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Avr 23

Résidence principale – faut-il voir grand tout de suite (partie 2 sur 2)



 

Dans l’article précédant, nous avons vu qu’il était préférable d’acheter petit, puis d’augmenter la taille du logement avec celle de la famille. Mais n’y a-t-il pas une stratégie plus efficace ?

 

Acheter, puis revendre, c’est compliqué, il y a des frais, le risque de faire une moins-value… Pourquoi ne pas garder et mettre en location ? Ou bien pourquoi ne pas rester plus longtemps sois même en location.

 

Simulons ces nouveaux cas.

1. Rappel des données de la simulation.

 

  • Acheteurs : un couple de 25 ans sans enfant.
  • Revenus : 3 000 €/mois avec une hausse de 3% par an.
  • Apport : 30 000 €
  • Famille future : 1 enfant à 30 ans et un second à 35 ans.
  • Pouvoir d’endettement : 33% des revenus
  • Taux des prêts : 3.5% sur 10 ans, 3.8 % sur 15 ans, 4% sur 20 ans et 4.2% au delà.
  • Assurance des prêts : 0.2%
  • Durée des prêts relais : 3 mois à 4%

Pour couper court à toute polémique sur les plus ou moins-values, je vais prendre pour postulat que l’immobilier augmente de 2% par an comme l’inflation.

 

2. Rester plus longtemps en location

 

Rester en location, c’est payer des loyers tous les mois. Certes, mais il n’y a pas de mensualités et plus de liberté de déménagement. De plus, les loyers payés sont souvent plus faibles que les mensualités d’un prêt. Alors pourquoi ne pas mettre la différence de côté pour avoir un apport plus grand ? Enfin, il n’y a plus la taxe foncière !

 

2.1. 1er logement : location d’un F2 à 600 € – durée 5 ans

 

Location sur 5 ans :

  • Prix : 600 €/mois avec une inflation de 2% : 37 470 €

 

Épargne durant ces 5 ans :

  • Initiale : 30 000 €
  • Supplémentaire : différence entre le loyer et 33% des revenus soit 26 240 €
  • Intérêt sur l’épargne placée à 2,5% : 6 765 €
  • Au final : 61 470 €

 

charges et taxes sur 5 ans :

  • Énergie : 3120 €
  • Assurance : 780 €
  • Taxe d’habitation : 2600 €
  • Autres charges : 2600 €

Total charge et taxes : 9 100 €

 

Bilan 1er logement : Coût de 48 935 €

 

2.2. 2ème logement à 30 ans : location d’un F3 à 830 € – Durée 5 ans

 

Location sur 5 ans :

  • Prix : 830 €/mois avec une inflation de 2% : 51 710 €

 

Épargne durant ces 5 ans :

  • Initiale : 61 400 €
  • Supplémentaire : différence entre le loyer et 33% des revenus soit 22 145 €
  • Intérêt sur l’épargne placée à 2,5% : 9 935€
  • Au final : 92 770 €

 

Charges et taxes sur 5 ans :

  • Énergie : 4 730 €
  • Assurance : 980 €
  • Taxe d’habitation : 4020 €
  • Autres charges : 4020 €

Total charge et taxes : 13 750 €

 

Bilan 2ème logement : Coût de 55 525 €

 

2.3. Achat à 35 ans : un pavillon F5 à 268 000 €

 

Achat :

 

  • Prix : 268 000 €
  • Frais de notaires : 18 760 €

total : 286 760 €

 

Prêt sur 20 ans  à 4% :

  • Apport : 92 770 €
  • Capital emprunté : 175 990 €
  • Mensualité : 1105 €

 

Coûts du prêt :

  • Intérêts et assurance : 88 180 € 
  • Caution : 1000 €
  • Frais  : 500 €

 

Total coût prêt : 89 680 €

 

Charges et taxes sur 20 ans :

  • Énergie : 37 580 €
  • Assurance : 6 220 €
  • Taxe foncière :  65 160 €
  • Taxe d’habitation : 32 580 €
  • Autres charges : 32 580 €

Total charge et taxes : 174 120 €

 

Valeur au bout de 20 ans : 399 200 €

 

Bilan 3ème logement : Coût de 151 360 €

 

2.4. Coût total sur 30 ans : 255 820 €

 

Cette stratégie est donc nettement moins bonne que les deux premières !

 

3. Garder ses logements et les mettre en location.

 

En gardant les logement et en les mettant en location, on s’exonère du risque de moins-value et on rentre dans les risques locatifs. Surtout, on accroît son patrimoine, ses revenus et donc son pouvoir d’emprunt. Par contre, on ne peut pas se refaire un apport pour le nouvel achat.

3.1. 1er achat à 25 ans : un F2 à 120 000 € – habité 5 ans, loué 25 ans

 

Achat :

  • Prix : 120 000 €
  • Frais de notaires : 8 400 €

total : 128 400 €

 

Prêt sur 10 ans  à 3,5% :

  • Apport : 30 000 €
  • Capital emprunté : 98 400 €
  • Mensualité : 1003 €

 

Coûts du prêt :

  • Intérêts et assurance : 20 950 €
  • Caution : 600 €
  • Frais  : 500 €

 

Total coût prêt : 22 950 €

 

Charges et taxes sur 30 ans :

  • Énergie (5 ans seulement) : 3120 €
  • Assurance : 6 090 €
  • Taxe foncière :  45 570 €
  • Taxe d’habitation (5 ans) : 2600 €
  • Autres charges : 20 280 €

Total charge et taxes : 67 880 €

 

Location à partir de la 6ème année :

 

  • Loyer brut : 662 € (évolue avec l’inflation) sur 25 ans : 254 620 €
  • Impôts : revenus et CSG 30% sur 70% du loyer : 53 470 €

Revenu total net : 201 150 €

 

Valeur au bout de 30 ans : 217 360 €

 

Bilan 1er logement : Gain de 209 280 €

 

3.2. 2ème achat à 30 ans : un F3 à 175 000 € – Durée 5 ans puis location 20 ans

 

Achat :

  • Prix : 175 000 €
  • Frais de notaires : 12 250 €

total : 187 250 €

 

Prêts :

  • Apport : 0 € puisqu’on ne vend plus le Premier bien.
  • Capital emprunté : 187 250 €

 

Le pouvoir d’emprunt augmente car on peut prendre 33% des revenus et 70% des revenus locatif, il passe à 1620 €.

Par contre, il y a un prêt en cours avec une mensualité de 1003 € durant 5 ans restants.

Il faudra donc faire un prêt avec un lissage de 18 ans à 3,8% : 5 années avec une mensualité de 620 €, puis 13 ans avec une mensualité de 1625 €

 

Coûts du prêt :

  • Intérêts et assurance :  89 430 € 
  • Caution : 600 €
  • Frais  : 500 €

 

Total coût prêt : 90 530 €

 

Charges et taxes sur 25 ans :

  • Énergie (5 ans) : 4 730 €
  • Assurance : 6 010 €
  • Taxe foncière :  49 510 €
  • Taxe d’habitation (5 ans) : 4020 €
  • Autres charges : 24 750 €

Total charge et taxes : 80 030 €

 

Location à partir de la 6ème année :

 

  • Loyer brut : 916.39 € (évolue avec l’inflation, ça aurait été 750 € en année 0) sur 20 ans : 267 190 €
  • Impôts : revenus et CSG 30% sur 70% du loyer : 56 110 €

Revenu total net : 211 080 €

 

Valeur au bout de 25 ans : 193 200 €

 

Bilan 2ème logement : Gain de 46 470 €

 

3.3. 3ème achat à 35 ans : un pavillon F5 à 268 000 €

 

Achat :

  • Prix : 268 000 €
  • Frais de notaires : 18 760 €

total : 286 760 €

 

Prêt :

  • Apport : 0 €
  • Capital emprunté : 286 760 €

 

Le pouvoir d’emprunt augmente encore, car en plus de l’inflation, les revenus locatif intègrent désormais le second logement. Les mensualités possibles sont désormais de 2500 € !

 

Attention, si le prêt sur le 1er logement est terminé, il y a encore le prêt sur le second logement pendant 13 ans !

 

Tout comme pour le prêt précédant, il faudra donc prévoir un lissage avec une augmentation des mensualité au bout des 13 ans. Il faudra alors faire un prêt  de 22 ans (on doit donc aller au delà de la simulation sur 30 ans). Regardons tout de même.

 

Coûts du prêt :

  • Intérêts et assurance : 222 800 € 
  • Caution : 1000 €
  • Frais  : 500 €

 

Total coût prêt : 224 300 €

 

Charges et taxes sur 20 ans :

  • Énergie : 37 580 €
  • Assurance : 6 220 €
  • Taxe foncière :  65 160 €
  • Taxe d’habitation : 32 580 €
  • Autres charges : 32 580 €

Total charge et taxes : 174 120 €

 

Valeur au bout de 20 ans : 399 200 €

 

Bilan 3ème logement : Coût de 285 980 €

 

2.4. Coût total sur 30 ans : 30 230 €

 

Cette solution est donc la meilleure !

Conclusion

 

En gardant bien en tête qu’il s’agit d’une simulation sur un cas particulier, on constate tout de même que la meilleure solution pour la résidence principale est la suivante :

  • On commence par acheter petit.
  • Quand le besoin de plus grand se font sentir, on achète plus grand en gardant l’ancien logement pour la location.

Cette solution est encore amplifiée par le fait qu’au bout de 30 ans, il y a (en plus des revenus normaux) et des revenus locatifs conséquents !

 

Quel a été votre stratégie ?



(10 commentaires)

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  1. NathalieC

    J’ai lu les deux articles et il est vrai que c’est bien la meilleure solution « in achete petit puis de plus en plus grand en mettant les autres bien en location » cela permet aussi de se construire un patrimoine immobiler.Vraiment ingénieux.

  2. salvio

    Salut !

    Je pense également que la meilleur des solutions consiste à commencer petit et viser plus grand ensuite, tout en gardant le premier appartement.

    Une petite surface sera toujours plus simple à louer qu’un F3 (du moins en centre ville ).

    Par ailleurs, les petites surfaces souffrent moins des variations de prix.
    salvio Articles récents…Mon 2eme investissement immobilier signé !My Profile

  3. hervé d'Argentinvestir.com

    D’accord avec toi, d’autant plus, que le fait de multiplier les surface petites ou moyennes permet de diviser le risque locatif.

  4. gestion locative en ligne

    Bonjour,
    Je suis de même avis que toi. Et je te remercie pour le détail et le conseil.

  5. k&c

    Au risque de contredire tout le monde, dans mon cas, après étude de la situation, chaque fois j’ai préféré revendre la surface plus petite. Dans le premier cas, le ratio prix de vente/loyer brut potentiel était de 185 (similaire à ce qui est présenté ici) mais le taux des emprunts étaient plus élevé. Si je n’avais pas vendu le F2, j’aurai du emprunter sur largement plus longtemps pour le F4 et mes calculs d’alors donnaient cette hypothèse défavorable.
    Lors de la vente du F4, le ratio prix de vente/loyer brut potentiel était de nouveau proche de 185, mais cette fois le loyer potentiel (1500€) rendent dans mon secteur ce type de bien rare à la location, étant donné que peu de monde gagne plus de 4500€, et surtout ceux qui ont ces revenus préfèrent être propriétaires. Le risque de vacance locative était donc grand. Par ailleurs les prix sont plutot à la baisse (-14% dans mon secteur depuis que j’ai vendu).
    Enfin notre situation personnelle au niveau des revenus s’est dégradée et rendait de toute façon impossible l’achat d’un maison sans vente du F4
    Par ailleurs, nous souaitions aussi nous en débarasser car les charges travaux à venir dans la copropriété étaitent potentiellement importants

  6. Alexandra Fillipeti

    Bonjour, oui je pense aussi que c’est une très bonne solution à condition que l’on trouve des locataires sérieux et honnête. Ainsi donc les cash flows mensuels seront utilisés pour rembourser l’emprunt de la nouvelle maison.

  7. Bassam

    Bonjour,

    ces simulations m’intéressent beaucoup parce que je suis en train de réfléchir sur ma situation.

    Mon appartement devient trop petit pour nous. Les solutions possibles:

    1- le mettre en location et acheter plus grand : ce que je préfère mais aucune banque n’accepte de me prêter avec 0€ d’apport personnel (pour la RP, elles demandent au moins les frais de notaire).

    2- le mettre en location et se mettre en location : la location de notre appartement peut faire une opération blanche (loyer =crédit) mais on doit rajouter presque 400€ par mois pour pouvoir louer plus grand dans le quartier. De l’argent perdu pour moi.

    3- le vendre et acheter plus grand : le plus value ainsi que le crédit déjà remboursé sera notre apport personnel.

    4- le vendre et se mettre en location quelques temps : pour ne pas précipiter dans l’achat d’un appart plus grand. De plus, on aura pas de crédit relais.

    Je réfléchis.
    Bassam Articles récents…Dépêchez vous. La baisse des taux, c’est finiMy Profile

    1. k&c

      Le point 2 parait contre productif: tu y perd en plus les impots sur tes revenus locatifs.
      Entre le 3 et le 4 tout dépend de combien de temps tu vas rester dans ton 2e logement, moi j’y suis resté 7 ans et j’ai été légèrement perdant par rapport à la location malgré une petite plus-value.

      Fait bien tes calculs, la différence sur une longue période peut se chiffrer en dizaine de milliers d’euros d’écart entre les différentes solutions

  8. Gwen

    Bonjour,
    Qu’on commence petit ou gros, la meilleure solution est souvent de louer ce qu’on a et acheté plus gros… mais c’est rarement faisable en tout cas à situation stable car la nature humaine est ainsi faite: si des le départ tu peux te payer un grand T4, pourquoi commencer avec un petit T3? Et puis c’est dernier temps les prix ont augmenté; du coup, l’achat initiale a juste permi de compenser a la hausse.
    Gwen Articles récents…1er investissement locatif!My Profile

  9. Marc

    Salut,

    J’avais lu un article sur le sujet mais bien moins détaillé que le tiens !
    J’en été sorti convaincu, mais là c’est clair et net, merci 🙂

    Marc.
    Marc Articles récents…Optimisez vos courses grâce au driveMy Profile

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