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Oct 14

Une forme méconnue d’investissement immobilier pour préparer sa retraite …

 

 

Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre sont 2 salariés à l’aube de la quarantaine, ingénieurs dans une grande multinationale.

Depuis la première réforme en 2003 (réforme fillon), ils sont sensibles au problème du financement des retraites et ont investi dans différentes formes d’immobilier. Leur objectif est de réussir à se constituer un complément de revenu pour la retraite permettant de conserver un niveau de salaire équivalent.

Bien que débutants, en quelques années, ils sont parvenus à la tête d’un patrimoine immobilier significatif construit au gré de leur volonté, leur passion et de leurs expérimentations. Ils ont investi dans du locatif résidentiel, dans les parkings, ont réalisé des achats revente et se sont orientés dans les biens commerciaux.

Ils ont décidé de faire partager leurs expérimentations dans leur blog www.construire-sa-retraite.com.


 

 

Investir dans l’immobilier locatif pour préparer sa retraite est devenu de plus en plus courant. Cependant, si tout le monde fait de même, à savoir acheter des studios nus par exemple, le marché risque rapidement d’être saturé.

Ainsi, tel un chercheur d’or, il est plus rentable d’exploiter un nouveau filon que de se s’épuiser dans une mine déjà surexploitée. C’est pourquoi nous allons vous révéler une forme méconnue d’immobilier pour préparer sa retraite. Chuuuuuuuuuuuut !

 

 

Mais quelle est donc cette forme d’immobilier méconnue ?

 

Voici l’un des secrets les mieux gardés de l’immobilier, un secret qui peut changer votre vie, un secret qui peut vous ouvrir les portes soigneusement  dissimulées d’un monde parallèle à l’immobilier traditionnel ou d’habitation, un marché plutôt confidentiel au regard de l’offre d’habitation, un marché de niche qui vous permettra de vous singulariser : il s’agit de l’immobilier commercial.

Pourtant, l’immobilier commercial, tout  le monde le connait : ce sont les boutiques des centres villes, les restaurants, les agences, les hôtels, etc.

 

Pourquoi investir dans un local commercial ?

 

  • la rentabilité est en général bien supérieure aux biens immobiliers classiques. Il est parfaitement possible d’avoir une rentabilité brute de 10%
  • le bien est cadré par un bail commercial qui apporte une stabilité locative. En effet, le locataire doit rester présent généralement par tranche de 3 ans. On parle de bail 3/6/9.

 

D’autre part, ce bail commercial impose la plupart du temps au locataire de prendre en charge les travauxet les taxes.

  • ce type d’investissement immobilier n’est pas directement dépendant des fluctuations du marché immobilier classique. En effet, le prix du bien est lié au loyer que l’on peut en tirer. Et ce loyer est lié au type d’activité, à l’emplacement du bien par rapport au nombre de potentiels clients…
  • les loyers commerciaux sont indexés sur l’ICC (Indice Coût de la Construction) au lieu de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) pour le locatif traditionnel. Historiquement, l’ICC augmente plus fort que l’IRL.
  • le propriétaire est seulement propriétaire des murs et non du fonds de commerce. Il n’est donc tenu qu’au respect de l’article 606 du code civil, c’est-à-dire à l’entretien des murs et des toitures.

 

Quels sont les points de vigilance vis-à-vis de l’investissement commercial ?

 

  • Il ne faut surtout pas se laisser illusionner par une rentabilité anormalement élevée, celle-ci pouvant être la conséquence d’un mauvais emplacement, commercialement parlant. Comme dans l’immobilier d’habitation, l’emplacement est vraiment essentiel dans le choix.
  • le bail commercial contient bon nombre de subtilités juridiques qu’il convient de cadrer par l’intermédiaire d’un notaire. Cette démarche a un coût mais elle évite de mauvaises surprises pouvant être encore plus onéreuses (imprécisions sur le paiement des charges et des taxes, évolution du loyer par rapport à l’ICC non précisé, reprise d’un bail commercial soumis à des conditions particulières de paiement de loyers …).
  • si le bail n’est pas notarié, il sera très difficile de se séparer d’un locataire mauvais payeur. En effet, le bail notarié présente l’avantage de de pouvoir recours à la copie exécutoire. Elle permet  de procéder à la saisir sur salaires, sur comptes en banque ou sur les biens.
  • la pérennité de votre locataire sera bien évidemment liée au type d’activité exercée. Certains secteurs sont actuellement saturés (boutiques de vêtements, bars, salons de coiffure, institut de beauté, …).
  • en fonction de l’emplacement du local et des secteurs d’activité de la zone de chalandise, les périodes de vacances locatives peuvent être plus longues que l’immobilier traditionnel.

 

Comment trouver des biens à vendre ?

 

Voilà une question qui revient souvent. Chacun cherche la méthode magique qui va lui permettre de mettre la main sur LA bonne affaire.

Eh bien malheureusement, nous allons vous décevoir : il n’y a pas de magie possible dans ce domaine, que du classique avec de la persévérance.

 

  • être attentif dans les centres ville dans lesquels vous avez l’habitude de faire vos emplettes aux signaux faibles synonymes de futures ventes (panneau liquidation par exemple)
  • faire savoir auprès des commerçants et agents immobiliers que vous êtes à la recherche de biens de ce type

 

L’investissement dans l’immobilier commercial est relativement méconnue mais permet de dégager une excellente rentabilité si tenté que l’on ait pris quelques précautions élémentaires.

Vous pourrez avoir plus d’éléments sur le sujet sur notre blog.

Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

www.construire-sa-retraite.com

 


(11 commentaires)

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  1. LO.Nadine

    L’investissement dans l’immobilier commercial est vraiment un opportunité à saisir je crois. Bien mieux par exemple que les classiques investissements locatifs neufs Duflot ou le viager. Investir dans des locaux pour développer un coworking, investir dans des parkings ou des garages privés, acheter de vieilles bâtisses pour faire des locaux, … tout cela peu de gens y pensent et pourtant ce sont de bonnes idées.

    1. Patricia

      Que pensez vous de la location immobilier de residences de retraite médicalisées ? apparamment ce serait un nouveau mode d’investissement, qui en plus aidera les personnes du troisième age, compte tenu du manque de places disponibles en maison de retraite.
      Patricia Articles récents…Découvrir les ehpad sur ce site web.My Profile

      1. Quentin

        J’avais fait un article sur les EHPAD :

  2. Construire sa retraite

    Nous sommes bien d’accord avec vous Nadine.
    Et vous, avez vous investi dans ce type de biens ?
    Construire sa retraite Articles récents…T’es jeune et tu ne penses pas à ta retraite ?My Profile

    1. xavier

      et que pensez vous d’acheter un appartement ancien de type 4 pour le faire louer en colocation ?

      1. Quentin

        C’est une idée intéressante, j’en ai d’ailleurs parlé dans un ancien article. Par contre, cela demande d’être assez organisé.

      2. Construire sa retraite

        C’est une opération pouvant effectivement être intéressante mais nécessitant quelques précautions:
        – veiller à ce que l’agencement du bien soit cohérente avec cette « utilisation »
        – demander à ce que le loyer vous soit payé par un seul locataire. Charge à lui de s’organiser pour toucher les autres loyers.

        Enfin, Si vous envisagez de faire de la colocation pour étudiants, il est intéressant de faire référencer votre bien auprès d’école afin de garantir un bon taux d’occupation et une bonne visibilité.

        Bon investissement !

        Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre
        http://www.construire-sa-retraite.com
        Construire sa retraite Articles récents…Une forme méconnue d’immobilier pour préparer sa retraite ….My Profile

        1. xavier

          personnellement, j’y pense beaucoup car à Rennes où j’habite, il y a beaucoup de demandes d’étudiants tous les ans.

  3. Sophie - MYSTONE

    L’immobilier commercial est encore méconnu du grand public, notamment car il subit aujourd’hui l’amalgame avec les locaux professionnels (types bureaux) qui se sont largement construits dans les ZFU et qui sont aujourd’hui majoritairement vide. Certains sont même reconvertis en logements. Mais évidemment les murs de commerces c’est une autre histoire, qui une fois quelques précautions et informations de base prises, et une technique éprouvée pour repérer des bonnes affaires, peut être nettement plus lucrative.

  4. Dany

    Bonjour,

    merci à vous pour ce super billet et surtout pour le lien vers le site des murs commerciaux.
    Car ne m’y connaissant pas(entre bail commercial et pas de porte), on s’y perd facilement sur les sites de vente généraux.

    Dany

  5. Antoine M

    Je suis totalement d’accord sur vos différents points de vue.

    Nadine, effectivement je trouve que l’achat d’un local pour en faire un espace dédié au coworking est une excellente idée.

    Très bon article qui met en lumière certaines pratiques assez méconnues mais au final très rentables !

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