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Nov 09

Résidence Principale : Gouffre ou investissement rentable ?

Les avis divergent toujours sur le sujet. Faut-il devenir propriétaire de sa résidence principale ou bien rester locataire ? Et au delà, faut-il investir dans l’immobilier AVANT ou APRÈS avoir acquis sa résidence principale ?

Aujourd’hui, je me suis penché sérieusement sur la question en étudiant mon propre cas. Évidemment, il y a autant de cas que de personnes sur terre, mais c’est un exercice intéressant.

1. Les arguments des Pro-achat

Commençons par les « pro-achat », car ils sont plus nombreux et les idées reçues avec eux.

1.1. Quand tu seras propriétaire tu n’auras plus de loyer à payer !

C’est le conseil que chaque Français entend régulièrement de la part d’un proche, d’un ami, de la radio, des journaux. Et c’est vrai, après avoir payé la maison, le propriétaire est libéré de ses loyers et donc récupère un bon pouvoir d’achat. C’est important avant de partir en retraite.

Mais, il faut payer les mensualités d’un prêt lourd, ce qui n’est pas sans conséquences.

1.2. Tu peux faire ce que tu veux dans ton logement

Effectivement, si le locataire n’est pas en mesure d’aménager son logement comme bon lui semble, le propriétaire peut le transformer à son image. Financièrement, ce n’est pas un argument, mais l’impact en termes de confort et de bien-être est important.

2. Et les Pro-location

Ils sont nombreux chez les investisseurs avisés et leurs arguments ne sont pas dénués de bon sens.

2.1. La perte de mobilité

Le locataire est moins attaché à son logement et un déménagement est plus facile pour lui. Aujourd’hui, compte tenu de la mobilité demandée aux travailleurs, c’est un argument important.

2.2. La perte du pouvoir d’endettement

Pour financer son logement principal, le propriétaire doit contracter un prêt. Pour être intéressant, ce prêt doit être le plus court possible. Par conséquent, le propriétaire s’endettera à son potentiel maximum et ne pourra plus emprunter pour avoir un effet de levier sur un investissement.

2.3. L’absence de revenus intrinsèque au logement

La résidence principale, si elle permet d’éviter des loyers, n’apporte pas de revenu comme un investissement immobilier. Le propriétaire, pour rembourser son prêt, devra donc s’appuyer sur des revenus extérieurs, généralement son salaire. Hors, le salaire n’est plus garanti à vie. Et donc le propriétaire prend un risque en cas de perte d’emploi.

2.4. On paye cher

Lorsqu’on achète la résidence principale, on l’achète avec son cœur et non en regardant la rentabilité. Le propriétaire négociera donc moins qu’un investisseur sans aucune arrière pensée.

3. Étude chiffrée

Pour tenter d’approcher une réponse à ces questions, l’idéal est de regarder un cas réel. Mon premier bien immobilier possédé en propre est ma résidence principale. J’ai suivi les conseils de la majorité. Je me suis collé à l’exercice de regarder l’intérêt financier que je peux y trouver.

3.1. Au préalable : particularité de mon cas.

Je tiens à préciser que, quels que soient les chiffres qui sortiront de l’étude, je ne regrette pas mon achat. En effet, je n’ai pas acheté un appartement normal, ni une maison normale, ni fait construire une maison normale. Passionné par les problématiques sur l’énergétique, je rêve depuis longtemps d’apporter ma pierre à l’édifice pour avancer dans la résolution de cet enjeu de société.

J’ai donc fait construire une maison passive. Qu’est ce que c’est ? C’est un concept allemand qui vise une consommation de 15 kWh/an/m² en termes de chauffage. Autrement dit, c’est un concept qui dépasse largement le label BBC (Batiment Basse Consommation) français. Actuellement, ce type de maison est encore sur un marché confidentiel. La nôtre est parmi les 100 premières de ce type en France et la première dans mon département. La maison a été primé par l’ADEME et la région Haute Normandie.

Bref, avant d’être un produit financier, il s’agit là d’un objectif de vie. Aujourd’hui, à l’usage, j’y trouve un grand confort et une satisfaction d’avoir fait un petit geste pour la planète. Mon seul moyen de chauffage est le sèche serviette le la salle de bain.

Passons donc au côté économique.

3.2. Comment compter

Évidemment, la difficulté est toujours de savoir comment faire le calcul pour pouvoir comparer à un investissement.

J’ai pris le parti de regarder 3 postes différents : Le patrimoine, les recettes et les dépenses.

3.2.1. Le patrimoine

Pour prendre en compte le patrimoine, j’ai regardé l’évolution des valeurs des actifs (Maison et terrain) et des passifs (capital restant dû sur le prêt).

Pour le terrain, j’ai compté une valorisation du patrimoine de 3% annuel à partir de son prix de départ (hors frais de notaire et frais d’agence). Je pense que cela sera tenu sans trop de problèmes, car :

  • Même en cas de baisse de l’immobilier, la pression foncière restera forte en France.
  • Je me situe dans une zone en plein développement économique (proche d’un axe autoroutier majeur dans la zone d’extension de l’agglomération Rouennaise)

Pour la maison, je me suis basé sur un prix moyen pour des logements équivalents dans le secteur. J’ai ajouté 10% du fait que la maison est neuve et qu’elle présente des performances énergétiques facilement valorisables en économie d’énergies. J’ai compté une valorisation de 1% par an compte tenu de l’inflation.

Pour le prêt, je me suis contenté d’additionner les capitaux restant dus des différents prêts que j’ai contractés pour la maison.

La somme de tout cela représente le patrimoine.

3.2.2. Les dépenses

J’ai inclus dans cette partie toutes les dépenses effectuées et prévues pour la maison (hors coûts de construction).

  • Travaux (hors construction).
  • Banque : il y a l’assurance des prêts, les frais bancaires et aussi les mensualités du prêt. Certains me diront qu’il ne faut mettre que les intérêts, mais j’ai inclus le capital restant dû dans la partie patrimoine. J’ai donc une recette patrimoniale de ce côté : la différence sera bien du montant des intérêts.
  • Impôts : je n’ai pas mis la taxe d’habitation car elle est à payer qu’on soit propriétaire ou locataire. J’ai par contre mis la taxe foncière et la taxe locale sur la construction. J’ai mis une inflation des taxes à 5% (on ne sait jamais).

3.3.3. Les recettes

Il y a 2 types de recettes. Les recettes directes et les dépenses évitées.

Au niveau des recettes directes :

  • subventions : du fait du caractère particulier de la maison, j’ai eu accès à des subventions et gagné un concours.
  • Crédit d’impôts : Il y a les crédits d’impôts sur la cuve d’eau de pluie, le chauffe-eau solaire et sur 40% des intérêts de l’emprunt sur 7 ans pour une maison BBC.

Au niveau des dépenses évitées :

  • Les loyers : j’ai mis des loyers de maison classiques de la même taille que la mienne dans le même secteur.
  • Les économies d’énergies : du fait du caractère BBC (et même mieux) de la maison, de la présence du chauffe eau solaire et de la cuve d’eau de pluie, je vais faire des économies chaque année. La bonne nouvelle (pour moi), c’est que l’énergie ne va pas augmenter avec l’inflation, mais beaucoup plus vite à cause de la raréfaction des ressources et des investissements à prévoir dans le nucléaire (j’ai mis 5%).

3.3.4. Le bilan

Ensuite, j’ai fait un bilan de tout ça : Le patrimoine + les recettes – les dépenses. J’ai donc un total chaque année et j’ai ensuite regardé la rentabilité équivalente.

Voici donc le fichier Excel :

Bilan résidence principale

En premier lieu, j’ai payé la construction beaucoup plus cher que la valeur de la maison. En effet, le fait de faire une maison passive implique que peu d’entreprises sont capables de faire le travail et donc cela se retrouve dans le prix. On peut dire que c’est le prix à payer pour avoir quelque chose de différent des autres. Donc forcément, dès la première année, je suis en déficit.

Ensuite, durant 5 ans, la lourdeur des remboursements des prêts, combinée aux travaux important de finissions à réaliser ne permettent pas de combler ce déficit.

Enfin, à partir de la septième année, la courbe s’inverse puis le bilan redevient positif.

Sur le long terme, la rentabilité s’établit aux alentours de 5.5% net.

4. Conclusion

La résidence principale, n’est pas forcément un mauvais placement sur le long terme et la rentabilité est tout à fait acceptable. Néanmoins, il est impossible de réfuter nombre d’arguments des détracteurs de l’achat de la résidence principale :

  • Il faut la garder longtemps.
  • Le prêt est lourd à assumer.

Il est clair que si on est capable de trouver des placements au dessus de 5.5%, il convient de les prioriser par rapport à la résidence principale quitte à l’acheter cash ensuite. Cependant, au delà de l’aspect financier, il y a aussi toute la partie psychologique à prendre en compte.

Enfin, et c’est le but de ce blog, je suis persuadé qu’il est encore possible d’emprunter pour des investissements même lorsqu’on a déjà un prêt de résidence principale sur le dos.

(2 commentaires)

  1. k&c

    La rentabilité repose essentiellement sur les hypothèses de valorisation du terrain et de la maison

    Sur la valorisation du terrain (hors fluctations du marché), à long terme c’est une hypothèse valable qu’elle soit légèrement supérieur à l’inflation pour raison démographique. Par contre concernant la valorisation du bati, ça dépend à long terme des traveaux effectués au fil du temps qui à mon avis sont sous estimés ici

    1. Quentin

      Je ne suis pas tout à fait d’accord, la rentabilité repose aussi sur le non paiement de loyers : grosso modo 100 000 € de gains en 10 ans.
      Au niveau valorisation du bien :
      – le terrain : j’ai volontairement mis un peu plus que l’inflation du fait de la pression foncière qui reste forte en France et de la zone ou je suis placé (proche axe à la fois Rouen-Caen/Rouen-Le Havre et Rouen-Alençon, zone industrielle en construction à 5km).
      – la maison : personnellement je pense qu’une maison classique se dévalorisera ou qu’il faudra faire des travaux pour conserver la valeur. L’avantage de cette construction c’est qu’elle est déjà supérieure aux norme de constructions prévues pour 2020, elle n’aura donc pas de travaux de réhabilitation thermique à prévoir.

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