«

»

Fév 07

Malgré une baisse de 30% sur la place de parking. Je n’ai pas accepté !

 

Deux places de parking. Prix affiché : 16 000 €. Le vendeur a accepté de descendre à 11 200 €. 30% de baisse, ça m’a fait réfléchir. Finalement, j’ai renoncé. Pourquoi ?

Petit rappel sur mes recherches de places de parking.

Le 28 décembre, j’avais fais un article sur l’état des lieux de mes recherches pour acheter une place de parking. A l’époque j’avais fait des propositions pour diverses places et l’une d’entre-elle avait conduit à une offre intéressante du vendeur.

Parking proposé :

  • A 20 min du centre ville et 15 min de la gare.
  • Quartier résidentiel tranquille.
  • Sous un immeuble avec porte sécurisée.
  • Relatif manque de places dans les rues adjacentes.

Bref assez idéal. Sauf que :

  • Il s’agit de 2 places en enfilades. Pas très pratique !

 

Le prix de départ était de 16 000 €. En général, les prix marché annoncés sont autour de 12 000 € la place en box dans la ville où je recherche. Si on considère qu’il s’agit de 2 places, c’est pas cher. Si on considère qu’il ne s’agit que d’une place… Là, c’est plus embêtant.

Ma proposition sur l’affaire !

 

Mon habitude n’est pas de regarder les prix du marché, mais de faire mon calcul de rentabilité.

 

Quelle était mon calcul ?

Si je considère que je ne peux pas louer à 2 personnes différentes ces places de parking, je peux imaginer une famille avec 2 voitures, où quelqu’un qui vent entreposer un peu de matériel, ou une moto… Mais je ne peux pas penser louer l’équivalent du prix de deux places.

La location d’une place dans le quartier est d’environ 70 € charges comprises. Si on trouve le bon locataire, on peut donc penser la louer 100 €. C’est le postulat que j’ai pris.

 

Objectif opération blanche

 

Pour que le calcul soit simple, il est possible d’envisager une opération blanche à partir d’une rentabilité brute d’environ 10 %. C’est à dire, pour une location à 100 €/mois, il faut acheter à 12 000 €.

Pour me garder un peu de sécurité, j’ai fait une proposition à 11 200 € soit une baisse de 30 %.

 

Le vendeur accepte, mais je doute.

 

Super, ma proposition est acceptée. Mais deux places enfilades, j’ai tout de même du mal à imaginer le locataire !

Afin de me rassurer ou de me rétracter, je suis passé à l’action selon 3 axes :

  • Demander conseil : j’ai mis un sondage sur le blog.
  • Passer une annonce : j’ai mis l’annonce pour location dans le bon coin.
  • Refaire mes calculs avec précision.

 

Le sondage : Dois accepter ces 2 places de parking pour 11 200 €

 

Je vous ai donc demandé conseil par sondage sur ce blog. Vous avez été 26 à y répondre. Voici le résultat :

Si l’avance n’est pas monumentale, c’est tout de même le « non » qui l’emporte avec 4 votes d’avances. De quoi me faire douter ! Mais cela reste un investissement personnel, il ne faut donc pas que je m’arrête à votre avis, même s’il a son importance.

 

L’annonce de location

 

Avec internet, c’est maintenant très facile et gratuit, on passe une annonce : « loue places de parking, 100 €/mois, super coin, pas loin de… blablabla »

10 jours après : aucune touche.

En même temps, j’ai testé avec la même annonce à 70 €/mois. Là, j’ai eu rapidement des retours.

 

Ma conclusion, à 100 €, ça va être raide de louer ces places de parking. A 70 €, on est sur le prix plancher.

 

Mes calculs de rentabilité de cette place de parking

 

En investissement, les maths sont toujours le juge de paix. Il faut cependant choisir ses hypothèses !

 

Voici les miennes :

  • Je ne veux pas faire d’apport
  • Je veux rembourser l’emprunt sur 15 ans.
  • Je ne veux pas avoir d’effort d’épargne à faire tous les mois.

 

Achat :

  • Prix d’achat : 11 200 €
  • Frais de Notaires : 1 000 €

Soit un montant total à emprunter de 12 200 €

 

Prêt :

  • Durée 15 ans
  • Taux : 3.5 %
  • Caution et frais : 200 €
  • Assurance : 0.2%

En faisant mon petit calcul, j’arrive à une mensualité de 91,41 €

 

Le loyer net :

  • J’estime une vacance locative de 1 mois tous les 2 ans.
  • 30 €/an de charges.
  • 30€/an d’impôts fonciers.
  • 25 €/an d’assurance.

Si je pars d’un loyer à 100 €/mois, j’arrive à un loyer net de 88,75 €, j’ai un peu plus de 2€ d’effort d’épargne à faire. Acceptable !

Si je pars avec un loyer de 70 €/mois, j’arrive un loyer net de 60 € ! Il faudrait alors que je fasse un effort de 30 €/mois durant 15 ans.

 

Je renonce à ce parking

 

Mes trois « tests » pour savoir si je dois le prendre ou non sont assez mitigés ! Aussi, j’ai renoncé à ce parking. J’ai repris mon bâton de pèlerin pour continuer mes recherches.

 

Et vous qu’auriez vous finalement choisi compte tenu de ces information ?

(12 commentaires)

Passer au formulaire de commentaire

  1. Pascal

    Super ton article !

    Avec les outils que tu as utilisé, j’aurais fait la même chose.

    Le sondage est juste pour t’aiguiller, tu ne peux pas vraiment te décider là dessus, mais cela donne une piste.
    Ensuite, l’annonce sur le Bon Coin (l’un des sites où les agents immobiliers reçoivent le plus d’appels) : tu n’as eu aucune touche….

    A ce moment là, je renonce !

    Ensuite, le calcul de rentabilité : pas d’opération blanche

    Tu n’es plus dans l’objectif !

    Selon moi, tu as pris la bonne décision !
    Pascal Articles récents…Interview – Julien du blog immobilier ParkingGarage.frMy Profile

    1. Quentin

      Je le pense aussi.
      Pour un premier investissement locatif, je préfère jouer un peu sécure !

  2. David

    Bonjour Quentin

    Tu es pragmatique et c’est essentiel quand on investit.
    Une petite question :
    As tu testé le marché Avec une annonce pour des motos? En louant chaque place 60€
    Tu devrais avoir une rentabilité avec un loyer de 120€?!
    @ bientôt
    David Articles récents…[ NOUVEL ARTICLE ] BILAN POUR 2012 ET OBJECTIFS 2013My Profile

    1. Quentin

      En fait, j’aurais pu aller plus loin, mais pour un premier investissement, sachant que je suis ric rac niveau temps en ce moment, je préfère aller à la sécurité. Si je regardes les autres propositions, j’en ai refusé une juste avant à 8500 € que je louais à coup sûr 70 €. Bref, moins rentable dans le meilleur des cas, mais beaucoup plus dans le pire.

  3. Damien

    Salut Quentin,

    Le coup de la petite annonce est un excellent indicateur, tu as eu raison de lancer un test. En tout cas très bonne analyse et je pense que tu as eu raison de refuser d’investir dans ce lot, tu en trouveras des plus rentables 😉

    A bientôt
    Damien Articles récents…Faire appel à un marchand de listes?My Profile

    1. Quentin

      C’est sûr en plus, je souhaite prendre mon temps pour trouver donc… pas d’inquiétude.

  4. Bassam

    Bonjour Quentin,

    Maintenant que tu as renoncé, il se peut que le vendeur accepte encore une baisse de prix.
    Tu peux considérer que c’est une seule place :
    prix du marché = 12 000€
    négociation 30 % = 8 400€

    Refais ton calcul et fais cette proposition.
    Essaye, tu perds rien.

    A bientôt.

    1. Quentin

      Le mec qui vend est un particulier, mais… professionnel de l’immobilier. Il semble que je n’ai pas la main quand je suis face à lui.
      J’ai par contre une place à 8500 € (elle était partie de 11500). Je prend à 7800€, je me rappelle régulièrement au bon souvenir du vendeur.

  5. Marc

    Salut Quentin,

    Les maths ne mentent pas, cela permet une approche froide et direct sans affect.

    Je trouve vraiment bien l’étude de marché que tu as faite avec le boncoin, il n’y a rien de mieux pour sentir la température.

    A bientôt,
    Marc.
    Marc Articles récents…1 mois déjà, de l’émotion, un guide gratuit, merci !My Profile

    1. Quentin

      Un prof de maths me disait : « Dans n’importe quelle matière, on n’est pas sûr de la vérité, même dans une discipline qui paraît aussi scientifique que la physique, la théorie la plus inébranlable peut finir par être renversée ! Une seule matière dit la vérité : les maths ! »

  6. herve d'argentinvestir.com

    Bonjour,

    Très bon raisonnement. Au vu des chiffres que tu annonces, j’aurais pris la même décision. Effectivement pour un premier investissement, l’important c’est de limiter les risques.
    herve d’argentinvestir.com Articles récents…Compte enfantMy Profile

  7. paul

    Interessant sauf que:

    -Une banque ne tiendra compte que de 70% des loyers perçus dans le calcul de rentabilité si tu finance l’opération en totalité par un prêt… Ce qui implique que pour un loyer de 100 la mensualité soit de 70… Tu en étais très loin. Et cette règle bancaire est incontournable, tu auras beau expliqué que ton garage est bien placé et que la demande est forte cela n’y changera rien. En soit cela ne change pas grand chose car avec une mensualité de 88,75€ la banque va considéré que ton effort d’épargne est de 18,75€ ce que tu peux très bien supporter à mon avis. Mais imagine si tu applique ton calcul à un appartement de 200000€ ou plus…? Là la banque refusera de te suivre car selon elle ton opération n’est pas blanche.

    -Dans ton exemple tu ne tiens pas compte de l’imposition des revenus locatif, si pour un garage avec un loyer de 100€ celle ci est négligeable, sur un plus gros achat il faut en tenir compte.

    -En tant que particulier il faut faire attention à la surface financière; en effet une banque pour jauger du « risque » qu’elle prend tiendra compte du nombre de bien et de ton endettement (même si opération blanche) en fonction de ton revenu; cad que même si tu louais un garage 100€ alors que ta mensualité est de 60€ tu ne pourrais reproduire l’opération à l’infini. En clair une banque ne te prêtera jamais 1000000€ en opération blanche si tu gagnes 3000€ par mois par exemple… Sachant qu’une SCI ne règle aucunement le problème.

    – Les garages et ou parkings sont un très bon placement mais selon moi pour quelqu’un qui a déjà un certain patrimoine car là au final ton gain va être très faible et cela risque de peser sur ton endettement le jour ou tu voudras investir sur un plus gros projet. Je pense que le premier investissement doit être la résidence principale pour justement des questions de sécurité.

    -Si l’on considère l’effet de levier dont tu parles et l’enrichissement grâce au crédit il n’y a aucune raison de se restreindre à 15 ans en durée de crédit, l’important est de faire une opération blanche peu importe la durée (même si les banques limiteront en générale celle ci à 20 ans voir 25 ans).

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

CommentLuv badge