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Nov 22

Le risque de l’investissement immobilier. 6 niveaux de risque, 6 solutions pour le contourner.





 
 
Suite au dernier sondage du blog, j’ai constaté qu’une majorité des lecteurs avançaient le risque comme un frein majeur avant d’investir dans l’immobilier. Le risque dans l’immobilier est un vaste sujet qui fait le grand écart entre ceux qui le nient : « Dans l’immobilier, il n’y a pas de risque : ça monte toujours » et les risquophobes : « L’immobilier, c’est que des emmerdes, ton locataire dégrade et ne paye jamais ».

Aujourd’hui, j’analyse le risque dans l’investissement immobilier. Voici 6 niveaux de risques et 6 solutions pour les maîtriser.

1. Le risque du marché

Ce risque est souvent nié sur le marché de l’immobilier. Cela vient de la hausse vertigineuse de ces dernières années. Mais depuis la nuit des temps, on observe toujours une baisse après la hausse. Ce risque n’est pas négligeable et les fluctuations du marché de l’immobilier n’ont rien à envier aux marchés boursiers.

Il y a 2 manières de gérer le risque marché :

  • Pas vendu/pas perdu : si les transactions et les montants de ventes immobilières peuvent diminuer voir chuter. Les besoins en locatif, eux sont plus stables. Bref, en cas de baisse du marché, mieux vaut garder le bien en le louant et repousser la vente pour des jours meilleurs que de prendre une moins-value.
  • Négocier à l’achat : Il ne faut jamais investir en achetant un bien au prix marché. Il faut négocier le bien immobilier afin de l’acheter en dessous du prix du marché. Ainsi, si le bien est acheté 10% sous le niveau du marché, une baisse de 10% sera sans conséquence sur le patrimoine.

2. Le risque de vacance locative

Les vacances locatives viennent entamer directement la rentabilité du bien. Un mois de loyer en moins, c’est une grosse baisse des revenus. Elle est d’autant plus amplifiée qu’il y a des coûts fixes (taxe foncière, charges) qui sont à payer quelles que soient les rentrées.

Par exemple, prenons un bien avec un loyer mensuel de 600 €, avec 1000 €/an de charge, 800 €/ an de taxe foncière et 200 €/an d’assurance. Le revenu brut annuel avec 12 mois de loyers sera de 7200 € et avec 11 mois de 6600 € soit une baisse de 8.3% ; normal me direz vous, c’est 1/12ème. Mais le revenu net, lui, passe de 5200 € à 4600 € soit une baisse de 11.5% !

Difficile de maîtriser ce type de risque. Cependant, le locataire a 3 mois de préavis. Le propriétaire devra donc être très actif au niveau publicitaire durant cette période afin de réussir à relouer le bien avec le minimum de vacance entre deux.

Les vacances locatives peuvent aussi être un moyen de faire des travaux et augmenter ainsi la qualité du logement et donc le niveau de loyer qui s’en suivra.

3. Le conflit avec le locataire

Le conflit avec un locataire peut être une grande source de problèmes aussi bien financiers que de temps perdu. Il est tout à fait possible qu’un locataire invoque une malfaçon (fuite, fissure ou tout autre prétexte) pour ne pas payer son loyer. Cela peut aller très loin : constats d’huissiers, tribunaux. Le coût en temps et en argent à la fin du conflit peut être terrible (surtout si la conclusion donne tort au propriétaire qui perdra des mois de loyers et payera aussi des frais de justice).

  • Le premier remède pour l’investisseur est d’être honnête et d’être à l’écoute de ses locataires. ça parait simple, mais c’est un moyen d’éviter une bonne partie des problèmes.
  • Secundo : être réactif. Une fuite constatée doit être réparée au plus vite. S’il y a quelques frais, pas de catastrophe.
  • Enfin : être pro-actif. Il est possible que le locataire se plaigne sur un point où le propriétaire estime qu’il n’y a pas de problème ou que le locataire en est responsable. Le propriétaire se doit donc d’être le 1er à agir systématiquement. Par exemple en faisant constater le différent par un huissier. En effet si c’est la partie adverse qui fait passer l’huissier, il y a fort à parier que le constat sera à charge ! Il vaut mieux payer un constat et avoir raison que d’être en tort.

4. Le risque d’impayés

C’est le risque de l’investissement immobilier le plus reconnu par le grand public : le mauvais payeur. Sachant qu’il est long et difficile de faire expulser un mauvais payeur, les pertes peuvent devenir cauchemardesques pour le propriétaire.

2 solutions :

  • Être très sélectif sur le choix de son locataire. Ce n’est pas toujours possible.
  • Souscrire à une assurance sur les impayés. Elles coûtent en général autour de 3% des loyers, mais sont très utiles en cas d’impayés.

5. Le risque de dégradation du bien

Un peu à l’instar du risque d’impayé, le risque de tomber sur un locataire peu soigneux qui dégrade le bien, ou même un incident qui endommage le bien (feu, inondation) n’est pas non plus négligeable. Les solutions sont presque les mêmes que dans le point précédant :

  • Encore une fois, être très sélectif sur le choix de son locataire. Ce n’est pas toujours possible.
  • Assurer correctement son bien.
  • Mais aussi bien rédiger son bail afin de pouvoir réclamer un dédommagement du locataire indélicat.

6. Les malfaçons et les travaux

Dernier risque de l’investissement immobilier, et non des moindre : les malfaçons. Une malfaçon non identifiée à l’achat peut devenir un gouffre financier. Les coûts de travaux engendrés peuvent devenir importants.

Pour se couvrir de ce risque, le propriétaire doit apprendre à développer une certaine expertise lors des visites avant d’acheter.

Bilan des risques investissement immobilier

Comme dans tous les investissements, le risque est un élément présent dans l’immobilier et il ne faut pas le négliger. Cependant, comme nous l’avons vu au cours de l’article, pour chaque risque identifié, l’investisseur peut apprendre à le maîtriser et donc le minimiser.

 

Avez vous, vous aussi, une expérience du risque dans l’investissement immobilier. Quelles sont vos astuces?

 
 



(8 commentaires)

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  1. Comment investir dans l'immobilier à toulouse

    Eh bien, je ne vois pas de risque sur le marché immobilier. Comme je l’ai maintes reprises investi dans l’immobilier, mais n’ai jamais éprouvé de perdre. Quand je pense que le marché de l’immobilier n’a cessé de diminuer, je tiens ma propriété jusqu’à ce que je couvrir ma perte. Si vous suivez la même, alors sacrément sûr, le risque de perte est minime.

  2. Didier

    Ben oui c’est comme la martingale de la roulette tant qu’on perd on double la mise sans s’arrêter jusqu’à ce qu’on gagne 🙂

    Je vais essayer de rester calme car le commentaire ci dessus est de la chasse au backlink (français très approximatif -sérieux à part un traducteur automatique qui peut écrire ça ?-pour un lien qui renvoit sur le site d’une agence immobiiere qui prouve que le outsourcing a ses limites 😉 )

    La notion même d’investissement implique un risque. Comme le commentaire précédant est censé provenir d’un agent immobilier je me permets de préciser que ce professionnel est soumis à un devoir de conseil. Non seulement les risques existent mais un agent immobilier qui oublie d’en informer ses clients engage sa responsabilité délictuelle. Bien sûr il y a des limites à cette responsabilité (on ne peut lui reprocher des vices qu’i n’est pas supposé connaitre) ce qui fait que les litiges finissent souvent devant le juge et a jurisprudence n’est pas très favorable à ‘agent immobilier.
    Le jour où je trouve un AI qui me certifie qu’un investissement est sans risque je lui demande de le mettre noir sur banc dans le compromis 😉

    Le risque existe et comme le dit l’article tout l’art de l’investisseur est de s’en prémunir au mieux puis de voir à partir de quel moment le ratio risque/gain est suffisement interessant pour qu’on saute le pas !

    1. Quentin

      J’ai effectivement laissé passer ce commentaire limite. Néanmoins, il permet de réagir !

  3. Didier

    En plus je serai mal placé pour demander la suppression de commentaires vu que sur mon blog je laisse même les spams pour le viagra 🙂

    Mais je ne voulais pas que les lecteurs restent sur l’idée qu’il n’y a pas de risque. Et puis rappeller un peu les obligations de l’agent immobiler même si ce n’est pas le coeur du blog ce n’est pas franchement inutile car un investisseur aura probabement à traiter avec cette corporation au cours de sa « carrière ».

    1. Quentin

      Tu devrais faire un site sur le viagra !

  4. pilipe

    Je réagis aux risques listés.

    Point 1

    On est en période de baisse (surtout pour la province) donc oui négocier à la baisse. Bien scruter le bien et trouver toute raison pour diminuer le prix de vente.

    Point 2

    Une bonne chose à faire est de vérifier que le bien peut se louer au prix que l’on souhaite (dans ses propres calculs)
    Vérifier le marché local, combien d’appartements vacants ? quel prix moyen pour la location ?
    Cela permettra de ne pas acheter un appartement qui ne trouve pas preneur surtout si d’autres biens sont vacants depuis plusieurs mois…
    A moins d’avoir les reins solides pour garder le logement vide (ya pas une taxe sur le logements vacants ?) point à étudier dans le calcul de rentabilité 😉

    Point 4

    Le problème avec la GRL (garantie risques locatifs) c’est que ce n’est plus vous qui choisissez votre locataire !! Croyez moi ! et dans cette histoire, le bon sens n’était pas en action (suivez mon regard) !!! le proprio était carrément d’accord + 1 garant. Qui a refusé ? CACACACA quand tu nous tiens..

  5. k&c

    Moi je vois un risque supplémentaire: lorsque l’on perd son propre travail, il ne vaux mieux pas que les dépenses locatives ne dépassent pas les recettes et part ailleurs il vaux mieux avoir une réserve de sécurité pour ne pas devoir revendre son investissement locatif.
    Enfin, pour le pire des cas, un chomeur en fin de droit n’aura pas le droit au RSA si il a des recettes locatives…

  6. choukrov

    Bonjour,

    Investir dans l’immobilier en direct peut devenir un cauchemard pour toutes les raisons évoquées. Dans votre vie dinvestisseur dans l’immobilier en direct vous aurez des problèmes tôt ou tard.Malgrès toutes les précautions, il suffit d’un problème avec un seul locataire pour mettre à mal votre investissement. Personnellement, je n’investis dans le logement résidentiel car le locataire est trop protégé et qu’il faut courir derriere son argent pour le récupérer et que la paperasse et les taxes et frais divers cela me saoulerait très vite. Le seul cas est de faire un investissement « coup de fusil » avec une excellente rentabilité proche de 10% qui permet d’avoir une bonne marge de sécurité pour contrer les scénarios défavorables dans la vie de l’investissement. Autant dire que là où j’habite c’est impossible ( Nice, une ville trop cher!!!).
    C’est pour cela que très tôt, je me suis intéressé aux SCPI. En effet, j’ y ai trouvé la paix de l’esprit en investissant dans l’immobilier d’entreprise avec tois les avantages de l’immo sans les inconvénients.
    Avec un rendement moyen net de 5.35% par an + une revalorisation des parts j’ai un TRI 10 ans proche de 8.5%.
    Tout cela, sans bouger le petit doigt!
    Tenter de gagner 1 point ou 1.5 point de plus en faisant le gourmand cela paiera à court ou moyen terme en énergie dépensée dans les risques multiples du direct. ( taxes, relances du locataire, assurances et la liste des frais est longue.

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