«

»

Juil 25

L’immobilier baisse… ou monte ? Attention aux moyennes !

 

En 2013, c’est sûr, l’immobilier va baisser ! Tous les médias le disent, les professionnels confirment. Certains vont dire : vive les prix cassés, retours aux gros rendements locatifs… Les autres dirons : Argh, moins-values à l’horizon, difficultés financières !

STOP ! On s’arrête là et on réfléchi un peu !

 

1. Une petite histoire de moyenne

 

Je plante le décors, nous sommes dans une entreprise, c’est la pause café, quatre salariés discutent :

– Hé, vous avez vu dans le journal, ils disent que le salaire moyen en France est de 1800 € net. Avec mon poste de technicien, je gagne 1600 €, je suis en dessous.

– Moi, avec mon poste de secrétaire, je ne gagne que 1300 €, je suis aussi en dessous.

– Et bien moi, avec mon poste d’ingénieur, je gagne 2200 € par mois, je suis donc au dessus.

– Moi, comptable, je suis à 1700 € donc en dessous aussi.

– Vous avez vu, on est presque tous en dessous ! d’ailleurs, si on fait le moyenne de nos salaire, on arrive à 1700 €. On est mal payé ici, on est en dessous de la moyenne des Français !

 

A ce moment, le directeur entre dans la pièce, il a entendu, une partie de la conversation et leur dit :

Méfiez vous de ce qui se cache derrière les moyennes ! je suis aussi français et je touche 7500 €/mois. Si on refait le calcul de la moyenne de nos salaire, on arrive à 2550 €. On est donc bien mieux payé que la moyenne des français !

5 personnes sont dans la pièce ! 4 sont en dessous de la moyenne et un seul très au dessus. Une moyenne cache souvent une bonne partie de la vérité.

 

2. La moyenne et la médiane

 

 

Dans une répartition, il faut toujours regarder, au moins deux choses :

  • La moyenne : dans l’exemple précédant, il s’agit de faire le calcul suivant : (1300 + 1600 + 1700 + 2200 + 7500) / 5 = 2550 €.
  • La médiane, c’est lorsqu’il y a le même nombre de personne au dessus et en dessous, ici, la médiane est représenté par le salaire de 1700 €.

On constate, dans l’exemple qu’il y a 850 € d’écart entre la moyenne et la médiane ! ce n’est pas négligeable.

 

3. Mais quel rapport avec les prix de l’immobilier ?

 

Simplement, quand on annonce une baisse pour 2013, cela ne veut pas dire que tous les biens vont baisser. Une partie peut même augmenter.

 

Pour ne pas faire de prévisions hasardeuses sur l’avenir, je vais prendre un exemple concret.

 

3.1. Une vente qui ne se fait toujours pas.

 

Dans mon entourage, une personne souhaite vendre un bien immobilier depuis 2008. Ce bien est une résidence secondaire de bon standing en province. Mon ami l’a mise en vente en 2008 pour 300 000 €.

 

Comment a-t-il estimé ce prix ?

Un voisin a vendu un bien équivalent à 300 000 € en 2007, il a regardé l’évolution des prix moyens de l’immobilier entre 2007 et 2008 : stables. Il a donc mis en vente pour 300 000 €. D’ailleurs, l’agent immobilier a confirmé ce prix.

En 2009, les prix de l’immobilier ont baissé, puis sont repartis à la hausse en 2010 et 2011 pour revenir en 2012 au même niveau qu’en 2008.

Mon ami, n’a pas voulu baisser en 2009 et 2010, car son bien « vaut 300 000 € et les prix remonteront ».

En 2012, mon ami n’a toujours pas vendu, mais il me dit : « tu vois, les prix sont revenus à leur niveau d’avant crise, je vais donc bientôt vendre« .

Nous sommes en 2013, mon ami, n’a pas vendu depuis 5 ans et il commence à songer à baisser son prix.

Entre temps, son bien lui a coûté 5000 €/an pour les charges, l’entretien, les taxes et les déplacements car la résidence secondaire n’est pas toute proche.

3.2. L’explication par la moyenne.

 

Comment le marché de l’immobilier est-il composé en France :

  • Beaucoup de petites surfaces de centre ville. Elles sont accessibles aux petits revenus, accessibles aux petits investisseurs, faciles à louer à des jeunes.
  • Beaucoup de pavillons de lotissement : les français rêvent de devenir propriétaires d’un pavillon.
  • Très peu du reste, et donc des résidences secondaires de standing.

 

Qu’est-ce qui fait l’évolution des prix moyens ? Les résidences de standing ou bien les petites surfaces de centre ville ?

 

Admettons que les prix de l’immobilier sont restés stable en France sur la période 2008-2012, je vais donner des chiffres qui n’ont pas forcément de réalité, mais c’est pour l’exemple.

Si la répartition des ventes de biens immobilier se fait ainsi :

  • 60 % de petites surfaces de centre ville.
  • 35 % de pavillons de lotissement.
  • 5% du reste.

 

Si entre 2008 et 2012, l’évolution a été la suivante :

  • +2% pour les petites surfaces.
  • +1% pour les pavillons.

 

Qu’en est-il du reste ?

  • Si les prix sont restés stable sur la période : pour 100 € de biens vendus en 2008, on a toujours 100 € de vendu en 2012.
  • Si 60% du marché a pris 2%, sur 60 € de vendu en 2008, on a 60 + 60 x 2/100 = 61,2 € de vendu en 2012.
  • Si 35 % du marché a pris 1%, sur 35 € de vendu en 2008, on a 35 + 35×2/100 = 35,35 € de vendu en 2012.

 

Donc ? Pour les 5% du marché restant en 2008, si on avait 5 € de vendu, on a en 2012 : 100 – 61,2 – 35,35 = 3,45 €. Soit une baisse de 31 %.

 

Par conséquent, il est tout a fait probable que dans un marché stable, certains bien aient pu perdre plus de 30 % !

 

3.3. Pour la résidence secondaire de mon ami ?

 

Je ne connais pas parfaitement les chiffres, mais il est probable que les choses se soient passées ainsi pour la résidence secondaire de mon ami.

En effet, s’il y a (et y aura) toujours une forte demande sur les petites surface, uniquement parce qu’il faut bien loger tout le monde. Pour les résidences secondaires, les choses se passent tout à fait autrement car ce n’est pas un besoin, mais un surplus.

 

Malgré la relative stabilité des prix de l’immobilier, il n’est donc pas impossible que mon ami ne puisse se séparer de son bien qu’à 210 000 € au lieu des 300 000 € prévus. Son absence de discernement sur les effets de moyenne risque de lui coûter bien cher !

 

Conclusion

 

Quand on vous dit que les prix vont baisser en 2013, restez vigilants : le type de bien, son emplacement ou la région ou vous êtes peuvent conduire à des évolutions très différentes de la moyenne annoncée dans les journaux !

(11 commentaires)

Passer au formulaire de commentaire

  1. Lea

    Article très intéréssant, je sort de chez le notaire et il m’a raconté une anecdote similaire, un bien listé a 300k, vendu 180k !!! En effet le marché de la résidence en a pris un sacré coup, et ce à cause de la loi qui a supprimé l’exoniaration sur les plus values de plus de 15 ans, le marché de la résidence secondaire c’est donc arrété NET ! Une grave erreur du gouvernement précédent qui à indirectement touché toutes les professions du batiment et de l’immobilier…
    Lea Articles récents…Trouver du matériel d’occasion sur ocazoo.frMy Profile

  2. k&c

    Il y a aussi des effets géographiques (parfois très locaux) énormes ainsi que l’état du bien.
    Vers 2000-2005 les biens anciens se vendaient presqu’aussi cher que les neufs, et les biens en mauvais états presque aussi cher que ceux en bon état

  3. Andlil

    Merci pour cet article très intéressant sur les calculs de moyenne appliqués au prix de l’immobilier.

    Cordialement

  4. achat villa marrakech

    Dans certains villa on a toujours eu le sentiment que ça ne cesse d’augmenter.
    A mon avis, on peut parler d’une baisse moyenne lorsque tous type de bien baisse au niveau du prix !

  5. plombier nice

    C’est clair qu’il faut faire attention aux moyennes, elles ne transposent pas forcement la réalité de l’instant…

  6. chalet d'alpage à vendre

    Détaillé, simple, précis. J’ai pris le temps de lire ces informations essentielles à prendre en compte avant de réaliser un investissement immobilier.
    chalet d’alpage à vendre Articles récents…Chalet d’alpage à vendreMy Profile

  7. Thor

    Et oui, l’évolution des prix dans des biens appartenant à des » niches » n’a rien à voir avec l’évolution globale du marché, ce que les non connaisseurs ont bien du mal à appréhender…

  8. immobilier à la réunion

    En effet, ces cas ne sont pas rares. Pour ne pas se tromper ou être tromper, il faut toujours faire appel à la bonne agence. C’est essentiel.

  9. Jean-Eudes

    C’est totalement vrai, votre article est très sensé ! Il faut se méfier des effets d’annonces et analyser le marché de manière un peu plus pointue car les choses sont plus complexes qu’il n’y parait.
    Jean-Eudes Articles récents…Indicateur VIXMy Profile

  10. Vinci_Immobilier

    Bonjour,
    Merci pour cet article très clair et intéressant.
    Votre conclusion est très juste: il faut rester vigilant quant aux prix de l’immobilier affichés un peu partout. En effet, il est nécessaire de discerner le type et l’état du bien immobilier en question (neuf ou ancien, petite ou grande surface), son emplacement (zone, ville, l’étage, proximité des transports et établissements scolaires par exemple), sa taille entre autres nombreux facteurs afin de constater s’il y a baisse.
    J’ajouterais qu’il est primordial de bien s’entourer au niveau de l’agence immobilière et de se renseigner auprès de véritables experts de l’immobilier comme la FNAIM.

  11. serrurier Nice

    Merci pour votre article. Il y a en effet quelques bons conseils à suivre notamment la croissance des petits logements qui fait inévitable varier la valeur immobilière…Il est temps de s’adapter !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

CommentLuv badge