = 315 €
  • Plus value = 100 €

Soit un rendement brut de 7.1 %

  • Frais : 186.50 €
  • Impôts : 188.35 €

Soit finalement un rendement net 0.7 % seulement !

 

Par contre, en reprenant les mêmes données et en gardant les parts sur dix ans :

 

Année

 Valeur

 Dividendes

 Frais d’entrée et sortie

 Frais de gestion

 IRPP et CSG

 Impôt sur la Plus value

1

1 000.00 €

60.00 €

100.00 €

6.00 €

29.40 €

 

2

1 025.00 €

61.50 €

 

6.15 €

30.14 €

 

3

1 050.00 €

63.00 €

 

6.30 €

30.87 €

 

4

1 075.00 €

64.50 €

 

6.45 €

31.61 €

 

5

1 100.00 €

66.00 €

 

6.60 €

32.34 €

 

6

1 125.00 €

67.50 €

 

6.75 €

33.08 €

 

7

1 150.00 €

69.00 €

 

6.90 €

33.81 €

 

8

1 175.00 €

70.50 €

 

7.05 €

34.55 €

 

9

1 200.00 €

72.00 €

 

7.20 €

35.28 €

 

10

1 225.00 €

73.50 €

61.25 €

7.35 €

36.02 €

64.26 €

 

  • Investissement = 1000 €
  • Revenus = 667.50 €
  • Plus value = 225 €

Soit un rendement brut de 6.6 % cela paraît moins intéressant. Mais…

  • Frais : 228 €
  • Impôts : 391.34 €

Le rendement net passe alors à 2.5 % net

 

Conclusion

 

Le placement en SCPI présente beaucoup d’avantages, mais il ne faut pas oublier les frais et les impôts. Au final, les rentabilités sont moyennes. Le placement est intéressant surtout sur le long terme.

(5 commentaires)

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  1. k&c

    Potentiellement ça peut etre difficile de revendre les parts, c’est plutot quelque chose dans lequel on investi pour ne jamais revendre.
    J’ai aussi lu quelque part que pour certains regimes fiscaux, il faut avoir un bien immobilier en direct et la SCPI ne peut venir qu’en complément

  2. herve d'Argentinvestir.com

    Bonjour,

    Effectivemen t, l’investissement en SCPI s’envisage, comme l’immobilier sur du long terme. Il faut amortir les frais, comme pour un appartement en locatif par exemple.

    Pour répondre à k et c :
    Le marché des parts est organisé par chaque société. De ce fait, certaines sociétés permettent d’avoir une très bonne liquidité. Donc, on peut très bien acquérir des parts, puis les revendre quelques années après.

    herve d’Argentinvestir.com
    herve d’Argentinvestir.com Articles récents…Propriétaire ou locataire ? faut-il acheter ou louer ?My Profile

  3. SCPI de rendement

    Les SCPI de rendement sont surtout une alternative intéressante pour investir à moindres frais.

  4. Comparatif SCPI

    Comme tout investissement, il faut se diversifier ! L’investissement en SCPI est intéressant pour s’exposer au marcher de l’immobilier tertiaire. De plus, il offre une bonne visibilité car la gestion est intégralement assurée par la société de gestion.

  5. Céline

    Le meilleur moyen de se faire une idée concrète de son placement en SCPI (rendement, déficit foncier, malraux, pinel…) c’est de faire une simulation en ligne elles sont gratuites, ce serait vraiment dommage de s’en priver.
    Pour le reste, ne pas hésiter à échanger sur le sujet sur des forums spécialisés, poser des questions autour de soi ou faire appel à un CGPI

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