Réflexion sur la stratégie d’investissement immobilier

Un article de k&c

Comme pour tout investissement, l’une des toutes premières étapes est de savoir pourquoi on investi, et selon son objectif, on s’y prendra différemment.

On n’investit pas dans l’immobilier parce que c’est à la mode !

L’erreur à ne pas faire serait de suivre la mode ou de vouloir faire comme son voisin (parce que pour lui ça a fonctionné).

La plupart des gens achètent des biens immobiliers, font des placements sans trop savoir ou ils vont, j’en connais qui ont acheté, loué puis vendu sans savoir ni avant, ni pendant, ni même après si c’était rentable!

Tout dépend et surtout de la période futur ou on prévoir d’avoir besoin de l’argent (et bien sur de la somme dont on dispose).

L’investissement immobilier : un placement à long terme

L’investissement immobilier est une façon comme une autre de placer son argent. Mais à la différence du livret A, c’est forcement pour du long terme.

Forcément ? Parce qu’une vente prend au minimum plusieurs mois mais aussi il y a un coût d’achat important (notamment les frais de notaire) ou encore parce que la fiscalité incite à ce que ce soit du long terme.

Lors de la flambée immobilière de la première moitié des années 2000, j’ai bien entendu parler d’investisseurs qui achetaient dans des immeubles sur plan et revendaient à peine un an plus tard, avant même la remise des clés avec 15 ou 20% de plus-value… Il faut être très joueur à mon avis.

Par ailleurs si vous estimez que dans le futur vous n’avez pas de besoins particuliers, alors vous devez être suffisamment riche, inconscient… où bien très vieux.

Mais dans le cas contraire il faut bien penser qu’à un moment ou à un autre vous allez devoir financer les études de vos enfants où encore votre retraite.

L’immobilier : un bon placement pour envisager la retraite

En réalité, je pense que la retraite est la finalité principale de tous les investissements supérieurs à la valeur d’une voiture (en dessous ça tiens plus de l’épargne de précaution). Même si vous investissez pour défiscaliser, en réalité, vous répartissez vos revenus plus les faire rentrer dans vos poches plus tard.

Si l’on excepte ce point particulier de la défiscalisation où les règles fiscales peuvent parfois inciter à vendre un bien pour en acheter un autre (même de valeur similaire), il faut envisager d’investir sur quelque chose que vous achetez en ce moment et que vous garderez jusqu’à un âge avancé.

Et même si vous êtes déjà à la retraite, vous pouvez encore envisager d’avoir besoin de plus d’argent dans 10 ou 15 ans pour payer des frais de santé plus important avec (on peut l’envisager) une pension de retraite plus faible.

On s’intéresse ici bien entendu à un investissement immobilier.

Votre résidence principale en fait partie puisqu’elle vous évitera de payer des loyers lors de vos vieux jours.

Budgétiser, prévoir ses stratégies d’investissement

Pour ma part j’ai établi depuis plusieurs années un budget prévisionnel de mon épargne plus les 30 à 40 années à venir (jusqu’à ma retraite) et je révise ce budget tous les 4 à 5 ans en fonction de la réalité des choses (jusqu’ici mon budget prévisionnel s’est toujours montré un peu plus pessimiste que la réalité et ce n’est pas forcément toujours pour des raisons économiques: un premier enfant qui est arrivé 3 ans plus tard que prévu, une vielle voiture qui finalement ne lâche toujours pas 4 ans après l’année initialement envisagée).

En procédant ainsi, il devient possible de planifier ses projets et ses investissements et de savoir de combien on disposera en plus au moment de sa retraite.

Avec un planning, une stratégie et aussi en étant capable de la suivre et de l’adapter en fonction de son expérience, on envisage l’avenir plus sereinement.

Il convient lors de son investissement de connaitre les conditions actuelles mais aussi futures et de se poser la question quelle type de personne habitera votre logement dans 20, 30, 40 ans quel sera le potentiel du bâtiment et du quartier à l’avenir. Et quid de la revente?

On peu se douter facilement de ce qui va venir dans 10 ans mais à plus long terme c’est plus difficile. Mais en attendant, si l’on regarde le passé on se dit qu’il n’y a pas non plus de grosses révolutions. Pour la revente notamment, à moyen terme on peut se fier aux cycles immobiliers (lorsque les prix n’ont jamais été si élevés, il ne faut pas imaginer encore des miracles mais plutôt envisager le pire, inversement lorsque les prix sont bas on peut s’attendre à des belles hausses).

Cependant, avec un horizon lointain d’au moins 30 ans, il est raisonnable d’imaginer que même si vous avez acheté en haut d’un cycle et que vous arrivez en bas d’un autre, l’inflation l’aura emporté et vous ferez une plus-value. (Sans certitude toutefois: ceux qui ont acheté au moment de la crise de 1929 ont mis 40 ans pour retrouver la valeur initiale)

Pour ma part je pense qu’il ne faut même pas envisager de revente. En choisissant un bien que vous imaginez garder 30 ans ou jusque votre mort, forcément on ne fait pas n’importe quoi.

Bien sur ça ne doit pas être une règle et il faut savoir réviser sa stratégie.

Même pour le plaisir d’investir, un stratégie est toujours importante

Finalement, même si vous voulez faire des investissements justes pour le plaisir de vous enrichir, un planning, une stratégie et des objectifs vous feront certainement mieux progresser.

Conclusion

Pour conclure avec un peu plus de concret, il faut établir plusieurs périodes dans son planning et pouvoir réorganiser les mensualités des ses crédits en fonction des évènements. Pour ma part je n’aime pas trop avoir des crédits qui durent trop longtemps (plus de 20 ans) car la visibilité est trop incertaine et pas seulement sur le plan économique, aussi sur le plan personnel: avec un crédit sur 20 ans vous pouvez avoir un enfant de plus et il sera étudiant avant la fin du crédit !

Et vous, quelle stratégie d’investissement adoptez vous dans l’immobilier ?