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Juil 18

Quatre avantages de l’investissement dans l’immobilier neuf



Souvent fuit par les investisseurs, l’immobilier neuf présente aussi quelques avantages. Voici quatre bonnes raisons de regarder aussi du côté des logements neufs lorsque l’on investit.

 

Les Frais de notaires réduits

 

Lorsque l’on achète dans l’ancien, on paye des frais de notaires. En réalité, le Notaire n’en touche qu’une petite partie, pour le reste, il s’agit de taxes.

 

En achetant dans le neuf, le Notaire touche toujours sa commission, mais l’état lui est déjà rémunéré via la TVA.

 

Par exemple si on regarde le prix d’un programme neuf rennes on arrive à un T3 aux alentours de 235 000 €, alors que dans l’ancien, on pourra trouver un appartement équivalent à 180 000 €. Soit une différence de 30% en défaveur du programme neuf.

 

Mais si on ajoute les frais de Notaires :

  • 7% dans l’ancien soit 12600 €
  • 5% dans le neuf soit 11 700 €

 

La différence à l’achat n’est plus que de 28 %. Il y a toujours une belle différence, mais elle est déjà moindre.

 

Pas de Travaux à prévoir

 

Lorsque vous achetez dans l’ancien, il est rare que vous puissiez mettre votre logement immédiatement en location. En effet, même en bon état, l’appartement nécessitera toujours quelques modifications, mise aux normes, mise au goût du jour…

 

 

Pas travaux au départ.

 

Ainsi, il faudra prévoir environ de 3000 € pour un T3 qui ne demande pas de travaux lourds. Si on reprend notre exemple de l’ achat appartement neuf rennes on retrouve :

 

  • Neuf : 235 000 + 11 700 = 246 700 €
  • Ancien : 180 000 + 12 600 + 3 000 = 195 600 €

 

La différence est déjà passée de 55 000 € à 51 100 €

 

 

Moins de travaux durant les années qui suivent

 

Avec le temps, les travaux de rénovation reviendront plus vite dans l’ancien : à la fois les travaux collectifs qui se répercuteront dans les charges, mais aussi sur votre investissement lui même.

 

Évidemment ce poste reste difficile à chiffrer. Néanmoins sur une durée de 20 ans, il est largement possible d’imaginer une ou plusieurs interventions lourdes dont la répercussion sur les charges (ou directe) s’élèvera à plus de 10 000 €.

 

Différence restante : 41 100 €

 

 

Les loyers sont perçus immédiatement

 

Qui dit travaux, dit temps ! Aussi, dans l’ancien, compte tenu des travaux à réaliser, vous avez de fortes chances de perdre un loyer.

 

Toujours sur notre exemple d’appartement rennes cela chiffre le manque à gagner de l’ancien autour de 700 €.

 

Différence restante : 40 400 €

 

 

Les logements neufs doivent désormais tous être isolés.

 

 

Les prix de l’énergie ne cessent d’augmenter ! Aujourd’hui, leur coût n’est plus négligeable dans les charges. Or, une des principales raisons de la différence de prix entre le neuf et l’ancien se cache dernière les normes en matières d’isolation et de consommation énergétique.

 

Aujourd’hui, un logement neuf doit être classe A ou B (selon les régions), dans l’ancien, on trouve plutôt D ou E. Cela implique que les charges en terme d’énergies peuvent être réduite de 30 à 40 €/mois.

 

Aussi, en louant son logement charges comprises à un prix équivalent, l’investisseur dans le neuf pourra récupérer environ 30 € de plus par mois sur son loyer hors charge.

 

30 € cela semble peu, mais en général on n’investit pas dans l’immobilier locatif pour un an. En se basant sur 20 ans et avec une inflation de 5% sur les prix de l’énergie. La différence sera de plus de 10 000 € en faveur du logement neuf.

 

Si une mise au norme thermique est exigée durant cette période pour l’ancien (ce qui ne semble pas à exclure), les travaux représenterons eux aussi des montant avoisinant les 10 000 €.

 

Différence restante : 31 100 €

 

 

Les dispositifs fiscaux : loi Duflot

 

 

Évidemment, si vous n’êtes pas imposés, il n’y aura pas d’avantages !

 

Mais si vous respectez un certains nombre de critères (que les logements neufs de centre ville respectent en général), vous êtes éligible au dispositif Duflot.

 

Que dit le dispositif ? En gros que vous pouvez déduire de vos impôts 18% de la valeur de logement étalés sur 9 ans.

 

Dans le cas de notre exemple : 42 300 € sur 9 ans.

 

Le neuf devient alors plus intéressant.

 

 

Conclusion :

 

De +30% dans le prix d’achat, l’investissement dans l’immobilier neuf peut permettre de gagner à 4 niveaux :

  • Frais de notaires.
  • Travaux.
  • Charges sur l’énergie.
  • Fiscalité.

 

Évidemment chaque cas étant différent, il faut bien faire le calcul, mais il est tout à fait possible qu’un investissement dans le neuf puisse à terme devenir plus rentable que son homologue dans l’immobilier ancien.

 

Arch'Immobilier, immobilier rennes neuf

 
 

(5 commentaires)

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  1. k&c

    Pour avoir vécu dans deux appartements neufs par le passé, il y a toutefois quelques inconvénients:
    – quelques « réserves » embètante longues à lever (j’ai du en résoudre certaines moi-même)
    – parfois des travaux si la copropriété est haut de gamme si une majorité de copropriétaire trouvent certaines prestations pas à la hauteur…

    Par ailleurs, des personnes que je connais ont achété dans le neuf dans une ville nouvelle dans les années 70 et dès le démarrage, près de 50% des copropriétaires ne payaient pas leurs charges: indétectable dans le neuf puisque pas de compte rendu d’AG précédante

    Enfin, le neuf c’est aussi le risque de faillite du promoteur, notamment s’il n’arrive pas à vendre une grosse partie des lots

    Bref, pas sur que ça vaille la sur-cotte…

  2. achat villa marrakech

    Merci pour l’article, il me semble plus avantageux d’acheter du neuf pour investir. Il faut bien calculer sa rentabilité locative avant de se lancer avec un beau tableau excel ou tous est calculé …

  3. terrain à vendre à la Réunion

    Merci pour cette démonstration. Effectivement, il n’y a rien de mal à investir dans l’ancien mais il faut calculer les coûts à l’avance car à la différence du neuf, l’ancien peut engendrer des frais supplémentaires qui n’étaient pas évidentes à l’achat, ce qui fait que le prix engagé augmente sans que l’on s’en aperçoive, au point qu’investir dans du neuf aurait été plus rentable.

  4. david

    grace a la défiscalisation , l’investissement dans l immobilier demeure un moyen efficace et sur pour gagner de l’argent . Acquérir un logement pour le louer par la suite s’avère tres rentable mais ne se fait pas sans contrainte.
    david Articles récents…Starcraft 2: heart of the swarmMy Profile

  5. immobilier viager

    Quoi qu’il en soit, je pense que la rentabilité d’un achat immobilier dépendra toujours du savoir-faire de son acquéreur, qu’il s’agisse d’un immobilier neuf ou d’un immobilier ancien.

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