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Août 08

Qu’est ce qu’une opération blanche dans l’immobilier





 
 

Dans mon article sur l’objectif du blog, j’indiquais que, compte tenu de ma situation actuelle (un endettement fort et très peu d’argent de côté du fait de l’achat récent de ma résidence principale), un investissement immobilier semblait compliqué voire compromis.

 

Néanmoins, l’immobilier possède certains avantages sur les autres types d’investissements (bourse notamment). Il y a aussi des inconvénients, mais nous aurons l’occasion de les croiser dans les prochains articles. Voici les avantages :

  1. On peut négocier à l’achat comme à la vente. Cela nous laisse donc une marge de manœuvre par rapport au marché (ce qui n’est pas le cas en bourse).
  2. Au jour le jour, le marché de l’immobilier est moins volatile que les marchés financiers, cela permet de prendre un peu son temps.
  3. Il y a plein de façons d’investir dans l’immobilier (avec ou sans travaux, meublé ou non, saisonnier, grand, petit, en SCI, locaux commerciaux…)
  4. Il est assez facile de connaître l’état du marché dans la ville où on se trouve.

Enfin, les points forts qui vont nous intéresser tout au long des articles de ce blog :

  1. Il est possible d’emprunter pour acheter de l’immobilier. Ça parait bête comme ça, mais nous allons le voir, c’est très important.
  2. L’immobilier offre un revenu mensuel. Eh oui, le loyer, c’est important quand on veut rembourser des mensualités!

L’effet de levier

La première étape pour comprendre une opération blanche s’appelle l’effet de levier.

En physique, il a été découvert pendant l’Antiquité par Archimède qui a dit à l’époque : « Donnez moi un levier suffisamment long et je soulèverai le monde ». L’idée est simple. Par exemple, vous voulez lever un objet de 100 kg d’un mètre mais vous n’êtes capable de lever vous même que 25 kg. Il vous suffira d’utiliser un levier 4 fois plus long de votre côté que du côté de l’objet. La contre partie, c’est que vous devrez déplacer le levier de 4 mètres pour ne lever l’objet que d’un mètre.

L’effet de levier existe aussi en économie. L’idée est que si un investissement rapporte des revenus, il est possible d’emprunter pour réaliser cet investissement à condition que les revenus soient supérieurs au frais financiers (intérêts, frais bancaires, assurance,…). Cela augmente encore la rentabilité de l’investissement.

Prenons un exemple simple avec deux cas :

Robert et Patrick sont tous les deux vendeurs de patates. Ils ont tous les deux un capital de départ de 1000 €. Ils achètent au même grossiste des patates à 1€/kg. Et les revendent sur le marché à 1,2 €/kg. Pour simplifier, on suppose qu’ils écoulent leurs stocks, qu’il n’y a pas d’impôts ou de location d’emplacement,…

  • Robert achète 1000 kg de pommes de terre comptant pour 1000 €. Il les revend sur le marché pour 1200€. Au final, il a réalisé un bénéfice de 200 €, soit une marge de 20%
  • Patrick achète 3000 kg de pommes de terre, 1000 € en cash et 2000 € en empruntant à 5%. Il les revend sur le marché pour 3600 €. Il doit rembourser 2000 € d’emprunt et les 5% d’intérêts soit 2100 €. Il lui reste donc 1500 €. Il a fait un bénéfice de 500 €, soit une marge de 50%.

On constate que l’effet de levier a permis à Patrick de dégager un bénéfice très supérieur à celui de Robert.

Attention tout de même, il y a des risques. Supposons maintenant que le prix de la pomme de terre sur le marché descende à 1.05 €/kg.

  • Robert récupère alors non plus 1200 € mais 1050 €. Soit un bénéfice de 50€ (ou 5% de marge).
  • Patrick récupère 3150 €, il doit  toujours rembourser 2100 €. Il lui reste donc1050 €. Sa marge est devenue la même que celle de Robert.

Imaginons maintenant que le cours de la pomme de terre sur le marché descende en dessous de leur prix de revient à 0.9 €/kg :

  • Robert récupère 900 €, il a fait une perte de 100 € (soit -10%).
  • Patrick récupère 2700 €, il rembourse toujours ses 2100 €, il lui reste 600 €, il fait donc une perte de 400 € (-40%).

A travers ces trois exemples, on constate que l’effet de levier en économie est potentiellement intéressant, mais qu’il augmente le risque.

Évidemment, il faut voir si cet exemple convient pour faire de l’investissement immobilier. Regardons de plus près les choses : l’immobilier apporte un revenu mensuel sous forme de loyer. Il faut donc s’assurer que les intérêts d’un emprunt sont inférieurs aux revenus nets (nous reviendrons plus loin sur l’histoire des revenus nets et je consacrerai un article aux calculs de rentabilité dans l’immobilier).

Là encore, un petit exemple vaudra bien une longue et fastidieuse explication.

Pour donner des chiffres cohérents je suis allé chercher des montants d’achat et de location dans ma région sur se loger.com. Je suis aussi allé chercher des taux d’intérêts sur Meilleurtaux.com. Attention, j’oublierai volontairement ici de parler d’impôts, de frais de notaires, assurances… pour simplifier les choses. Je reviendrai aussi sur ces sujets dans d’autres articles.

Je trouve les informations suivantes :

  • 2 pièces de 50 m² à 90 000 € (à l’achat) et louable 530 €/mois.
  • Un taux d’emprunt sur 25 ans à 4%.

Après déduction des charges et impôts (j’en parlerai dans un autre article), je constate qu’il me reste en loyers net environ 50% de mon loyer brut (c’est un chiffre qui peut varier fortement d’un cas à l’autre, j’ai donné celui ci pour l’exemple), soit 265 € net/mois. Un calcul rapide montre une rentabilité nette du bien de (265*12)/90000 = 3.5%.

Je veux le rembourser sur 25 ans avec un crédit à 4% avec une mensualité égale à mon loyer net. Après un calcul sur Excel ou sur un simulateur de crédit, je trouve que je peux emprunter 50 000 €.

Admettons que l’immobilier reste stable pendant ces 25 ans, c’est une approximation grossière, mais elle simplifie l’exemple. Dans ce cas, avec un apport de 40 000 €, je me retrouve dans 25 ans avec 90 000 € sans effort d’épargne, ce qui fait un placement à 3,3%.

La conclusion, c’est que l’effet de levier est possible dans l’immobilier. L’exemple ci-dessus montre néanmoins qu’on n’a pas obtenu une forte rentabilité. Par contre, l’effet de levier a permis d’accéder à un bien de 90 000 € avec seulement 40 000 €.

De plus, l’immobilier permet de négocier. On peut aussi supposer que le bien va prendre un peu de valeur, ne serait-ce que l’inflation. Les loyers pourraient aussi augmenter. Bref, reprenons l’exemple avec une hausse annuelle des prix de 2% et supposons que nous ayons négocié à l’achat un rabais de 5000 € et un taux d’intérêt à 3.8%.

Je trouve (après calcul), que dans ce cas, on pourra emprunter 51 000 €. Compte tenu du rabais obtenu à l’achat, l’apport nécessaire ne sera plus que de 34 000 € au lieu de 40 000€.

Compte tenu des 2% de hausse des prix, le prix du logement sera au bout de 25 ans de 147 600 €. D’autre part, les mensualités de remboursement restant fixes et les loyers ayant augmenté, on pourra dès la 2nde année dégager un revenu provenant de la différence entre les loyers et le remboursement. Admettons qu’on ne touche pas à ces revenus et qu’on les place sur un livret à 2%, ils auront généré au bout des 25 ans… 25 600 € !

Dans ce cas, on obtient désormais un placement à 6.8 %. ça commence à devenir très intéressant !

 

En conclusion, nous avons vous que l’effet de levier pouvait être très intéressant dans l’immobilier. Pour bien le prouver je vous donnerai tous les détails des calculs et les méthodes pour les faire dans plusieurs articles qui viendront bientôt.

Maintenant, on va voir qu’on peut aller beaucoup plus loin.

Fonctionnement de l’opération blanche

L’opération blanche, c’est un peu la panacée. Elle consiste en l’utilisation de l’effet de levier à 100%. Il s’agit de trouver le bien, et de bien négocier le prêt, le prix, optimiser les impôts, les frais et le louer correctement pour réussir à :

Emprunter la totalité de la somme. Et rembourser la totalité de l’emprunt avec les loyers. Alors si on reprend l’exemple qu’on avait au dessus, les données doivent considérablement changer.

Si on se contente de négocier le prix, il faudrait obtenir un rabais de 90 000 € à 51 000 € soit… 43%. Cela semble compromis (encore qu’en tombant sur un vendeur pressé, on ne sait jamais). C’est donc sur tous les paramètres qu’il faut jouer !

Regardons en cumulant plusieurs choses :

  • On négocie un rabais à l’achat à 68 000 € soit 25% (c’est déjà plus jouable avec un vendeur pressé).
  • On trouve des solutions (déco, lieu, exposition, publicité,…) pour le louer à 580 € au lieu de 530€ (10% plus cher).
  • On optimise ses charges, ses frais et ses impôts pour avoir un net à 60% du brut au lieu de 50% soit donc un revenu net de 350 €.
  • On négocie le prêt à 3.5%.

Et là, miracle : en empruntant 68 000 € sur 25 ans donc la totalité, on a une mensualité à 350 € égale au loyer.

Si on regarde le rendement : Apport = 0 €, Effort d’épargne = 0 €, au bout de 25 ans on possède un bien d’une valeur de 90 000 €. On obtient donc un rendement infini.

Tout ça c’est beau sur le papier, maintenant, mon but est de le réaliser. Une chose est sûre, ça ne sera pas simple car il faut jouer sur tous les paramètres et donc convaincre : le vendeur, le banquier, le notaire, l’assurance, le locataire, le syndic de copropriété, etc… Et connaître la fiscalité, le marché et la ville sur le bout des doigts.

Attention, il faut tout compter

Alors, bien évidemment, les choses ne sont jamais aussi triviale que ci dessus et il va falloir penser à tout. Car on peut vite se retrouver à devoir faire un effort d’épargne chaque mois car on n’a pas bien compté. Dans d’autres articles sur la théorie, je reviendrai sur les calculs et les méthodes. Cependant, je vais tout de même lister ici les points à ne pas manquer.

  • A l’achat :

Il faut faire attention : aux frais d’agence, frais de notaire, coûts des travaux à prévoir, connaître le quartier (si un projet d’autoroute passe sous les fenêtres, il faut imaginer que le bien risque de ne pas prendre beaucoup de valeur).

  • A l’obtention du prêt :

On pense toujours au taux d’intérêts, mais il y a l’assurance, la modularité des mensualités, les conditions de remboursement anticipé, les frais de caution ou d’hypothèque.

  • A la location :

Bien choisir son régime fiscal : meublé ou non, Scellier, micro foncier… Ensuite, il faut bien penser à déduire du loyer : les charges, les assurances, les risques de vacances locatives, les travaux, les impôts fonciers… Enfin, il faut optimiser les impôts sur le revenu en fonction de toutes ces charges.

 

Voici donc les bases posées pour réaliser une opération blanche. Je tenterai dans les mois à venir d’interviewer des personnes qui ont réussi ce genre d’opérations pour voir comment ils ont fait.

A bientôt pour un nouvel article et n’hésitez pas à laisser vos commentaires.
 
 



(11 commentaires)

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  1. Bad

    Très intéressant comme dit dans l’article, mais le passage de la théorie à la pratique est plus complexe (comme toujours!)
    Difficile de trouver une banque qui prête sans apport à mon avis (prise de risque nul pour l’emprunteur, c’est beau la vie :))
    Trouver la perle rare pour réaliser l’opération n’est pas une mince affaire non plus.
    Effet de levier OK, opération blanche difficile selon moi.
    Hâte de voir les exemples concrets réalisés après 2010…

    1. Quentin

      Comme toujours, on n’a rien sans rien. Celui qui trouve une opération blanche l’auras forcément cherchée et bien cherchée. Mon but est d’y arriver, la réalité sera peut être autrement, car si un bon effet de levier m’apporte une rentabilité importante, je ne cracherait évidement pas dessus.
      Dans la réalité, j’ai un collègue qui vient d’en réussir une. Alors comme toujours pour réussir une opération blanche, il a un montage particulier :
      – 2009 : Il achète son appartement en résidence principale. Cet appartement est vendu avec un grenier de 8m².
      – 2011 : Il décide de voir ce qu’il est possible de faire avec cet surface. Mais elle est inexploitable en l’état (pas d’eau, pas de sanitaires, trop petite par rapport à la loi).
      – 2011/2012 : il prospect et réussit à racheter à un voisin le grenier voisin. En fusionnant les 2, il peut arriver à un 20m².
      – 2012 : Travaux et location depuis la rentrée.
      Bilan : coût 32 000 €, loyer 370 € et un montage en opération blanche.

      1. Didier

        Cas concret très intéressant d’un investisseur malin. Si on veut chipoter un peu (je suis d’humeur taquine 😉 ) ce n’est pas tout à fait une opération blanche car il y a un apport : les 8 m² de son propre grenier.

        En tout cas très bon article c’est le premier article sur l’effet de levier de crédit qui mets en rapport avec l’avantage le risque lié à l’utilisation d’un levier c’est à dire le coût du levier. Pour certains blogueurs, comme je le dis sur mon blog, l’effet de levier c’est tellement miraculeux qu’ils achètent un levier pour soulever des gravillons…

    2. Mortelpixel

      Bonjour,

      Personnellement j’ai trouvé un bon placement et ce n’est pas vraiment le rendement qui m’inquiète pour l’avenir mais bel est bien la pérennité dans le temps…

      Prix d’achat en 2010 : 60 000 euros sans apport
      Investissement dans travaux : 20 000 euros de mes économies
      Estimation du bien aujourd’hui 100 000 euros

      Cette maison je l’a loue 610 euros mensuel et j’ai une mensualité de 403 euros donc un bénéfice de 207 euros mensuel. Si je déduits les charges je devrai avoir un gain annuel de 1 564 euros. Normalement, je dis bien normalement si tout ce passe bien pendant les 25 ans, je devrai avoir 39 100 euros d’épargne plus le bien immobilier libre de charges.

      Mais dans la vie réelle il faut compter sur les impayés de nos charmants locataires, les travaux aussi etc. J’ai eu le cas ou mon locataire n’a pas payé pendant 4 mois et j’attends toujours le remboursement des loyers. Car Mme BANQUE DE FRANCE après avoir accepté son dossier a aussi gelé ses dettes pendant 24 mois.

      Voilà pour ma petite histoire, sinon je l’accorde que si on a une bonne étoile cela reste un bon investissement

      1. Quentin

        Cela fait effectivement partie des risques de l’investissement locatif.

  2. Marly Privilège

    Article bien détaillé et très intéressant. J’aime beaucoup la structure et les conclusions provisoires qui permettent de suivre ton raisonnement . En plus les chiffres aident bien.

    Par contre pour en revenir à ton projet, en ce moment, c’est un peu risqué de se lancer dans la négociation immobilière. Parfois les prix donnés sont volontairement élevé pour faire croire que la négociation est possible. Ainsi tu négocies, et en fait tu achètes au prix réellement souhaité par ton interlocuteur. Après ce n’est pas tout d’acheter le bien à un prix plus bas que la moyenne, il faut réussir à le revendre derrière.

    Marly Privilège Vente villas mougins

    1. Quentin

      Étant donné que je me base sur de le locatif, je fixe mon prix d’investissement en fonction des prix des loyers. Donc pas d’inquiétude, je vois très vite si le prix est gonflé ou non.

  3. Lire

    C’est bien d’avoir donné des exemples chiffrés, çà permet de mieux comprendre l’effet de levier. C’est vrai aussi que l’immobilier est plus simple à appréhender que la bourse, même si les opérations d’achat ou revente restent liées à des conditions de marché. On a pu ainsi pu voir avec la crise immobilière que les choses n’étaient pas toujours simples. Ceux qui avaient contracté un prêt relais il y a quelques années n’ont pas toujours pu le rembourser en totalité avec le produit de la vente.

  4. Eric

    Bonjour,

    L’immobilier est le domaine le plus remarquable chez la majorité des gents d\’ou on peut pas réduire ses informations.Je pense que je vais relire l’article plusieurs fois car il est plein d’informations intéressantes sur l’immobilier.Je vous remercie infiniment pour cet excellent article et bien détaillé.
    Eric Articles récents…Villa de luxe à DjerbaMy Profile

  5. malen

    bonjour

    article très distrayant et qui a le mérite de susciter des envies de s’y intéresser voire de s’y « mettre » aussi.
    Cependant , si vous permettez quelques remarques d’ordre économiques et pratiques …j’ ai lu plusieurs commentaires plus que valables notamment sur les prix gonflés car il ‘n est pas rare de négocier un bien à -20% ..il y aurait aussi beaucoup à dire sur ce qui semble facile sur le papier …la perle rare est difficile à trouver et les négociations plus difficiles encore avec le banquier ….

    j’ ai des critères plus drastiques que les vôtres mais je n’ ai pas votre âge donc moins de temps devant moi….ainsi vous faites l’ impasse sur la notion d’inflation ou l’ érosion monétaire qui fonctionne dans les deux sens …vous écrivez que vos loyers vont augmenter et qu’ au bout de 25 ans vous disposerez de 90 000 € ..mais ces derniers sont à ramener en euros constants à l’ heure actuelle…en d’ autres termes, .90000 € dans 25 ans ça vaut combien aujourd’hui pour comparer à la fois l’ enrichissement réel et la perte de ce que l’ on nomme en termes économiques le cout d’opportunité …. même en conservant les 3,5% de rendement c’est l’ équivalent de 2000€ / an soit un peu plus de 150 €/ mois ….pas de quoi crier victoire ….tout le monde ou presque peut concéder cet effort mensuel d’ épargne en faisant l’ impasse sur d’ autres choses ou même les mauvaises habitudes comme la cigarette etc…. ….et 150 € / mois ce ‘ est rien : ça se gagne sur les marchés financiers assez facilement sans paperasse et en quelques minutes ou heures ( cela dépend de la taille) votre objectif de 500K serait davantage réalisable en achetant et revendant puisque vous avez cet avantage non negligeable à pouvoir réaliser les travaux vous même ..car avec un rendement de 3,5 % / an même si plus attractif que le sacro saint livret A cela prendra plus que 4 ans

    1. Quentin

      Bonjour,

      Évidemment, toute stratégie et tous calculs ont des biais. Et le passage de la théorie à la pratique, est toujours une marche qu’on ne franchit pas souvent. Pour ma part, je n’ai pas d’objectif de 500 k en 4 ans et mes choix d’investissement sont clairement plus diversifiés que l’immobilier : énergies renouvelables, marchés financiers et surtout ma propre entreprise.

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