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Fév 04

Quelques conseils d’investissement de Bassam


 

 

Bassam est l’auteur du blog Investissement immobilier gagnant. Aujourd’hui il rédige un article pour nous faire part de ses conseils en investissement immobilier et nous présenter sa dernière opération.

 

Quelques conseils pour investir dans l’immobilier

 

L’idéal lors d’une opération d’investissement immobilier est de réussir à trouver un logement qui peut être loué plus cher que le remboursement mensuel du crédit. Mais est-ce possible?

Oui tout à fait. Pour le faire, il faut essayer de gagner de l’argent à chaque étape de l’opération :

  • Négociation du prix : Le plus grand morceau de gain se fait lors de l’achat. Si un bien vaut 100 000 € et que vous réussissez à baisser son prix à 80 000 € on peut dire qu’il y a déjà 20 000 € de gagné.
  • Négociation du crédit : une différence de taux de 0.10% diminue le montant du remboursement de presque de 30€ par mois pour 100 000 €. Le gain global est non négligeable. N’hésitez pas à comparer plusieurs banques ou passer par un courtier pour avoir la meilleure offre de crédit.
  • Travaux : un appartement refait à neuf se loue plus facilement et plus cher. N’ayez pas peur des travaux : l’appartement gagnera de la valeur, le locataire reste plus longtemps, le loyer est plus cher. Il est tout à fait possible d’emprunter le coût des travaux et l’inclure dans les charges pour calculer le rendement de l’opération.

 

Un exemple concret

 

 

Maintenant je veux vous donner un exemple concret concernant l’appartement que je viens d’acheter :

  • Prix demandé : 132 000 € > prix obtenu : 115 000 € (soit une réduction de 17 000 € ou 13 %).
  • Prix de l’achat+ frais d’agence + frais de notaire : 123 300 €
  • Emprunt : 3.50% sur 20 ans > remboursement mensuel : 750 €
  • Loyer estimé : 750 € Hors Charges

Je fais ce qu’on appelle opération blanche c’est à dire que le loyer couvre entièrement le remboursement du crédit. Mais pour calculer le rendement, il faut prendre en compte les mois sans loyer, en particulier le premier mois pour faire les travaux, les taxes foncières, les charges non récupérables, et les impôts selon le mode de location (nu, meublé) et la façon de déclarer (réel + déficit foncier, …).

Concernant les travaux de mon appartement,  je suis en train de faire de devis actuellement.  Selon mon estimation, le loyer peut augmenter de 100 € par mois. Une fois un devis dans la main, je vais vérifier si le loyer va toujours couvrir le remboursement du crédit et les mensualités du crédit des travaux. Je vais prendre en compte le déficit foncier (réduction d’impôts) que je peux obtenir suite à ces travaux.

 

 

(8 commentaires)

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  1. Julien @acheter des parkings

    Bonjour Quentin et Bassam,

    Le plus dur pour réaliser une opération blanche est de trouver le bon bien.

    Personnellement, je reste en veille tous les jours. Et vous ?

    Julien
    Julien @acheter des parkings Articles récents…Investir dans le locatif : sans stratégie, ni tactique, tu es foutu !My Profile

    1. Quentin

      Théoriquement c’est ce que je fais, mais actuellement, je reste en veille toutes les nuits (paternité oblige).

  2. Bassam

    Bonjour Quentin,

    Merci pour cette publication.

    Parmi les papiers que j’ai eu du notaire après la signature, l’acte de propriété de l’ancien propriétaire.
    Je découvre qu’il a eu ce logement en donation de son père et que la valeur de ce don est estimée à 122000€ . Je l’ai acheté à 108000€ quelques mois plus tard.
    Il a accepté mon offre parce qu’il vit à l’étranger et n’a pas le temps pour gérer le bien ou faire réaliser des travaux;

    Voilà quand on n’a pas peur des travaux ou de la négociation, on peut réussir à dénicher les bonnes affaires.

    Quelques heures après la signature chez le notaire, j’ai trouvé un locataire.
    On va signer le bail demain pour une remise des clés après les travaux (mi-mars).

    A bientôt
    Bassam
    Bassam Articles récents…Appartement acheté, locataire trouvéMy Profile

    1. Quentin

      Comme quoi il y a toujours des opportunités dans l’immobilier. LE bien valait peut être 122 k€, mais l’ancien propriétaire ne l’a pas acquis à ce prix, il l’a eu en donnantion. Donc, pour lui, ce n’est pas 14 000 € de perte, mais bien 108 000 € de gains !

  3. Pascal

    Bonjour à tous,

    La partie prospection est très importante, comme le dit Julien. Il fait une veille pour dénicher les affaires immobilières.

    Le prix d’achat est effectivement très important ainsi que le marché locatif dans le secteur du bien, l’objectif étant de loué au meilleur prix tout en évitant au maximum la vacance locative qui peut gréver fortement la rentabilité.
    Pascal Articles récents…Interview – Julien du blog immobilier ParkingGarage.frMy Profile

  4. Isabelle

    Bonjour

    je réfléchis également à faire mon premier achat immobilier dans un investissement locatif. J’avais lu déjà un article du gouvernement http://gouv.tv/7 sur le mode d’emploi de l’investissement locatif et votre article ne fait que confirmer mon désir de poursuivre sur cette voie. Je pense que tout est possible ^^ Donc je partais justement dans cette optique de trouver un logement que je pourrais louer plus cher que le remboursement mensuel de mon crédit. Mais c’est pas gagné. Avec la crise, c’est de plus en plus difficile de trouver ce genre de bien. Mais il y a toujours une question qui me turlupine, avec l’encadrement des loyers, cette opération est-elle toujours rentable?

    1. Quentin

      L’opération totalement autofinancée est la panacée des investisseurs immobiliers. Qu’il y ait crise ou pas, elle est dure à trouver. Elle nécessite la conjonction de plusieurs bon points :
      – Trouver une bonne affaire. Mais ce n’est pas tout !
      – Bien la négocier à l’achat.
      – Bien la financer.
      – Bien la mettre en valeur pour le louer à un bon prix.
      Si l’opération est entièrement autofinancée (opération blanche), le rendement sera « infini » ! bref, un placement idéal.
      S’il y a besoin de faire un effort d’épargne ou un apport, les rendement baisseront très vite sans compter que de l’argent frais sera immobilisé.

      Par exemple pour un bien de 100 000 € financé sur 20 ans :
      – Si on doit apporter 0€ pour que les mensualités soient couvertes, le rendement est infini.
      – Si on doit apporter 100€ pour que les mensualités soient couvertes, le rendement est 41%.
      – Si on doit apporter 1 000€ pour que les mensualités soient couvertes, le rendement est 25%.
      – Si on doit apporter 10 000€ pour que les mensualités soient couvertes, le rendement est 12%.
      – Si on doit apporter 50 000€ pour que les mensualités soient couvertes, le rendement est 3.5%. Dans ce cas, il vaut mieux payer cash ou avoir une assurance vie.

  5. romain

    Bonjour,
    Pouvez-vous m’expliquer comment imputer le deficit foncier de la SCI sur les revenus des actionnaires?
    Par avance merci

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