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Avr 18

Résidence principale – faut-il voir grand tout de suite (partie 1 sur 2)

 

Quand on achète sa résidence principale, on s’engage pour longtemps… et sur beaucoup d’argent ! Mais quelle taille faut-il prendre : un petit logement pas trop cher quitte à le revendre quand la famille grandira ou un grand logement qui pourra accueillir les futurs enfants ?

Analyse des différents cas !

1. Données de la simulation.

 

  • Acheteurs : un couple de 25 ans sans enfant.
  • Revenus : 3 000 €/mois avec une hausse de 3% par an.
  • Apport : 30 000 €
  • Famille future : 1 enfant à 30 ans et un second à 35 ans.
  • Pouvoir d’endettement : 33% des revenus
  • Taux des prêts : 3.5% sur 10 ans, 3.8 % sur 15 ans, 4% sur 20 ans et 4.2% au delà.
  • Assurance des prêts : 0.2%
  • Durée des prêts relais : 3 mois à 4%

Pour couper court à toute polémique sur les plus ou moins-values, je vais prendre pour postulat que l’immobilier augmente de 2% par an comme l’inflation.

 

2. Une petite résidence principale pour commencer ! Puis on monte en gamme !

 

Première méthode, on achète petit, puis on revend pour acheter plus gros quand les besoins se font sentir.

 

2.1. Que devrait-on gagner ?

 

Le fait de commencer par acheter petit permet essentiellement deux choses :

  • Moins cher : Ne pas acheter de logement surdimensionné et donc plus cher (achat, entretien…)
  • Meilleur prêt :Le logement étant moins cher, le prêt sera plus court, le taux moins élevé ce qui va amplifier le premier point.

A cela, on pourra ajouter, des charges et des taxes moins élevés au début.

2.2. Que va on perdre ?

 

  • A chaque changement, il y aura un prêt relais.
  • On va multiplier les frais de notaires.

On augmente le risque de faire une moins-value, de mal vendre ou de mettre du temps à vendre. Pour la moins-value, la simulation qui suite n’en tiendra pas compte.

 

2.3. Simulation sur 30 ans de la stratégie d’achat petit pour ensuite prendre plus grand.

 

2.3.1. 1er achat à 25 ans : un F2 à 120 000 € – durée 5 ans

 

Achat :

  • Prix : 120 000 €
  • Frais de notaires : 8 400 €

total : 128 400 €

 

Prêt sur 10 ans  à 3,5% :

  • Apport : 30 000 €
  • Capital emprunté : 98 400 €
  • Mensualité : 1003 €

 

Coûts du prêt :

  • Intérêts et assurance : initialement 20 950 €, mais raccourcis à 5 ans donc 16 360 €
  • Pénalités de remboursement anticipé : 750 €
  • Caution : 600 €
  • Frais  : 500 €

 

Total coût prêt : 18 210 €

 

charges et taxes sur 5 ans :

  • Énergie : 3120 €
  • Assurance : 780 €
  • Taxe foncière :  5200 €
  • Taxe d’habitation : 2600 €
  • Autres charges : 2600 €

Total charge et taxes : 14 310 €

 

Revente au bout de 5 ans : 132 500 €

 

Bilan 1er logement : Coût de 28420 €

 

2.3.2. 2ème achat à 30 ans : un F3 à 175 000 € – Durée 5 ans

Achat :

  • Prix : 175 000 €
  • Frais de notaires : 12 250 €

total : 187 250 €

 

Prêt sur 10 ans  à 3,5% :

  • Apport : Vente du premier bien 132 500 € moins restant 1er prêt 44 600 € soit : 87 900 €
  • Capital emprunté : 99 350 €
  • Mensualité : 1013 €

 

Coûts du prêt :

  • Intérêts et assurance : initialement 21 150 €, mais raccourcis à 5 ans donc 16 500 €
  • Pénalités de remboursement anticipé : 770 €
  • Caution : 600 €
  • Frais  : 500 €

 

Total coût prêt : 18 370 €

 

Prêt relais :

  • 87 900 € à 4% durant 3 mois, coût : 900 €

 

charges et taxes sur 5 ans :

  • Énergie : 4 730 €
  • Assurance : 980 €
  • Taxe foncière :  8040 €
  • Taxe d’habitation : 4020 €
  • Autres charges : 4020 €

Total charge et taxes : 21 800 €

 

Revente au bout de 5 ans : 193 200 €

 

Bilan 2ème logement : Coût de 35120 €

 

2.3.3. 3ème achat à 35 ans : un pavillon F5 à 268 000 €

 

Achat :

  • Prix : 268 000 €
  • Frais de notaires : 18 760 €

total : 286 760 €

 

Prêt sur 15 ans  à 3,8% :

  • Apport : Vente du second bien 193 200 € moins restant 1er prêt 45 000 € soit : 148 200 €
  • Capital emprunté : 138 560 €
  • Mensualité : 1045 €

 

Coûts du prêt :

  • Intérêts et assurance : 48 560 €
  • Caution : 1000 €
  • Frais  : 500 €

 

Total coût prêt : 50 060 €

 

Prêt relais :

  • 148 200 € à 4% durant 3 mois, coût : 1480 €

 

charges et taxes sur 20 ans :

  • Énergie : 37 580 €
  • Assurance : 6 220 €
  • Taxe foncière :  65 160 €
  • Taxe d’habitation : 32 580 €
  • Autres charges : 32 580 €

Total charge et taxes : 174 120 €

 

Valeur au bout de 20 ans : 399 200 €

 

Bilan 3ème logement : Coût de 113 760 €

 

2.4. Coût total sur 30 ans : 177 300 €

 

3. Acheter grand dès le début.

Deuxième méthode, on achète dès le début, le logement « définitif » qui accueillera toute la future famille. Il restera l’unique achat de résidence principale.

 

3.1. Simulation sur 30 ans de la stratégie d’achat petit pour ensuite prendre plus grand.

 

1er et seul achat à 25 ans : un pavillon F5 à 220 000 €

Achat :

  • Prix : 220 000 €
  • Frais de notaires : 15 400 €

total : 235 400 €

 

Prêt sur 30 ans  à 4.2% :

  • Apport : 30 000 €
  • Capital emprunté :205 400 €
  • Mensualité : 1045 €

 

Coûts du prêt :

  • Intérêts et assurance : 171 160 €
  • Caution : 1 000 €
  • Frais  : 500 €

 

Total coût prêt : 171 630 €

 

charges et taxes sur 30 ans :

  • Énergie : 53 550 €
  • Assurance : 8 520 €
  • Taxe foncière :  89 250 €
  • Taxe d’habitation : 44 620 €
  • Autres charges : 44 620 €

Total charge et taxes : 240 570 €

 

Valeur au bout de 30 ans : 399 200 €

 

Bilan  : Coût de 248 400 €

 

Conclusion

 

La simulation montre un net avantage (80 000 € dans la simulation) à acheter petit puis revendre ensuite pour racheter de plus en plus grand, mais il faut nuancer :

  • Le fait de revendre par deux fois augmente le risque de moins-value.
  • Le fait de revendre plusieurs fois augmente le risque de se retrouver avec une difficulté de prêt relais dans le cas où on n’arrive pas à vendre vite.

Les avantage de la solution d’acheter petit puis de revendre sont les suivants :

  • Les prêt courts diminuent les taux d’intérêts : 88 000 € d’intérêts économisés !
  • Les charges augmentent avec la surface : 30 000 € de charges économisées.

Ces avantages semblent couvrir les inconvénients :

  • Les frais de notaires : 24 000 € de perdus.
  • Les remboursement anticipés et les prêts relais : 4 000 €.

Il faudrait aussi ajouter les temps et l’argent dépensé dans les différents déménagements.

 

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(12 commentaires)

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  1. Mina

    La stratégie d’acheter petit puis de revendre est vraiment intéressant surtout pour quelqu’un de débutant dans le domaine (a part pour les frais de notaire), merci pour la simulation.
    Mina Articles récents…Ce que 2013 vous réserve en matière de technologie High TechMy Profile

  2. Aurore

    Je suis d’accord avec ton analyse, j’étais arrivée à la même conclusion : il est plus raisonnable d’acheter petit puis de s’agrandir au fil du temps et des besoins.
    J’avais écrit un article il y a quelque temps sur ce thème : http://www.famille-econome.com/ne-vous-faites-pas-plumer-par-votre-bien-immobilier/

    Donc nous suivons cette stratégie, et nous avons même pu nous passer de prêt relais en faisant une vente longue (5 mois), ce qui nous a laissé le temps de trouver notre appartement actuel. Il faut dire que ça faisait longtemps qu’on étudiait le marché, ce qui a aidé à trouver vite. C’est toujours une économie appréciable.

    Aurore
    Aurore Articles récents…Quelques alternatives au livret A (et à son taux médiocre)My Profile

  3. hervé d'argentinvestir.com

    Effectivement, le fait de commencer sur une petite échelle présente moins de risque et permet de rentabiliser plus vite le bien. Enfin, s’il est possible d’éviter le prêt relais…ce n’est que mieux !
    hervé d’argentinvestir.com Articles récents…Investir dans des actions : Voici une excellente action a acheterMy Profile

  4. Estelle Lemoine

    Une analyse très bien fiable et qui montre qu’on gagne toujours e investissant dans l’immobilier même en achetant un petite maison, le plus important c’est de comparer le rendement de l’immobilier avec le coût du financement.
    Estelle Lemoine Articles récents…Comment consommer moins d’essence?My Profile

  5. Marc

    Salut,

    On pourrait résumer en « Qui va lentement va sûrement, et qui va sûrement va loin ».

    Après avoir fait quelques simulations je suis arrivé au même conclusions que toi.

    En plus avoir grand dès le début sans enfants demande comme tu le montre plus de charge mais aussi d’entretient (ménage, réparation) pour des pièces pas utilisées, c’est bien dommage.

    Par contre, il faut être vigilent à acheter un bien idéalement placé qui se vendra vite, sinon on risque de ne pas le vendre rapidement…

    Marc.
    Marc Articles récents…Noter les dépenses en espèces pour mieux les mesurerMy Profile

  6. Aurore

    D’ailleurs, j’ai envie d’ajouter que s’agrandir petit à petit permet d’optimiser ses dépenses (factures, charges, impôts). On dépense ce dont on a besoin, pas plus.
    Un couple sans enfants qui vit dans 100m² n’optimise pas ses dépenses car tout lui coûte plus cher dans une « grande » maison. Il économisera donc d’autant moins.
    Bref, si on souhaite atteindre l’indépendance financière, mieux vaut opter pour l’agrandissement au fur et à mesure.
    Aurore Articles récents…Réduisez vos frais bancairesMy Profile

  7. Hugo

    Acheter un petit logement au début puis déménager pour plus grand est bien souvent plus une obligation qu’un choix.
    En effet, les banques ne prêtent pas des montants très important dès le début (surtout si le salaire ne suit pas).
    Par contre, il faut avoir un tête que faire un crédit de 20ans va coûter beaucoup plus cher que de faire 2 crédits de 10 ans… donc s’agrandir au fur et à mesure semble une bonne solution 😉
    Hugo Articles récents…Trouver un terrain à construireMy Profile

  8. k&c

    Acheter grand dès le départ est parfois tout simplement impossible.

    Par ailleurs, voir de plus en plus grand au fur et à mesure des besoins permet de garder de la souplesse en foction des aleas de la vie

    Pour ma part j’ai acheté (en célibataire) un F2 en 2000 à 105000€ revendu en 2005 à 185000€
    Puis (dans un secteur moins cher) en coupe un F4 en 2005 à 250000€ (frais d’agence inclu) revendu en 2012 à 276000€
    Et je suis désormais dans une maison achetée 399000€ (frais d’agence inclu) en 2012, il me reste un pret sur 7 ans.

    Par rapport aux hypotheses présentée à deux nous gagnons un peu plus mais par contre les revenus n’ont malheuresement pas augmenté de 3% par an mais plutot moins vite que l’inflation.

    A chaque fois s’est posé la question Est-ce que le bien précédant devient de l’immobilier locatif? A chaque fois il vallait mieux revendre…
    Enfin, il faut préciser que, à part en 2000, à chaque fois nos revenus étaient trop faibles pour etre locataire du bien que nous habitons

  9. sarah

    je suis tout à faire d’accord avec toi … l’idéal pour moi c’est de commencer par acheter petit , neuf

  10. Gwen

    Bonjour à tous,
    et bien moi je ne suis pas d’accord avec vous car il y a bien plus de paramètres à prendre en compte et si le choix etait aussi simpliste, tout le monde le ferait!

    avant d’en parler, 2 petits points:
    -pour le calcul des frais de notaire, sortez-vous le 7% de la tête! On peut ajouter 1000 euros au premier exemple. Pour plus de précision:
    http://moins-cest-mieux.com/content/calcul-des-frais-de-notaire-10
    http://moins-cest-mieux.com/content/outils

    -j’aime utiliser une expression qui n’est pas de moi: l’emprunt sur 30 ans est un suicide financier. Je crois que ca veut tout dire…

    Alors evidemment entre acheter un chateau pour 2 et prévoir une pièce pour un enfant, il y a un fossé. J’ai acheté il y a 8 ans ma RP, avec 100m² et 3 chambres. Le but etait clair: ne pas etre forcé de bouger à l’aggrandissement de la famille. Certaines agences m’ont litérralement ri au nez. J’ai maintenant 2 fils avec 1 chambre pour chacun. J’envisage de revendre pour avoir mieux car evidemment je ne pouvais pas avant.

    La question que se pose Quentin est légitime mais il est extrèmement difficile de se projeter: mutation, naissance, événement de la vie sont difficilement plannifiables. Je pense que chaque situation est singulière. J’ai acheté avec 1 seul salaire à 38% d’endettement avec l’assurance… Avec le 2eme salaire, on a pu tout rénover en passant 40% de nos ressources dans la maison. C’est un choix; qui peut le faire? Qui veut bien le faire? Au final, si je vends cette année, j’aurai un apport de 100k environ…

    N’oublions pas que la RP est un investissement mais aussi un achat du coeur: il faut bien s’y sentir. J’ai un ami qui a commencé par acheté un véritable cocon pour 2… dans lequel il est resté ensuite avec ses 2 enfants pendant 5 ans. Peu l’aurait supporté. Dans mon cas, j’ai vécu 3 ans avec 100m² pour 2 mais maintenant je ne suis pas pressé de vendre. Je ne suis pas obligé de sacrifier ma maison au nom du bien être. Et j’ai pu rénover chaque pièce une à une, tranquillement.

    De plus, d’un point de vue plus financier, quels seront les taux dans 15 ans? S’il passe à 8%, on ajoute 300 euros par mois et 50k d’interet. Dans le cas « gros achat », on se fixe une mensualité qui restera la meme longtemp: au bout de 10 ans, 15 ans, avec l’inflation, ces 1000 euros sont moins lourds ds le budget. En ce moment les taux sont bas… Et il est beaucoup plus facile de négocier de fortes baisses sur des biens chers (et donc par définition accessibles par moins de monde).

    Pour finir, je dirai qu’il n’y a pas de recette: faites-vous une liste de vos objectifs et de vos exigences. Vous voulez 7 enfants? En étant réaliste, il faudra passer par de nombreux paliers. Vous n’en voulez qu’un: achetez la chambre directement! Vous bougerez dans 3 ans: louez! Vous etes prets à manger des pates toute la semaine ou votre resto hebdo est un incontournable? Vous etes souvent chez vous ou en déplacement permanent?Faites-vous votre bilan perso et agissez en conséquence

    Voici mes rèles:
    -achat pour grand minimum 5ans.
    -pas de prêt à plus de 20 ans, avec des exceptions pour 21 ou 22 si ca permet de s’offrir un coup de coeur.
    -pas de négociation sur 3, 4 ou 5 points que j’aurai jugé incontournables (et les agances immo sont douées pour vous montrer le contraire); me concernant c’etait il y a 8 ans: pas moins de 3 chambres, un extérieur style terrasse/balcon même petit, un lieu pour moto ou vélo comme remise ou cours intérieure, le lieu.

    Bonne journée
    Gwen Articles récents…Immobilier, j-11: le coup de stress, les travaux!My Profile

  11. Marco

    Excellente simulation qui me ravit car on dirait qu’elle a été faite pour moi :).

    Ca conforte dans l’idée de commencer par le petit investissement nettement plus abordable, d’autant que c’est beaucoup moins engageant que le gros investissement, notamment si on a prévu de bouger dans son plan de carrière professionnelle.
    Marco Articles récents…Acheter un appartement déjà louéMy Profile

  12. Quentin

    Beaucoup de messages durant mes vacances !

    Je vais essayer de faire une réponse un peu globale. Et je vais parlé aussi de mon expérience personnelle.

    Malgré la présente simulation, je n’ai pas acheté petit pour ensuite acheter plus grand. La question s’est pourtant posée et je me la pose encore aujourd’hui.
    Mon épouse et moi sommes resté 6 ans dans une petite location à 550 € par mois. C’est long, mais il y avait deux raisons :
    – On imaginait acheter à l’annonce de l’arrivée du 1er bébé. Mais il n’est pas arrivé (enfin durant cette période).
    – On imaginait acheter quand j’aurais trouvé un emploi pérenne et plaisant. Il m’a fallu 4 ans !

    On a donc commencé à prospecter en 2008 quand j’ai trouvé mon emploi actuel et en faisant une croix sur l’arrivée imminente d’un bébé. A cette époque, nous avons suivi deux pistes :
    – Nous avions accumulé 120 000 € de cash, nous avions donc regarder pour s’acheter un F3 en cash. Avantages, pas de prêts et achat conforme à la taille de la famille à l’époque. Inconvénients : en 2008, on ne savais pas où allais la crise et nous avions peur de faire une moins-value, d’autre part, nous rêvions plus de faire construire que d’avoir un appart.
    – En parallèle, nous cherchions un terrain pour faire construire définitivement une grande maison. Avantages : pas de déménagement à prévoir, on construit ce qu’on veut. Inconvénients, c’est très cher, on perde en mobilité, on garde des pièces vides pendant un certain temps.

    Finalement, c’est la maison directement qui s’est faite !

    Point particulier chez moi : on a construit une maison très basse consommation, selon un standard Allemand. Il n’y en avais moins de 100 en France à l’époque et c’était la 1ère du département. Bref, le projet n’était pas que financier.

    LA construction, ça prend du temps, nous avons trouvé le terrain en 2008, mais emménagé en 2010. Mais nous avons eu le nez fin au final, car 9 mois après notre première nuit dans la maison, le bébé tant attendu est arrivé en mai 2011. Le F3 aurais suffit, mais depuis janvier 2013, il y en a deux ! Là, il aurais fallu que nous revendions le F3 au bout de 4 ans !

    Bref, comme je le dis, il faut voir au cas par cas, de plus, les critères financiers ne sont pas les seuls critères, il faut ajouter :
    – Le plaisir ou le coup de cœur.
    – Les contraintes du travail.
    – d’autres contraintes propres à chacun.

    En tout cas merci pour vos retours d’expériences à chacun !
    Quentin Articles récents…Résidence principale – faut-il voir grand tout de suite (partie 1 sur 2)My Profile

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