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Mar 25

Réflexion sur la stratégie d’investissement immobilier

 

Un article de k&c

Comme pour tout investissement, l’une des toutes premières étapes est de savoir pourquoi on investi, et selon son objectif, on s’y prendra différemment.

 

On n’investit pas dans l’immobilier parce que c’est à la mode !

 

L’erreur à ne pas faire serait de suivre la mode ou de vouloir faire comme son voisin (parce que pour lui ça a fonctionné).

 

La plupart des gens achètent des biens immobiliers, font des placements sans trop savoir ou ils vont, j’en connais qui ont acheté, loué puis vendu sans savoir ni avant, ni pendant, ni même après si c’était rentable!

 

Tout dépend et surtout de la période futur ou on prévoir d’avoir besoin de l’argent (et bien sur de la somme dont on dispose).

 

L’investissement immobilier : un placement à long terme

 

L’investissement immobilier est une façon comme une autre de placer son argent. Mais à la différence du livret A, c’est forcement pour du long terme.

 

Forcément ? Parce qu’une vente prend au minimum plusieurs mois mais aussi il y a un coût d’achat important (notamment les frais de notaire) ou encore parce que la fiscalité incite à ce que ce soit du long terme.

 

Lors de la flambée immobilière de la première moitié des années 2000, j’ai bien entendu parler d’investisseurs qui achetaient dans des immeubles sur plan et revendaient à peine un an plus tard, avant même la remise des clés avec 15 ou 20% de plus-value… Il faut être très joueur à mon avis.

 

Par ailleurs si vous estimez que dans le futur vous n’avez pas de besoins particuliers, alors vous devez être suffisamment riche, inconscient… où bien très vieux.

 

Mais dans le cas contraire il faut bien penser qu’à un moment ou à un autre vous allez devoir financer les études de vos enfants où encore votre retraite.

 

L’immobilier : un bon placement pour envisager la retraite

 

En réalité, je pense que la retraite est la finalité principale de tous les investissements supérieurs à la valeur d’une voiture (en dessous ça tiens plus de l’épargne de précaution). Même si vous investissez pour défiscaliser, en réalité, vous répartissez vos revenus plus les faire rentrer dans vos poches plus tard.

 

Si l’on excepte ce point particulier de la défiscalisation où les règles fiscales peuvent parfois inciter à vendre un bien pour en acheter un autre (même de valeur similaire), il faut envisager d’investir sur quelque chose que vous achetez en ce moment et que vous garderez jusqu’à un âge avancé.

 

Et même si vous êtes déjà à la retraite, vous pouvez encore envisager d’avoir besoin de plus d’argent dans 10 ou 15 ans pour payer des frais de santé plus important avec (on peut l’envisager) une pension de retraite plus faible.

 

On s’intéresse ici bien entendu à un investissement immobilier.

Votre résidence principale en fait partie puisqu’elle vous évitera de payer des loyers lors de vos vieux jours.

 

Budgétiser, prévoir ses stratégies d’investissement

 

Pour ma part j’ai établi depuis plusieurs années un budget prévisionnel de mon épargne plus les 30 à 40 années à venir (jusqu’à ma retraite) et je révise ce budget tous les 4 à 5 ans en fonction de la réalité des choses (jusqu’ici mon budget prévisionnel s’est toujours montré un peu plus pessimiste que la réalité et ce n’est pas forcément toujours pour des raisons économiques: un premier enfant qui est arrivé 3 ans plus tard que prévu, une vielle voiture qui finalement ne lâche toujours pas 4 ans après l’année initialement envisagée).

 

En procédant ainsi, il devient possible de planifier ses projets et ses investissements et de savoir de combien on disposera en plus au moment de sa retraite.

Avec un planning, une stratégie et aussi en étant capable de la suivre et de l’adapter en fonction de son expérience, on envisage l’avenir plus sereinement.

 

Il convient lors de son investissement de connaitre les conditions actuelles mais aussi futures et de se poser la question quelle type de personne habitera votre logement dans 20, 30, 40 ans quel sera le potentiel du bâtiment et du quartier à l’avenir. Et quid de la revente?

 

On peu se douter facilement de ce qui va venir dans 10 ans mais à plus long terme c’est plus difficile. Mais en attendant, si l’on regarde le passé on se dit qu’il n’y a pas non plus de grosses révolutions. Pour la revente notamment, à moyen terme on peut se fier aux cycles immobiliers (lorsque les prix n’ont jamais été si élevés, il ne faut pas imaginer encore des miracles mais plutôt envisager le pire, inversement lorsque les prix sont bas on peut s’attendre à des belles hausses).

Cependant, avec un horizon lointain d’au moins 30 ans, il est raisonnable d’imaginer que même si vous avez acheté en haut d’un cycle et que vous arrivez en bas d’un autre, l’inflation l’aura emporté et vous ferez une plus-value. (Sans certitude toutefois: ceux qui ont acheté au moment de la crise de 1929 ont mis 40 ans pour retrouver la valeur initiale)

 

Pour ma part je pense qu’il ne faut même pas envisager de revente. En choisissant un bien que vous imaginez garder 30 ans ou jusque votre mort, forcément on ne fait pas n’importe quoi.

Bien sur ça ne doit pas être une règle et il faut savoir réviser sa stratégie.

 

Même pour le plaisir d’investir, un stratégie est toujours importante

 

Finalement, même si vous voulez faire des investissements justes pour le plaisir de vous enrichir, un planning, une stratégie et des objectifs vous feront certainement mieux progresser.

 

Conclusion

 

Pour conclure avec un peu plus de concret, il faut établir plusieurs périodes dans son planning et pouvoir réorganiser les mensualités des ses crédits en fonction des évènements. Pour ma part je n’aime pas trop avoir des crédits qui durent trop longtemps (plus de 20 ans) car la visibilité est trop incertaine et pas seulement sur le plan économique, aussi sur le plan personnel: avec un crédit sur 20 ans vous pouvez avoir un enfant de plus et il sera étudiant avant la fin du crédit !

Et vous, quelle stratégie d’investissement adoptez vous dans l’immobilier ?

(11 commentaires)

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  1. Vincent de Nouveau-Bienheureux.com

    J’ai vu sur un autre de tes articles que tu trouvais mon approche « Offensive » je crois, mais je pense qu’on ne voit pas les choses de la même manière en fait. Pour moi, je n’ai pas une approche offensive, mais je pense que j’ai une approche plus « active ».

    En effet, je ne pense pas garder un bien aussi longtemps que toi. Peut-être que je vais évoluer à ce sujet dans les années à venir, mais j’en doute fort car un des secrets de la rentabilité d’un investisseur immobilier comme moi (déficit foncier), c’est le turn over de son parc immo. Il faut que ce soit toujours un flux tendu. Pour d’une part optimiser la fiscalité pour ne rien payer sur les loyers perçus et optimiser les PV avec des emprunts courts.

    Après, on peut choisir d’autres cadres d’investissement (meublé, saisonnier…), mais je pense qu’on a une approche différente de l’investissement immo. Pour revenir sur ton idée de Livret A, moi je vois plus le livret A comme du long terme, voire du très long terme (si je pouvais ne jamais toucher à mon livret A, ce serait impeccable), en revanche et au contraire, les biens immobiliers doivent suivre la fiscalité, les conditions bancaires, l’environnement, l’évolution des quartiers et de la demande locative. Le livret A est un endroit où faire dormir son argent, ce n’est pas un placement en soi, d’ailleurs il n’y a rien à faire, juste y mettre des ronds, se laisser bercer et regarder ce qui s’y passe.

    Plus on a de contrôle sur son investissement, plus celui-ci est rentable. Il faut donc selon moi toujours garder le contrôle de la situation, et le contrôle, je n’arrive perse, qu’à le gérer à quelques années devant moi seulement. :/
    Vincent de Nouveau-Bienheureux.com Articles récents…Avez-vous peur ?My Profile

  2. Marc

    Salut,

    J’aime particulièrement le budget prévisionnel sur plusieurs décennies pour la retraite. Idem pour l’idée d’acheter un bien non pas dans l’optique de revente mais de le garder à vie pour recevoir une rente continuellement.

    A bientôt,
    Marc.
    Marc Articles récents…Arrêtez de mensualiser vos factures et gagnez des intérêtsMy Profile

  3. Duvivier

    Intéressant je ne saurais que trop abonder dans votre sens
    Duvivier Articles récents…Les avantages de la Loi Duflot, après sa mise en oeuvreMy Profile

  4. salvio

    Salut,

    Je te rejoins complètement quand tu dis qu’il ne faut surtout pas investir dans l’immobilier sous prétexte que c’est à la mode ou parce que le voisin l’a fait.

    Chaque investissement est différent et la motivation de chacun également.

    Mais je pense un peu comme Vincent dans le sens où le turn over est très important pour celui qui cherche la rentabilité à tout prix. On se situe alors dans du moyen terme voir court terme.
    salvio Articles récents…Comment j’ai loupé un immeuble de rapportMy Profile

  5. Julien d'acheter des parkings

    SAlut Quentin,

    sans stratégie, on ne va pas bien loin, c’est certain. Dans l’immobilier comme dans la création d’entreprise, la personne qui va ses choix prend toujours un risque car il est impossible de prédire l’avenir.

    Toutefois, je prends toujours mes décisions à l’aide de deux choses : qu’est ce que pourrait m’arriver de pire ? quel est le pourcentage de chance que cela se produise ? Qu’ai-je à perdre ? Voilà l’aspect négatif.

    Ensuite, je prends en cours le risque façon positif : qu’ai-je à y gagner ? quand, comment, quel % de chance ?

    Mes décisions essayent toujours de minimiser les risques négatifs et maximiser le risque positif.

    A bientôt

    Julien
    Julien d’acheter des parkings Articles récents…Comment acheter des parkings en 6 étapes ?My Profile

    1. Quentin

      J’aime assez l’idée d’essayer de quantifier la probabilité de perdre.

      Un peu du style, on espère 7% de rendement mais avec 10% de chance de faire 0%, on peut donc dire que le rendement n’est plus de 7%, mais de 7%x90% de chance + 0%x10% de chance, soit 6,3%.

      C’est une bonne façon d’intégrer le risque dès le départ. Néanmoins, il est toujours difficile de quantifier correctement.
      Quentin Articles récents…Résidence principale – faut-il voir grand tout de suite (partie 1 sur 2)My Profile

  6. Claire

    Bonjour Quentin,
    Complètement d’accord avec vous : un investissement immobilier ça se prévoit !
    On ne peut pas se lever un matin et se dire : « Tiens je m’offrirais bien un maison ! ».
    Mon mari et moi avons décidé il y a quelques années maintenant de placer l’argent d’un héritage dans l’immobilier. Notre choix s’est porté sur une maison dans une ville pas très loin de chez toi, que nous avons ensuite mis en location. Nous sommes très contents de notre investissement aujourd’hui, mais c’est évident que ça ne s’est pas décidé du jour au lendemain !
    Bonne journée !
    Claire
    Claire Articles récents…Groupe Patrice Pichet : un succès qui ne se dément pas.My Profile

  7. Henri

    Il est vrai qu’investir dans l’immobilier doit être un projet mûrement réfléchi. Je ne comprends pas trop ceux qui font ca pour uniquement défiscaliser. Ce sont souvent les plus déçus. Il n’ y a qu’à voir la période difficile dans laquelle se trouve le secteur de l’immobilier !

    1. Quentin

      Le pire et c’est malheureux, c’est que la majorité des investisseurs immobiliers le font en ne regardant que la défiscalisation !

  8. arnold

    je vois l’investissement dans l’immobilier comme une sécurité , pour la retraite, pour avoir une rente, en cas de pépin me dire que j’ai un toit, mon beau frere en revanche passe ses journées à repérer les bons investissements, il a acheté à la réunion sous scellier, il va sur http://www.immobilierneufreunion.com pour repérer ses futurs achats, c’est stratégique en fait l’investissement

  9. romain

    il faut bien se faire conseiller, apprendre les règles du jeu si je peux me permettre cette expression, il y a tellement de choses à prendre en compte et à prévoir comme le deficit lmnp par ex le site deficitfoncier.net présente de bonnes infos, les blog comme le tiens où on a des conseils mais aussi des calculs pouvant estimer la rentabilité, il faut savoir piocher ses informations au bon endroit

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