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Jan 17

Travailleur expatrié, Thierry loue son ancienne résidence principale

Aujourd’hui, je présente Thierry, à 28 ans, il est ingénieur expatrié à Cuba. Il a profité de ce départ pour 3 ans à l’étranger pour mettre son appartement en location. Plongeons dans les difficultés de l’immobilier à distance.

Immobilier en direct :

Bonjour Thierry, pour commencer, peux-tu nous raconter un peu ton parcours professionnel : une expatriation à Cuba c’est une expérience hors du commun, comment t’es tu retrouvé là bas?

Thierry :

Bonjour. En fait il s’agit d’un projet commun avec mon épouse, qui trottait dans notre tête depuis quelques temps. Un peu retardé par la crise économique de 2008, cela nous a donné du temps pour acheter notre appartement. Cela m’a aussi permis de me forger une expérience en France dans le groupe de construction pour lequel je travaille toujours. Nous ne visions pas un continent en particulier, notre seul critère était d’éviter les pays qui nous semblaient dangereux et si possible d’éviter les pays francophones. Une opportunité s’est présentée pour Cuba en aout 2011, nous avons donc fait nos valises.

 

Immobilier en direct :

Un pays communiste, c’est forcément différent, raconte nous un peu comment on vit là bas ?

Thierry :

Effectivement. Nous travailleurs étrangers vivons dans un complexe touristique et ne partageons donc pas quotidiennement la vie des Cubains. Cependant nous travaillons ensemble et avons souvent l’occasion de passe de bons moments ensemble.

De mon point de vue forcément très subjectif,  la très grande majorité des Cubains vit avec peu, mais avec ce qui est vital (système de santé, petite maison, nourriture, éducation, travail). Je n’ai jamais vu de « bidonville » comme autour de nombreuses autres villes à travers le monde et presque jamais de mendiants affamés comme dans nos grandes villes occidentales. Il existe aussi des personnes plus riches, qui peuvent avoir des appuis à l’étranger ou qui commencent à profiter de nouvelles lois permettant d’entreprendre.

De nombreux produits sortant du « vital » sont extrêmement chers par rapport aux revenus (essence, voitures, téléphone, électroménager, ordinateur, vêtements parfois, loisirs). Les Cubains se déplacent beaucoup avec des chevaux, à vélo ou en profitant du système de transports en commun obligatoire pour ceux qui ont des voitures, ou en bus et le gaspillage est inexistant. Coté humain de mon point de vue c’est un pays où il fait bon vivre : solidarité, fête, ouverture vers les autres, pas de stress, organisation de vie libérée.

 


Immobilier en direct 
:

Et l’immobilier sur place, ça existe?

Thierry :

Je ne suis pas un spécialiste de la question. Je dirai cependant que ce qui se faisait le plus avant était l’échange de biens : quand on veut déménager, Il faut donc trouver quelqu’un qui fait exactement le contraire et avec un bien semblable. Mais maintenant les achats sont possibles. Toutefois, je ne sais pas si les prix du marché sont bien établis et s’il existe un titre de propriétaire comme on l’entend en France.

Pour un étranger marié avec un(e) Cubain(e), il est facile d’acheter un bien et d’en faire par exemple une chambre d’hôtes. Sinon je crois qu’il existe quelques immeubles à La Havane réservés aux investisseurs étrangers, mais hors de prix.

Immobilier en direct :

Revenons sur la France. Tu as mis ton ancienne résidence principale en location. Avais-tu déjà cette idée en tête au moment d’acheter ? Si oui, as tu eu des critères de choix différents que si tu avais acheté pour y habiter sur le long terme ?

Thierry :

Oui, cet achat répondait en fait à deux critères :

  • placer de l’argent (car il a toujours tendance à nous échapper plus facilement quand il traine disponible sur des livrets divers) 
  • me rapprocher de nos lieux de travail le temps de trouver une opportunité à l’étranger.

Cela a bien sûr conditionné nos choix : il nous fallait un appartement récent (pas de travaux à gérer qui pourraient manger du temps), bien situé (gare RER, commerces à deux pas, box en sous sol) et deux pièces seulement (exactement adapté à nos besoins comme nous n’avons pas d’enfant et permettant probablement d’optimiser la rentabilité future).

 

Immobilier en direct :

Quelle rentabilité attends tu de cet appartement?

Thierry :

En fait pour dire la vérité, je n’avais pas regardé la rentabilité locative éventuelle du bien au moment de l’acheter. En cette fin d’année 2012, j’ai pu faire un point, et j’imaginais une plus belle rentabilité. En fin de compte, dans notre cas nous obtenons une rentabilité nette d’impôt légèrement supérieure à celle d’un Livret A (autour de 3%).


Immobilier en direct
 :

Es-tu passé par une agence pour acheter puis pour louer ton appartement ? Pourquoi ?

Thierry :

Pour l’achat :

Nous avons eu la chance que les anciens propriétaires jouent le jeu, l’appartement était proposé moins cher sur les sites de particuliers qu’en agence. Nous n’avons donc pas eu besoin d’agence pour l’achat.

Pour la location :

Nous manquions de savoir faire et pensions ne pas pouvoir le faire nous même à distance depuis Cuba, surtout que les moyens de communication y sont difficiles. Nous sommes donc passés par une agence, appartenant à un réseau.

 

Immobilier en direct :

Comment ça se passe avec l’agence ? Es tu satisfait des prestations ? Et les coûts, viennent-ils grever ta rentabilité ?

Thierry :

Les coûts de l’agence grèvent d’environ 0.5% la rentabilité nette.

C’est le notre troisième poste de chute de rentabilité nette  (chute de presque 1.5% due aux impôts et de presque 1% due aux charges). Globalement nous ne sommes pas satisfaits de notre agence pour diverses raisons (plusieurs semaines pour mettre l’annonce en ligne et en vitrine, 4 changements d’interlocuteur en 1 an, aucune communication lors d’impayés, engagements non respectés, plusieurs relances par mail pour connaitre ou enclencher les actions à mettre en place lors de retard de paiement).

 

Immobilier en direct :

As-tu rencontré des problèmes avec tes locataires ? (si oui, lesquels, dégâts des eaux, non paiement, dégradations…)

Thierry :

En fait notre locataire est en permanence en retard de paiement. Il est arrivé qu’il nous doive 4 mois, il décide alors d’en payer 3. Pour les dégradations, je n’en ai aucune idée…

 

Immobilier en direct :

As tu une assurance pour ces impayés ?

Thierry :

Non. D’autant que j’imagine que dans notre cas de perpétuel retard de paiement, elle aurait une efficacité presque nulle, à vérifier cependant.

 

Immobilier en direct :

Comment comptes-tu résoudre le problème ?

Thierry :

Je ne sais pas encore.

 

Immobilier en direct :

Au niveau des charges combien paye-tu par rapport au loyer ?

Thierry :

Pour avoir une meilleure idée du bien, il s’agit d’un 2 pièces de 45m2 au premier étage avec ascenseur. Il se trouve dans un petit collectif construit en 2001 je crois et comprend également un box en sous sol. Les charges (toutes confondues) s’élèvent à 12.7% des loyers (les impôts 23.1%, l’assurance 1.4%, l’agence 7.2%). Des loyers payés par notre locataire, il nous reste donc au final seulement 55%.

 

Immobilier en direct :

As tu eu des problèmes avec la copropriété ?

Thierry :

Non. Les rapports d’AG sont en ligne (l’agence qui loue notre appartement est aussi le Syndic de la copropriété). Je n’ai pas pris le temps de les lire, je ne suis donc au courant de rien. Je vérifie simplement la part des travaux dans les charges qui tourne autour de 10%.

 

Immobilier en direct :

Comment ça se passe pour la gestion à distance ? Les problèmes doivent être plus compliqués à résoudre ?

Thierry :

La distance mais surtout la connexion internet très lente à Cuba rend assez complexe la gestion à distance. J’ai cependant la chance d’avoir de la famille en France, qui réceptionne mes courriers administratifs et qui peut faire quelques actions.

 

Immobilier en direct :

Par la suite, comptes-tu rentrer en France ? Si oui, penses-tu revenir dans ton appartement ?

Thierry :

Après cette première expatriation, j’aimerai si possible travailler dans un autre pays à l’étranger pour 2 ou 3 ans. Un passage en France peut cependant s’imposer. Mais nous ne reviendrons probablement pas dans cet appartement, car si on revient pour peu de temps, il serait plus simple de louer quelque chose. Si nous revenons pour plus de temps, nous souhaitons acheter un autre appartement.

 

Immobilier en direct :

En termes d’investissement immobilier, as-tu des projets pour l’avenir ?

 Thierry :

Le site L’investissement immobilier en direct me fait réfléchir par rapport au type de bien dans lequel investir. En fait nous pensons à court terme investir de petites sommes en bourse afin de commencer à diversifier nos placements et nous projetons un investissement immobilier aux environs de fin 2014, avec une grosse capacité d’endettement et peu d’apport. Le but numéro 1 sera la recherche de la rentabilité, aucune idée sur le type d’investissement n’est fixée, même si psychologiquement je suis dans l’idée que l’on doit avoir envie d’y vivre, vouloir s’installer dans le bien dans lequel on investit.

 

Je tiens à remercier Thierry pour le temps qu’il m’a accordé pour cette interview.

(3 commentaires)

  1. Julien d'acheter des garages

    Bonjour Quentin et Thierry,

    Je vois que Thierry a très bien pensé la phase préparation de son investissement.

    Il a pensé à la relocation de sa résidence principale car il connaissait bien son projet de vie. Chapeau car cette démarche a plutôt tendance à être bâclée…

    Dommage que l’agence ne gère pas correctement la mise en location…

    Julien
    Julien d’acheter des garages Articles récents…Acheter un box garage + une idée originale !My Profile

  2. Rejean

    Suite aux nouvelles lois americaines sur la durée annuelle, meme si nous possédons une propriétée en Floride nous aimerions commencer par louer +/- 2 mois à Cuba afin d’explorer et + tard louer à + long terme ou acheter !!!!!

    1. Quentin

      Attention, ce n’est pas encore complètement ouvert !

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