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Oct 04

Statut LMNP – Quelle est la fiscalité ?

Définition et avantages du statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) profite aux investisseurs dans l’immobilier locatif meublé, mettant en location leur bien pendant une durée minimale de 9 ans. Ce bien doit être situé dans une résidence de services et disposer d’un mobilier nécessaire à la vie courante du locataire. L’investisseur, quant à lui, ne doit pas être inscrit au Registre des Commerces en la qualité de loueur meublé professionnel (LMP) et doit toucher des revenus locatifs inférieurs à 23 000€ par an (ou inférieurs à 50% de ses revenus globaux).

Ce type d’investissement vous permettra :

  • De développer votre patrimoine immobilier ;

  • De percevoir des revenus locatifs, idéal pour préparer votre retraite ;

  • De déléguer la gestion locative à l’exploitant de la résidence de services ;

  • De récupérer la TVA à l’achat au taux de 20% et de conserver la TVA lors de la revente du logement LMNP ;

  • D’être assuré de percevoir des loyers pendant au moins 9 ans grâce au contrat de bail commercial conclu avec le gestionnaire (sauf mauvaise exploitation de la résidence de services).

En adoptant le statut LMNP, vous bénéficiez également d’une fiscalité avantageuse : les revenus locatifs perçus sont imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). De plus, vous avez la possibilité d’optimiser votre fiscalité en choisissant le dispositif LMNP classique ou la loi Censi-Bouvard, ces deux dispositifs n’étant pas cumulables.

Le dispositif LMNP classique : un amortissement sur le long terme

 

Amortissez linéairement votre bien LMNP sur une période de 20 à 30 ans avec le dispositif LMNP classique. Grâce à ce régime amortissable, vous imputez à vos revenus locatifs les amortissements comptables sur les meubles et l’immobilier. Ainsi, durant toute cette période, vos revenus locatifs seront neutralisés, c’est-à-dire non soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux.

Cette défiscalisation est ainsi intéressante si vous envisagez votre investissement pour le long terme et que vous disposez d’une tranche marginale d’imposition supérieure à 30%. Dans l’autre cas, la loi Censi Bouvard vous séduira davantage. Cette dernière représente la seconde possibilité d’investir en LMNP. Il n’y a alors pas de neutralisation des loyers grâce aux fameux amortissements différés mais une réduction de l’impôt sur le revenu de l’investisseur.

Le régime Censi-Bouvard : une réduction fiscale immédiate de 11%

 

Le statut LMNP vous permet de profiter du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Ainsi, dans une limite d’investissement de 300 000€ HT, vous pourrez imputer à vos revenus globaux 11% du prix de revient. Cette réduction fiscale est soumise au plafonnement des niches fiscales mais peut être reportée sur 6 ans dans le cas d’un surplus.

(10 commentaires)

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  1. Defiscalis

    Très bon article, le statut LMNP est a connaitre pour tous les futurs investisseurs en herbe qui cherchent à defiscaliser pour réduire leur impôt.
    Defiscalis Articles récents…Les mesures pour inciter à l’investissement locatifMy Profile

  2. Jean

    Bonjour,

    Merci pour votre article.

    Cependant, attention à ne pas confondre LMNP et Censi-Bouvard.

    Vous expliquez dans votre premier paragraphe qu’il faut garder son bien 9 ans pour profiter du LMNP : C’est pour le Censi-Bouvard que vous avez cette obligation (qui est la contre partie de l’avantage fiscal)
    Le bien n’a donc pas non plus à être dans une résidence de service. Ce sera le cas seulement pour le meublé de tourisme qui une forme particulière du LMNP qui débouche sur la possibilité d’avoir le dispositif fiscal Censi-Bouvard.

    Le LMNP n’a pas d’obligation de durée ni de service. Il s’agit simplement d’un statut fiscal qui dit que vous faites du meublé et que vous n’êtes pas professionnel.

    A bientôt.
    Jean Articles récents…Comment sortir de votre zone de confort pourrait vous faire devenir rentier.My Profile

  3. Corinne

    Très bon article explicatif avec de bonnes bases pour commencer à investir en LMNP.
    Cependant, pour rentrer un peu plus dans les détails concernant la défiscalisation et les revenus non imposables, le site du gouvernement est très complet (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4893-PGP/version/18). Par ailleurs, concernant le dispositif et ses avantages, j’avais trouvé un autre site (http://www.la-lmnp.fr/statut/) qui explique assez simplement le principe de la location meublée non professionnelle. Parfait pour les futurs acquéreurs 🙂

  4. Gwen de moins-cest-mieux.com

    Bonsoir à tous,
    vous etes tous tres diplomates car en fait il y a beaucoup d’erreur dans l’article; le LMNP merite qu’on en parle mais il faut etre precis car les debutant pourraient tomber dans des pieges simples.
    Et attention aux commentaires, beaucoup trop d’erreurs a commencer par le premier: comment reduire ses impots (sur les revenus) alors qu’on fait de l’amortissement sans limites de durée?

    Passez votre chemin car si vous amortissement sur 30 ans, je pense que le seul qui ne s’enrichie pas c’est vous! en plus, il n’y a pas de durée, j’ai un numero SIRET en LMNP, on peut le faire avec n’importe quel logement…

    Désolé mais quand c’est trop approximatif, il faut le mentionner.
    Gwen de moins-cest-mieux.com Articles récents…Location vs achat?My Profile

  5. neo

    Moi perso je préfère la loi pinel pour plein de raisons En achetant un bien neuf dans une résidence classique on peut le rattacher au dispositif Pinel, on peut réaliser des économies d’impôts plus importantes avec des durées de location plus souple : Un taux de défiscalisation du logement égal à 12% du prix d’achat pour une durée de 6 ans, un taux de défiscalisation du logement égal à 18% du prix d’achat pour une durée de 9 ans et un taux de défiscalisation du logement égal à 21% du prix d’achat pour une durée de 12 ans La Loi Pinel offre donc une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000€. A contrario Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente des inconvénients de taille pour l’investisseur. En effet, ce statut porte sur des biens situés dans des résidences de services pour étudiants, dans des résidences touristiques, dans des immeubles pour clientèle d’hommes d’affaires ou dans des établissements de soins apportés aux séniors (EHPAD) autrement dit des résidences avec des charges astronomiques de gestion donc en dehors de l’exploitation commerciale qui en est faite par la société de gestion, aucune possibilité sauf à payer des charges exorbitantes. Autre point important, l’investissement étant réalisé sur des programmes neufs l’avantage financier souvent mis en avant est celui de la récupération de la TVA sur le montant du prix de vente du logement.Or La chose n’est rendue possible que si l’on conserve le bien 20 ans (1% de tva par an). Et je ne parle pas des déclarations compliqués en BIC.

  6. Jean

    Bonjour,

    Je comprends bien que l’objectif de votre commentaire est d’attirer les gens sur votre site, mais il ne faudrait pas que certains s’arrêtent à votre explication. Le statut LMNP n’est absolument pas lié avec les établissements dont vous parlez.

    Vous pouvez, et c’est mon cas, louer un appartement acheté dans l’ancien à un prix en cohérence avec le marché (ce que ne sera pas le cas du neuf) sous le statut LMNP qui veut donc simplement dire que l’appartement est meublé pour vulgariser.

    Pour ce qui est des déclarations, je ne conseille pas de les faire soi-même. Vous intégrez des frais de comptable de quelques centaines d’euros par an dans votre modèle et cela devient un avantage ( car vous n’avez plus de prise de tête pour tout remplir) par rapport à votre bien dans le neuf qui ne supporterait pas une charge supplémentaire et donc que vous devez déclarer vous même.

    Aujourd’hui, sur un même secteur, je vous défie, en tant que simple particulier, de trouver un bien dans le neuf qui s’autofinance (donc ne vous coûte rien).

    C’est le cas de mes appartements en LNMP.

    Pourtant, je pense quand même qu’il y a des profils qui pourraient être plus concernés par l’achat dans le neuf que par l’investissement en LMNP. Mais ils sont une minorité et ce n’est certainement pas pour les raisons économiques que vous avancez.

    Bonne continuation.
    Jean Articles récents… Bloc de coffrage isolant, élément essentiel pour construire une maison moins énergivoreMy Profile

  7. Avantages Fiscaux au Maroc

    Actuellement plusieurs personnes s’expatrient à l’étranger pour fuir l’enfer fiscal de leurs pays.

    1. Quentin

      J’ai failli mettre le message à la corbeille, car c’est du placement de liens. Mais je le laisse et je réponds : « l’enfer fiscal »… Je pleure pour ces pauvres gens qui payent trop d’impôt. La vie est vraiment dure quand on est pété de tune.

  8. Vivre à dubai

    Bonjour, un article intéressant, ceci mentionne bien les bonnes choses à savoir et à ne pas négliger avant de se lancer dans le business
    Vivre à dubai Articles récents…Immobilier à DubaiMy Profile

  9. Céline

    Bonjour et merci pour cet article. Après avoir lu les commentaires j’avoue rejoindre Gwen de moins-cest-mieux.com Il ne faudrait pas que les 2 régimes soient confondus, je trouve donc également que l’article tel qu’il est présenté peut prêter à confusion (notamment avec le dispositif Censi-Bouvard) mais il a le mérite de présenter un statut très intéressant pour les particuliers qui se posent encore des questions sur le statut ou régime à adopter.

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