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Mar 11

Quelle typologie d’appartement choisir pour un investissement en loi Duflot ?

La loi Duflot a découpé la France en 4 zones, A1, A Bis, B1 et B2.

En fonction de ces zones, il sera plus ou moins intéressant de réaliser un investissement défiscalisant. Ce découpage a permis de fixer des plafonds de loyers à ne pas dépasser afin de faciliter l’accès au logement des locataires. Cette mesure qui se veut sociale avec des loyers inférieurs de 20 % au prix du marché sera donc plus ou moins pénalisante suivant les villes où vous allez investir. Si vous choisissez Paris / Région Parisienne qui se situent dans les zones A1 et A Bis, où les loyers du marché sont élevés, investir dans une loi Duflot avec des plafonds de loyers ne sera pas forcément très rentable.

 

 

Plafonds de loyer au m² par surface et par zone

 

 

 

 

 

 

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Prix /m²

16,52 €

12,27 €

9,88 €

8,59 €

 

 

La Zone B1 sera donc beaucoup plus attractive puisqu’elle concerne les villes de + 250 000 habitants, hors Paris et région Parisienne. Ces villes offrent une demande locative importante et des montants de loyers « classiques » contrairement à ce que l’on peut trouver sur Paris.

Si nous prenons l’exemple de Toulouse, qui se situe en zone B1, ce plafond de loyer Duflot n’aura que peu d’impact sur les loyers.

En effet, le plafond de 9.88€ du m² imposé par la loi Duflot, lorsqu’il est entré dans la formule de calcul des loyers Duflot (0,7 + 19/S), où S est la surface du logement (le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2), nous donne des loyers au niveau du prix de marché toulousain. Cette constatation est valable pour les T2, T3 et plus grande typologies. Par contre ce plafond est pénalisant sur les petites surfaces, studios et T1, où là, effectivement, les loyers en Duflot sur Toulouse sont inférieurs aux loyers du marché.

Le coefficient multiplicateur obtenu par la formule de pondération ne pouvant excéder 1,2 il correspond à une surface équivalente à 38 m² ( 0.7 + 19/38 = 1.2 ) Toutes les superficies inférieures à 38 m² seront donc pénalisées par ces plafonds Duflot.

Il faudra donc privilégier les typologies T2 et plus, afin de ne pas perdre en rentabilité.

Exemple sur Toulouse : le plafond de loyer mensuel d’un logement de 65 m² sera donc de 636 € = 65m² x 9,88€/m² x (0,7 +19/65m²)

Ce qui correspond au prix du marché pour un T3.

Outre le calcul purement théorique du loyer, il faut également prendre en compte dans la réflexion d’investissement la population locataire que l’on va toucher en fonction des typologies d’appartements et ce que cela entraîne.

En effet, plus nous serons sur des petites typologies, plus il y aura de turn-over, les locataires resteront moins longtemps que dans les grands appartements, cela sous-entend que les biens s’abimeront plus vite et que vous aurez davantage de frais d’agence si vous avez confié la gestion à une société car à chaque départ de locataire, il vous sera facturé des honoraires.

 

Au sujet de l’auteur de l’article

Article rédigé en partenariat avec LV Patrimoine, spécialiste du sujet, et dont vous pourrez retrouver le site à cette adresse : http://www.loi-duflot-toulouse.fr

(7 commentaires)

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  1. InvestMan

    Pour les petites surfaces en région parisienne, la différence de loyer au mètre carré via un investissement normal et un pseudo investissement Duflot est énorme ! A mon avis, c’est totalement à fuir pour les biens de petite surface…
    InvestMan Articles récents…Comment acheter dans l’immobilier sans CDI ?My Profile

  2. Didier

    Bonjour,

     »
    Toutes les superficies inférieures à 38 m² seront donc pénalisées par ces plafonds Duflot.
    Il faudra donc privilégier les typologies T2 et plus, afin de ne pas perdre en rentabilité.
     »

    Pas tout à fait d’accord avec la formulation même si je suis assez d’accord sur la conclusion. En effet la limitation du coefficient multiplicateur (CM) signifie surtout que mathématiquement la surface optimale est 38 m²
    Pour 38 m² on a un CM de 1.2 qui correspond à la formule donc pas de limitation et un plafond au m² le plus haut possible soit pour la zone B1 de 11.856 €/m² (ou 450 €)
    Pour 25 m² on a aussi un CM de 1.2 (alors qu’on aurait eu 1.46 sans limitation) donc aussi 11.856 (soit 296 €)
    Pour 75 m² on a un CM de 0.953 donc un plafond de 9.419 ( soit 706 €)
    11.856 c’est quand même mieux de 9.419, le plafond pénalise 25m² par rapport à 38m² mais pas par rapport à 75 m²
    Le second problème c’est que dans les prix du marché les petites surfaces se louent bien plus chères au m² que les grandes. Reste à voir si, là où on souhaite investir, un 25 m² se loue au m² plus que 25,87% plus cher qu’un 75 m².
    Il faudrait aussi voir à quelle sauce l’encadrement des loyers va manger les investisseurs. Si on réfléchit mathématiquement comme les plafonds Duflot sont censés être 20% moins cher que les prix du marché il serait normal que les prix du marché pour l’encadrement n’excède pas 20 % de ces plafonds.
    Cela dit l’immobilier concerne des biens non fongibles et le raisonnement uniquement au prix au m² est un peu ridicule (on se croirait chez le boucher ma p’tite dame y a 2 m² en plus je vous les mets quand même ?)

    Reste comme dit en fin d’article que les petites surfaces se louent souvent mieux en meublé qu’en nu (ce que ne permets pas le Duflot) d’où un risque de vacance locative (et le risque de remise en question de l’avantage fiscal si cette dernière est supérieure à 12 mois)

    @InvestMan
    En effet, en particulier pour la région parisienne et les régions où le foncier rend difficile la multiplication des programmes. Mais imaginons que vous louiez un studio 800 € et que tout au tour se développement des milliers de logements Duflot (ie des logements BBC alors que dans l’ancien les appartemenets sont souvent très énergivores) avec un loyer plafonné à 200 € pensez-vous que vous arriverez à garder vos locataires avec un loyer quatre fois plus élevé ? Moi, locataire, ayant le choix entre un appart énergivore à 800 € et un neuf BBC à 200 € mon choix est vite fait (bien sûr il faut encore entrer dans les conditions de ressources)

    C’est également une erreur très commune de considérer le Duflot (et plus généralement tout investissement défiscalisant) comme un investissement de rendement. Si on considère le dispositif Duflot uniquement sous l’optique défiscalisation les choses peuvent s’améliorer. Seriez-vous prêt à payer quelqu’un 500 € afin de déduire 1000 € de vos impôts (donc au final avoir 500 € en plus à disposition) ?
    Si vous souhaitez avoir 500 € de plus sur votre budget avec disons une TMI de 30% et 15.5% de prélèvements sociaux (taux actuel pour les revenus fonciers) il faut gagner 917.43 € supplémentaires. Et si, pour rigoler (j’adore rigoler !), on fait le même calcul avec une activité salariée en comptant les charges salariales et patronales pour avoir 500 suplémentaires après impôts il faut donc avoir avant impôt ( toujours avec TMI de 30 %) 714,29 nets soit environ 915.75 bruts mais pour que l’opération soit blanche pour votre patron il faut que vous lui rapportiez environ 1300 €. Il vous faudra produire un travail « valant » 1300 € pour seulement gagner 500 € net net (et aucune marge supplémentaire pour le patron qui aura accepté parce que vous êtes un employé formidable !)
    Plus on est imposable et plus il est intéressant pour être plus « riche » (ou avoir plus pour ses loisirs car pour moi accumuler juste pour être le plus riche du cimetière n’a pas de sens) de réduire ses dépenses (celles non liées aux plaisirs ou au bien être) plutôt qu’augmenter ses revenus.
    Je n’ai rien contre les impôts (au contraire étant fonctionnaire si personne n’en payait plus je ne mangerai surement plus à ma faim 😉 ) mais il faut avouer que c’est la dépense la plus facile à diminuer sans (quasiment) rien changer à ses habitudes (il suffit d’acheter -correctement- un produit défiscalisant)
    Ainsi acheter un Duflot en direct (comme je l’indique dans mon article en signature ci dessous) est adapté aux plus gros contribuables (et/ou qui savent gérer leur barque tout seuls), les moins imposés (il faut néanmoins disposer de liquidités -ou avoir un bonne capacité d’endettement- et accepter de les bloquer pendant 9 ans) devraient se tourner vers des SCPI Duflot ou via une SCI.
    Exemple de montage vous achetez pour 5555.56 de parts d’une SCI pour acheter un bien sous le Dispositif Duflot vous obtenez une réduction d’impots de 111.11 par an pendant 9 ans soit les 1000 euros promis plus haut. Pendant 9 ans la SCI me loue le bien pour un loyer de 0 € (*) -loyer de 0 donc 0 impot supplémentaire ni prélèvements sociaux- puis au bout de 9 ans je vous rachète vos parts de la SCI pour 5055.56 comme ça je récupère les 500 € que vous m’avez promis plus haut et comme vous revendez vos parts sociales moins cher que vous les avez payées vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value elle est pas belle la vie ?
    (*) cas d’école lors d’un montage réel on ferait en sorte que le montant du loyer soit à la fois respectueux du plafond Duflot et vous permette de payer à minima les intérêts de votre emprunt et au mieux votre remboursement d’emprunt (une possibilité étant d’opter pour un crédit in fine que vous rembourserez lors du rachat des parts sociales) le montant du rachat des parts sociales étant alors diminué du montant des loyers perçus (pour qu’on retombe sur les 500 €
    Offre spéciale pour les lecteurs du blog investissement-immobilier-en-direct.fr je peux proposer le même montage (ie au final 500 euros de moins sur vos impôts) pour une immobilisation inférieure à 3500 € (qui n’a pas 3500 € qui dorment sur un livret A ?) et je paie un ti’punch lors de votre prochain séjour en Guadeloupe (je sais je suis trop bon !)
    Pour de plus amples informations envoyez une enveloppe timbrée à vos noms et adresse à l’auteur de ce blog qui transmettra 😉
    Didier Articles récents…Pourquoi Nour-Eddine doit acheter du Duflot !My Profile

  3. k&c

    J’ai vérifier la formule du duflot (0,7 + 19/S) il y a quelques semaines en épluchant les très nombreuse annonce de location sur rouen. J’ai répertorié 125 loyers sur des surfaces allant de 10m² (!) à 35m² afin d’avoir un loyer médian pour chaque surface
    J’ai ainsi pu confronter la théorie à la pratique, hé bien les deux courbes sont très proches et j’ai pu vérifier qu’un 20 m² se loue effectivement un tiers plus cher au m² qu’un 35 m².
    Depuis je me sert de ces données pour extrapoler les loyer dans les villes ou je cherche investir ou les références locatives sont beaucoup moins nombreuses, les logements trouvant rapidement preneurs
    Dans la réalité le coefficient n’est pas plafonné à 1,2… et on l’a vraiment à 2,6 pour 10m²…

    Malheureusement pour l’investisseur les prix d’achat semblent suivre sensiblement la même formule

  4. Stéphane Richard

    Je pense personnellement qu’il soit important de se focaliser sur les zones B1 qui auront plus facilement tendance à prendre de la valeur avec le temps. C’est sûr que faire un investissement Duflot sur des petites surfaces à Paris n’est pas vraiment rentable, alors pourquoi ne pas s’éloigner un peu de la capitale pour trouver des agglomérations satellites qui possèdent une très grande demande en ce qui concerne les locations?
    Merci pour tes explications.
    Stéphane Richard Articles récents…Bonne année 2014 !!!My Profile

  5. SCPI

    L’idéal suivant mes calculs est dans la zone A avec un m² compris entre 10 et 35.
    Au delà, le bénéfice avec duflot est très vite rattrapé par le prix du m².

  6. cabinet karr

    On remarque bien que Paris et le Sud Est de la France, ainsi que les Dom Tom que le prix du m² est comme même astronomique !
    Mieux vaut investir en loi duflot sur les zones b1 et b2, c’est ce que je ferai pour ma part, car pour des surfaces inférieur a 40m² qui dis donc studio la loi duflot aura aucun impact !
    cabinet karr Articles récents…les questions pour un pret hypothecaireMy Profile

  7. Conseiller loi Duflot

    Quel que soit le type d’appartement donné les coûts très élevés des biens immobiliers dans les zones éligibles au dispositif fiscal Duflot, il faut analyser le niveau de rentabilité de son acquisition potentielle avant de signer l’acte d’achat. Pour cela ll faut prendre en compte toutes les charges : coûts d’acquisition, frais de maintenance et réparation, charges de copropriété, coûts des assurances, impôts fonciers… et toutes les recettes : loyers, charges refacturées au locataire…

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