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Déc 28

Recherche d’un parking – Etat des lieux

Suite aux articles sur le choix de mon premier investissement immobilier : j’ai pris mon bâton de pèlerin et j’ai commencé à prospecter sur l’investissement dans un parking.

Comment faire pour chercher à investir dans un parking ?

Commençons par le début, il faut d’abord trouver la perle rare. Mais c’est la jungle !

Cibler !

Avant de s’éparpiller, il faut d’abord cibler l’investissement que l’on veut faire. Pour ma part, souhaitant réaliser une opération blanche, les cibles se réduisent.

Les critères sont les suivants :

  • Un parking, ou un garage : cela retreint le nombre d’annonces.
  • Sur la commune principale.
  • Pas au dessus de 15 000 € avant négociation.
  • Près de la gare ou en centre ville.

Avec tous ces critères, il y a déjà moins de biens dans les listes !

Rechercher les investissements sur Internet

Là encore, c’est potentiellement la jungle ! Il y a une multitude de sites, des noms qui varient d’une annonce à l’autre (garage, box, parking…)

Il y a donc d’abord les valeurs sûres du web :

Ensuite, il y a des sites plus spécialisés :

Une fois les cibles potentielles, il n’y a plus qu’à visiter.

Faire une offre rapidement pour investir

Visiter un parking est assez simple, les points à regarder ne sont pas très nombreux :

  • Emplacement
  • Sécurité
  • État général (attention, il faut voir aussi la copropriété, car un ravalement sur l’immeuble a un impact sur les charges du parking).
  • Charges et Impôts

Une fois le filtre de la visite passé, il faut savoir faire une offre rapidement. Comment je procède ?

  • Après la visite, je regarde la distance avec principaux points intéressants de la ville. Il s’agit en général de la gare ou des rues les plus commerçantes. Mais aussi éventuellement des zones résidentielles, voir étudiantes où les places manquent.
  • Je regarde ensuite à travers les sites d’annonces les locations équivalentes pour me faire une idée du revenu brut.
  • Je calcule le revenu net à partir des éléments que je connais.
  • Je calcule un possible financement avec un prêt.

En général, ces calculs m’amènent à une recherche autour d’un rendement de 10% à 12% brut pour autofinancer le bien. A partir des ces simulations de revenus, je trouve donc un prix maxi. Je donne un prix légèrement plus bas afin de me garder une petite marge.

Avec ces calculs, je tombe toujours sur un prix très en dessous du prix proposé. Cela peut faire peur, mais j’ai choisi de jouer toujours cartes sur table : je propose mon prix, même s’il implique une baisse de plus de 30 % du prix de départ !

Où j’en suis ?

J’ai visité 4 places de parking et fait 2 offres. Pour l’instant pas d’achat en vue suite à ces offres. Néanmoins, j’ai fait un constat, il est très facile de faire baisser le prix et pas seulement de quelques euros.

1ère tentative : 19% de remise sur un parking

Pour ma première tentative, j’ai visité une place à 6 minutes à pied du hall de gare, bien placée mais pas hyper accueillante.

Loyer estimé : 65 à 70 €/mois.

Prix de départ  : 11 000 €.

Mes calculs me donnent 7 800 € pour atteindre la rentabilité souhaitée. Je fais mon offre quelques heures après la visite. La réponse tombe quelques minutes après : le vendeur accepterait pour 9 000 €.

Je ne souhaite réaliser l’opération que dans mes critères, j’ai donc refusé. Néanmoins, en une journée, la remise était de 19%.

2ème tentative : 22 % de remise sur un garage.

Une double place en souterrain dans un quartier résidentiel. L’emplacement n’est pas idéal, une double place en enfilade ne me plaît pas non plus. Cependant, le quartier est saturé de voitures qui tentent de se garer sur les trottoirs. L’immeuble est neuf, l’emplacement très sécurisé.

Le prix départ est à 16 000 €. Je ne pense pas pouvoir en tirer plus de 100 € de loyer par mois.

Après calcul, je tombe sur un prix idéal à 11 200 €. Je n’ose pas faire une proposition aussi basse. Le vendeur (un particulier) est un agent immobilier dans la vie, il n’acceptera jamais.

Une semaine après, il me recontacte et me demande mon prix malgré tout. Dans l’heure qui suit, il baisse à 12 500 €. Soit 22% de remise.

Là encore, j’ai refusé.

Dernière minute !

Sur le parking ci-dessus, après une journée de réflexion, le vendeur accepte 11 200 €. Soit 30% de réduction par rapport au prix affiché ! Et surtout, c’est le prix que je propose.

Néanmoins, je suis sceptique. Le prix est descendu fortement, il y a 2 places pour seulement 11 200 € dans un souterrain, mais je ne suis pas sûr de la qualité de l’emplacement  (zone résidentielle, 2 place en enfilade).

Pour info :

  • Les charges et impôts à prévoir sont de 12€/mois
  • Le revenu brut mensuel envisageable est de 90 à 100 €/mois.

 

Dois-je accepter ces deux places de parking souterrain pour 11 200 € ?

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Conclusion

 

Les prix affichés ne correspondent pas aux prix finalement négociés !

(4 commentaires)

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  1. Didier

    Et bien tu ne chomes pas !

    Je n’ai pas encore voté parce qu’à ta place je me poserai aussi des questions.

    Premièrement je me demande si proposer d’office le prix que tu es pret à payer est une bonne technique. J’aime bien les personnes qui jouent franc jeu mais je me demande si ça ne marcherait pas mieux en proposant en dessous. En faisant une offre, le vendeur peut comprendre qu’on entre en négociation et va donc proposer une contre offre même si en définitive il pourrait accepter l’offre. En tout cas c’est ce que je ferai surtout si je suis en début de phase de vente et que je n’ai pas de contrainte pour vendre rapidement)

    Ensuite tu as cerné les avantages et les inconvénients, il manque juste une étude de marché plus complete concernant cet emplacement pour prendre une décision définitive

    Etant donné que tu as trouvé quelque chose qui convient à tes critères relativement rapidement c’est soit que tu as de la chance soit que tu peux trouver d’autres biens qui répondent à tes critères. Ne connaissant pas ton marché je ne peux pas vraiment répondre même si a priori j aurai tendance à pencher pour la seconde solution.

    En tant que lecteur de ton blog je serais plutôt en faveur d’un achat pour pouvoir suivre rapidement la suite de cette aventure (la patience n’étant pas ma principale quaité 😉 ) mais en tant qu’investisseur je souhaiterais probablement visiter d’autres places plutot que de signer très vite. Je vais donc voter en moins âme et inconscience d’investisseur en cliquant sur non mais en ajoutant « pas tout de suite »

    1. Quentin

      Et bien c’est assez facile de ne pas chômer. Dans une agglomération de 600 000 habitant, ils y a de l’offre. De plus, quand tu bosse en plein centre ville avec des horaires flexibles. Tu vois l’annonce, tu réponds, le mec te rappel et dans l’heure tu es sur place !

      L’autre point, c’est que je ne tourne pas en rond sur le prix, je donne directement mon objectif. Le mec est OK, tant mieux, sinon, il trouvera quelqu’un d’autre.

      Mais… Ce que je n’ose pas encore faire, c’est donner un prix inférieur au mien. Et pour cause : les prix que je propose sont en général 30% en dessous du prix affiché. Il faudrait que j’ai le cran pour descendre encore, vu que je ne suis pas pressé (mon objectif étant mi-2013) et que je veux faire une grosse rentabilité.

      Maintenant, côté étude de marché :
      J’avais proposé 11 200 € en tablant sur 100 € à la location. Mais je reste assez perplexe. Une place de ce type seule se loue dans le coin 70 à 80 €. Pour 2 places, on irai donc à 140 €. Mais voilà, ce n’est PAS 2 places, mais 2 places en enfilade. Donc, on peut imaginer en tirer plus qu’une place si c’est une personne qui a 2 véhicules ou bien une moto + un véhicule ou encore du bazars à entreposer. Dans ce cas, il est possible d’aller à 100 €, il faut par contre trouver le locataire.

      Maintenant, si je n’arrive à louer qu’une place. C’est possible ! là, je me retrouve avec 70 € de location.

      En analysant les choses :
      – à 70 € : rentabilité brute à 7.5 %, rentabilité net nette à seulement 3.8% (compte tenu de mes données fiscales). Ici, ce n’est pas intéressant de se casser le cul pour ça, il faudra un gros apport et l’effet de levier ne fera gagner que quelques pouillèmes.
      – à 100 € : rentabilité brute à 10,7%, rentabilité nette nette à 6%. L’effet de levier devient intéressant.

      Maintenant, où se trouve la vérité, entre les 2… Afin de la connaître, j’ai lancé une offre sur un site d’annonce, on verra donc rapidement s’il y a de la demande à 100 €.

      En dessous de 95 € ça me paraît difficile d’avoir une rentabilité suffisante. Je ne prendrait donc pas si mon offre à 100 € ne touche personne.

      Si on compare aux autres offres que j’ai eues :
      Près de la gare (il faut savoir que de nombreux travailleurs migrent chaque jours vers la capitale dans cette ville), le parking de la gare possède un abonnement à 84 €/mois, ce qui donne accès au parking, mais pas l’assurance d’avoir une place. Néanmoins, dans le quartier de la gare, un place assurée en extérieur dans une cours se louera très facilement 70 €.
      Aujourd’hui, j’ai une proposition en 9000 €, ce qui donne 9.3% en rentabilité brute et 5% en nette nette avec un effet de levier possiblement intéressant à réaliser. Bref, cette proposition est meilleure que la double place en mauvais cas et moins bonne que la double place dans le meilleur cas. J’ai refusé cette offre en tablant sur 7800 €.

      Bref, je marche un peu sur un fil, attendons le retour de l’annonce !

  2. Damien

    Bonjour Quentin,

    J’ai voté non. Pourquoi?

    Comme tu l’as dit, tu t’es fixé comme objectif mi-2013, peut être qu’il serait intéressant d’avoir un panel un peu plus large pour se forger une opinion encore plus solide.

    Pour le garage à 11 200€, « il est possible d’aller à 100€ » , je dirai même qu’il faut être sur de pouvoir la louer 100€. Perso, pour chaque investissement et avant achat, je pose une « fausse annonce » sur internet, et j’observe la demande. Ca te permettra d’avoir une première idée! Et au passage j’en profite pour m’excuser envers ceux qui ont répondu à mes annonces tests ^^

    Souvent, une « vraie affaire » peut se réaliser TRES rapidement. Car tout comme toi, beaucoup d’investisseurs ont sorti les crocs et prospectent LA bonne affaire. Ceci dit tu as eu un bon rabais, je ne connais pas le marché de ton secteur et c’est peut être une bonne affaire, à toi d’en juger 🙂

    Est-ce que tu as tout de même solliciter des agents immobiliers pour ta recherche? Les vendeurs particuliers surestime souvent leurs biens. Par exemple, si tu repères un endroit stratégique, une résidence bien placée mais tu sais pas si un parking est à vendre (pas de panneau, ni d’annonce…). Demande à un résident de cet immeuble le nom du syndic, il y a de fortes chances pour que ce syndic soit aussi l’agence qui s’occupe de la vente/location et seront les mieux placés pour te renseigner sur les biens à vendre dans cette même résidence. Peut être qu’il y a une bonne affaire à négocier? 🙂

    Bon courage!

    Damien

    1. Quentin

      J’ai eu cette opportunité de particulier à particulier! Je regarde tout, agence et particuliers. J’ai déjà mis une annonce pour voir les retours. Je reste perplexe et vais certainement me rétracter !

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