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Jan 31

Une ville moyenne, Thör choisit de cibler les maisons

Thör revient dans l’investissement immobilier en direct

 

 

Visiter des biens pour apprivoiser le marché

 

Dans un premier temps, ne connaissant pas grand-chose à l’immobilier ni du marché des biens potentiels dans la ville où je compte investir : j’ai visité différents types de biens : appartements neufs, anciens, de différentes tailles, maisons, immeubles de rapport,  je me suis également renseignée sur la possibilité d’acheter un terrain et faire construire, (mais pas de parking).

Pour chaque bien visité, j’ai fait mes petits calculs de rentabilité.

Parallèlement à cela, j’ai surfé un peu sur le net pour voir ce qui se vend, ce qui se loue et à quel prix et ce qui est recherché à la location.

Enfin, j’ai fait quelques recherches de type démographique pour affiner le type de logement à privilégier.

 

Connaître la ville dans laquelle on investit

L’agglomération urbaine concernée est peuplée d’environ 80 000 habitants dans un département plutôt rural.
La population  est en stagnation depuis 20 ans.
Pyramide des âges montre que la population de la commune est relativement jeune. Le taux de personnes d’un âge supérieur à 60 ans (17,2 %) est en effet inférieur au taux national (21,6 %).

Une tranche 0 à 49 ans= 66 % de la population.

Cela indique qu’on peu cibler des familles avec enfants au foyer, donc des logements avec au moins 2 chambres.

Il  y a peu d’étudiants: car très peu d’enseignement supérieur (un IUT). Donc inutile de cibler des studios, il y en a beaucoup sur le marché et la population concernée assez limitée.
Taux de chômage: 9,3 % pour 9,6 % national (en 2005 ça manque un peu de fraîcheur, mais ça donne une idée).

Les gros employeurs de l’agglomération: le centre hospitalier, une caserne militaire, quelques industries, mais peu, du commerce.

L’hyper centre ville est tout petit. L’investissement dans des parkings ne me semble donc pas vraiment intéressant.

Le très gros frein pour investir dans la ville est le montant très élevé des impôts locaux.
Exemple: la taxe foncière pour un pavillon de 120 m2 avec un jardin de 700 m2: 2000 € ! Autant dire que cela grève sérieusement les taux de rentabilité.

Il me semble intéressant de cibler la proximité de la gare SNCF (quelques centaines de personnes empruntent le train quotidiennement pour aller travailler dans la grosse agglomération la plus proche), la proximité du centre hospitalier et surtout de la caserne, susceptible de fournir des locataires compte-tenu des roulement réguliers.

 

La tendance du marché

 

Concernant la tendance du marché: les notaires comme les agents immobiliers notent « une lente dégradation des prix, mais la tendance baissière n’est pas installée durablement ».

Il existe un fort attentisme des acteurs: des vendeurs qui ont dû mal à baisser leurs prix et des acheteurs qui attendent que les prix baissent. Du coup les volumes baissent, les délais de vente s’allongent.

Je constate cela par moi-même dans mes recherches.  Et notamment, les particuliers qui vendent eux-mêmes  ont une nette tendance à surévaluer leur bien et à ne concéder aucun rabais.

Je retrouve ainsi toujours à la vente et au même prix, des biens que j’ai visité il y a plusieurs mois.

Cibler les maisons

 

Après toutes ces démarches, j’en conclue que le locataire à cibler sera une famille avec enfant(s) et le bien, une maison car la demande est forte.

Le prix des maisons en vente « sans gros travaux  est encore assez élevé avec des propriétaires pas décidés à négocier : j’attendrais donc la baisse des prix qu’on nous annonce : je ne suis pas pressé.

 

En revanche, il existe à la vente un certain nombre de pavillons anciens très dégradés nécessitant de gros travaux et sur lesquels il me semble possible d’obtenir une meilleure rentabilité en jouant sur la faible attractivité de ces biens à la vente.

 

Il s’agit maintenant de bien négocier le prix de vente, et de bien évaluer le coût des travaux.

Même si je suis novice, le challenge me tente, j’aime bien apprendre.

 

 

 

Un exemple concret est à suivre dans mon prochain article.

(1 commentaire)

  1. immobilier quimperle

    Bel article, très bien ecrit, comme toujours sur ce site. Je repartage cet article dans la journee. Merci pour ces informations fortes interessantes.

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